Odbor rozvoje, investic a majetku města V Písku dne: 14.10.2011 MATERIÁL PRO JEDNÁNÍ ZASTUPITELSTVA MĚSTA PÍSKU DNE 03.11.2011 MATERIÁL K PROJEDNÁNÍ Návrh změny zásad prodeje městských bytů NÁVRH USNESENÍ Zastupitelstvo města po projednání: a) Schvaluje bez připomínek b) Schvaluje s připomínkami c) Neschvaluje d) Jiné usnesení Zásady na prodej městských bytů, které jsou uvedeny v příloze č. 1 tohoto materiálu, s účinností od 01.01.2012 JUDr. Ondřej Veselý starosta Návrh předkládá Ing. Hana Jánová vedoucí odboru Návrh zpracoval Ing. Zdeňka Řezáčová Domovní a bytová správa města Písku
Důvodová zpráva: Odbor RIMM ve spolupráci s DBS vypracoval návrh na změnu zásad na prodej městských bytů. Základním cílem je oživit prodej městských bytů. Dle platných zásad Z/2 (viz příloha č. 2) se prodávají městské byty za cenu dle znaleckých posudků. Dle těchto zásad se od jejich účinnosti, tj. od roku 2009 prodaly 4 byty v Hradební II čp. 133 (památková zóna cena by byla stejně dle ZP), dále se vypracovaly ještě 3 další znalecké posudky, ale zájemci kvůli ceně odstoupili. Město Písek vlastní 1.456 neprodaných bytů, z toho jsou byty s domovní a pečovatelskou službou v počtu 343 b. j. a 464 b. j. menší než 50 m 2 či s určitým omezením (dotace, tíživá situace). Bytů možných k prodeji je tedy celkem 649. Překládaný návrh zásad vychází z původních zásad před rokem 2009, avšak některé části jsou přebírány také ze zásad aktuálních. Hlavní změnou je především nové stanovení základní ceny. Tato cena vychází ze základních cen stanovených v zásadách již v roce 1995, tyto ceny se nyní zvyšují o inflaci v letech 1996 až 2010 viz následující tabulka uvedená pro cenu bytu v I. kategorii: VÝVOJ INFLACE rok inflace 5 000 Kč 1996 8,8 108,80% 5 440 1997 8,5 108,50% 5 902 1998 10,7 110,70% 6 534 1999 2,1 102,10% 6 671 2000 3,9 103,90% 6 931 2001 4,7 104,70% 7 257 2002 1,8 101,80% 7 388 2003 0,1 100,10% 7 395 2004 2,8 102,80% 7 602 2005 1,9 101,90% 7 747 2006 2,5 102,50% 7 940 2007 2,8 102,80% 8 163 2008 6,3 106,30% 8 677 2009 1,0 101,00% 8 764 2010 1,5 101,50% 8 895 Cena uvedená v pravidlech je pak zaokrouhlena na celé stovky nahoru. V dalších letech se takto stanová cena bude dále navyšovat o meziroční míru inflace stanovenou Českým statistickým úřadem za předchozí kalendářní rok a zaokrouhlí se na celé desetikoruny nahoru. Další důležitou změnou je snížení amortizace bytů, a to za každý rok ve výši 0,5 %, nejvýše však 20 % a v případě částečné rekonstrukce bytu se připočítá 50 % účelně vynaložených nákladů dané rekonstrukce, ponížené ročně o 5 %. V případě revitalizace domu se cena navýší o odpovídající podíl, a to ve výši 60 % z účelně vynaložených prostředků na revitalizaci domu. V případě, že se na revitalizaci domu využil úvěr, navýší se cena bytu o částku dosud uhrazené úvěrové pohledávky vč. úroků a tato částka se sníží ročně o 3 %. Předkládaný návrh zásad neřeší odprodej celých bytových domů ty budou řešeny odděleny, pravděpodobně dle znaleckého posudku a dražbou. Stále v zásadách zůstává podmínka prodeje pouze nájemci, a to na dobu neurčitou, s tím, že osoba, která není nájemcem, musí doložit doklad o zajištění přiměřeného náhradního bytu pro nájemce, se kterým stávající nájemce musí souhlasit. Volné byty (neobsazené nájemcem) a byty v městské památkové zóně se budou prodávat dle znaleckého posudku. stránka 2 (celkem 7)
V návrhu nových zásad je vypuštěna možnost splácení kupní ceny, což není umožněno ani při současných zásadách. V předkládaných zásadách je také navrženo zřizovat při každém prodeji městské bytu předkupní právo, a to na dobu 10 let ode dne vkladu kupní smlouvy do katastru nemovitostí, z důvodu zamezení spekulacím a okamžitého dalšího prodeje další straně. V níže uvedené tabulce je znázorněn přehled u jednoho konkrétního bytu: VARIANTNÍ PŘÍKLAD U BYTU: adresa velikost kategorie popis kolaudace Třebízského 410 4+1 I. 4 obytné pokoje, neobytná kuchyň vč. vypabení, přesíň, hala, koupelna, WC, balkon, sklep rok 1990 POROVNÁNÍ: původní pravidla znalecký posudek modifikace původních pravidel 1. varianta 351 435 Kč 1 115 500 Kč 599 677 Kč 2.varianta 665 888 Kč Zásady jsou navrženy dle varianty č. 2. Za částku Kč 351.435,- by se uváděný byt prodával dle původních pravidel před rokem 2009. Kupní cena dle platných zásad, tedy podle znaleckého posudku, je stanovena na Kč 1.115.500,-. V případě návratu ke starým pravidlům, avšak s jejich úpravou, by se byt mohl prodat za cenu Kč 599.677,- (zahrnuta inflace a odpočet za amortizaci ve výši 1 % za rok a maximálně do 20 %) nebo za cenu Kč 665.888,- (zahrnuta inflace a odpočet za amortizaci ve výši 0,5 %, max. 20 % - viz předkládané zásady). V případě, že by se na revitalizaci tohoto domu využil úvěr, cena by se zvýšila max. o 30 tis. Kč. Stanoviska: Návrh změny zásad byl předložen na jednání RM dne 13.10.2011, která návrh doporučila ke schválení v předložené podobě. Dne 18.10.2011 byl návrh změny pravidel předložen majetkové komise, která doporučuje zachovat stávající pravidla na prodej městských bytů. Doporučení zpracovatele: Zpracovatel doporučuje schválit (usnesení a). Vztah k rozpočtu: Legislativní rámec: Zákon o obcích Vztah ke strategickému plánu: Přílohy: Příloha č. 1 Návrh nových Zásad na prodej městských bytů Příloha č. 2 Platné zásady Z/2 z roku 2009 Příloha č. 3 Návrh nových Zásad v režimu změn samostatný soubor stránka 3 (celkem 7)
Příloha č. 1 - Návrh nových Zásad na prodej městských bytů: Zásady prodeje městských bytů 1. Město Písek těmito zásadami umožňuje prodej všech městských bytů, jenž nejsou zatíženy žádným zákonným předpisem, smlouvou o poskytnutí dotace či nájmem na dobu určitou do vlastnictví občanů podle pravidel daných zákonem č. 72/1994 Sb. v platném znění s výjimkou: a) bytů v domech s pečovatelskou službou, b) domu Svatoplukova čp. 211, c) bezbariérových bytů, d) bytů získaných do nájmu formou výběrového řízení s nabídnutou výší nájemného po dobu 3 let od uzavření nájemní smlouvy, e) bytů do velikosti 50 m 2 obytné plochy. 2. a) Základní cena bytu za 1 m 2 podlahové plochy všech místností náležejících k bytu (u společného příslušenství pro více bytů se započítává na plochu všech místností v bytě alikvotní část určená poměrem podlahových ploch bytů, pro které slouží) činí: - u bytů I. kategorie 8.900,- Kč/m 2 - u bytů II. kategorie 7.200,- Kč/m 2 - u bytů III. kategorie 5.400,- Kč/m 2 - u bytů IV. kategorie 3.600,- Kč/m 2 Tato cena se bude od doby schválení těchto zásad dále každý rok k 1. 4. příslušného roku navyšovat o meziroční míru inflace stanovenou Českým statistickým úřadem za předchozí kalendářní rok. Po zohlednění míry inflace se takto stanovená cena zaokrouhlí na desetikoruny nahoru. Kategorie bytů jsou určeny podle bývalé vyhlášky č. 176/93 Sb. b) Tato základní cena zahrnuje cenu základního vybavení koupelny (vana, sprchový kout, umyvadlo, umyvadlová a vanová baterie) i cenu základního vybavení WC. c) Od základní ceny bytu zjištěné podle písmena a) se za každý rok stáří domu nebo v případě rekonstrukce bytu za každý rok od rekonstrukce bytu odečítá amortizace ve výši 0,5%, nejvýše však 20%. V případě částečné rekonstrukce bytu se připočítává 50% účelně vynaložených nákladů na tuto rekonstrukci, každý následující rok od provedení částečné rekonstrukce se snižuje takto připočtená částka o 5%. d) Pokud bude provedena v období před prodejem bytu celková revitalizace domu, navýší se cena bytu stanovená podle písmena c) o náklad odpovídající spoluvlastnickému podílu bytu na společných částech domu, a to ve výši 60% z účelně vynaložených prostředků na revitalizaci. Každý následující rok od provedení revitalizace se snižuje připočtená částka nákladů o 3%. e) Pokud prodávající splácí úvěr na revitalizaci domu, navýší se cena bytu o částku ve výši dosud uhrazené pohledávky na revitalizaci včetně úroků z úvěru a to k datu schválení žádosti o koupi bytu, ponížené ročně o 3 %. f) K této ceně zjištěné podle písm. c) + d) + e) se připočítává cena ostatního vybavení bytu a to cena zůstatková, která však nesmí klesnout pod 20% ceny, za které lze předměty stejné nebo obdobné pořídit ke dni sepsání kupní smlouvy. Pokud zůstatkovou cenu není možné zjistit, pak cenu tvoří 20% ceny, za které lze předměty stejné nebo obdobné pořídit ke dni sepsání kupní smlouvy. stránka 4 (celkem 7)
g) Součet cen c) + d) +e) + f) tvoří smluvní kupní cenu bytu. Tato cena zahrnuje i příslušný podíl na společných prostorách, plášti domu, střeše domu a pozemku, na kterém je dům postaven podle pravidel určených zákonem č. 72/1994 Sb. v platném znění. h) Cena bytu v městské památkové zóně bude stanovena dle znaleckého posudku. 3. Pokud s domem, ve kterém jsou odkupovány byty, souvisí a je s ním užívána zahrada, budou následně řešeny také majetkoprávní vztahy k ní vztažené. 4. O koupi bytu podle těchto zásad může požádat jeho nájemce. Nájemce musí mít s městem Písek uzavřenou nájemní smlouvu na dobu neurčitou. Žádá-li o koupi osoba, která není nájemcem, musí předložit doklad o zajištění přiměřeného náhradního bytu pro nájemce nebo jiný doklad o vyřešení budoucí bytové situace současného nájemce a stávající nájemce s tím musí souhlasit. 5. Po schválení žádosti o koupi bytu složí kupující na účet Domovní a bytové správy města Písku zálohu ve výši 5.000,- Kč na náklady spojené s vypracováním Prohlášení vlastníka a kupní smlouvy. Tato záloha bude započtena kupujícímu při uhrazení kupní ceny. Pokud ze strany kupujícího nedojde k uzavření kupní smlouvy, záloha propadá. Při podání žádosti o koupi bytu v městské památkové zóně složí žadatel zálohu ve výši 5.000,- Kč na náklady na vypracování znaleckého posudku. 6. Smluvní kupní cena bytu se skládá z ceny bytu zjištěné dle bodu 2 těchto zásad, zvýšené o 3 % a z nákladů na poplatky (kolkové známky). 7. Každý prodej bytu musí schválit zastupitelstvo města. Na prodej bytu není právní nárok. O výjimce z ustanovení těchto zásad rozhoduje zastupitelstvo města. 8. Nabyvatel jednotky - kupující je povinen přistoupit k úvěru SVJ (společenství vlastníků jednotek) řešícímu nesplacený podíl na opravě či rekonstrukci (revitalizaci) domu připadající na konkrétní byt, hradit splátky úvěru ve výši odpovídající podílu podlahové plochy konkrétního bytu. 9. Mezi městem Písek zastoupeným Domovní a bytovou správou města Písku a kupujícím bude uzavřena dohoda o finančním vyrovnání naspořeného fondu údržby ke dni vkladu kupní smlouvy na katastr nemovitostí. Případné rozdíly vzniklé v období mezi podpisem dohody a zápisem do katastru nemovitostí budou předmětem vyúčtování, které bude provedeno do 31.3. následujícího kalendářního roku. 10. Prodej bytu v domě s pěti a více jednotkami, kde nebyly dosud odprodány byty, nebo kde byl odprodán pouze jeden byt, bude realizován pouze v případě, že prodejem vznikne právnická osoba s minimálně čtyřmi různými vlastníky. 11. Při prodeji bytu a podílu ke společným částem domu a pozemku se zřizuje předkupní právo pro prodávajícího na dobu 10 let ode dne vkladu kupní smlouvy na katastru nemovitostí za stejných podmínek. 12. Volné byty (neobsazené žádným nájemníkem) se budou prodávat dle znaleckých posudků. 13. Toto znění Zásad nahrazuje s účinností od 01.01.2012 v plném rozsahu předchozí Zásady prodeje městských bytů. Bylo schváleno usnesením zastupitelstva města dne 03.11.2011, usnesením č.. stránka 5 (celkem 7)
Příloha č. 2 - Platné zásady Z/2 od roku 2009: Dle usnesení zastupitelstva města Písku číslo usnesení 90/09 ze dne 5.3.2009 byly schváleny nové Zásady prodeje městských bytů s účinností od 5.3.2009. Na základě pověření příslušného místostarosty Mgr. Tomáše Duška, Domovní a bytová správa města Písku zveřejňuje níže uvedený text těchto zásad: Zásady prodeje městských bytů 1. Je možný prodej všech městských bytů, jenž nejsou zatíženy žádným zákonným předpisem, smlouvou o poskytnutí dotace či nájmem na dobu určitou do vlastnictví občanů, či právnických osob podle pravidel daných zákonem č. 72/1994 Sb. v platném znění s výjimkou: a) bytů v domech s pečovatelskou službou b) Svatoplukova 211, Purkratice 1 c) bezbariérových bytů d) bytů získaných do nájmu po 26.02.2009 formou výběrového řízení s nabídnutou výší nájemného po dobu 5ti let od uzavření nájemní smlouvy e) bytů v domě s pěti a více jednotkami, kde by prodejem vznikla právnická osoba s méně než čtyřmi vlastníky f) bytů umístěných v domech mimo městskou památkovou zónu a mající výměru do 50ti m 2. 2. Každý prodej bytu musí schválit ZM. Na prodej bytu není právní nárok. O výjimce z ustanovení zásad rozhoduje ZM. 3. Základní doporučená prodejní cena bude stanovena jako tržní cena dle znaleckého posudku (dle vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů v platném znění oceňovací vyhláška) a zaplatí jej kupující. 4. Základní kupní cena bytu vystavěného vlastním nákladem nájemce (půdní vestavba) bude stanovena: - 3.000,- Kč/m 2 podlahové plochy b.j. u domu v městské památkové zóně - 1.000,- Kč/m 2 podlahové plochy b.j. u domu mimo městskou památkovou zónu Toto ustanovení neplatí, pokud cena půdní vestavby byla stanovena již v rámci vyhlášení dražby před zahájením výstavby (za m 2 podlahové plochy). 5. Konečná kupní cena se stanoví z ceny bytu dle bodu 3, 4 zásad, navýšená o náklady spojené s prodejem bytu. 6. Kupní cenu zaplatí kupující prodávajícímu jednorázově do 30 dnů po uzavření kupní smlouvy. 7. O koupi bytu může žádat jen stávající nájemce, který má s městem Písek uzavřenou nájemní smlouvu na dobu neurčitou. 8. Při podání žádosti o zjištění ceny bytu složí kupující na účet DBS města Písku zálohu ve výši 5.000,- Kč na náklady spojené se stanovením ceny bytu. Tato částka bude započtena kupujícímu při uhrazení kupní ceny. Pokud ze strany kupujícího nedojde k uzavření kupní smlouvy, záloha propadá. 9. Nabyvatel jednotky kupující je povinen přistoupit k úvěru SVJ (společenství vlastníků jednotek) řešícímu nesplacený podíl na opravě (revitalizaci) domu připadající na stránka 6 (celkem 7)
konkrétní byt, hradit splátky úvěru ve výši odpovídající podílu podlahové plochy konkrétního bytu. 10. Mezi městem Písek zastoupeným Domovní a bytovou správou města Písku a kupujícím bude uzavřena dohoda o finančním vyrovnání naspořeného fondu údržby ke dni vkladu kupní smlouvy do katastru nemovitostí. Případné rozdíly vzniklé v období mezi podpisem dohody a zápisem do katastru nemovitostí budou předmětem vyúčtování, které bude provedeno do 31.3. následujícího kalendářního roku. 11. Pokud s domem, ve kterém jsou odkupovány všechny byty souvisí a je s ním užívána zahrada, nabývá kupující za cenu stanovenou usnesením ZM spoluvlastnický podíl na této zahradě ve stejném poměru jako spoluvlastnický podíl na společných částech domu (je-li zahrada v majetku města). Podíl na veřejných prostranstvích nenabývá. Zahrada bude tímto způsobem odprodána až po odprodeji všech bytů v domě. Do doby odprodeje všech jednotek v domě bude zahrada poskytována všem nájemcům a vlastníkům bytů a jednotek v domě na základě nájemního vztahu. 12. Získané prostředky za prodej bytů budou alokovány odděleně na zvláštním běžném účtu města, o jeho stavu bude informováno ZM nejméně 1x ročně. 13. Tyto zásady nahrazují s účinností od 5.3.2009 v plném rozsahu předchozí Zásady prodeje městských bytů. Schváleno usnesením ZM dne 5.3.2009. Příloha č. 3 samostatný soubor pravidla v režimu změn stránka 7 (celkem 7)