Trh bydlení v R - financování

U n i v e r z i t a K a r l o v a v P r a z e Fakulta sociálních v d Institut ekonomických studií Bakalá ská práce Trh bydlení v R - financování AUTOR: Radka Ková ová KONZULTANT: Ing. Ivo Koubek OBOR STUDIA: ekonomie ROK SEMESTRU, VE KTERÉM JE PRÁCE OBHAJOVÁNA: 2002

Prohlašuji, že jsem bakalá skou práci vypracovala samostatn a použila jsem jen uvedených pramen a literatury. 31. kv tna 2002

D kuji svému konzultantovi ing. Ivo Koubkovi za podn tné rady a p ipomínky v pr b hu zpracování této práce, dále zam stnanc m hypote ních bank a stavebních spo itelen, zejména panu Zde ku Hlavatému. Mé pod kování pat í i zam stnanc m Ministerstva pro místní rozvoj a paní Mgr. Libuši Horákové z Ministerstva financí.

TEZE BAKALÁ SKÉ PRÁCE Termín bak. zkoušky: letní semestr 2002 Autor: Radka Ková ová Vedoucí: Ing. Ivo Koubek Název: Trh bydlení v R Cíl: Na trhu bydlení se setkává mnoho r zných subjekt, po ínaje t mi, kdo vlastní ur itou nemovitost, p es r zné zprost edkovatele, architekty, stavitele, ve ejný sektor, finan ní instituce až po ty, kdo nemovitost poptávají. Ve své práci bych se ráda zamila na kupní sílu obyvatelstva a jeho možností substituovat vlastní zdroje cizími. Tyto cizí zdroje jednotlivec získává zejména u finan ních institucí. Ambicí této práce je popsání, shrnutí a vzájemné porovnání jednotlivých finan ních produkt dostupných v R týkajících se bydlení, zejména hypoték a stavebního spo ení. Dále bych ráda zmapovala dostupnost a p ípadnou výhodnost t chto produkt u eských finan ních institucí. Osnova: Úvod do tématu a seznámení se strukturou práce Popis r zných finan ních produkt dostupných v R týkajících se bydlení, zejména hypoték a stavebního spo ení. Jejich vzájemné porovnání. Zmapování institucí nabízejících finan ní produkty na trhu bydlení Dostupnost finan ních produkt pro r zné p íjmové skupiny obyvatelstva Shrnutí Základní literatura: Webové stránky Ministerstva pro místní rozvoj, www.mmr.cz Webové stránky eského statistického ú adu, www.czso.cz Webové stránky r zných finan ních institucí Webové stránky Patria, www.patria.cz Ing. Mgr. Martin Lux, Mgr. Pavla Burdová: Výdaje na bydlení, sociální bydlení a nap ní na trhu s bydlením (mezinárodní komparace a polistopadový vývoj v R) Datum: 27. 9. 2001

OBSAH 1. UVEDENÍ DO TÉMATU... 5 2. STAVEBNÍ SPO ENÍ... 7 2.1 STAVEBNÍ SPO ITELNY... 7 2.2 Ú ASTNÍK STAVEBNÍHO SPO ENÍ... 8 2.3 SMLOUVA O STAVEBNÍM SPO ENÍ... 8 2.4 ÚV R ZE STAVEBNÍHO SPO ENÍ... 9 2.5 P EKLENOVACÍ ÚV R... 11 2.6 STÁTNÍ PODPORA... 13 3. HYPOTE NÍ ÚV R... 15 3.1 PRÁVNÍ ZAKOTVENÍ... 15 3.2 CHARAKTERISTIKA HYPOTE NÍHO ÚV RU... 16 3.2.1 Ú elovost... 17 3.2.1 Zajišt ní... 18 3.3 HYPOTE NÍ BANKY... 19 3.4 DRUHY HYPOTE NÍCH ÚV R... 20 3.4.1 Hledisko asu... 21 3.3.2 Hledisko úv rovaného objektu... 22 3.3.3 Hledisko úv rovaného subjektu... 22 3.5 VÝŠE HYPOTE NÍHO ÚV RU... 23 3.5.1 Výše zástav... 23 3.5.2 Výše a ú el investice do nemovitosti... 24 3.5.3 Platební schopnost klienta... 24 3.5.4 Magický trojúhelník... 26 3.6 ERPÁNÍ HYPOTE NÍHO ÚV RU... 28 3.7 SPLÁCENÍ HYPOTE NÍHO ÚV RU... 29 3.8 STÁTNÍ PODPORA HYPOTE NÍHO ÚV RU... 31 3.8.1 Rozsah státní podpory... 32 3.8.2 Da ové úlevy... 34 4. KOMBINACE R ZNÝCH FINAN NÍCH INSTRUMENT... 36 4.1 P EDHYPOTE NÍ A DOPL KOVÝ ÚV R... 36 4.1.1 P edhypote ní stavební úv r... 36 4.1.2 Dopl kový úv r... 37 4.2 KOMBINACE HYPOTE NÍHO ÚV RU A STAVEBNÍHO SPO ENÍ... 37 4.2.1 Financování úv rem ze stavebního spo ení a hypote ním úv rem... 37 4.2.2 Splácení hypote ního úv ru pomocí stavebního spo ení... 38 4.3 HYPOTE NÍ ÚV R A ŽIVOTNÍ POJISTKA... 39 4.4 SHRNUTÍ... 39 5. TRH SE STAVEBNÍM SPO ENÍM A TRH S HYPOTE NÍMI ÚV RY V R... 41 5.1 TRH SE STAVEBNÍM SPO ENÍM... 41 5.1.1 Úrokové sazby... 42 5.1.2 Poplatky... 43 5.1.3 Minimální m sí ní vklad... 43 5.1.4 Minimální z statek na ú tu pro p id lení úv ru... 43-1 -

Trh s bydlením v R - financování 5.1.5 Minimální splátka úv ru... 43 5.2 TRH S HYPOTE NÍM ÚV REM... 44 5.2.1 Minimální výše úv ru... 45 5.2.2 Maximální výše úv ru... 45 5.2.3 Úroková sazba... 45 5.2.4 Poplatky... 46 5.2.5 Doba poskytnutí úv ru... 46 5.2.6 V k klienta... 47 6. ANALÝZA DOSTUPNOSTI FINAN NÍCH PRODUKT PRO ESKÉ DOMÁCNOSTI... 48 6.1 MODELOVÉ DOMÁCNOSTI... 48 6.2 METODY PRO VÝPO ET MAXIMÁLNÍ VÝŠE HYPOTE NÍHO ÚV RU... 51 6.3 ANALÝZA DOSTUPNOSTI HYPOTE NÍHO ÚV RU PRO MODELOVÉ RODINY... 53 6.3.1 Úv rová kapacita domácnosti... 53 6.3.2 Maximální výše hypote ního úv ru z hlediska p íjm domácnosti... 54 6.3.3 Poplatky... 56 6.3.4 Zajišt ní hypote ního úv ru a vlastní zdroje financování... 56 6.3.5 Shrnutí... 58 6.4 METODA PRO ANALÝZU DOSTUPNOSTI STAVEBNÍHO SPO ENÍ A ÚV RU Z N J... 60 6.4.1 Úroky z vklad a ze státní podpory... 60 6.4.2 Bonita ú astníka stavebního spo ení... 61 6.5 ANALÝZA DOSTUPNOSTI STAVEBNÍHO SPO ENÍ... 62 6.6 ANALÝZA DOSTUPNOSTI ÚV RU ZE STAVEBNÍHO SPO ENÍ... 64 6.6.1 Výše finan ního zatížení splátkami úv ru... 64 6.6.2 Doba zatížení splátkami úv ru... 65 6.6.3 Úroky a poplatky... 66 6.6.4 Zajišt ní úv ru ze stavebního spo ení... 67 6.6.5 Finan ních náklady stavebního spo ení s následným úv rem... 67 7. ZÁV R... 70 P ÍLOHY... 72 P ÍLOHA. 1: POROVNÁNÍ PRODUKT JEDNOTLIVÝCH STAVEBNÍCH SPO ITELEN... 73 P ÍLOHA. 2: POROVNÁNÍ HYPOTE NÍCH ÚV R U JEDNOTLIVÝCH BANK... 74 P ÍLOHA. 3: DATA DOMÁCNOSTÍ POUŽITÁ PRO ANALÝZU DOSTUPNOSTI FINAN NÍCH PRODUKT... 75 P ÍLOHA. 4: KALKULACE STAVEBNÍHO SPO ENÍ S M SÍ NÍM VKLADEM 1 500 K A 3% ÚROKOVOU SAZBOU... 76 PRAMENY A LITERATURA... 77 A) PRÁVNÍ PRAMENY... 77 B) LITERATURA... 77 RESUMÉ... 79-2 -

SEZNAM TABULEK: Tabulka. 1: Po ty uzav ených smluv a výše vklad (1994 2001)... 8 Tabulka. 2: Poskytnuté meziúv ry a úv ry (1994 2001)... 12 Tabulka. 3: Výše vyplacené státní podpory (1994 2001)... 14 Tabulka. 4: Srovnání postavení bank na trhu s hypote ními úv ry... 20 Tabulka. 5: M sí ní splátka a celkov zaplacené úroky v závislosti na dob splatnosti hypote ního úv ru... 21 Tabulka. 6: Stav veškerých hypote ních úv r k 31. 12. 2001... 23 Tabulka. 7: Maximální výše hypote ního úv ru (v tis. K )... 27 Tabulka. 8: Výše státní podpory v závislosti na pr m rné úrokové sazb... 33 Tabulka. 9: Státní finan ní podpora hypote ního úv ru... 34 Tabulka. 10: Složení modelových domácností... 50 Tabulka. 11: isté m sí ní p íjmy, vklady a závazky domácnosti v K... 50 Tabulka. 12: Úv rové podmínky modelového p ípadu... 51 Tabulka. 13: Životní minimum modelových domácností v K... 52 Tabulka. 14: Úv rová kapacita domácnosti v K za m síc... 54 Tabulka. 15: Maximální výše úv ru a celková výše splátek v K... 55 Tabulka. 16: Poplatky v K... 56 Tabulka. 17: Minimální hodnota zastavené nemovitosti v K... 57 Tabulka. 18: Shrnutí analýzy dostupnosti hypote ního úv ru v K... 59 Tabulka. 19: Podmínky stavebního spo ení použité v analýze... 60 Tabulka. 20: M sí ní disponibilní z statek domácností v K... 61 Tabulka. 21: Stavební spo ení modelových domácností (v K )... 62 Tabulka. 22: Výnosy a poplatky domácností po p ti letech spo ení v K... 63 Tabulka. 23: Výše úv ru a jeho m sí ních splátek v K... 64 Tabulka. 24: Úroky a poplatky z úv ru ze stavebního spo ení v K... 66 Tabulka. 25: Kalkulace výnos a náklad stavebního spo ení v K... 68-3 -

SEZNAM GRAF : Graf. 1: Celkové poskytnuté meziúv ry a úv ry (1994 2001)... 12 Graf. 2: Magický trojúhelník (v tis. K )... 27 Graf. 3: M sí ní splátky p i r zném zp sobu splácení (v K )... 30 Graf. 4: Kumulativní vývoj splátek (v K )... 30-4 -

1. Uvedení do tématu 1 Trh bydlení v R - financování Trh bydlení je velice širokým prostorem, který v sob zahrnuje mnoho díl ích trh a r zných subjekt po ínaje t mi, kdo vlastní ur itou nemovitost, p es r zné zprost edkovatele, architekty, stavitele, ve ejný sektor, finan ní instituce až po ty, kdo nemovitost poptávají. Tato práce se zabývá zejména tou ástí trhu bydlení, kde se setkávají na jedné stran finan ní instituce, které nabízejí r zné své produkty týkající se bydlení, na druhé stran ti, kdo takové produkty poptávají. Budu se zde v novat situaci v eské republice, kde trh bydlení je pom rn mladý a od revoluce v roce 1989 se stále ješt utvá í a formuje. Za tu dobu se zde zavedly a stále více využívají dva základní zp soby financování. Jsou jimi stavební spo ení a hypote ní úv r. Oba tyto produkty jsou nabízeny r znými finan ními institucemi za odlišných podmínek. Stavební spo ení je díky státním p ísp vk m velice výnosný dlouhodobý zp sob tvorby úspor s následnou možností získání výhodného úv ru na bytové pot eby. Na druhou stranu hypote ní úv r umož uje v krátkém asovém úseku nabytí pen z, které dlouhodob splácíme. Takto nabyté peníze je však nutné použít na investice do nemovitosti na území eské republiky, na její výstavbu i po ízení. Hypote ní úv r je zajišt n zástavním právem k nemovitosti. Ambicí této práce je v prvé ad p ehledn popsat základní finan ní produkty spojené s bydlením, zmapovat situaci na trhu se stavebním spo ením a na trhu s hypote ními úv ry, nastínit r zné možnosti a úskalí spojené s využitím jednotlivých finan ních produkt ur ených pro bydlení a dále je vzájemn porovnat a nazna it možnosti jejich kombinace. 1 Práce je dostupná na internetu: <http://financovani.czweb.org> - 5 -

V 2. až 4. kapitole se budu zabývat p edevším t mito dv mi finan ními instrumenty. tená i p iblížím jejich historii v transformující se eské ekonomice a srozumiteln a p ehledn vysv tlím na em jsou založeny, jak fungují a jak je možné je efektivn využít. V další ásti práce zmapuji stav na trhu stavebního spo ení a hypoték a budu se podrobn ji zabývat nabídkou jednotlivých institucí, které se zkoumanými finan ními instrumenty zabývají. V kapitole 6. se zamím na stranu poptávky po stavebním spo ení a hypote ním úv ru. Bydlení je jedna ze základních pot eb každého z nás. Každý pot ebuje n kde bydlet, každý pot ebuje se svou rodinou n kde žít, avšak ne každý si m že dovolit p esn to, po em touží. Vždy se musí ídit svými finan ními možnostmi. Mladí se cht jí osamostatnit, po ídit si vlastní domov, založit rodinu. Tou dobou je problém financování bydlení nejaktuáln jší. V záv ru práce provedu na základ získaných poznatk z p edchozích kapitol analýzu možnosti využití finan ních produkt týkajících se bydlení r znými typy domácností. Domácnosti budou rozlišeny podle jejich sociální struktury a podle výše p íjm. Otestuji hypotézu, zda pro všechny typy domácností jsou finan ní produkty spojené s bydlením dostupné. - 6 -

2. Stavební spo ení Trh bydlení v R - financování P i za len ní stavebního spo ení do právního rámce eské republiky se na za átku devadesátých let minulého století eští zákonodárci inspirovali Spolkovou republikou N mecko, kde tento druh spo ení má již dlouhodobou tradici. P edpis, který upravuje stavební spo ení v eské republice, je ú inný od 1. dubna 1993. Je jím zákon íslo 96/1993 Sb., o stavebním spo ení a státní podpo e stavebního spo ení. V roce 1995 byla tato právní norma novelizována zákonem íslo 83/1995 Sb. Zákon vymezuje stavební spo ení jako ú elové spo ení spo ívající v p ijímání vklad od ú astník tohoto druhu spo ení, v poskytování úv r t mto ú astník m a v poskytování státní podpory fyzickým osobám zú astn ným na stavebním spo ení. 2.1 Stavební spo itelny Stavební spo ení smí provozovat pouze banka, které bylo ud leno povolení podle Zákona o bankách, pokud p edm tem její innosti je pouze stavební spo ení a další innosti podle Zákona o stavebním spo ení. Pouze taková banka, která toto spl uje m že používat ve svém názvu ozna ení stavební spo itelna a nabízet produkt stavební spo ení. Stavební spo itelny se ídí zákonem íslo 96/1993 Sb., o stavebním spo ení a státní podpo e stavebního spo ení. Dále zákonem íslo 21/1992 Sb., o bankách, a zákonem eské národní rady íslo 6/1993 Sb., o eské národní bance. Na trhu stavebního spo ení p sobí od roku 1994 až dosud šest bank, kterým bylo ud leno p íslušné povolení k provozování stavebního spo ení. Jsou to eskomoravská stavební spo itelna, a. s., Stavební spo itelna eské spo itelny, a. s., Všeobecná stavební spo itelna Komer ní banky, a. s., Raiffeisen stavební spo itelna, a. s., Wüstenrot stavební spo itelna, a. s., a HYPO stavební spo itelna, a. s. Každá ze stavebních spo itelen má svoji škálu tarif a poskytuje služby za r zných podmínek. Ty se však od sebe v zásad mnoho neliší, protože základní pravidla stavebního spo ení jsou pevn zakotvena v zákon. Jednotlivými odlišnostmi se budeme zabývat v 5. kapitole. - 7 -

2.2 Ú astník stavebního spo ení Ú astníkem stavebního spo ení m že být fyzická osoba s trvalým pobytem na území eské republiky a rodným íslem p id leným p íslušným orgánem eské republiky nebo, podle novely Zákona o stavebním spo ení z roku 1995, i právnická osoba se sídlem na území eské republiky a identifika ním íslem organizace p id leným p íslušným orgánem R. Ú astník stavebního spo ení stále p ibývá. To lze vypozorovat i z tabulky. 1 na základ neustále nar stajícího po tu nov uzav ených smluv. V roce 1997 se projevila i na trhu se stavebním spo ením krize eské ekonomiky a bylo uzav eno mén nových smluv než v p edchozím roce. V ostatních letech však po ty nových smluv meziro n nar staly. Nejvíce to bylo v roce 1999, o 42 %, v posledních letech (2000 a 2001) iní meziro ní p ír stek 23 %. Musíme však zd raznit, že po ty uzav ených smluv neodpovídají po t m ú astník stavebního spo ení, protože každý ú astník m že uzav ít více smluv. Tabulka. 1: Po ty uzav ených smluv a výše vklad (1994 2001) Rok 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Po et uzav ených smluv 445 350 453 531 620 389 530 176 638 232 906 867 1 115 926 1 373 258 ve sledovaném roce Celkový po et 651 350 1 104 881 1 725 270 2 282 446 2 897 115 3 799 421 4 915 384 6 288 640 uzav ených smluv Celkový po et - - 1 560 142 1 967 849 2 371 816 2 801 389 3 424 580 4 196 408 platných smluv Výše vklad (mld K ) 6 350 16 330 34 455 59 552 81 731 93 629 110 400 133 309 ke konci roku Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj 2.3 Smlouva o stavebním spo ení Smlouvu o stavebním spo ení uzavírá ú astník se stavební spo itelnou písemn a zavazuje se v ní ukládat u spo itelny pen žní ástky ve smluvené výši. Takto ukládané ástky jsou úro eny úrokovou sazbou z vklad, která musí být ve smlouv uvedena. - 8 -

U jednotlivých ústav se nyní pohybuje mezi 2 a 3 %. N které spo itelny tento úrok po p ti letech spo ení a nevyužití možnosti erpání úv ru navyšují až o další 1 %. Celková výše vklad u stavebních spo itelen každoro n stoupá. Trend výše vklad ke konci jednotlivých let m žeme vysledovat z tabulky. 1. Doba spo ení za íná dnem uzav ení smlouvy a kon í poskytnutím úv ru nebo vyplacením uspo ené ástky, státní podpory a úrok z nich, nebo zánikem právnické osoby jako ú astníka. 2 ástku uspo enou ú astníkem na základ jím uzav ené smlouvy nelze v dob spo ení p evést na jiného ú astníka. P i zániku smlouvy v této dob práva a povinnosti z této smlouvy nep echázejí na jiného ú astníka. Výjimkou je p ípad úmrtí, kdy práva a povinnosti vyplývající ze stavebního spo ení p echázejí na poz stalého manžela. Pokud není poz stalý manžel jsou p edm tem d d ní, dohodnou-li se d dicové v dohod o vypo ádání d dictví, že práva a povinnosti ze stavebního spo ení p evezme jeden z nich. Pokud tak neu iní, smlouva o stavebním spo ení zaniká dnem úmrtí z stavitele a v d dickém ízení se vypo ádá pouze uspo ená ástka, v etn úrok a pom rné ástky státní podpory ke dni úmrtí ú astníka stavebního spo ení. Stavební spo itelna má ze zákona možnost podmínit uzav ení smlouvy povinností ú astníka sjednat životní pojišt ní pro zabezpe ení závazk vyplývajících ze smlouvy v p ípad invalidity nebo smrti ú astníka. Tato povinnost a s ní spojené podmínky se také uvád jí ve smlouv. 2.4 Úv r ze stavebního spo ení Ú astník má podle všeobecných obchodních podmínek stavební spo itelny nárok na poskytnutí úv ru ze stavebního spo ení na financování bytových pot eb. Úv r musí být použit pouze k tomuto ú elu a musí být zajišt na jeho návratnost. 2 5 odst. 14 zákona. 96/1993 Sb., o stavebním spo ení a státní podpo e stavebního spo ení, ve zn ní zákona. 83/1995 Sb. - 9 -

Bytová pot eba se musí nacházet na území eské republiky a podle Zákona o stavebním spo ení se jí rozumí: získání bytu, výstavba nebo koup stavby pro bydlení, získání stavebního pozemku za ú elem výstavby stavby pro bydlení nebo stavebního pozemku, na kterém se nachází stavba pro bydlení, zm na, modernizace a údržba bytu, stavby pro bydlení nebo její ásti, v etn úhrady p ípadného podílu na úpravách spole ných ástí, stavební úprava nebytového prostoru na byt, úhrada závazk souvisejících s výše uvedenými ú ely s výjimkou pokut a dalších sankcí uložených ú astníkovi za porušení jeho povinností p i ešení jeho bytových pot eb. Stavební spo itelna provádí kontrolu použití poskytnutého úv ru. V p ípad použití úv ru na jiné než výše uvedené pot eby je ze zákona oprávn na požadovat okamžité vrácení celkové ástky poskytnutého úv ru nebo její ásti použité v rozporu s ú elem úv ru. Ú astník je v tomto p ípad povinen úv r nebo jeho ást vrátit ve lh t stanovené stavební spo itelnou. Úv r smí být poskytnut stavební spo itelnou nejd íve po 24 m sících spo ení. Pokud pot ebujeme finan ní prost edky k úhrad náklad na ešení bytové pot eby d íve, m žeme využít tzv. p eklenovacího úv ru 3, který však m že být jen do výše cílové ástky. Výši cílové ástky si ú astník zvolí vždy p i uzavírání smlouvy. Cílová ástka p edstavuje celkovou ástku, kterou bude mít ú astník p i spln ní podmínek stavební spo itelny k dispozici k ešení bytových pot eb. Je rovna sou tu: p ijatých vklad, státní podpory, úrok z vklad a státní podpory, poskytnutého úv ru. 3 P eklenovací úv r n které instituce nazývají meziúv rem. - 10 -

2.5 P eklenovací úv r Pro to, aby klientovi stavební spo itelny mohla být p id lena cílová ástka a on tak zárove p ípadn získal klasický úv r ze stavebního spo ení, musí spl ovat následující t i podmínky: spo it minimáln 24 m síc (tj. dáno ze zákona), mít naspo eno minimáln 40 50 % cílové ástky (% záleží na podmínkách každé spo itelny), dosáhnout bankou stanovené hodnoty tzv. hodnotícího ísla 4. Pokud tyto podmínky nespl uje a tedy mu nevznikl nárok na poskytnutí úv ru ze stavebního spo ení, m že mu být poskytnut p eklenovací úv r a to maximáln ve výši cílové ástky. Tento úv r má p ízna ný název. P eklenuje totiž dobu, kdy klient nemá nárok na p id lení cílové ástky. Vezme-li si klient p eklenovací úv r, splácí z n j pouze úroky a nadále spo í až do té doby, než splní všechny podmínky pro p id lení klasického úv ru ze stavebního spo ení. V ten okamžik mu je p id lena celá cílová ástka (úspory + státní podpora + úroky + úv r) a tou pak jednorázov splatí p eklenovací úv r a dále splácí úv r ze stavebního spo ení (úrok i jistinu), který je úro en výhodn ji než úv r p eklenovací. Úroková sazba z klasického úv ru musí být uvedena ve smlouv o stavebním spo ením a m že být maximáln o 3 procentní body vyšší než úroková sazba z vklad. Na trhu se pohybuje mezi 4,9 a 6 %. Úroková sazba z p eklenovacího úv ru je vyšší (5,9 10 %). První p eklenovací úv r byl poskytnut již v roce 1994. Po et poskytnutých meziúv r, jak m žeme vy íst z tabulky. 2, stále nar stá. V roce 1996 stavební spo itelny poskytly první klasické úv ry ze stavebního spo ení. Jejich množství i objem má rostoucí trend. I p esto zdaleka nedosahují ani po tu, ani celkového objemu poskytnutých p eklenovacích úv r. To nám nejlépe znázor uje graf. 1. Podíl 4 Hodnotící íslo, p ípadn ukazatel i parametr zhodnocení nebo bodové ohodnocení. Jednotlivé stavební spo itelny pro to mají r zné názvy, r zný zp sob výpo tu a proto i r znou minimální požadovanou výši. Toto íslo je závislé zejména na délce spo ení a pom ru naspo ené ástky ku cílové ástce. - 11 -

celkového objemu meziúv r a úv r k celkové výši vklad velice rychle rostl a po osmi letech stavebního spo ení p esáhl hranici 50 %. Tabulka. 2: Poskytnuté meziúv ry a úv ry (1994 2001) Rok 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Celkový po et - poskytnutých meziúv r 1 880 13 647 54 955 153 238 234 419 307 258 390 195 - poskytnutých úv r - - 4 270 10 324 37 880 71 710 101 580 130 453 - meziúv ry a úv ry celkem 1 880 17 917 65 279 191 118 306 129 408 838 520 648 Celkový objem (v mld. K ) - meziúv r 0,001 0,169 1,896 7,828 23,002 35,265 47,987 62,735 - úv r - - 0,184 0,473 1,922 4,245 6,694 9,026 - meziúv ry a úv ry celkem 0,001 0,169 2,080 8,301 24,924 39,510 54,681 71,761 Pom r celkového objemu poskytnutých úv r k výši vklad ke konci roku 0,02% 1,03% 6,04% 13,94% 30,50% 42,20% 49,53% 53,83% Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj, vlastní výpo ty Graf. 1: Celkové poskytnuté meziúv ry a úv ry (1994 2001) po et úv r a meziúv r 450000 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 70 60 50 40 30 20 10 0 mld. K Celkový po et poskytnutých meziúv r Celkový objem meziúv r (v mld. K ) Celkový po et poskytnutých úv r Celkový objem úv r (v mld. K ) Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj - 12 -

2.6 Státní podpora Stát se snaží podporovat tuto formu spo ení a motivovat obyvatelstvo k n mu a k využití úv ru ze stavebního spo ení. Provádí to pomocí poskytování státní podpory a osvobozením úrok z vklad a ze státní podpory od daní z p íjmu fyzických osob. Dále je možné si ode íst úroky z úv ru ze základu dan z p íjmu fyzických osob. Státní podpora je poskytována pouze ú astníkovi, pokud jím je fyzická osoba. Je poskytována formou ro ních záloh a její výše je závislá na ro n uspo ené ástce. iní 25 % z této ástky, maximáln však z ástky 18 000 K. ástka úspor p esahující 18 000 K v jednom roce se z hlediska posuzování nároku na státní podporu p evádí do následujícího roku. Tabulka. 3 nám popisuje vývoj vyplacené státní podpory v eské republice v letech 1993 až 2001. P i porovnání s údaji v p edchozí tabulce je zjevné, že s r stem po tu nových smluv rostla i výše vyplacené podpory. Zajímavé je sledovat výši státní podpory vyplacené v pr m ru na 1 smlouvu. Ta m že být v jednom roce maximáln 4 500 K. V pr m ru na 1 smlouvu sice od roku 1994 výše vyplacené podpory rostla, avšak v posledních letech se r st zastavil zhruba na 2 700 K a maximáln možné ástky zdaleka nedosahuje. D vodem jsou zejména nízké ro ní vklady. Dalším (zatím mén významným) faktorem je množství druhých a dalších smluv jednoho ú astníka, ke kterým již není nárok na státní podporu. V tší množství takovýchto smluv se podle zdroje z Ministerstva financí 5 objevilo prvn v roce 2001. 5 Rozhovor s Mgr. Libuší Horákovou vedoucí odboru stavebního spo ení Ministerstva financí eské republiky dne 30. dubna 2002. - 13 -

Tabulka. 3: Výše vyplacené státní podpory (1994 2001) Rok 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Výše státní podpory vyplacená - ve sledovaném roce na smlouvy uzav ené v roce p edchozím (mld.k ) 0,284 1,112 2,309 3,817 5,068 6,393 7,719 9,313 - kumulovan celkem (v mld. K ) 0,284 1,396 3,705 7,522 12,590 18,983 26,702 36,015 Výše státní podpory v K vyplacená v pr m ru na 1 smlouvu 1 380 1 710 2 090 2 450 2 580 2 695 2 788 2 719 Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj Záloha státní podpory je p ipisována ú astníkovi stavebního spo ení jednou ro n podle skute n uspo ené ástky v p íslušném roce. Zálohy jsou evidovány na ú tu ú astníka a jsou úro eny stejnou úrokovou sazbou jako základní vklad. Tyto zálohy jsou ú astníkovy vyplaceny pouze za podmínky, že od uzav ení smlouvy po dobu p ti let s vkladem nenakládal, s výjimkou p ípadu, kdy byl vklad ze stavebního spo ení po poskytnutí úv ru použit na bytové pot eby. Obdobn je tomu, pokud ú astník žádá o klasický úv r ze stavebního spo ení. Po uplynutí 24 m síc to m že u init, podle podmínek konkrétní stavební spo itelny, a získat úv r za p edpokladu, že uspo í smluvn sjednanou ástku. V tom p ípad nárok na výplatu státní podpory je pouze za skute nou dobu spo ení. Pro domácnost, která chce spo it více než 18 000 K ro n, je výhodné uzav ít více smluv na r zné leny domácnosti. Pokud totiž má ú astník stavebního spo ení uzav eno více smluv, náleží mu státní podpora jen na jednu z nich. Druhým d vodem je, že ro ní státní podpora m že být pro jednoho ú astníka maximáln z ástky 18 000 K. - 14 -

3. Hypote ní úv r Trh bydlení v R - financování Krom stavebního spo ení, s možností využití klasického úv ru z n j nebo p eklenovacího úv ru, mohou domácnosti využít k financování svého bydlení hypote ní úv r. Tento finan ní produkt je osv d eným zp sobem financování a hypote ní banky mají již dlouholetou tradici po celém sv t. Byly to jedny z prvních finan ních institucí v bec. Již v 17. století vznikaly první hypote ní banky v Anglii. Ve st ední Evrop k tomu docházelo pozd ji, v 18. století. Na našem území se hypote ní úv rování objevilo v 19. století. Dne 16. ledna 1865 byla založena Hypote ní banka království eského pro získání úv ru na zástavu domovního nebo pozemkového majetku. Tradice eského hypote ního bankovnictví se pak úsp šn rozvíjela až do doby, kdy byla p erušena okupací eskoslovenské republiky hitlerovským N meckem. 6 Po dlouholeté p estávce, trvající tém p l století, se na naší bankovní scén v polovin 90. let op t objevil hypote ní úv r, jakožto osv d ený prost edek pro zajišt ní vlastního bydlení. 3.1 Právní zakotvení Hypote ní úv r byl do eského právního rámce zakotven zákonem íslo 84/1995 Sb. ze dne 18. dubna 1995, kterým se zm nil a doplnil zákon. 530/1990 Sb., o dluhopisech, ve zn ní pozd jších p edpis, zákon. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve zn ní pozd jších p edpis, zákon. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, ve zn ní pozd jších p edpis, zákon. 99/1963 Sb., ob anský soudní ád, ve zn ní pozd jších p edpis, zákon. 21/1992 Sb., o bankách, ve zn ní pozd jších p edpis. 7 6 Zdroj: Doležal J.: Hypote ní úv rování a bytová politika; VŠE v Praze 1997, str. 26-27 7 Novela nabyla ú innosti dne 1. 7. 1995-15 -

Zákon o dluhopisech byl od té doby ješt n kolikrát zm n n a dopln n. Dosud poslední novelizace byla provedena zákonem íslo 368/2000 Sb. ze dne 14. zá í 2000. 8 Další právní normou, jenž se zabývá hypote ním úv rováním, je aktuální zn ní na ízení vlády. 244/1995 ze dne 11. íjna 1995, kterým se stanoví podmínky státní finan ní podpory hypote ního úv rování bytové výstavby. Zákon. 530/1990 Sb., o dluhopisech, ve zn ní pozd jších p edpis, upravuje podmínky pro vydávání hypote ních zástavních list a definuje pojem hypote ního úv ru, který by m l být práv financován t mito zástavními listy. Definuje zástavní listy jako dluhopisy, jejichž sou ástí názvu je ozna ení hypote ní zástavní list a jejichž jmenovitá hodnota, jakož i hodnota pom rného výnosu je pln kryta pohledávkami z hypote ních úv r (dále jen ádné krytí ), pop ípad též náhradním zp sobem podle tohoto zákona (dále jen náhradní krytí ). 9 Zákon definuje hypote ní úv r jako úv r, který je poskytnut na investice do nemovitosti na území eské republiky nebo na její výstavbu i po ízení a jehož splacení v etn p íslušenství jsou zajišt ny zástavním právem k této, i rozestav né, nebo jiné nemovitosti na území eské republiky. 10 3.2 Charakteristika hypote ního úv ru Hypote ní úv r je charakterizován: svojí ú elovostí, zp sobem zajišt ním. 8 Novela nabyla ú innosti dne 1. 1. 2001 9 14 odst. 1 zákona. 530/1990 Sb., o dluhopisech, ve zn ní pozd jších p edpis. 10 14 odst. 2 zákona. 530/1990 Sb., o dluhopisech, ve zn ní pozd jších p edpis. - 16 -

3.2.1 Ú elovost Ú elovost hypote ního úv ru je dána tím, že m že být použit pouze na investici do nemovitosti. Takovou investicí m že být: koup nemovitosti, výstavba, dostavba nebo p ístavba nemovitosti, vypo ádání spoluvlastnických a d dických nárok k nemovitosti, koup spoluvlastnického podílu k nemovitosti, splacení jiného, d íve poskytnutého úv ru, pokud byl prokazateln použit na investici do nemovitosti, po ízení pozemku, po ízení nemovitosti za ú elem bydlení, rekreace nebo za ú elem podnikání, oprava, rekonstrukce nebo modernizace nemovitosti. Nemovitosti jsou definovány v Ob anském zákoníku jako pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Za nemovitost pro ú ely hypote ního úv ru považujeme to, co je zapsáno v katastru nemovitostí. Nap íklad to m že být: rodinný d m, byt v osobním vlastnictví, bytový ( inžovní) d m, pozemek (na koupi stavebního pozemku m že být poskytnut hypote ní úv r pouze v p ípad, že sou ástí investi ního zám ru je výstavba nemovitosti na tomto pozemku), rekrea ní objekt (pro individuální rekreaci), nebytové prostory, rozestav né budovy nebo byty a nebytové prostory. Rozestav nou budovou se rozumí budova v alespo takovém stupni rozestav nosti, že již je patrné stavebn technické a funk ní uspo ádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí dosud nebylo p id leno íslo popisné nebo eviden ní, a u - 17 -

budovy, které se íslo popisné nebo eviden ní nep id luje, pokud na ni dosud nebylo vydáno kolauda ní rozhodnutí 11. Hypote ní úv r však nelze použít na financování investic do bytových jednotek, které nejsou samostatn zapsány v katastru nemovitostí, a tudíž nemohou být dle existujících právních norem za nemovitosti pokládány. Nap íklad to bývají byty ve vlastnictví obce i družstva. 3.2.1 Zajišt ní Jak jsem již výše uvedla, splácení hypote ního úv ru v etn p íslušenství je zajišt no zástavním právem k nemovitosti na území eské republiky. Jak vyplývá z definice hypote ního úv ru, zastavenou nemovitostí m že být ta, do níž je investováno, p ípadn i jiná. Hypote ní úv r však nesmí p evýšit 70 % ceny t chto nemovitostí. Tuto cenu stanoví hypote ní banka 12, která úv r poskytuje, jako cenu obvyklou, s p ihlédnutím k trvalým vlastnostem zastavené nemovitosti a výnosu dosažitelném p i ádném hospoda ení s ní. Cena obvyklá zastavených nemovitostí se musí rovnat minimáln 143 % 13 hodnoty hypote ního úv ru, o který žádáme a který je zajišt n t mito nemovitostmi. Obvyklé je, že banka požaduje pojišt ní nemovitosti, která je p edm tem zajišt ní hypote ního úv ru, a to minimáln ve výši bankou stanovené reproduk ní (nové) ceny s vinkulací pojistného pln ní ve prosp ch banky. Do zástavy m žeme též dát rozestav nou nemovitost, která je jako taková zapsaná v katastru nemovitostí. Na nemovitosti zajiš ující hypote ní úv r nesmí váznout žádné jiné zástavní právo t etí osoby a její p evod nesmí být omezen. Výjimkou je zástavní právo, kterým je zajišt n úv r poskytnutý stavební spo itelnou, nebo pokud hypote ní úv r použijeme ke splacení pohledávky t etí osoby, která je zajišt na d íve vzniklým zástavním právem nebo omezením p evodu nemovitosti, a tím pohledávka zanikne. 11 Podle 27 písmena l zákona. 344/1992 Sb. ze dne 7. kv tna 1992., o katastru nemovitostí, ve zn ní pozd jších p edpis. 12 Odhad provádí smluvní odhadce banky. 13 Tj. p evrácená hodnota 70 %. - 18 -