ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ ZP-7106 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p. 656 s pozemky Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Benešov, obec Votice, k.ú. Votice Adresa nemovité věci: Máchova 656, 259 01 Votice Vlastníci stavby: Ladislav Hron, Máchova 656, 259 01 Votice, vlastnictví: SJM Věra Hronová, Máchova 656, 259 01 Votice, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Ladislav Hron, Máchova 656, 259 01 Votice, vlastnictví: SJM Věra Hronová, Máchova 656, 259 01 Votice, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: Exekuční řízení 085 EX 14943/13 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 3 300 000 Kč Datum místního šetření: 25.9.2014 Stav ke dni : 25.9.2014 Počet stran: 11 Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 29.9.2014 Znalecká společnost s.r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou stavba (budova) č.p. 656, způsob využití: bydlení na pozemku st. parc. č. 1352 ( zastavěná plocha a nádvoří ), stavba (budova) bez čp/če, způsob využití: jiná st. na pozemku st. parc. č. 1417 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 491/35 ( zahrada ) v kat. území Votice, obec Votice, okres Benešov, zapsáno na LV 1139. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a - 2 -
objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 12.3.2014 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovité věci povinných Hron Ladislav a Hronová Věra, Máchova 656, 25901 Votice. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovité věci dne 25.9.2014. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis Město Votice se nachází v jihozápadní části okresu Benešov ve Středočeském kraji. Leží v oblasti nazývané také jako Česká Sibiř, ve Středočeské pahorkatině. Jižně od města najdeme vrchol Mezivrata s kótou 713 m. - 3 -
SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé stavba (budova) č.p. 656, způsob využití: bydlení na pozemku st. parc. č. 1352 ( zastavěná plocha a nádvoří ), stavba (budova) bez čp/če, způsob využití: jiná st. na pozemku st. parc. č. 1417 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 491/35 ( zahrada ) v kat. území Votice, obec Votice, okres Benešov, zapsáno na LV 1139. Nemovitá věc je situovaná v centrální části obce. Dům je postaven na pozemku mírně svažitého charakteru, přístup k nemovité věci je z místní zpevněné komunikace. Dům je v průměrném stavebně technickém stavu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků - 4 -
Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: st pozemek Votice Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 1 968 1 692 480 860,00 0,90 774,00 Popis pozemku: Lokalita: st pozemek Votice KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 992 695 000 700,60 0,90 630,54 Popis pozemku: Lokalita: st pozemek Votice KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 4 859 3 692 840 760,00 0,90 684,00 Popis pozemku: Průměrná jednotková cena 696,18 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 1352 103 696 71 688 nádvoří zastavěná plocha a 1417 53 696 36 888 nádvoří zahrada 491/35 614 696 427 344 Celková výměra pozemků 770 Hodnota pozemků celkem 535 920 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Zastavěná plocha: 99,00 m 2 Plocha pozemku: 770,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Samostatně položený rodinný dům, postavený na oploceném mírně svažitém pozemku v centrální části obce s přístupem z místní zpevněné komunikace. Budova je dispozičně rozdělena na dvě bytové jednotky s vestavěnou garáží. Podsklepená stavba se dvěma nadzemními podlažími a dřevěnou sedlovou střechou ( půda ). V suterénu je garáž, kotelna, sklad, sklep, prádelna, uhelna. V prvním nadzemním patře je bytová jednotka 3+1 ve druhém nadzemním patře bytová jednotka 3+1. - 5 -
Základy jsou betonové, svislé konstrukce zděné, střecha je dřevěná sedlová osazena eter. šablonami, klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky jsou vápenné, podlahy jsou pokryty koberci, PVC, keramickou dlažbou, okna dřevěná zdvojená, vytápění je ústřední pomocí kotle na tuhá paliva, teplá voda pomocí el. bojleru. Příslušenství tvoří trvalé porosty, venkovní úpravy, kolna ( hospodářský objekt, zděný, bez IS ), skleník. Souhrnný stavebně technický stav nemovitých věcí je průměrný. Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům Zvěstov RD se nachází na vlastním, oploceném pozemku o výměře 731 m2. Dispozici obytné části tvoří v přízemí: obývací pokoj, ložnice, kuchyň, pokoj - jídelna, koupelna s vanou, toaleta a předsíň. V patře jsou tři pokoje, chodba se vstupem na balkon a půda. Podlahy tvoří koberce, v předsíni, v koupelně a na toaletě je použita keramická dlažba. Obě podlaží spojuje dřevěné schodiště. Okna jsou dřevěná. Dům je kompletně podsklepen. K vytápění slouží kotel na pevná paliva. IS: studna (pitná voda), elektřina 230 a 400 V, přípojka zemního plynu na hranici pozemku, jímka. Parkování v garáži, nachází se v suterénu domu. Na pozemku se dále nacházejí dvě přístavby a bazén. Rodinný dům Mrvice RD 6+1 a 3+1 v klidné části obce Mrvice spadající pod obec Vrchotovy Janovice. Jedná se o stavbu stojící na parcele o rozloze 902 m2. RD 3+1 je nepodsklepená stavba s vlastním vchodem ze smíšeného zdiva se sedlovou střechou krytou taškami Bramac, obytná plocha činí cca 100 m2. K dispozici je zde chodba, kuchyň, tři obytné místnosti, koupelna, toaleta a komora. Vytápění je kamny na tuhá paliva. Voda je k dispozici z vlastní studny, odpady jsou svedeny do jímky. Okna jsou špaletová, podlahy jsou prkenné. RD 6+1 je podsklepená stavba z cihel a tvárnic se sedlovou střechou krytou eternitem, obytná plocha činí cca 150 m2. V přízemí je chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, jeden pokoj, koupelna, toaleta a komora. V patře jsou tři pokoje, balkon a půdní prostor. Vytápění je kotlem na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici z vlastní studny, odpady jsou svedeny do jímky. Součástí domu je kamenná stodola, sýpka, chlévy a neudržovaná zahrada s ovocnými stromy o rozloze 2275 m2. Nemovitost je částečně oplocena. Rodinný dům Bystřice Rodinný dům je postaven na vlastním, rovinatém, oploceném pozemku o výměře 878 m2, z toho zastavěná plocha činí 151 m2. Dům je po částečné rekonstrukci, nová jsou plastová okna a dřevěná střešní okna, nová je střešní krytina včetně okapů, nový je komín, fasáda domu je nově zateplená, částečně nové jsou rozvody elektřiny, vody a odpadů. Dispozice obytné části: v přízemí je obývací pokoj, pokoj, ložnice, kuchyň, spíž, koupelna se sprchovým koutem, samostatná toaleta, veranda a chodba se schodištěm do patra a vstupem do sklepa. V patře jsou tři pokoje, kuchyň, spíž, koupelna s vanou a toaletou a chodba s výstupem na terasu. Dům je celý podsklepený, je zde kotelna, dílna, skladové prostory a garáž. Další garáž je postavena vedle domu. Dům je vytápěn ústředním topením s kotlem na pevná paliva, alternativně lze použít elektrokotel. IS: voda z obecního vodovodu a vlastní studny, obecní kanalizace, elektřina 230 a 400 V. Zahrada okolo domu je velmi pěkná, se - 6 -
vzrostlými okrasnými keři a ovocnými stromy. Její výměra je 787 m2. Rodinný dům Chotýšany Rodinný dům se nachází na pozemku o celkové výměře 2303 m2 a jeho dispozice je 7+kk. V přízemí domu se nachází obývací pokoj, ložnice a koupelna. V prvním patře je druhý prostorný obývací pokoj s krbovými kamny, velkými okny a vstupem na terasu, plně vybavená kuchyňská linka a 3 dětské pokoje (lze využít i jako ložnice, nebo pokoje pro hosty). V prvním patře se také nachází druhá samostatná koupelna. Dále je zde vstupní hala, schodiště, šatna a 2 x WC, velká garáž a technická místnost. Ústřední topení je řešeno elektrickým kotlem a rozvodem do radiátorů. Rodinný dům Křečovice Dům leží na vlastním pozemku, zastavěná plocha RD je 92 m2. Udržovaná zahrada s ovocnými stromy a okrasnými keři o velikosti 944 m2, samostatná zděná dílna. Celková výměra 1036 m2. Dům je podsklepený. IS vodovod, elektřina 220/380, septik (v horizontu 2 let výstavba obecní kanalizace). Topení zajištěno kotlem na pevná paliva, ohřev teplé vody - bojler. Dispozice domu: 4+1, v přízemí obývací pokoj, ložnice, kuchyň, koupelna, samostatné WC v prvním patře 2x pokoj, 2x půdní prostor, balkon. Podlahy betonové s PVC, plovoucí, parkety, koberce, dlažba. V suterénu dvojgaráž se zámkovou dlažbou (stání za sebou) a technické zázemí (prádelna, kotelna, dílna, sklep). Kuchyň, koupelna a WC po rekonstrukci, nová plastová okna, zateplená střecha, částečně i dům, nově zateplené podlahy v kuchyni, ložnici a dětském pokoji. Vedle domu je samostatná zděná dílna. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Zvěstov Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/ks 2 590 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 731 m 2 2 590 000 Kč 2 590 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Mrvice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00-7 -
K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00-8 - Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/ks 3 099 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 3 177 m 2 3 099 000 Kč 3 099 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Bystřice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/ks 3 880 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 878 m 2 3 880 000 Kč 3 880 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Chotýšany Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/ks 3 990 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 2 303 m 2 3 990 000 Kč 3 990 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Křečovice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C Upravená j. cena Kč/ks
1,00 2 970 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 036 m 2 2 970 000 Kč 2 970 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 2 590 000 Kč/ks 3 305 800 Kč/ks 3 990 000 Kč/ks 3 305 800 Kč/ks 3 305 800 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Hodnota pozemku Současný stav 3 305 800 Kč 535 920 Kč Obvyklá cena 3 300 000 Kč slovy: Třimilionytřistatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.14 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitými věcmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek.ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitých věcí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr I. Nemovitá věc, které se výkon týká: - stavba (budova) č.p. 656, způsob využití: bydlení na pozemku st. parc. č. 1352 ( zastavěná plocha a nádvoří ), stavba (budova) bez čp/če, způsob využití: jiná st. na pozemku st. parc. č. 1417 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 491/35 ( zahrada ) v kat. území Votice, obec Votice, okres Benešov, zapsáno na LV 1139. II. Příslušenství nemovité věci, které se výkon týká: - venkovní úpravy, trvalé porosty, vedlejší stavba, skleník. - 9 -
III. Výsledná cena nemovité věci (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: - v objektivní zaokrouhlené výši 3.300.000,- Kč. IV. Známá věcná břemena a nájemní smlouvy: - nezjištěny. V Praze 29.9.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 - Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-7106 do znaleckého deníku. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1139 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovité věci 1 Mapa oblasti 1-11 -