ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2015 NEMOVITÁ VĚC: Řadová garáž na pozemku jiného vlastníka Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Hradec Králové, k.ú. Slezské Předměstí Adresa nemovité věci: Slezská ul., Hradec Králové Vlastník stavby: Bc. Martin Bednář, Uhelná 786/16, Hradec Králové, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 1, Soudní exekutor JUDr. Ivo Luhan Adresa objednavatele: Karlovo nám. 17, Praha 2 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/16, Plzeň IČ: telefon: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění hodnoty nemovitostí v exekučním řízení č.j. 099 EX 1975/12 OBVYKLÁ CENA STAVBY BEZ POZEMKU Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 10 stran Počet příloh: 6 stran Počet vyhotovení: 2 V Plzni, dne JUDr. Karel Mošna

2 NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovit cenu obvyklou stavby bez čp/če - garáž, na pozemku parc.č. st.400/6 (LV 25035), zapsané na LV č pro katastrální území Slezské Předměstí, obec Hradec Králové, okres Hradec Králové. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 1975/12-27 ze dne , výpis z katastru nemovitostí LV č ze dne a snímek z katastrální mapy ze dne Na bylo naplánováno ohledání nemovitých věcí, povinný byl řádně obeslán, avšak k ohledání se nedostavil. Z tohoto důvodu nebyla možná prohlídka vnitřních prostor objektu a na místě byla provedena prohlídka exteriéru stavby a byla pořízena fotodokumentace. Místopis Oceňovaná garáž je situována v oploceném a uzamčeném dvorním traktu náležejícího bytového domu, v severovýchodní části zastavěného území města Hradec Králové, ve Slezském Předměstí, na rohu Uhelné a Slezské ulice, s příjezdem z ulice Slezská, ve vzdálenosti cca 2 km severovýchodně od centra města. Okolní zástavbu tvoří rodinné a bytové domy, doplněné stavbami občanské vybavenosti, v místě je velmi dobrá technická i občanská infrastruktura, dopravní spojení v místě je zajištěno autobusy a trolejbusy MHD se zastávkou ve vzdálenosti cca 200 m od objektu. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o jednopodlažní řadovou garáž zastřešenou plochou střechou. Základy jsou betonové, obvodové stěny zděné, střecha plochá s krytinou z asfaltových pasů, klempířské konstrukce úplné z pozink. plechu, podlaha patrně betonová, vrata dřevěná dvoukřídlá z 1/3 prosklená, do objektu je zřejmě zavedena elektřina z přilehlého bytového domu. Dle typu stavby a umístění v zástavbě byl objekt postaven patrně v letech , a ke dni ocenění je v dobrém stavebně technickém stavu. Objekt je postaven na pozemku ve vlastnictví Bytového družstva 42 a přes pozemek stejného vlastníka je též zajištěn jediný možný příjezd k objektu z veřejné komunikace. Dle dostupných informací není povinný členem shora uvedeného bytového družstva, a proto bylo na oceňovanou garáž pohlíženo při ocenění jako na stavbu na pozemku jiného vlastníka a jako na stavbu, k níž je možný přístup pouze přes pozemek jiného vlastníka. Zatímco druhá ze shora uvedených skutečností byla při ocenění zohledněna koeficientem 0,90, skutečnost, že objekt stojí na pozemku jiného vlastníka byla zohledněna odpočtem hodnoty pozemku od celkové porovnávací hodnoty objektu

3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Komentář: Stavba stojí na pozemku Bytového družstva 42, jehož členem povinný není, přes pozemek stejného subjektu je též zajištěn jediný přístup k objektu z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na objektu vázne zástavní právo exekutorské, zahájená exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena - 3 -

4 OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Stavební pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Pozemek ul. Na Mlejnku Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 0, ,00 Popis pozemku: Lokalita: Pozemek Kladská ul. KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 0, ,50 Popis pozemku: Lokalita: Pozemek Trávní ul. KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,73 0, ,76 Popis pozemku: Lokalita: Pozemek Kladská ul. KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 0, ,00 Popis pozemku: Lokalita: Pozemek Kladská ul. KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 0, ,00 Popis pozemku: Průměrná jednotková cena 2 375,05 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st.400/ Celková výměra pozemků 21 Hodnota pozemků celkem

5 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 18,00 m 2 Zastavěná plocha: 21,00 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovité věci Název: Garáž ul. Bratří Štefanů Garáž v osobním vlastnictví na Slezském Předměstí v Hradci Králové - vedle pekárny. Lokalita: Hradec Králové - Slezské Předměstí K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,10 - srovnatelná; Provedení a vybavení - bez elektřiny; 0, Nezjištěn 20 m Kč Název: Garáž Jánošíkova ul. Řadová cihlová garáž v Hradci Králové. Garáž je nově vymalovaná. Nově také nátěr vrat. Osobní vlastnictví. Bez možností připojení k elektrice. Lokalita: Hradec Králové - Slezské Předměstí K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,10 - srovnatelná; Provedení a vybavení - bez elektřiny; 0, Nezjištěn 20 m Kč

6 Název: Garáž u sodovkárny Zděná řadová garáž, v osobním vlastnictví. Garáž se nachází v lokalitě u Sodovkárny na Slezském Předměstí v Hradci Králové. Garáž má výměru 16 m2. a nachází se na vlastním pozemku. Přístup ja zajištěn po nezpevněné komunikaci, která je ve spoluvlastnictví. Stavebně technický stav garáže odpovídá stáří nemovitosti. Obvodové zdivo vyzdívané, stropy - monolit. beton, střešní krytina asfalt. lepenka, podlaha betonová, vrata plechová - dvoukřídlá. Není zavedeno elektro. Garáž je vyklizená, připravená k okamžitému užívání. Na nemovitosti neváznou žádná zástavní práva, či jiná omezení. Lokalita: Hradec Králové Slezské Předměstí K2 Poloha 1,10 K3 Provedení a vybavení 1,10 - srovnatelná; Provedení a vybavení - bez elektřiny; 1, Nezjištěn 18 m Kč Název: Garáž Zemědělská ul. Zděná řadová garáž v družstevním vlastnictví. Velikost garáže je 16 m2, je vhodná pro jedno auto, případně uskladňování. Garáž je situovaná v lokalitě U Sodovkárny v ulici Zemědělská. Elektřina zavedena. Poplatky na družstvu činí 1100 Kč/rok. Lokalita: Hradec Králové - Slezské Předměstí K2 Poloha 1,10 K3 Provedení a vybavení 1,10 K5 Forma vlastnictví 1,10 - srovnatelná; Provedení a vybavení - bez elektřiny; Celkový stav - srovnatelný; Forma vlastnictví - družstevní; Přístup k objektu - veřejná komunikace; 1, Nezjištěn 18 m Kč

7 Název: Garáž ul. U Mostku Pěkná garáž se zavedenou elektřinou, v Hradci Králové - ulice U Mostku (blízkost Slezského předměstí a ulice Severní). Garáž je v dobrém technickém stavu, pěkná, čistá. Lokalita: Hradec Králové - Slezské Předměstí K2 Poloha 1,10 K3 Provedení a vybavení 1,00 - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; 0, Nezjištěn 22 m Kč Název: Garáž u sodovkárny Řadová garáž bez elektrické přípojky v lokalitě u Sodovkárny na Slezském Předměstí v Hradci Králové. Garáž má výměru 16 m2. Stáří garáže je odhadováno cca na 50 let. Jedná se o nemovitost dobře udržovanou. Přístupová cesta je nezpevněná. Obvodová konstrukce z panelů, podlahy betonové, zastřešení plochou střechou krytou lepenkovými pásy, do objektu nezatéká. Garáž je vyklizená, připravená k okamžitému užívání. Lokalita: Hradec Králové - Slezské Předměstí K2 Poloha 1,10 K3 Provedení a vybavení 1,10 - srovnatelná; Provedení a vybavení - bez elektřiny; 1, Nezjištěn 18 m Kč Název: Garáž Zemědělská ul. Řadová garáž se zavedenou elektřinou na Slezském Předměstí u Hradecké pekárny. Garáž je v dobrém stavu, vrata jsou uzamykatelná na tři zámky

8 Lokalita: Hradec Králové - Slezské Předměstí K2 Poloha 1,10 K3 Provedení a vybavení 1,00 - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; 0, Nezjištěn 21 m Kč Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota před korekcí ceny Odpočet ceny pozemku ,00 = ,00 Výsledná porovnávací hodnota stavby Kč - 8 -

9 - 9 -

10 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1 Usnesení Soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 1975/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy ze dne

11 Fotodokumentace