Znalecký posudek č. ZP-4732

Transkript

1 Znalecký posudek č. ZP-4732 o ceně obvyklé na - stavbě (budova) č.e. 296, způsob využití: rod.rekr, pozemek st. parc. č. 317/11 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 317/33 ( ostatní plocha ) v kat. území Frymburk, obec Frymburk, okres Český Krumlov, zapsáno na LV Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/ Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 46/05 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/ Praha 1 Nové Město Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou na - stavbě (budova) č.e. 296, způsob využití: rod.rekr, pozemek st. parc. č. 317/11 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 317/33 ( ostatní plocha ) v kat. území Frymburk, obec Frymburk, okres Český Krumlov, zapsáno na LV Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, 2

3 g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: chata č.e Frymburk 296 Region: Jihočeský Okres: Český Krumlov Katastrální území: Frymburk 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka o ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinné Dvořáková Eva, Karpatská 1169/19, Vršovice, Praha 10. Nabídky realitních kanceláří. Snímek katastrální mapy. Mapa okolí. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno

4 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha Vlastnické a evidenční údaje: Dvořáková Eva, Karpatská 1169/19, Vršovice, Praha 10. Zástavní právo smluvní pro pohledávku ve výši ,- Kč Hodinová Marie 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé na - stavbě (budova) č.e. 296, způsob využití: rod.rekr, pozemek st. parc. č. 317/11 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 317/33 ( ostatní plocha ) v kat. území Frymburk, obec Frymburk, okres Český Krumlov, zapsáno na LV Kat.území Frymburk se nachází cca 25 km od města Český Krumlov. Přístup k domu je z místní zpevněné komunikace. Stavba je postavena na mírně svažitém pozemku, užívaná k rekreaci. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti je průměrný. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Pozemky 4

5 B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] st pozemek Milná , ,00 0,90 1,00 180,00 st pozemek Světlík , ,44 0,90 1,00 170,49 st pozemek Černá v Pošumaví , ,00 0,90 1,00 270,00 620,49 / 3,000 Průměrná jednotková cena: 206,83 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 170,49 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 270,00 Kč/m 2 Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří p.č. 317/11144 m 2 ostatní plocha p.č. 317/ m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 759 m 2 759,00 m 2 á 206,83 Kč/m 2 = ,97 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = ,97 Kč Pozemky - výsledná cena = ,97 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč 5

6 Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: chata č.e. 296 Adresa Frymburk Popis: Samostatně stojící stavba, postavena na pozemku mírně svažitého charakteru s přístupem z místní zpevněné komunikace. Budova s jedním nadzemním patrem a podkrovní částí, střecha je dřevěná sedlová s plechovou krytinou, klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu, okna jsou dřevěná zdvojená. Vytápění na tuhá paliva Inženýrské sítě: elektro sítě, vodovod - studna, kanalizace - septik. Pozemek parc.č. 317/33 ( ostatní plocha ) je užíván jako zahrada kolem předmětné chaty, porostlý travinou, keři, stromy, oplocením. Souhrnný stavebně technický stav je průměrný. Druh nemovitosti Rekreační chaty Poloha samostatně stojící Stáří objektu 40 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 759 m 2 Zastavěná plocha 144 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 1,00 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: chata Horní Planá Adresa Horní Planá Popis: Podsklepená zděná chata až pro 11 osob,zast. plocha 86m2, užitná plocha 172m2 na pozemku o celkové výměře 1743m2. Chata byla v roce 2008 kompletně zrekonstruována o 6

7 dispozici v přízemí 2x 2+kk a v podkroví 1x 3+kk. Každý ze tří apartmánů má svůj vstup a svou kuch. linku s el. vařičem, lednicí, s vlastní koupelnou se sprchovým koutem a splachovacím WC. Objekt je napojen na pitnou vodu a el. energii 230/380V. Vytápění plynové ze zásobníku LPG, ohřev vody el. bojlery, odkanalizování do septiku. U chaty uzamykatelná uschovna na lyže a kola a domek na nářadí. Krásný velký pozemek okolo objektu pro docílení soukromí. ání. Druh nemovitosti Rekreační chaty Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 1743 m 2 Zastavěná plocha 86 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,82 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: chata Bližší Lhota Adresa Bližší Lhota Popis: RD 4+1 se zahradou v klidné části obce Přední Zvonková spadající pod město Horní Planá. Jedná se o celopodsklepenou montovanou stavbu s dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou eternitem, zastavěná plocha činí 115 m2, obytná je cca 110 m2. Ve zvýšeném přízemí se nachází chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, dva pokoje, koupelna s vanou a samostatná toaleta. V suterénu je garáž, kotelna a skladovací prostory. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva a elektrický kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do septiku. K domu náleží pěkná udržovaná zahrada o rozloze 792 m2. Nemovitost je oplocena. Druh nemovitosti Rekreační chaty Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 907 m 2 Zastavěná plocha 115 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí 7

8 Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,64 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: chata Kovářov Adresa Kovářov Popis: Chata v osadě Kovářov. Chata s ofinou a dvěma balkony, obytnou chatičkou a s obytným podkrovím Vás jistě osloví zajímavým vzhledem, ale i skvělým vybavením - například nádherným krbem. Vzdálenost k Lipnenské nádrži cca 300m. Druh nemovitosti Rekreační chaty Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 352 m 2 Zastavěná plocha 100 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,45 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 4 Název: chata Frymburk Adresa Frymburk Popis: Chata disponuje nebývalým komfortem, jako je například teplá voda, krbová kamna, plynové ústřední topení s provozem na mince a dále zde najdete samozřejmě chladničku, plynový dvouvařič, sociální zařízení se sprchou a plně vybavenou kuchyňku. V patře jsou pak dvě ložnice a je zde možnost přistýlky v obývacím pokoji, ze kterého je vstup na slunnou verandu. Druh nemovitosti Rekreační chaty Poloha samostatně stojící 8

9 Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 650 m 2 Zastavěná plocha 100 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,55 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 5 Název: chata Kovářov Adresa Kovářov Popis: Chata v chatové osadě Kovářov (Frymburk). Zastavěná plocha 78 m2. Jedná se o zděnou chatu která je celá podsklepena. V přízemí se nachází předsíň, kuchyně, koupelna, WC, obývací pokoj s jídelnou a velká terasa. V podkroví se nachází 2x ložnice. Chata je vytápěna krbovou vložkou s výměníkem, podlahové topení. Odpad je sveden do septiku. Pitná voda je zajištěna ze studně - vrt 30m. Druh nemovitosti Rekreační chaty Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 312 m 2 Zastavěná plocha 78 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,09 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 9

10 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. chata Horní Planá 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2. chata Bližší Lhota 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3. chata Kovářov 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4. chata Frymburk 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5. chata Kovářov 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 SJC průměr JCO = SJC * I O Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná ,91 Kč Chata č.e výsledná cena = ,91 Kč C. Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: jedenmilionsedmsetdesettisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání nemovitostí nabízených k obchodování v daném místě a čase se skutečnostmi zjištěnými místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 72 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. 10

11 Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou na - stavbě (budova) č.e. 296, způsob využití: rod.rekr, pozemek st. parc. č. 317/11 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 317/33 ( ostatní plocha ) v kat. území Frymburk, obec Frymburk, okres Český Krumlov, zapsáno na LV 1269 v objektivní zaokrouhlené výši ,- Kč. Příslušenství tvoří venkovní úpravy. Věcná břemena nezjištěna, nájemní smlouvy nezjištěny. V Praze, Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/ Praha 1 Nové Město D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ , IČ , zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-4732 znaleckého deníku. Přílohy: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list 11

12 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem , že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 11 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor JUDr. Milan Suchánek dne Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.