Ocenění nemovitostí č. 12211892012 o ceně podílu v bytovém družstvu Stavební bytové družstvo Ocelář, se kterým jsou spojena členská práva a povinnosti v tomto družstvu, zejména právo nájmu družstevního bytu č.126 v 1. podlaží domu č.p.3163, v Kladně v ulici Na Vyhaslém o dispozici 2+1 s příslušenstvím, obec Kladno, okres Kladno. Objednatel posudku: Účel posudku: SUBASTA a.s. IČO: 28435842 T.G.Masaryka 108 272 01 Kladno zjištění ceny nemovitosti k datu ocenění Podle stavu ke dni 1.10.2012 odhad vypracoval: Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Odhad obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Středoklukách, 12.10.2012
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol o ceně podílu v bytovém družstvu Stavební bytové družstvo Ocelář, se kterým jsou spojena členská práva a povinnosti v tomto družstvu, zejména právo nájmu družstevního bytu č.126 v 1. podlaží domu č.p.3163, v Kladně v ulici Na Vyhaslém o dispozici 2+1 s příslušenstvím, obec Kladno, okres Kladno. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny k datu ocenění. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: o ceně podílu v bytovém družstvu Stavební bytové družstvo Ocelář, se kterým jsou spojena členská práva a povinnosti v tomto družstvu, zejména právo nájmu družstevního bytu č.126 v 1. podlaží domu č.p.3163, v Kladně v ulici Na Vyhaslém o dispozici 2+1 s příslušenstvím, obec Kladno, okres Kladno. Na Vyhaslém 3163 272 01 Kladno Region: Středočeský Okres: Kladno Katastrální území: Kladno 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 1.10.2012 za přítomnosti znalce a objednatele. 4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z KN Kladno - snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele - Prohlášení vlastníka budovy 5. Vlastnické a evidenční údaje: Podle vyjádření objednatele posudku je vlastníkem podílu v bytovém družstvu Na podílu v bytovém družstvu Stavební bytové družstvo Ocelář, se kterým jsou spojena členská práva a povinnosti v tomto družstvu, zejména právo nájmu družstevního bytu č.126 v 1. podlaží domu č.p.3163, v Kladně v ulici Na Vyhaslém o dispozici 2+1 s příslušenstvím, obec Kladno, okres Kladno. -Stavební bytové družstva Ocelář, se sídlem Kladno, gen. Klapálka 1614, PSČ 272 80, IČ 000 35 262,
- 3-6. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložená žádná dokumentace. 7. Celkový popis nemovitosti: Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do bytu v 1. podlaží se kterým je spojen podíl v bytovém družstvu Stavební bytové družstvo Ocelář, se kterým jsou spojena členská práva a povinnosti v tomto družstvu, zejména právo nájmu družstevního bytu č.126 v 1. podlaží domu č.p.3163, v Kladně v ulici Na Vyhaslém o dispozici 2+1 s příslušenstvím, obec Kladno, okres Kladno. Jedná se o členský podíl v bytovém družstvu Stavební bytové družstva Ocelář, se sídlem Kladno, gen. Klapálka 1614, PSČ 272 80, IČ 000 35 262, se kterým jsou spojena členská práva a povinnosti v tomto družstvu,zejména právo nájmu družstevního bytu č. 126 nacházejícího se v prvním nadzemním podlaží domu č.p. 3163 v Kladně, ulici Na Vyhaslém, o dispozici 2+1 s příslušenstvím. Bylo zjištěno, že výše uvedený byt je umístěn v částečně rekonstruovaném, panelovém domě, v prvním nadzemním podlaží. Jedná se o pěkný, prostorný byt, která má dispozici 2+1 s příslušenstvím. Bytový dům je situován v hezké, klidné, velmi atraktivní lokalitě, v blízkosti lesa.v této lokalitě se nachází plná občanská vybavenost, jako je škola, školka, zdravotnické zařízení,nákupní centrum. Vše v dosahu několika minut od domu. Výborná dopravní dostupnost. 8. Obsah odhadu: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt.č. Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Byt jedn.č. Příslušenství bytů a nebytových prostor B. Odhad Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
- 4 - Administrativní cena Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem 1) Byt jedn.č. Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: byt.jedn.č.: = 60,00 m 2 Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 60,00 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 6 630,- Kč/m 2 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0370 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změn cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1390 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,5950 Základní cena upravená = 25 802,18 Kč/m 2 Plná cena: 60,00 m 2 * 25 802,18 Kč/m 2 = 1 548 130,80 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 50,000 % - 774 065,40 Kč Byt jedn.č. - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 774 065,40 Kč Byt jedn.č. - cena po zaokrouhlení = 774 070,- Kč Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt.č. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 31 502,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: byt č. : = 60,00 m 2 Podlahová plocha bytu: = 60,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 60,00 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 60,00 m 2
- 5 - Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova III 0,00 2. Společné části domu - II 0,00 3. Příslušenství domu - II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám II 0,00 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem III 0,00 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu II -0,05 10. Stavebně - technický stav - III 0,85 Koeficient pro stáří: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,646 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu I -0,04 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,960 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi II -0,05 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,646 * 0,960 * 0,950 = 0,589 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 31 502,- Kč/m 2 * 0,589 = 18 554,68 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 18 554,68 Kč/m 2 * 60,00 m 2 = 1 113 280,80 Kč Byt.č. - zjištěná cena = 1 113 280,80 Kč Byt.č. - cena po zaokrouhlení = 1 113 280,- Kč
- 6 - Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt.č. - 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 31 674,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: byt č. : = 60,00 m 2 Podlahová plocha bytu: = 60,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 60,00 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 60,00 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám II 0,00 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem III 0,00 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu II -0,05 10. Stavebně - technický stav - III 0,85 Koeficient pro stáří: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,646 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu I -0,04 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,960 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05
- 7 - nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,646 * 0,960 * 0,950 = 0,589 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 31 674,- Kč/m 2 * 0,589 = 18 655,99 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 18 655,99 Kč/m 2 * 60,00 m 2 = 1 119 359,40 Kč Byt.č. - zjištěná cena = 1 119 359,40 Kč Byt.č. - cena po zaokrouhlení = 1 119 360,- Kč Porovnávací metoda Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Byt jedn.č. Popis porovnávaných objektů: Jednotka: 1 Množství jednotek oceňované stavby: 60,00 Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cenak m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] byt 2+1 1 250 000,- Kč 1,00 1,00 0,95 0,90 1,00 1,00 52,00 20 552,88 byt 2+1 1 650 000,- Kč 1,00 1,00 0,97 0,90 1,00 1,00 64,00 22 507,03 Součet: 43 059,92 Kč/jedn. / 2 Průměrná jednotková cena: 21 529,96 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 20 552,88 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 22 507,03 Kč/jedn. Základní cena: 21 529,96 Kč 60,00 á 21 529,96 Kč/ = 1 291 797,60 Kč Byt jedn.č. - výsledná cena = 1 291 797,60 Kč Byt jedn.č. - cena po zaokrouhlení = 1 291 800,- Kč
- 8 - Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Byt jedn.č. = 1 291 800,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 1 291 800,- Kč Ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. ZÁVĚR : bez závad je minimálně : 1. Obvyklá cena nemovitosti 1 290 000,- Kč 2. Závady, které dražbou nezaniknou - nejsou známy. Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti neb. jednotky činí: 1 290 000,- Kč slovy:jedenmiliondvěstědevadesáttisíc Kč Tato cena je odhadována s ohledem na celé byt.a neb.jednotky i s podílem na spol.částech domu a pozemku vč. příslušenství. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Kladno. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je velmi dobrá, v blízkosti jsou všechny inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Kladno, její celkovou velikostí, standardním vybavením, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí.
- 9 - V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu podílu v bytovém družstvu -Stavební bytové družstvo Ocelář, se kterým jsou spojena členská práva a povinnosti v tomto družstvu, zejména právo nájmu družstevního bytu č.126 v 1. podlaží domu č.p.3163, v Kladně v ulici Na Vyhaslém o dispozici 2+1 s příslušenstvím, obec Kladno, okres Kladno ve výši: 1 290 000,- Kč Porovnávací cena celkem: 1 291 800,- Kč Obvyklá cena: 1 290 000,- Kč slovy: jedenmiliondvěstědevadesáttisíc Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít
- 10 - vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec při oceňování nemovitého hmotného majetku je vázán závazným oceňovacím předpisem předepisujícím metodu oceňování-zákon o oceňování majetku zák.č.151/1997/ Sb. a vyhláška Ministerstva Financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/97sb..oceňování majetku, ve znění platné od 01.01.2007 č.617/2006 Sb,76/07 Sb., 3/2008 Sb, 456/08Sb., 387/2011Sb. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Hodnota a cena HODNOTA- není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné kupujícím a prodávajícími na straně druhé.jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány( např. věcná hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota apod.). přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. CENA - je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou peněžní částku za zboží nebo službu, nebo-li hodnota předmětu vyjádřená v penězích. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Věcná hodnota - dle právního názvosloví tzv.časová cena věci. Je stanovena jako reprodukční pořizovací cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravy vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Zpravidla je označována jako Časová cena CČ. V zákonu o oceňování majetku zák.č.151/1997 Sb. je obdobnou cenou tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem CN, stanovená souhlasně se zněním vyhl.č,617/2006 Sb.76/07Sb.,3/2008Sb, 387/2011Sb. která se nazývá též cena zjištěná CZJ. Výnosová hodnota-kapitalizovaná míra zisku též dále možno nazývat kapitalizovaný zisk.
- 11 - Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě(dlě údajů finančních institucí a bankovních domů) uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku(nemovitosti). Ve vyhl. č.540/2002sb., její novele vyhl.č.617/2006sb.,3/2008sb, 460/09Sb, 364/10Sb.387/2011Sb., je cena zjištěna výnosovým způsobem označena Cv.- Výnosový způsob, kerý vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu( úrokové míry) Porovnávací způsob- který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Jejím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci( u nemovitosti např. stanovení ceny bytu z ceny domu, v budoucnu možná ceny pozemku na základě toho, jaká stavba je na něm postavena). Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách, 12.10.2012 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky