Možnosti zapojení finančních nástrojů do podpory sociálního bydlení Zpracováno ve spolupráci s generálním zmocněncem pro inovativní finanční nástroje 4. 11. 2013
Agenda Cílem prezentace je: Na základě modelového příkladu: Navrhnout možné varianty pořízení a financování sociálního bydlení; Stanovit celkové výdaje a výši nájmu jednotlivých variant. Pod pojmem sociální bydlení se v rámci této prezentace rozumí bydlení určené pro širokou skupinu obyvatelstva definovanou na základě ekonomické situace, jejíž výše příjmu je vzhledem k výši nákladů spojených s bydlením nedostatečná Cílem prezentace není: Cílem této prezentace není hodnocení stávajícího systému podpory bydlení, ani navržení konkrétního způsobu zapojení finančních nástrojů do podpory sociálního bydlení nebo navržení řešení problematiky výstavby sociálních bytů, ale spíše poukázání na možnosti alternativního financování sociálníhobydlení. 2 Možnosti zapojení finančních nástrojů do podpory sociálního bydlení
Výchozí situace (1/2) Stávající systém podpory bydlení Jednou ze základních funkcí veřejného sektoru je pomoc vybrané skupině obyvatelstva se zajištěním adekvátního bydlení, přičemž v ČR je tato podpora ve vztahu k bydlení fyzických osob dvojího druhu: Stát podporuje výstavbu poskytováním různých forem návratných či nenávratných zdrojů; Stát dané skupině obyvatelstva poskytuje prostředky na náklady spojené s bydlením. Podpora výstavby bytů Podpora výstavby bytů realizována zejména Ministerstvem pro místní rozvoj ( MMR ) v rámci programu Podpora bydlení s celkovou alokací 500,5 mil. CZK pro rok 2012. V rámci programu jsou využitelné dva dotační tituly: Vstupní byty s rozpočtem 50 mil. CZK na rok 2012 a dotací ve výši 550 tis. CZK na jeden byt; Pečovatelský byt s rozpočtem 250 mil. CZK na rok 2012 a dotací 600 tis. CZK na jeden byt. Státní podpora dále realizována prostřednictvím SFRB, který ve vztahu k výstavbě sociálních bytů umožňuje využití následujících programů: Úvěry na výstavbu nájemních bytů s úrokovou sazbou na úrovni 2 a předpokládaným objemem ročního čerpání 250 mil. CZK; Úvěry mladým s úrokovou sazbou na úrovni 2 a výši úvěru do 300 tis. CZK. Tento program již není poskytován. S ohledem na výši prostředků alokovaných v daných programech je možné konstatovat, že státní podpora nabídkové strany (výstavby bytů) je relativně malá. 3 Možnosti zapojení finančních nástrojů do podpory sociálního bydlení
Výchozí situace (2/2) Podpora hrazení nákladů spojených s bydlením Stát prostřednictvím Ministerstva práce a sociálních věcí ( MPSV ) podporuje hrazení nákladů fyzických osob spojených s bydlením dvojím způsobem: Příspěvek na bydlení určen na základě rozdílů příjmu a tzv. normativních nákladů. Průměrná výše měsíčního příspěvku pobíratele (domácnosti) v roce 2012 dosáhla 2 946 CZK (což tvoří 34,7 celkových nákladů na bydlení). Výše příspěvku v roce 2012 dosáhla 5,746 mld. CZK; Doplatek na bydlení součástí dávek v hmotné nouzi, je poskytován nad rámec příspěvku na bydlení (cca 20 pobíratelů příspěvku na bydlení je současně pobíratelem doplatku na bydlení). Na základě srovnání výše prostředků určených na podporu hrazení nákladů s výši prostředků určených na podporu výstavby bytů vykazuje stávající systém silnou orientaci na poptávkovou stranu. Stávající bytový fond Z důvodu privatizace většiny bytového fondu disponují obce malým počtem bytů; Naprostá většina z těchto bytů je navíc zatížená nájemními smlouvami se stávajícími nájemníky, které v podstatě znemožňují obcím tyto byty efektivně využít; Obce tak nejsou schopny se stávajícím bytovým fondem efektivně reagovat a uspokojit poptávku po sociálním bydlení; S ohledem na státní podporu výstavby bytů a dále s ohledem na stav veřejných rozpočtů a skutečnost, že naprostá většina výnosů z privatizace bytů byla využitá jinak, než reinvesticí do bytového fondu, je schopnost obcí zajistit výstavbu a následně budoucí nabídku sociálních bytů minimální. Stávající systém podpory bydlení Výrazná poptávková orientace stávajícího systému zvyšuje náklady bydlení pro sociální skupiny, přičemž navíc z důvodu absence adekvátní nabídky sociálních bytů na straně veřejného sektoru tak příspěvky na bydlení poskytované státem představují příjem soukromých subjektů. 4 Možnosti zapojení finančních nástrojů do podpory sociálního bydlení
Modelový příklad (1/2) Modelový příklad Modelový příklad slouží pro kvantifikaci výdajů a výše nájmu jednotlivých variant pořízení a financování bytů pro sociální bydlení. Obecná specifikace modelového příkladu Lokalita: Praha; Pozemek: Ve vlastnictví soukromého/veřejného subjektu; Počet bytů: 1 000 bytů; Struktura bytů: Struktura bytů stanovena s ohledem na standardní bytovou strukturu sociálních bytů: 1+kk 450 bytů; 2+kk 500 bytů; Ostatní (zejména 3+kk a větší) 50 bytů. Velikost bytů: 1+kk 30 m 2 ; 2+kk 55 m 2 ; Ostatní (zejména 3+kk a větší) 80 m 2. Průměrná velikost bytu: 45 m 2. Modelová délka projektu: 20 let. 5 Možnosti zapojení finančních nástrojů do podpory sociálního bydlení
Modelový příklad (2/2) Investiční výdaje (CAPEX) Investiční výdaje bytového domu byly stanoveny následovně: Základem pro stanovení předpokládaných investičních výdajů byla průměrná cena za m 2 zjištěná na základě statistik nákladových cen výstavby bytů, která dosahuje hodnoty 30 000 CZK/m 2 ; Na základě znalosti průměrné rozlohy bytu (45 m 2 ) a počtu bytů (1 000 bytů) tak byla stanovena celková obytná plocha bytového domu 45 000 m 2 ; Odhadované investiční výdaje tak byly stanoveny jako součin celkové rozlohy a průměrné ceny. Jejich výše činí 1,35 mld. CZK. Provozní výdaje (OPEX) Provozní výdaje bytového domu byly stanoveny následovně: Veškeré standardní výdaje spojené s provozem bytů (elektřina, plyn, voda, odvoz odpadu atd.) budou hrazeny jednotlivými nájemci nad rámec nájemného; Výdaje spojené se správou bytu (úklid společných prostor, drobné opravy atd.) stanoveny ve výši 1 000 CZK/byt/měsíc. Výdaje životního cyklu (LCC) Stanoveny ve výši 15 z celkového hodnoty CAPEX za období 20 let. 6 Možnosti zapojení finančních nástrojů do podpory sociálního bydlení
Vymezení variant Vymezení variant Níže uvedená tabulka obsahuje vymezení variant realizace modelového příkladu, jejich kapitálovou strukturu a podmínky financování Položka Varianta 1 Varianta 2 Varianta 3 Varianta 4 Varianta 5 Kapitálová struktura Požadovaný objem financování 1,35 mld. CZK 1,35 mld. CZK 1,35 mld. CZK 1,35 mld. CZK 1,35 mld. CZK Equity Soukromý sektor 30 0 Equity Obec 0 Equity Finanční nástroj 0 0 Seniorní dluh Komerční úvěr 70 70 0 0 0 Seniorní dluh Finanční nástroj 0 0 50 50 0 Dotace 0 0 40 20 0 Dluhopis 0 0 0 0 70 Podmínky financování Equity Soukromý sektor p.a. p.a. N/A p.a. p.a. Equity Obec N/A 0 p.a. 0 p.a. 0 p.a. 0 p.a. Equity Finanční nástroj N/A 2,51 p.a. N/A 2,51 p.a 2,51 p.a Seniorní dluh Komerční úvěr 4,5 p.a.; 15 let 4,5 p.a.; 15 let N/A N/A N/A Seniorní dluh Finanční nástroj N/A N/A 2 p.a.; 20 let 2 p.a.; 20 let N/A Dotace N/A N/A 550 tis. CZK/byt 225 tis. CZK/byt N/A Dluhopis N/A N/A N/A N/A 2 p.a.; 15 let Nájemné Požadovaná výše nájemného??????????????? 7 Možnosti zapojení finančních nástrojů do podpory sociálního bydlení
Varianta 1 Předpoklady varianty Stát, resp. obce nedisponují adekvátními bytovým fondem, který by uspokojil poptávku po sociálních bytech; Relativně malá státní podpora nabídkové strany (úvěry, dotace) nezajišťuje dostatek prostředků pro stavbu nových sociálních bytů; Obyvatelé jsou nuceni zajistit bydlení v soukromých bytových domech, čímž se státní příspěvek na bydlení stává čistě příjmem soukromého sektoru. Výstupy varianty Výše nájemného, která zajistí splacení úvěru a požadovanou výnosnost equity dosahuje 193,9 CZK/m 2, což představuje celkem 8 727 CZK měsíčně za průměrný byt o velikosti 45 m 2 ; Položka Hodnota Požadovaná výše nájemného (m 2 ) 193,9 CZK/m 2 Požadovaná výše nájemného (měsíčně) Referenční výše nájemného (MPSV) 8 727 CZK 8 490 CZK Referenční nájemné stanovené na základě podílu průměrného příspěvku na bydlení na celkových nákladech na bydlení takové domácnosti dosahuje 8 490 CZK za průměrný byt o velikosti 45 m 2. Zhodnocení varianty Vysoký podíl equity na celkovém objemu financování a s ní spojený požadavek na výnosnost na úrovni p.a. značně zvyšuje požadovanou výši nájemného; Požadované nájemné mírně převyšuje referenční nájemné, nicméně v této částce nejsou započteny náklady na energie; Variantu není možné považovat za vhodnou pro sociální bydlení. E Soukromý investor Seniorní dluh - Komerční úvěr 30 70 8 Možnosti zapojení finančních nástrojů do podpory sociálního bydlení
Varianta 2 Předpoklady varianty Snížení celkového objemu equity (a posléze ceny nájemného) soukromého sektoru pomocí vkladu pozemku obce (v případě vkladu budovy může být podíl obce na equitě vyšší) a equity z finančního nástroje; Výše nájemného stanovena ve výši 160 CZK/m 2 ; E - Soukromý investor E - Finanční nástroj 70 Výnos equity finančního nástroje je stanoven v takové výši (2,51 p.a.), aby byla zajištěna požadovaná výnosnost equity soukromého sektoru. Výstupy varianty Výše nájemného 160,0 CZK/m 2 (7 200 CZK měsíčně za průměrný byt o velikosti 45 m 2 ) zajistí požadovaný výnos a splacení úvěru; Položka E - Obec Hodnota Požadovaná výše nájemného (m 2 ) 160,0 CZK/m 2 Požadovaná výše nájemného (měsíčně) Referenční výše nájemného (MMR) Seniorní dluh - Komerční úvěr 7 200 CZK 8 490 CZK Referenční nájemné stanovené na základě podílu průměrného příspěvku na bydlení na celkových nákladech na bydlení takové domácnosti dosahuje 8 490 CZK za průměrný byt o velikosti 45 m 2 Zhodnocení varianty Ve srovnání s variantou 1 je dosaženo úspory na nájemném ve výši 17,5, a to zejména zapojením nepeněžitého vkladu pozemku ze strany obce a peněžitého vkladu v podobě equity pomocí finančního nástroje s výnosem nižším, než standardní tržnívýnos; Požadované nájemné je nižší než referenční nájemné; se zahrnutím nákladů ne energie by pravděpodobně mírně překročilo referenční nájemné; Tuto variantu je možné považovat za vhodnou pro realizaci sociálního bydlení. 9 Možnosti zapojení finančních nástrojů do podpory sociálního bydlení
Varianta 3 Předpoklady varianty Equity v podobě vkladu pozemku obce; Čerpaná dotace na všech 1 000 bytů v plné výši 550 tis. CZK/byt; Zbylá část financována seniorním dluhem v podobě finančního nástroje. Výstupy varianty Výše nájemného 99,4 CZK/m 2 (4 473 CZK měsíčně za průměrný byt o velikosti 45 m 2 ) zajistí placení úvěru; Referenční nájemné stanovené na základě podílu průměrného příspěvku na bydlení na celkových nákladech na bydlení takové domácnosti dosahuje 8 490 CZK za průměrný byt o velikosti 45 m 2. Zhodnocení varianty Položka Hodnota Požadovaná výše nájemného (m 2 ) 99,4 CZK/m 2 Požadovaná výše nájemného (měsíčně) Referenční výše nájemného (MMR) 4 473 CZK 8 490 CZK Ve srovnání s variantou 1 je dosaženo úspory na nájemném ve výši 48,75, a to zejména zapojením dotace a finančního nástroje s výnosem nižším, než standardní tržnívýnos; Požadované nájemné je výrazně nižší než referenční nájemné; Z hlediska výše nájemného se jedná o ekonomicky nejvýhodnější variantu vhodnou na sociální bydlení; Na druhou stranuse jedná o variantu, která vyžaduje nejvyšší zapojení veřejných prostředků; E - Obec 40 Dotace 50 Seniorní dluh Finanční nástroj Možnosti zapojení finančních nástrojů do podpory sociálního bydlení
Varianta 4 Předpoklady varianty Snížení celkového objemu equity (a posléze ceny nájemného) soukromého sektoru pomocí vkladu pozemku obce (v případě vkladu budovy může být podíl obce na equitě vyšší) a equity z finančního nástroje; Čerpaná dotace na všech 1 000 bytů ve výši 225 tis. CZK/byt; E - Soukromý investor Dotace 20 E - Finanční nástroj 50 Výnos equity finančního nástroje stanoven ve výši 2,51 p.a. Výstupy varianty Výše nájemného 124,1 CZK/m 2 (5 583 CZK měsíčně za průměrný byt o velikosti 45 m 2 ) zajistí požadovaný výnos a splacení úvěru; Položka E - Obec Hodnota Požadovaná výše nájemného (m 2 ) 124,1 CZK/m 2 Požadovaná výše nájemného (měsíčně) Referenční výše nájemného (MMR) Seniorní dluh Finanční nástroj 5 583 CZK 8 490 CZK Referenční nájemné stanovené na základě podílu průměrného příspěvku na bydlení na celkových nákladech na bydlení takové domácnosti dosahuje 8 490 CZK za průměrný byt o velikosti 45 m 2 Zhodnocení varianty Ve srovnání s variantou 1 je dosaženo úspory na nájemném ve výši 36,0, a to zejména zapojením dotace, nepeněžitého vkladu pozemku a finančních nástrojů s výnosem nižším, než standardní tržní výnos; Požadované nájemné je nižší než referenční nájemné; Tuto variantu je možné považovat za vhodnou pro realizaci sociálního bydlení. 11 Možnosti zapojení finančních nástrojů do podpory sociálního bydlení
Varianta 5 Předpoklady varianty Snížení celkového objemu equity (a posléze ceny nájemného) soukromého sektoru pomocí vkladu pozemku obce a equity z finančního nástroje; Subjekt realizující sociální bydlení financuje zbylou část pomocí emise dluhopisů, které jsou za předem stanovený výnos odkoupeny veřejným subjektem (např. fondem); Fond následně vydává hypoteční zástavní listy ( HZL ) s výnosem vyšším, než nakoupené dluhopisy; Výnosy z HZL jsou použity pro opětovné financování výstavby veřejné infrastruktury; Nákladem fondu tak je spread dluhopisůa HZL. Výstupy varianty Položka Hodnota Požadovaná výše nájemného (m 2 ) 153,4 CZK/m 2 Požadovaná výše nájemného (měsíčně) 6 905 CZK Výše nájemného 153,4 CZK/m 2 (6 905 CZK měsíčně za průměrný byt o velikosti 45 m 2 ) zajistí požadovaný výnos a splacení úvěru; Referenční výše nájemného (MMR) 8 490 CZK Referenční nájemné stanovené na základě podílu průměrného příspěvku na bydlení na celkových nákladech na bydlení takové domácnosti dosahuje 8 490 CZK za průměrný byt o velikosti 45 m 2 Zhodnocení varianty Ve srovnání s variantou 1 je dosaženo úspory na nájemném ve výši 20,9, a to zejména zapojením nepeněžitého vkladu pozemku a finančních nástrojů s výnosem nižším, než standardní tržnívýnos; Požadované nájemné je nižší než referenční nájemné; E - Soukromý investor Tuto variantu je možné považovat za vhodnou pro realizaci sociálního bydlení. 12 Možnosti zapojení finančních nástrojů do podpory sociálního bydlení E - Obec 70 E - Finanční nástroj Dluhopis Finanční nástroj
Srovnání variant Srovnání variant Níže uvedená tabulka obsahuje srovnání výše nájemného u jednotlivých variant a současně prvotní výši výdajů veřejného sektoru spojenou s jejich realizací. Položka Varianta 1 Varianta 2 Varianta 3 Varianta 4 Varianta 5 Požadovaný objem financování Požadovaný objem financování 1,35 mld. CZK 1,35 mld. CZK 1,35 mld. CZK 1,35 mld. CZK 1,35 mld. CZK Prvotní výdaj veřejného sektoru Equity nepeněžitý vklad Obec 0 CZK 0 CZK 0 CZK 0 CZK 0 CZK Equity Finanční nástroj 0 CZK 135 mil. CZK 0 CZK 135 mil. CZK 135 mil. CZK Seniorní dluh Finanční nástroj 0 CZK 0 CZK 665 mil. CZK 670 mil. CZK 0 CZK Dotace 0 CZK 0 CZK 550 mil. CZK 275 mil. CZK 0 CZK Dluhopis 0 CZK 0 CZK 0 CZK 0 CZK 0 CZK Celkem 0 CZK 135 mil. CZK 1 215 mil. CZK 1 080 mil. CZK 135 mil. CZK Pákový efekt (poměr celkové investice a prvotních výdajů veřejného sektoru) Pákový efekt N/A,00 1,11 1,25 Výše nájemného Nájemné/měsíc 8 727 CZK 7 200 CZK 4 473 CZK 5 583 CZK 6 905 CZK V rámci varianty 5 je prvotní výdaj veřejného sektoru spojený s financování dluhopisy roven nule, a to z důvodu, že vůči těmto dluhopisům jsou emitovány hypoteční zástavní listy; Celkové náklady spojené s financování spreadu (z celkové jistiny 945 mil. CZK) dosahují za 15 let dle modelového příkladu 283,5 mil. CZK; V případě započtení těchto nákladu je pákový efekt tétovarianty na úrovni 3,23. 13 Možnosti zapojení finančních nástrojů do podpory sociálního bydlení
Vyhodnocení Vyhodnocení Finanční nástroje nejsou nutně zdroji levnějšími, efektivnějšími a vhodnějšími pro realizaci projektů veřejné infrastruktury. Představují alternativu k tradičním formám financování. Zapojením finančních nástrojů je možné dosáhnout stimulaci nabídkové strany veřejné infrastruktury s dopadem do ceny pro koncového uživatele; Současně je vhodným zapojením finančních nástrojů možné dosáhnout vysokého multiplikačního (pákového) efektu, což umožňuje zvýšit celkový objem investic v rámci ekonomiky; Nedílným předpokladem zapojení finančních nástrojů je zajistit alespoň částečnou návratnost investovaných prostředků s cílem jejichbudoucího reinvestování. 14 Možnosti zapojení finančních nástrojů do podpory sociálního bydlení
Vzájemná korelace vybraných vstupních parametrů Vzájemná korelacevybraných vstupních parametrů Při realizace projektů veřejné infrastruktury je kromě strukturování zdrojů financování a jejich podmínek nezbytné vzít v potaz i další parametry, které mají klíčový dopad na koncovou cenu pro uživatele. Jedná se zejména o: Vztah úrokové sazby a doby splatnosti úvěru na výši anuity; Vztah investičních výdajů (CAPEX) na koncovou cenu. Jistina 1 mld. CZK 5 let let 15 let 20 let 25 let 1 p.a. 206,0 mil. CZK 5,6 mil. CZK 72,1 mil. CZK 55,4 mil. CZK 45,4 mil. CZK 2 p.a. 212,2 mil. CZK 111,3 mil. CZK 77,8 mil. CZK 61,2 mil. CZK 51,2 mil. CZK 3 p.a. 218,4 mil. CZK 117,2 mil. CZK 83,8 mil. CZK 67,2 mil. CZK 57,4 mil. CZK 4 p.a. 224,6 mil. CZK 123,3 mil. CZK 89,9 mil. CZK 73,6 mil. CZK 64,0 mil. CZK 5 p.a. 230,9 mil. CZK 129,5 mil. CZK 96,3 mil. CZK 80,2 mil. CZK 70,9 mil. CZK CAPEX Varianta 1 Varianta 2 Varianta 3 Varianta 4 Varianta 5 + 9 500 CZK 7 830 CZK 5 037 CZK 6 150 CZK 7 495 CZK + 5 9 114 CZK 7 515 CZK 4 755 CZK 5 866 CZK 7 200 CZK 0 8 727 CZK 7 200 CZK 4 473 CZK 5 583 CZK 6 905 CZK - 5 8 341 CZK 6 885 CZK 4 190 CZK 5 299 CZK 6 609 CZK - 7 955 CZK 6 570 CZK 3 908 CZK 5 016 CZK 6 314 CZK 15 Možnosti zapojení finančních nástrojů do podpory sociálního bydlení
Kontakty Deloitte Advisory, s.r.o. Generální zmocněnec pro inovativní finanční nástroje Igor Mora Senior consultant Email: igmora@deloittece.com Phone: +420 246 042 858 Mobil: +420 776 566 862 Martin Hanzlík Email: hanzlik@atret.com Mobil: +420 605 737 373 16
Deloitte označuje jednu či více společností Deloitte Touche Tohmatsu Limited, britské privátní společnosti s ručením omezeným zárukou, a jejích členských firem. Každá z těchto firem představuje samostatný a nezávislý právní subjekt. Podrobný popis právní struktury společnosti Deloitte Touche Tohmatsu Limited a jejích členských firem je uveden na adrese www.deloitte.com/cz/onas.