ZNALECKÝ POSUDEK č. 2388/2010 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 506/15, dům č.p. 506 st.p.č. 468/4 v k.ú. Nové Sedlo u Lokte, obec Nové Sedlo, okres Sokolov, kraj Karlovarský. Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ A.S. U Pískovny 890/1 Praha 8 Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé v daném čase a místě pro nedobrovolnou dražbu č.j. 389/2010- N Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 23.8.2010 posudek vypracovala: Eva Chmelíková Na Hradčanech 2336/1 350 02 Cheb Kontaktní : Lidická 51, Karlovy Vary Tel. 777118933
- 2 - Posudek obsahuje včetně titulního listu 15 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Chebu 26.8.2010
- 3 - A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé na základě požadavku objednatele posudku. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: bytová jednotka č. 506/15 Adresa nemovitosti: Revoluční 506 357 34 Nové Sedlo Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Nové Sedlo Katastrální území: Nové Sedlo u Lokte Počet obyvatel: 2 721 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 47,7595 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 47,76 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.8.2010 za přítomnosti paní Baloghové. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z KN pro k.ú Nové Sedlo u Lokte, obec Nové Sedlo, okres Sokolov ze dne 6.8.2010. List vlastnictví č. 832. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Nové Sedlo u Lokte. Prohlídka nemovitosti a podklady vypracované znalcem při místním šetření vč. zhotovení digitálních fotografií, dne 23.8.2010. Informace o obchodovaných nemovitostech obdobného typu. Oznámení č.j. 389/2010_N ze dne 9.8.2010 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle listu vlastnictví č. je vlastníkem nemovitosti: Baloghová Ibolia, Revoluční 506, Nové Sedlo, 357 34 Nové Sedlo u Lokte. 6. Celkový popis nemovitosti Město Nové Sedlo je významným městem regionu s počtem obyvatel 2 721, je situována jihozápadně cca 15 km od významného Lázeňského města Karlovy Vary od Sokolova 6 km. Ve městě je základní škola, veškeré lokální služby, úřady, policie, poliklinika, železnice, jezdí autobusová doprava, je železniční doprava. Ve městě jsou pracovní příležitosti ( sklárna,
- 4 - živnostníci ).Hodnocená bytová jednotka je situována v domě bytovém typovém v zástavbě bytových domů typových - panelové sídliště ul. Revoluční, z pohledu lokality klidná lokalita na okraji města a zeleně, dětská hřiště.jsou veškeré inženýrské sítě včetně plynu Byt v budově: Bytový objekt s byty, má podzemí se sklepy a Ž nadzemních podlaží, plochá střecha, výtah je nainstalován *, vchod ze západní strany, tvar půdorysu obdélníkový pravidelný, nosná konstrukce ze železobet. sendvičových panelů, střecha plochá dvouvrstvá. Stavební úpravy domu : zateplení vnějších omítek kontaktní tepelnou izolací - desky PSD - minerální jemnozrnná izolační omítka. Dům z roku 1975. Byt je v 5.NP, podlahová plocha včetně lodžie je 65,83 m2, užitná plocha 67,98 m2 včetně lodžie a sklepní koje. Technický stav bytu : v bytové jednotce byly vyměněny původní okna za okna plastová, v obývacím pokoji položena nová laminátová plovoucí podlaha, jinak bez úprav, průměrný stav. Nemovitost pro ocenění sestává z bytu a podílu na spol.částech domu a pozemku ve výši 613/18479. Technické provedení a vybavení standardní, dům bytový typový typ T06B Bytový objekt s byty, 6 nadzemních podlaží, plochá střecha, výtah je nainstalován, vchod ze západní, tvar půdorysu obdélníkový pravidelný, nosná konstrukce ze železobet. sendvičových panelů, střecha plochá dvouvrstvá. Stavební úpravy domu z roku 2005, krytina střechy, výměna vnitřních instalací, vnější tepelná izolace. Vybavení jednotky : okna plastová zdvojená, povrchy podlah PVC, laminátová plovoucí, koupelna a WC v instalační umakartové buňce vybavena vanou, umyvadlem a WC combi, standardní kuchyňská linka s plynovým sporákem. Byt v původním stavu. Podlahové plochy bytu: pokoj:20,44 m 2,pokoj 16,30 m 2,kuchyně:12,58 m 2,předsíň: 8,31 m 2 koupelna: 2,72 m 2,WC: 0,98 m 2, sklep : 2.5 m2, lodžie : 4.6 m2. 7. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 506/15 b) Pozemky b 1 ) Zastavěná plocha
- 5 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka č. 506/15-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Karlovarský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 35 roků Základní cena ZC (příloha č. 19): 13 354,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: pokoj: = 20,44 m 2 pokoj: = 16,30 m 2 kuchyně: = 12,58 m 2 předsíň: = 8,31 m 2 koupelna: = 2,72 m 2 WC: = 0,98 m 2 lodžie: = 4,50 m 2 Podlahová plocha bytu: = 65,83 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: = 2,15 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,15 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 65,83 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,15 m 2 * 0,10 = 0,22 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 66,05 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 5.NP výtah II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - III 0,03 s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro - umakartové jádro II -0,10
- 6-7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) - lodžie, sklepní koje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové - centrální UT III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 35 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,632 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu - Bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a distribuce II -0,03 bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, sousedství silnic s vysokým provozem - sousedství hlavní průjezdní komunikace, pod objekty ve vzdálenosti cca 150 m, výrobní podnik sklárna 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji II 0,00 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,060 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,632 * 1,060 * 1,000 = 0,670 Ocenění:
- 7 - Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 13 354,- Kč/m 2 * 0,670 = 8 947,18 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 8 947,18 Kč/m 2 * 66,05 m 2 = 590 961,24 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 590 961,24 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 44 537,66 Kč Spoluvlastnický podíl: 613 / 18 479 Hodnota spoluvlast. podílu: 44 537,66 Kč * 613 / 18 479 = + 1 477,44 Kč Bytová jednotka č. 506/15 - zjištěná cena = 592 438,68 Kč b) Pozemky b 1 ) Zastavěná plocha - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha 468/4 433,00 47,76 20 680,08 Součet 20 680,08 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 62 % Úprava ceny celkem 62 % + 12 821,65 Mezisoučet 33 501,73 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 3 350,17 Mezisoučet 36 851,90 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,5590 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1620 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 44 537,66 Zastavěná plocha - zjištěná cena = 44 537,66 Kč
- 8 - Obvyklá cena Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob ( 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob ( 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob ( 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí. 1 Porovnávací hodnota D.1.1 Popis V této části jsem stanovila cenu nemovitosti metodou porovnání. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí nebo nabízených nemovitostí, srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. 1.Prodej, byt 2+1, 62 m² Cena: 499 000 Kč Cena zahrnuje: včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Poznámka k ceně: Sleva!!! Adresa: Sadová, Nové Sedlo Datum vložení: 07.08.2010 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží umístění: 2.podlaží Plocha užitná: 62 m 2 Popis: REALITY-IMB nabízí k prodeji byt 2+1, osobní vlastnictví v Novém Sedle, 62 m2, 2. patro, byt v dobrém stavu, prostorné pokoje a velká kuchyň, plastová okna. Dům po celkové rekonstrukci v roce 2007. SLEVA!!! Porovnání : 1m2/8050 Kč/m2
- 9-2.Prodej, byt 2+1, 61 m² Cena: 550 000 Kč Cena zahrnuje: včetně provize Adresa: Sklářská, Nové Sedlo Datum vložení: 03.06.2010 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží umístění: 5.podlaží Plocha podlahová: 61 m 2 Zařízený: Ne Popis: Světlý byt v osobním vlastnictví 2+1 předělaný na 3+1o velikosti 55 m2 v Novém Sedle. Byt se nachází v 4. patře panelového domu s výtahem.je v dobrém stavu. Plastová okna,obložená koupelna a záchod.kuchyň.linka a jídelní stůl umístěn do chodby,tím se uvolnila další místnost. Porovnání : 1m2/9020 Kč/m2 3.Prodej, byt 2+1, 62 m² Cena: 555 000 Kč Cena zahrnuje: včetně provize Poznámka k ceně: záruka nejnižší ceny Adresa: Sadová, Nové Sedlo Datum vložení: 03.06.2010 Budova: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 3.podlaží Plocha užitná: 62 m 2 Popis: Nabízíme Vám byt 2+1 s balkonem v mezipatře o vel. 62m2, v klidném prostředí. Byt je sice v původním stavu ale velmi zachovalý. K bytu náleží také sklep. Celý panelák je zateplený. Porovnání : 1m2/8950 Kč/m2 Průměrná jednotková cena : 8050+ 9020+8950 = 26 020/3 = 8 670 Koeficient reálné prodejnosti : 0.80 Upravená porovnávací hodnota jednotková : 6 940 Kč/m2 66.05* 6 940,- Kč = 458 400,- Kč Porovnávací hodnota : 458 000,-Kč
- 10-1 Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad E.1.1 Popis Zhodnocení Kladné faktory: dům bytový jako celek po opravě Negativní faktory: panelové sídliště, jednotka se zanedbanou údržbou E.1.2 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem Cena zjištěná podle cenového předpisu = Kč 592 440,- Věcná hodnota (časová cena) = Kč nestanovena Výnosová hodnota = Kč nestanovena Cena zjištěná porovnávacím způsobem = Kč 458 000,- Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce = Kč 450 000,- Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Cena celkem Kč 450 000,- 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu Kč 450 000,- Slovy : čtyřistapadesáttisíckč. Výsledná cena obvyklá je platná bez promítnutí pohledávek zapsaných na LV č. 832, který je přílohou tohoto ocenění. Rizika : Dle LV č. 832 : zástavní právo smluvní pro ACM Money Česká republika, a.s. Praha. Smlouva o zřízení zástavního práva č. V-310/2009-409. V Karlových Varech, 26.8.2010 Eva Chmelíková
- 11 - D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1994 č.j. Spr. 1561/94, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2388/2010 znaleckého deníku.
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 - Koupelna pokoj