Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra práva Skončení nájmu bytu Bakalářská práce Autor: Antonín Paluka Právní administrativa v podnikatelské sféře Vedoucí práce: JUDr. Aleš Rozehnal Praha Červen, 2009
Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury. V Praze dne 15.6.2009 Antonín Paluka 2
Poděkování: Děkuji tímto JUDr. Aleši Rozehnalovi za cenné rady a připomínky při zpracování mé bakalářské práce a odborné informace, poskytnuté během studia. 3
Anotace: V této práci jsem se pokusil prozkoumat právní úpravu nájmu bytu a jeho skončení. Šel jsem po stopách právních úprav od historických počátků, přes období první republiky a období okupace. Dále pak smutným obdobím socialismu a totality aţ po právní úpravu dnešních dnů. Bydlení je velmi důleţitou potřebou kaţdého člověka a proto i právní úprava této oblasti se dotýká velké části naší společnosti. Tato práce by také měla vést k hlubšímu zamyšlení nad touto oblastí a pokusit se proniknout do nitra této problematiky, která je tak důleţitá pro naši společnost. Annotation: In this work, I tried to explore the regulation of housing rental and its end. I went after the footsteps of legislation from the historical beginnings, through the First Republic and the occupation. Then a sad period of socialism and totalitarianism to the legislation now. Housing is a very important need of every human being and therefore the legislation this affects a large part of our society. This work should also lead to deeper reflection on this area and try to penetrate into the heart of this issue, which is so important for our society. 4
Obsah Prohlášení 2 Poděkování 3 Anotace 4 Obsah 5 Úvod 7 1. KAPITOLA: HISTORIE PRÁVNÍ ÚPRAVY NÁJMU BYTU 9 1.1 Začátky právní úpravy nájmu bytu v našich zemích 9 1.2 Období první republiky 1918-1938 10 1.3 Období okupace 15 1.4 Období let 1945-1989 15 1.5 Období od roku 1989-současnost 16 2. KAPITOLA: PRÁVNÍ ÚPRAVA NÁJMU BYTU 18 2.1 Obecná úprava nájmu bytu 18 2.2 Předmět nájmu 18 2.2.1 Zvláštní kategorie bytů 19 2.3 Nájemné 20 2.4 Dočasnost 21 3. KAPITOLA: NÁJEMNÍ SMLOUVA(OBECNÝ NÁJEM) 24 3.1 Nájem věci 24 3.2 Práva a povinnosti smluvních stran 24 3.3 Zánik nájmu(obecného) 26 4. KAPITOLA: ZÁNIK NÁJMU BYTU 28 4.1 Zánik nájmu bytu dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem 29 4.1.1 Náleţitosti dohody o zániku nájmu bytu 30 4.1.2 Uzavření soudního smíru a notářský zápis 31 4.1.3 Pluralita subjektů 31 4.2 Zánik nájmu bytu uplynutím doby 32 5
5. KAPITOLA: DALŠÍ ZPŮSOBY ZÁNIKU NÁJMU BYTU 34 5.1 Zánik nájmu bytu ukončením výkonu práce pro pronajímatele 34 5.2 Zánik nájmu bytu pro nemoţnost plnění 34 5.3 Zánik nájmu bytu smrtí nájemce 35 5.4 Zánik nájmu bytu odstoupením od smlouvy 35 5.5 Zánik nájmu bytu narovnáním 36 5.6 Zánik nájmu bytu splynutím 37 5.7 Soudní rozhodnutí o zrušení práva společného nájmu 37 6. KAPITOLA: ZÁNIK NÁJMU BYTU VÝPOVĚDÍ 39 6.1 Výpověď ze strany nájemce 39 6.2 Výpověď ze strany pronajímatele 40 6.2.1 Náleţitosti výpovědi 41 6.2.2 Doručování výpovědi 42 6.2.3 Výpověď bez přivolení soudu 43 6.2.4 Výpověď s přivolením soudu 47 6.2.5 Bytové náhrady Závěr 51 Seznam pouţité literatury 53 6
Úvod Bydlení.. bydlení je základní lidská potřeba. Lze si jen těţko představit, ţe by někdo z nás chtěl dobrovolně bydlet ve stanu, jeskyni, či jen tak pod širým nebem. Institut nájmu bytu je jedním z nejrozšířenějších způsobů, pomocí kterého se tato potřeba uspokojuje, a proto je velmi důleţité věnovat mu velkou pozornost. Kaţdý jedinec má právo bydlet, ale v ţádném případě není povinností společnosti mu toto právo zajistit. Úkolem společnosti, potaţmo státu, je, aby kaţdému svému občanovi uspokojení této potřeby umoţnila. K tomuto účelu vyuţívají vlády jednotlivých států bytovou politiku a její koncepci. K tomu, aby vláda ochránila především sociálně slabší občany, vyuţívá různé nástroje a s jejich pomocí zasahuje do trhu s byty a hlavně ovlivňuje výši nájemného v bytech s regulovaným nájemným. Koncepce bytové politiky je velmi silně ovlivněna rozloţením politických sil v zemi. Bytová politika je velmi mocným nástrojem v politickém boji o voliče, kteří jsou samozřejmě branou k vládnutí a moci. To, jak silné je toto téma, můţeme názorně vidět na naší nedávné minulosti, vztahující se k období od sametové revoluce prakticky aţ do dnešních dnů, na příkladu deregulace nájemného. Všechny vlády v tomto období věděly, jak je vysoká regulace nájemného nespravedlivá vůči majitelům domů. Ţádné z těchto vlád se však do nějakého výrazného zásahu do této věci nechtělo. To, ţe politické strany vyuţívají bytovou politiku k mocenskému boji, však není příliš šťastné, protoţe v těchto bojích se situace rozhodně neřeší konstruktivním způsobem, spíše naopak. Regulace nájemného je velmi účinným, ale také hlavně velmi nebezpečným nástrojem, při ovlivňování bytové politiky. Zasahuje totiţ do základního lidského práva a to do práva vlastnického. Jedním vlastnickým právem k bytu, které platí jiţ od dob starého Říma, je právo brát z majetku uţitek. Z tohoto důvodu by se mělo v otázkách regulace nájemného postupovat velmi obezřetně. Koneckonců Evropský soud pro lidská práva jiţ v minulosti ve věci regulace nájemného rozhodoval a to například v případě Polska. Taktéţ čeští vlastníci bytů a domů podali k tomuto soudu svou ţalobu. Lze předpokládat, dle minulých rozhodnutí Evropského soudu pro lidská práva, ţe v budoucnosti bude těmto ţalobám vycházet vstříc a jejich vlastnická práva bude chránit. To znamená, ţe regulaci nájemného v Evropě nečeká příliš světlá budoucnost. Bohuţel, v České republice postupuje deregulace zatím příliš pomalu a v nedostatečné míře. 7
Velmi důleţitým aspektem nájmu bytu je taktéţ právní vztah mezi majitelem bytu (či domu) a nájemníkem. Je naprosto nezbytné, aby právní vztahy mezi nimi byli jasné a čitelné. V této práci se pokusím právě o proniknutí do jedné z částí právních vztahů mezi majitelem a nájemníkem a to do spíše konečné fáze jejich vztahu a tím je zánik nájmu bytu. 8
1. Historie právní úpravy nájmu bytu 1.1. Začátky právní úpravy nájmu bytu v našich zemích Historie právní úpravy nájmu bytu na území dnešní České republiky začíná v roce 1917 a to vládním nařízením č.34/1917 Ř.z. s účinností od 27.1.1917. Po pravdě řečeno, to nebyla úplně první právní úprava na našem území. V roce 1917 byla Česká republika stále ještě součástí Rakouska Uherska ve kterém jiţ platil Obecný občanský zákoník z roku 1811, ve kterém umoţňovalo např. ustanovení 1118 zákona č. 946/1811 Sb.z.s.pronajímateli ţádati dřívější zrušení smlouvy, kdyţ nájemce (pachtýř) věci uţívá tak, ţe tím vzchází věci značná újma, kdyţ bývá upomenut se zaplacením nájemného (pachtovného), tak prodlévá, ţe do projití období zadrţené nájemné (pachtovné) úplně nezapravil, nebo kdyţ se musí pronajaté stavení znovu vystavěti. 1 Další moţné důvody k vypovězení nájemné smlouvy, dle tohoto Obecného zákoníku občanského byly, jestliţe nájemník nechtěl akceptovat přípustné zvýšení nájemného nebo pokud hrubě a soustavně porušoval domovní řád nebo kdyţ vlastník byt potřeboval pro sebe a kdyby v případě neuvolnění tohoto bytu utrpěl větší újmu neţ nájemník. Dále byl v tomto období v platnosti Civilní řád soudní č.113/1895 ř.z. ten obsahoval mezi zvláštními způsoby řízení úpravu řízení v rozepřích ze smlouvy nájemní nebo pachtovní. V tomto zkráceném řízení bylo moţno podat ke skončení nájmu bytu jak výpověď soudní, tak i výpověď mimo soudní. Obě tyto výpovědi se lišili pouze ve formě jejich podání. Odpůrcem mohl být jak nájemce tak pronajímatel. Oběma dvěma náleţelo právo podat námitky jak proti soudní tak i proti mimosoudní výpovědi. Tyto námitky mohly být podány písemně i ústně. Zajímavé je, ţe řízení o výpovědích odevzdání a převzetí bytů patřila mezi tzv.feriální věci ( 224 odst.6 c.ř.s.), které se soudily i v období soudních prázdnin. 2 Vraťme se ale do období vydání vládního nařízení č.34/1917 Ř.z. a to do období 1.světové války. V letech 1914-1918 došlo v důsledku probíhajícího největšího válečného konfliktu v oblasti nájemného bydlení ke zhroucení trhu. Pracovní síly se masově stěhovaly do měst kvůli zvýšení zbrojní výroby a tím docházelo k veliké poptávce po nájemném bydlení. Zvýšením této poptávky došlo k razantnímu zvýšení nájemného. Ruku v ruce s tímto stavem šla i nekontrolovaná hyperinflace. Ta byla následkem zoufalého nedostatku financí ve státní pokladně a následným vydáváním miliard nekrytých státovek. Proto stát zareagoval válečnými opatřeními na ochranu nájemníku, která byla téţ prezentována i jako ochrana 1 Křeček, S., Hrubý, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Praha: Linde a.s. 2007 2 Křeček, S., Hrubý, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Praha: Linde a.s. 2007 9
majitelů domů. Z výše uvedených důvodů bylo vydáno jiţ zmíněné vládní nařízení č. 34/1917 Ř.z. s účinností od 27.1.1917. Tímto nařízením se rozdělil bytový fond na domy staré, ve kterých bylo nájemné regulované a domy nové s nechráněnými nájmy. Tato regulace platila pouze v taxativně vyjmenovaných městech. Jedním z nich byla např. Plzeň, ale překvapením je, ţe tam nepatřila Praha. Regulace byla dočasným válečným opatřením, které upravovalo povolené zvyšování nájemného vzájemnou dohodou a tím chránilo nájemníka před jednostranným zvyšováním nájemného a i před výpovědí nájemní smlouvy. Zároveň však chránilo i majitele domů před zvyšováním úrokových sazeb hypotečních úvěrů poskytnutých na činţovní domy ze strany bank. Dalším krokem z důvodu dlouhotrvající války bylo nařízení, které rozšířilo ochranu nájemníků na všechny obce a to vládním nařízením č.21/1918 Ř.z. z 20.1.1918. Posledním krokem bylo nařízení ministerstva sociální péče č.368/1918 Ř.z., které dávalo za povinnost nahlášení nevyuţitých bytů. 3 1.2. Období první republiky 1918-1938 Ochrana nájemního bydlení byla v letech 1918-1938, tedy za existence první republiky, upravena více neţ 20-ti právními předpisy. Takové mnoţství právních předpisů bylo nutné proto, protoţe doba platnosti většiny těchto právních předpisů byla přesně stanovena. Po uplynutí této doby se musel stávající právní předpis buď prodlouţit, nebo se musel vydat právní předpis nový. Abychom mohli sledovat historii nájmu bytu a vývoj důleţitých výpovědních důvodů a deregulačních nařízení, uvedeme si zde nyní ty nejdůleţitější z nich. Nařízení č.83/1918 Sb.z.a n., nařízení č. 62/1919 Sb.z. a n., zákony o ochraně nájemníků č.275/120 Sb.z. a n.,č.130/1922 Sb.z. a n., č. 85/1923 Sb.z. a n., č.85/1924 Sb.z. a n., č.48/1925 Sb.z. a n., č.44/1928 Sb.z. a n,č.210/1931 Sb.z. a n., zákon č. 32/1934 Sb.z. a n.tímto posledním uvedeným zákonem se doplňovaly a prodluţovaly zákony bytové péče. Výpovědní důvody v tomto období můţeme rozdělit na výpovědní důvody na straně pronajímatele, na straně nájemce, důvody kvůli stavu domu, ostatní důvody a také jestli můţe pronajímatel výpovědní důvody uplatnit bez předchozího přivolení soudu, či nikoliv.zákonný výčet důleţitých výpovědních důvodů byl demonstrativní.soud však při řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu posuzoval a judikoval i případy dalších důleţitých výpovědních důvodů neţ ty, které byly v zákoně uvedeny a inspiroval zákonodárce, aby je do příštího 3 http://www.mesec.cz/clanky/deregulace-najemneho-zkusenosti-z-1-republiky/ 10
zákona výslovně uvedli. To znamenalo,ţe při splnění všech zákonných podmínek,byla pozice pronajímatele silnější. 4 Tento stav je názorně vidět na tom,ţe zatímco nařízení č. 83/1918 Sb.z. a n.obsahovalo pouze sedm výpovědních důvodů, zákon č. 44/1928 Sb.z. a n. jich obsahoval jiţ devatenáct. V těchto výpovědních důvodech se postupně zpřesňovaly podmínky, za kterých mohl soud k výpovědi přivolit. K výpovědi nájemného musel tedy přivolit soud. 5 Zde je pro příklad oněch sedm stanovených výpovědních důvodů: prodlení s placením činţe, zdráhá-li se nájemník svolit s přípustným zvýšením činţe, pokud neustále nebo hrubě porušuje platný domovní řád, dle 1118 o.z., tj. uţívání věci ke značné škodě pronajímatele, potřebuje-li vlastník nájemního předmětu sám pro sebe a utrpěl-li by značnější újmu neţ nájemník, potřebuje-li vlastník nájemního předmětu, který byl aţ dosud určen k obývání dělníky, nebo jinými zřízenci jeho vlastního závodu, nutně pro tento účel, přenechá-li nájemce nájemní předmět zcela nebo z části se zařízením nebo bez něho někomu jinému za vzájemné plnění vzhledem k nájemnému, které sám platí, nepoměrně vysoké. Dne 28.10.1918 vznikla Československá republika a na základě recepční normy č.11/1918 Sb.z. a n. o zřízení Československé republiky, došlo k převzetí Rakouského občanského zákoníku z roku 1811 AGBG, ve znění jeho novel. Nařízení ministra sociální péče a spravedlnosti č. 83/1918 Sb. z. a n. státu Československého o ochraně nájemce, bylo první normou týkající se problematiky nájmu bytu. Ve znění dalšího nařízení č.62/1919 Sb.z. a n. byly z působnosti tohoto nařízení vyňaty nájmy sjednané s cizími státními příslušníky. Dále toto nařízení potvrdilo rozdělení domů na domy zkolaudované před a po 27.lednu 1917. Také se však nesmělo jednostranně zvyšovat nájemné. To mohlo být zvýšeno pouze v mimořádných případech, například kdyţ byla zvýšena úroková míra hypotéky váznoucí na domě. O moţnosti zvýšení nájemného a jeho přiměřenosti rozhodl po návrhu nájemníka, či pronajímatele příslušný nájemní úřad. A tam, kde nebyl, příslušný okresní soud. V těchto řízení byly mimo jiné vyslechnuty i osoby 4 Křeček, S., Hrubý, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Praha: Linde a.s. 2007 5 Křeček, S., Hrubý, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Praha: Linde a.s. 2007 11
místních poměrů znalé. Mimo zákon byl také postaven prodej dekretu ze zřejmě spekulativních důvodů. 6 Nařízení č. 83/1918 Sb.z. a n. bylo nařízením o ochraně nájemců, dle něhoţ mohl dát pronajímatel nájemníkovi, či podnájemníkovi, výpověď pouze se svolením soudu. Nařízení č. 62/1919 Sb z. a n. měnilo a doplňovalo nařízení č. 83/1918 Sb.z. a n. ze dne 17.prosince 1918. Například, v nařízení č. 83/1918 Sb. z. a n. byl uveden výpovědní důvod potřeby bytu pro pronajímatele a další osoby. Dalšími osobami v tomto nařízení byly osoby příbuzné nebo sešvagřené v přímé linii. Naproti tomu v nařízení č.62/1919 Sb. z. a n. byl tento okruh osob omezen pouze na samotnou osobu pronajímatele. Dalším důleţitým výpovědním důvodem v těchto nařízeních, bylo byl-li nájemce v prodlením s placením činţe. Nájemník taktéţ nesměl vzít nikoho do podnájmu bez svolení vlastníka.detailně precizován byl za první republiky výpovědní důvod, který dnes známe jako porušování dobrých mravů. V případě vyuţití tohoto výpovědního důvodu neměl nájemník nárok na jakoukoliv bytovou náhradu. Nařízení č. 83/1918 Sb. z. a n. spojilo výpovědní důvod s tím, ţe nájemce ztrpčoval neustálým nebo hrubým přestupováním platného domovního řádu nebo svým bezohledným, uráţlivým nebo jinak nenáleţitým chování spolubydlícím bydlení v domě nebo porušoval-li těţce pořádek v domě. Totéţ platilo o chování se osob, které nájemce přijal do místností jím najatých, pokud opomene zjednati nápravu jemu moţnou. 7 Další v řadě právních norem upravujících právní úpravu nájmu bytu, byl zákon č. 275/1920 Sb. z. a n.. Tento zákon rozšiřoval moţné výpovědi nájmu z bytu ze strany majitele. Šlo o moţnost vyuţití bytu k jinému účelu, prokázáním úředního povolení k uţitečné stavbě. Podmínkou však bylo opatřit nájemníkovi náhradní byt. Tento byt však musel soud uznat za přiměřený. Jedním z důleţitých důvodů v tomto zákoně byla také moţnost vypovědět nájemní smlouvu kvůli opětovnému, hrubému porušení pořádku v domě nebo působení pohoršení v domě. 8 Moţnost této výpovědi však byla podmíněna předchozí marnou výzvou nájemci k nápravě. Majitel mohl také ţádat o zrušení nájemní smlouvy bez výpovědi jestliţe nájemník zneuţíval byt ke značné škodě majitele. Majitel také nájem nesměl podmiňovat tím, ţe nájemník koupí zařízení bytu. Také podnájemné nesmělo převyšovat nájemné. Tento zákon také stanovoval, ţe platí předválečné nájemné a majitel mohl zvýšit nájemné pouze maximálně o 20%, coţ při válečné hyperinflaci nebyla pro majitele domů a bytů příjemná záleţitost. Chtěl-li majitel nájemné zvýšit více, mohl tak učinit pouze 6 http://www.mesec.cz/clanky/deregulace-najemneho-zkusenosti-z-1-republiky/ 7 Křeček, S., Hrubý, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Praha: Linde a.s. 2007 8 Toto se vztahovalo nejen k samotné osobě nájemníka ale i k členům jeho domácnosti a osobám v jeho sluţbách. 12
s přivolením příslušného nájemního úřadu a ten tak mohl učinit pouze v odůvodněných případech, jako například náhlá nutnost provedení opravy domu. 9 Dalším výpovědním důvodem bylo nezaplacení smluveného nebo v přípustné míře zvýšeného nájemného. Byla zde však podmínka, ţe byl na tuto skutečnost upomenut po uplynutí obvyklé či sjednané lhůty splatnosti a nezaplatil ani do konce nové lhůty, kterou mu pronajímatel alespoň na 24 hodin povolil. Tento výpovědní důvod byl ještě upraven pozdějším zákonem č. 85/1924 Sb. z. a n.připojením podmínky, ţe výše nájemného nesmí být sporná. Výpověď z výše uvedeného důvodu, dle zákona č.275/1920 Sb. z. a n., mohl soud v případě ţe nájemník dluţné nájemné zaplatil před skončením řízení, odepřít výpověď. 10 Omezená účinnost zákona č. 275/1920 Sb. z. a n. na dva roky, přinesla nutnost nové právní úpravy, kterou se stal zákon č. 130/1922 Sb. z. a n.. Nejdůleţitější změnou v tomto zákoně pak bylo zrušení nájemních úřadů a kompetencí obecních úřadů a přenesení těchto pravomocí na okresní soudy. O přípustnosti zvýšení nájemného rozhodoval tedy soud. Dle vlastního zjištění mohl přiměřeně upravit výši nájemného. I na dále bylo třeba přivolení soudu při výpovědi nájmu. 11 Majitelé domů měli moţnost jednostranně zvyšovat nájemné, ale pouze do určité procentuální výše. Ta se vázala na velikost bytu. Jestliţe majitel potřeboval byt pro ţenaté nebo vdané děti, musel být zajištěn nájemníkovi náhradní byt, který byl soudem uznám za přiměřený. Dalším výpovědním důvodem bylo, spáchal-li nájemník trestný čin na pronajímateli a byl za něj odsouzen. Okruh chráněných a poškozených osob byl rozšířen v roce 1923 o pronajímatelovu manţelku bydlící v domě. Nově byl také zařazen do výpovědních důvodů trestný čin proti majetku obyvatel domu. Majitel taktéţ mohl dát výpověď nájemníkovi, který podle zákona o dávce z majetku a přírůstku na majetku přiznal jmění minimálně jeden milion korun. V následujících letech přicházely další zákony. Například zákon č. 85/1923 Sb. z. a n.. Tato právní norma umoţnila pronajímateli ţalovat o přivolení výpovědi z nájmu, jestliţe má nájemník nebo člen jeho domácnosti jiný dostatečný byt v obci a tento byt nepotřebuje při svém povolání nebo při jeho výkonu. 12 Další vydaný zákon byl zákon č. 85/1924 Sb. z. a n.. Novým prvkem v tomto zákoně byla deregulace nájemného rozlišením bytů podle počtu místností. Tento zákon vyloučil ze zákonné ochrany čtyř a více pokojové byty. Z této ochrany byly taktéţ vyjmuty byty nově 9 http://www.mesec.cz/clanky/deregulace-najemneho-zkusenosti-z-1-republiky/ 10 Křeček, S., Hrubý, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Praha: Linde a.s. 2007 11 http://www.mesec.cz/clanky/deregulace-najemneho-zkusenosti-z-1-republiky/ 12 Křeček, S., Hrubý, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Praha: Linde a.s. 2007 13
pronajaté po 1.5.1924 v obcích do dvou tisíc obyvatel. Jedno z ustanovení tohoto zákona také hovořilo o tom, ţe jeli vlastníkem obec, okres, ţupa, země nebo stát, váţe se k výpovědnímu důvodu podmínka zajištění dostatečného náhradního bytu nájemníkovi. Pozice nájemníků v těchto bytech, spolu s několika dalšími kategoriemi domů a bytů se počínaje dalším zákonem č.48/1925 Sb. z. a n. zhoršila a to proto, ţe se na ně přestaly vztahovat zákony o ochraně nájemníků a mohla na ně být aplikována ustanovení o soudní a mimosoudní výpovědi podle c.ř.s. Počínaje rokem 1925 bylo také upraveno zneuţití výpovědních důvodů. Kdyţ nebylo bytu, do 14-ti dnů po jeho vyklizení, pouţito k účelu pro který byla výpověď povolena, byl pronajímatel povinen byt bývalému nájemníkovi znovu pronajmout a nahradit mu škodu. Následoval zákon č.44/1928 Sb. z. a n., který obecně změnil to, ţe v případě potřeby bytu pro ţenaté nebo svobodné děti vlastníka, mohl tento opatřit nájemníkovi náhradní byt, který soud uznal za dostatečný místo přiměřený. Tento zákon dal také konečně moţnost výpovědního důvodu cizímu státu, který byl vlastníkem domu a tento dům získal před 1.dubnem 1928 a potřeboval nutně místnosti pro ubytování zaměstnanců diplomatické mise nebo konzulárního úřadu. Zde byla výpověď bez bytové náhrady. V tomto zákoně byla také umoţněna výpověď nájemníkovi, který měl v obci, kde bydlel nebo vykonával své povolání, dům ve kterém měl přiměřený byt, který nepodléhal ustanovením zákona o ochraně nájemníků. 13 Tato právní norma č.44/1928 Sb. z. a n. s prováděcím nařízením č. 103/1930 Sb. z. a n. zavedla také druhý nosný prvek a to rozlišení deregulace nájmů v bytech podle výše příjmů nájemníků.dále tak zmenšila okruh bytů podléhajících regulaci. Regulace se přestala týkat všech nájemníků, jejichţ roční výdělek byl 100.tisíc korun a více a to od 10.října 1928, jestliţe ovšem byt nepouţívali taktéţ k výkonu svého povolání. K 1.1.1933 zákonem č. 210/1933 Sb. z. a n. byly vyňaty z ochrany zbylé pětipokojové i větší byty, pokud opět nebyly vyuţívány k výkonu povolání a nájemníci s ročním příjmem 75.tisíc a více. Od 1.1.1934 se ochrana přestala vztahovat i na nájemníky s ročním příjmem 50.tisíc korun a více. Dalším v řadě zákonů byl zákon č. 32/1934 Sb. z. a n., který uváděl, ţe se ochrana více nevztahuje, z účinností od 31.12.1934, na třípokojové byty, které se taktéţ nevyuţívaly k výkonu povolání a na nájemníky jejichţ roční příjem je 36.tisíc korun nebo alespoň 24.tisíc korun, jestliţe nájemník má povinnost péče výţivy jiné osoby. 13 Křeček, S., Hrubý, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Praha: Linde a.s. 2007 14
K 30.6.1937 pozbyly ochrany i byty dvoupokojové a to zákonem č. 66/1936 Sb. z. a n.. Od 1.7.1938 byly tedy jiţ chráněny pouze byty jednopokojové a nájemníci s příjmem do 36.tisíc korun ročně a jestliţe pečovali o výţivu jiné osoby, byla hranice ročního příjmu 18.tisíc korun. Tímto posledním zákonem bych ukončil výčet zákonů a nařízení v tomto období a mohu zkonstatovat, ţe zákonný vývoj týkající se právní úpravy nájmu bytu byl za první republiky opravdu bohatý. 1.3. Období okupace V období okupace v tehdejším protektorátu Čechy a Morava nenastaly ţádné zásadní změny, týkající se právní úpravy nájmu bytu. Bylo zrušeno rozdělení na staré a nové byty a domy a to k 30.6.1940. Taktéţ hranice příjmů byla sníţena na 24.tisíc Kč, respektive 15.tisíc Kč. Do této chvíle platná ochrana nájmů byla vládními nařízení 187/1940 Sb z. a n. č. 63/1941 Sb z. a n. prodlouţena do konce roku 1941. Vládním nařízením č. 248/41 Sb. z. a n. byla ještě mírně omezena ochrana nájemníků proti výpovědi z nájmu bytu. Vládní nařízení č. 377/1942 Sb. z. a n. a prováděcí nařízení č. 136/1942 Sb. z. a n. pak jiţ jen rozšířilo omezenou ochranu nájemníků před výpovědí na všechny nájemní a podnájemní smlouvy aţ na některé výjimky. Do konce války pak zůstal stav z roku 1942 nezměněn. 1.4. Období let 1945-1989 Po roce 1945 došlo v nájemních vztazích k událostem, jejichţ neblahé důsledky pociťujeme dodnes. V roce 1948 se v naší zemi chopili moci komunisté. Výsledkem toho byl totalitní reţim, který zničil trţní mechanismus a silně poškodil vlastnické právo. Tato situace měla samozřejmě hrozivý dopad na oblast nájemního bydlení. V roce 1948 dal zákon č. 138/1948 Sb. o hospodaření s byty, národním výborům moţnost prakticky neomezeně rozhodovat o volných bytech. Národní výroby mohly také například vlastníkovi bytu přikázat nájemníka. Podle zákonu č. 138/1948 Sb. mohla být vlastníkovi do nájmu přikázána například osoba státně spolehlivá, která vykonávala v obci své zaměstnání a neměla v této obci svůj byt, nebo tento byt byl zdravotně závadný nebo nedostatečný. Tyto osoby byly v zákoně přesně vyjmenovány a byly pro ně vypracovány pořadníky. Majitelé bytů museli nahlásit kaţdý uvolněný nebo nadměrný byt do 15-ti dnů od jeho uvolnění. 14 Národní výbor mohl takový byt nechat vyklidit nebo rozdělit či přestavět na menší. Toto se také skutečně v mnohých případech stalo. Národní výbory měly opravdu velké 14 za nadměrný byl povaţován kaţdý byt, jehoţ počet obytných místností převaţoval počet obyvatel bytu. 15
pravomoci. Jednou z nich byla například moţnost zrušit nájem bytu, pokud se národní výbor rozhodl, ţe bytu uţívá osoba státně nespolehlivá nebo je uţívání tohoto bytu v rozporu s veřejným zájmem. Mnoho bytů a domů ve kterých majitelé nebydleli, bylo znárodněno a přešli do tzv. socialistického vlastnictví. V té době byl nájem bytů upraven občanským zákoníkem č. 141/1950Sb.. Nájemní smlouva v tomto zákoníku byla však zachována pouze formálně. Zákon o hospodaření s byty byl vydán v roce 1956 a měl č. 67/1956 Sb.. Další právní normou byl občanský soudní řád 142/1950 Sb. Ten upravoval výpověď v případech chráněného nájmu a řízení o ní. Výpovědní důvody byly pak zakotveny v nařízení ministra spravedlnosti č. 179/1950Sb.. Výpovědní důvody byly podobně jako za první republiky demonstrativní. 15 Jedním z výpovědních důvodů bylo například porušování zásad socialistického souţití nájemcem nebo osobou, která s ním bydlí. Zákon č. 141/1950Sb. byl poději nahrazen občanským zákoníkem č. 40/1964 Sb. Taktéţ byl uveden v ţivot nový zákon o hospodaření s byty č. 41/1964 Sb.. 1.dubna 1964 se nájem bytu změnil v institut osobního uţívání bytu. Výpověď z nájmu bytu jiţ nebyla výpovědí, ale podle zákona č. 41/1964 Sb. bylo zavedeno zrušení práva uţívat byt. 16 Pravdou však je, ţe institut zrušení práva uţívat byt byl velmi často i zneuţíván. 1.5 Období od roku 1989-současnost V roce 1989 skončila doba totality a naše země mohla konečně začít s demokratickými změnami. Samozřejmě se to týkalo znovu navrácení k trţním mechanismům a demokratickým principům naší společnosti. To se naprosto jednoznačně týkalo také oblasti nájemního bydlení a nedotknutelnosti vlastnického práva. Bohuţel právní úprava nájemního bydlení zůstala ještě po mnoho dlouhých let ve starých komunistických kolejích. Způsobila to neschopnost a mnohdy nechuť některých politiků, řešit neutěšenou situaci v této oblasti. Nikomu se zřejmě nechtělo přistoupit k některým nepopulárním krokům, které by se týkaly nájemníků bydlících v nájemních bytech. Tito nájemníci byly totiţ taktéţ voliči.ti velice často podléhali iluzi, ţe bydlí ve svém bytě, ţe tato situace je podle nich samozřejmě prakticky nedotknutelná a bydlení v levném bytě se nechtěli v ţádném případě vzdát. První významnou změnou po roce 1989 v oblasti nájemného bydlení byla novela občanského zákoníku č. 509/1991 Sb., kterou se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník 15 Křeček, S., Hrubý, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Praha: Linde a.s. 2007 16 tato pravomoc byla rozdělena mezi soud a národní výbor. 16
č. 40/1964 Sb. 17 Ta od prvního ledna 1992 znamenala určitý návrat k dřívějším pořádkům. V tomto zákoně bylo zrušeno právo osobního uţívaní bytu a opět byl zaveden nájem bytu. Dále však platilo, ţe výpověď z nájmu bytu mohla být dána pouze z taxativně v zákoně uvedených důvodů a s přivolením soudu. Pronajímatel byl také ve většině případů vázán povinností zajistit nájemci náhradní byt. Ani v případě neplacení nájemného nájemníkem, nebylo snadné takového nájemníka z bytu vypovědět. Velmi často byly v bytech nahlášeny i jiné osoby, ačkoliv v nich trvale nebydlely, čistě ze spekulativních důvodů. Jediná oblast právní úpravy nájmu bytu, v tomto období, která prošla opravdu mnohými úpravami, byla oblast nájemného a úhrad spojených s uţíváním bytu. Tyto úpravy tvořila poměrně rozsáhlá řada vyhlášek a výměrů ministerstva financí. Ministerstvo financí vydávalo tyto vyhlášky a výměry týkající se regulace cen v nájemních bytech, na základě zákona č. 526/1990 Sb. o cenách. Zásadní skutečností však bylo, ţe ústavní soud ČR zamítl svým rozhodnutím z 28.2.2006 č. Pl. 20/05 ţádost o zrušení převáţné části ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu a tím přispěl k uklidnění právní situace mezi nájemci a pronajímateli. 18 Velmi významnou změnou týkající se právní úpravy nájmu bytu byla pak změna občanského zákoníku, přijetím zákona č. 107/2006 Sb.o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. V tomto zákoně je také změna zákona č. 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Od 31.března 2006 můţe například pronajímatel dát nájemci, ve vyjmenovaných případech výpověď, bez přivolení soudu. 19 Změny v tomto zákoně jsou však mnohem rozsáhlejší. Tématem této práce však není historie nájmu bytu, a proto v této kapitole bylo o této problematice pojednáno pouze ve stručnosti. Stěţejní část práce je v tématu zániku nájmu bytu zejména s přihlédnutím k zániku nájmu bytu výpovědí, které se budu nejvíce věnovat. 17 Knapová, M., Švestka, J.,Dvořák, J. a kol. Občanské právo hmotné. Praha: Aspi a.s. 2006 18 Jednalo se o návrh zrušit 685 aţ 695, 696 odst.1 aţ 2 a 697 aţ 716 občanského zákoníku 19 Taraba, M., Rádce nájemníka bytu.praha: Grada Publishing, a.s. 2008 17
2. Právní úprava nájmu bytu 2.1. Obecná úprava nájmu bytu Nejrozšířenějším právní důvodem bydlení je v České republice vlastnictví, ihned po něm následuje nájem bytu. Vzhledem k této skutečnosti má nájem bytu v České republice nezastupitelné místo. Obecnou právní úpravu nacházíme v hlavě sedmé, oddílu čtvrtém zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen občanský zákoník nebo o.z.) a to konkrétně v ust. 685 716, kdy je nájem bytu upraven jako zvláštní druh nájmu. Nájem bytu se odlišuje v pojmových znacích od obecného nájmu. Dalším právním předpisem, který upravuje nájem nemovitostí je zák. č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších přepisů (dále jen ZNP). Obecnými pojmovými znaky nájmu jsou tyto: individuálně určená věc, tzn. předmět nájmu, přenechání předmětu nájmu do uţívání, dočasnost, úplatnost. V případě nájmu bytu stanoví zákon, pod sankcí absolutní neplatnosti, obligatorní písemnou formu 20 a minimální obsah této nájemní smlouvy. V ní musí být minimálně uvedeno označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich uţívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s uţíváním bytu nebo jejich výši. Občanský zákoník zná i další formy vzniku nájmu, které nepředpokládají uzavření písemné nájemní smlouvy a to případy, kdy nájem bytu vznikne na základě jiné právní skutečnosti, kterou však zákon předpokládá. Jedná se např. o uzavření manţelství s nájemcem bytu, kdy vzniká společný nájem bytu manţely (ust. 703 o.z.), přechod nájmu bytu z důvodu úmrtí nájemce (ust. 706, 707 o.z.), opuštění společné domácnosti (ust. 708 o.z.). 2.2. Předmět nájmu Předmětem smlouvy o nájmu můţe být tedy na základě paragrafového znění zákona individuálně určená cizí věc. Předmětem smlouvy o nájmu bytu můţe být pouze byt, který je samostatným předmětem občanskoprávních vztahů. Definice bytu však v občanském 20 Přechodně ustanovení v 879b ObčZ. ve znění pozdějších předpisů nám neplatnost nájemní smlouvy z důvodu nedodrţení písemné formy odsouvá k datu od 1. 1. 1995 a smlouvy uzavřené před tímto datem nechává v platnosti. 18
zákoníku obsaţena není a to i přes skutečnost, ţe tento pojem občanský zákoník běţně pouţívá. Definice bytu byla téměř shodně převzata ze zrušeného zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty do vyhlášky Ministerstva pro místní rozvoj č. 137/1998 Sb., o obecných technických poţadavcích na výstavbu. Tato vyhláška nám pojem byt vysvětluje v 3 písm. l) jako: soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, která svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen. Byt však není samostatnou věcí, ale pouze částí věci, resp. částí stavby jakoţto věci nemovité ve smyslu ust. 119 o.z. V případě, ţe by předmětem nájmu nebyl jednotlivý byt, resp. bytová jednotka, ale celá stavba, nebylo by moţno uzavřít smlouvu o nájmu bytu, ale pro uzavření této smlouvy by bylo třeba uţít obecných ustanovení o nájmu. Byt musí být v nájemní smlouvě jednoznačně definován, aby nemohl být zaměnitelný s jiným a mohl být tak bezpochybně určitelný. 21 2.2.1. Zvláštní kategorie bytů Zvláštní kategorií bytů jsou družstevní byty, kdy se pronajímatel a nájemce neřídí pouze příslušnými ustanoveními o.z., ale také zák. č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen obchodní zákoník nebo obch.z.). Zároveň jsou obě smluvní strany povinny respektovat stanovy příslušného druţstva. Je třeba si uvědomit, ţe pravý nájemní vztah odpovídající smlouvě o nájmu bytu vzniká pouze mezi druţstvem a členem tohoto druţstva, který spolu s právy a povinnostmi odpovídajícími členství v bytovém druţstvu získává také právo nájmu k příslušnému bytu. K nájmu tohoto bytu je dále třeba souhlasu druţstva (obvykle na příslušném formuláři) a mezi členem druţstva a další osobou vzniká ne nájemní, ale podnájemní vztah. Další zvláštní kategorií bytů jsou služební byty, které vymezuje zák. č. 102/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů, kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník a to konkrétně v ust. 7. Sluţební byty jsou mj. byty právnických a fyzických osob pro ubytování jejich zaměstnanců. Třetí zvláštní kategorií jsou byty zvláštního určení, které slouţí k ubytování zdravotně postiţených osob a jehoţ definici nám rovněţ poskytuje výše uvedený právní předpis. Bytem 21 např. Byt č. 1, ve IV. nadzemním podlaţí domu č.p. 648 na ulici Krnovská v Opavě. Jedná se o byt 3+1 o celkové výměře 95 m2 s třemi pokoji, kuchyní, koupelnou, záchodem, šatnou a sklepem č. 1 v podzemním podlaţí o výměře 20 m2. 19
zvláštního určení je např. byt v domě s pečovatelskou sluţbou, byt zvláště přestavěný dle potřeb zdravotně postiţených osob nebo v domě s komplexním zařízením pro zdravotně postiţené občany. Poslední kategorií jsou obytné místnosti v zařízeních určených k trvalému bydlení, kdy předmětem smlouvy není byt, ale pouze individuálně určená obytná místnost. 2.3. Nájemné Nájemné nebo způsob výpočtu nájemného je obligatorní součástí nájemní smlouvy, stejně tak výše poplatků za sluţby spojené s uţíváním bytu jako je vodné a stočné, elektřina, plyn a další média. Ve vztahu k určování výše nájemného je vhodné uvést nález Ústavního soudu České republiky sp. zn. P1. ÚS 20/05, který konstatuje, ţe nečinnost zákonodárce, který nevydal prováděcí předpis, jenţ by umoţňoval pronajímateli jednostranné zvýšení nájemného, je protiústavní. 22 Proto dává obecným soudům moţnost stanovit ve svém rozhodnutí výši nájmu dle místních podmínek, tzn. stanovit tzv. obvyklý nájem i přes chybějící zákonnou úpravu. V dnešní době existují dva druhy nájemného, tzv. regulované a deregulované neboli trţní nájemné, které koexistují vedle sebe. Při regulovaném nájemném je stanovena maximální výše nájemného na rozdíl od trţního, které závisí pouze na dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem. Existují samozřejmě dva pohledy na tuto věc, pohled ze strany nájemníků uţívajících byt s regulovaným nájemným, pro které je samozřejmě moţnost zvyšování ze strany pronajímatele znamená navýšení měsíčních výdajů, zejména pro osoby s vyšším věkem, které obývají byty jiţ několik desítek let a moţnost přestěhování je pro ně značně komplikovaná. Zároveň poté, co domy přešly do osobního vlastnictví soukromoprávních subjektů, které provádějí často rozsáhlé rekonstrukce bytových domů a tyto dlouhodobě udrţují v dobrém technickém stavu, lze těţko po pronajímatelích spravedlivě poţadovat, aby od nájemců vybírali nízké regulované nájemné. V ceně nájemného nejsou zahrnuty výše uvedené poplatky za sluţby spojené s uţíváním bytu, tyto musí být stanoveny zvlášť. Buďto je nájemce platí pronajímateli kaţdý 22 Nález Ústavního soudu ze dne 28.2.2006, sp. zn. Pl. ÚS 20/05. Ústavní soud, v připomenuté roli ochránce ústavnosti, nemůže svoji funkci omezit na pouhou pozici negativního zákonodárce a musí, v rámci vyváženosti jednotlivých složek moci charakteristických pro právní stát založený na úctě k právům a svobodám člověka a občana (čl. 1 odst. 1 Ústavy ČR), vytvořit prostor pro zachování základních práv a svobod. Jde tedy o to, že obecné soudy, i přes absenci předvídané konkrétní úpravy, musí rozhodnout o zvýšení nájemného, a to v závislosti na místních podmínkách tak, aby nedocházelo k diskriminacím výše zmíněným. v takových případech půjde o nalézání a aplikaci jednoduchého práva Zákon o jednostranném zvýšení nájemného byl přijat z. č. 107/2006 Sb. (pozn. autorky) 20