Výjazdové zasadnutie Výboru NR SR pre financie, rozpočet a menu v Prvej stavebnej sporiteľni, a. s. 19. marec 2008 1
Návrh možností využitia súkromného kapitálu na financovanie výstavby nájomných bytov v Slovenskej republike po roku 2008 Bratislava 19. Marec 2008 2
Nájomné bývanie 1. Cieľ koncepcie nájomného bývania: - zvýšiť počet novostavaných nájomných bytov - vytvoriť novú metódu financovania výstavby a správy nájomných bytov na Slovensku - zefektívniť financovanie nájomných bytov kumuláciou prostriedkov zo súkromného a verejného sektora (PPP = Public Private Partnership) - podporiť rozvoj dostupnosti bývania pre mladé rodiny mobility pracovnej sily - pomôcť riešeniu problémov s regulovaným nájmov v reštituovaných bytových domoch pred rokom 2013 3
2. Nájomné bývanie - Analýza SR vykazuje len 3 % podiel nájomných bytov z bytového fondu (jeden z najnižších podielov v EU) Podiel nájomných bytov na celkovom bytovom fonde v % 60 50 40 30 20 10 0 Belgicko Nemecko Portugalsko Slovensko Belgicko Česko Dánsko Estónsko Fínsko Francúzsko Grécko Írsko Nemecko Poľsko Portugalsko Rakúsko Slovensko Veľká Británia 4
2. Nájomné bývanie - Analýza Aktuálny stav - štát má snahu posilniť podporu financovania nájomného bývania pre mladé rodiny - výstavba nájomných bytov doteraz aplikovaným spôsobom neumožňuje medziročný rast novostavaných nájomných bytov (financovanie z dotácie MVRR SR a úveru ŠFRB) - objem finančných prostriedkov na nájomné bývanie bez využitia financií súkromného kapitálu neporastie - eskaluje spor o uvoľnenie regulovaného nájomného v reštituovaných bytových domoch 5
2. Nájomné bývanie - Analýza Východiská: - všeobecná požiadavka spoločnosti - zabezpečiť nájomné bývanie pre mladé rodiny - vytvoriť zdroje na financovanie násobne väčšieho počtu stavaných nájomných bytov ako je tomu v súčasnosti, pri financovaní len prostredníctvom MVRR SR a ŠFRB - využitím súkromných zdrojov zvýšiť cca 4 až 5-krát celkový objem financií na výstavbu nájomných bytov pre obce a neziskové organizácie - financovanie technickej infraštruktúry na pozemkoch zostane v kompetencii MVRR SR a ŠFRB 6
3. Nájomné bývanie - Financovanie - Súčasný stav (údaje k 31. 12. 2007) vysťahovanie MVRR SR OBEC výber dodávateľa OBECNÉ BÝVANIE BYTY NEPLATIČI porušenie zmluvy investícia dotácia bytov 1,06 mld. Sk dotácia územia 0,26 mld. Sk 1,32 mld. Sk 30 + 5 % ŠR nájomné prenájom správa nájomné (výber) správcu úver 1 % ŠFRB SPRÁVCA (obchodná spoločnosť) NÁJOMNÍK 2,83 mld. Sk 70 % 7
financovanie prevádzky 95 % investícia nájomné vrátane ceny za úver znížené o podporu 3.1. Nájomné bývanie Návrh Návrh byty pre mladé rodiny financujúca spoločnosť = = BANKA DEVELOPER = = NEZISKOVÁ ORGANIZÁCIA = = SPRÁVCA MVRR SR / ŠFRB 8 3 % ročne 10 rokov na podporu nájomného úver 100 % NÁJOMNÉ BYTY neplatiči pozemky 5 % investícia dotácie OBEC UBYTOVANIE PRE NEPLATIČOV
3.2. Nájomné bývanie úlohy jednotlivých účastníkov Úlohy: BANKA 1. Minimálna zabezpečiť priaznivé výška legislatívne úrokového prostredie rámca novelizáciou zákonov úver 100 % MVRR SR / ŠFRB - o dani z príjmu Maximálna výška DEVELOPER úrokového - o neziskových = rámca organizáciach = NEZISKOVÁ NÁJOMNÉ ORGANIZÁCIA - o prevode = a správe bytového fondu BYTY 2. zabezpečiť participáciu verejných = SPRÁVCA zdrojov na systéme a vyčleniť dostatočný objem zdrojov 3. verejné zdroje budú predstavovať 30 % z obstarávacej ceny (podiel dotácie na nájomné byty aj v súčasnosti) 4. náklady OBEC z verejných zdrojov budú len prvých 10 rokov prevádzky UBYTOVANIE nájomných bytov PRE NEPLATIČOV 5. stanoviť regulatívy (vek, príjem, ) pre nájomníkov Návrh byty pre mladé rodiny pozemky dotácie - o ŠFRB - o stavebnom sporení financovanie prevádzky 5 % investícia 3 % ročne 10 rokov 95 % investícia nájomné vrátane ceny za úver neplatiči 9
3.2. Nájomné bývanie úlohy jednotlivých účastníkov Úlohy: BANKA Minimálna výška úrokového rámca úver 100 % 3. zabezpečiť schválenia územných a stavebných rozhodnutí 4. Maximálna podporiť projekty výška z vlastných DEVELOPER úrokového plánovaných = rámca zdrojov = NEZISKOVÁ NÁJOMNÉ 5. zabezpečiť participáciu verejných zdrojov a fondov EU na príprave ORGANIZÁCIA = BYTY územia = SPRÁVCA 6. realizovať objekty náhradného dočasného ubytovania pre neplatičov z prostriedkov rezervného fondu systému nájomného bývania Návrh byty pre mladé rodiny 1. vyčleniť pozemky na výstavbu nájomných bytov MVRR SR / ŠFRB 2. vytvoriť, resp. participovať na založení developerskej spoločnosti - napríklad vkladom pozemkov pozemky dotácie 5 % investícia 3 % ročne 10 rokov 95 % investícia nájomné vrátane ceny za úver neplatiči OBEC financovanie prevádzky UBYTOVANIE PRE NEPLATIČOV 10
3.2. Nájomné bývanie úlohy jednotlivých účastníkov financujúca spoločnosť BANKA = = BANKA Minimálna výška úrokového rámca úver 100 % Maximálna Úlohy: výška DEVELOPER úrokového = rámca MVRR SR / ŠFRB = NEZISKOVÁ NÁJOMNÉ 1. poskytnúť dostatočný objem financií ORGANIZÁCIA = BYTY 2. zabezpečiť transparentnosť = SPRÁVCAnarábania s verejnými prostriedkami v projekte 3. vytvoriť resp. participovať na založení developerskej spoločnosti 4. vytvoriť OBEC systém úverov pre financovanie projektov nájomného UBYTOVANIE bývania a vytvoriť úverové linky PRE NEPLATIČOV Návrh byty pre mladé rodiny pozemky dotácie financovanie prevádzky 5 % investícia 3 % ročne 10 rokov 95 % investícia nájomné vrátane ceny za úver neplatiči 11
3.2. Nájomné bývanie úlohy jednotlivých účastníkov - samostatná obchodná spoločnosť zaoberajúca sa výstavbou bytových domov - nezisková organizácia vytvorená ako účelový spoločný podnik obce a financujúceho BANKA ústavu je vhodná z hľadiska transparentnosti MVRR SR / narábania ŠFRB Minimálna výška úrokového rámca s verejnými financiami, nízkonákladovosti výstavby aj prevádzky objektov, úver 100 % reinvestovania vytvorených prebytočných zdrojov späť do nájomných bytových domov - investorská príprava nájomných bytov v regiónoch Maximálna výška úrokového DEVELOPER = podľa prognózy rámca = NEZISKOVÁ potrieb NÁJOMNÉ ORGANIZÁCIA = BYTY = SPRÁVCA Správca pozemky - zabezpečiť organizačne aj finančne prevádzku nájomných bytových domov - administratíve zabezpečiť podporu na rozdiel medzi nákladmi pokrytými OBEC nájomcom a reálnymi nákladmi na správu a splácanie UBYTOVANIE úveru na nájomné byty - investovať prostriedky získané z prevádzky objektov PRE NEPLATIČOV späť do obnovy objektov arozvoja ďalšej výstavby nájomných bytov dotácie financovanie prevádzky 5 % investícia 3 % ročne 10 rokov 95 % investícia nájomné vrátane ceny za úver - môže byť aj developer aj ďalší právny subjekt, zhľadiska transparentnosti je vhodná nezisková organizácia neplatiči 12
3.2. Nájomné bývanie úlohy jednotlivých účastníkov BANKA úver 100 % - ubytovanie - rodín vo veku jedného z manželov do 35 rokov - osôb prichádzajúcich DEVELOPER za = prácou - rodín z reštituovaných = NEZISKOVÁ bytových domov ORGANIZÁCIA = - limitované nájomné = SPRÁVCA na max. 5 000 Sk mesačne pre občana (bez médií) Maximálna výška úrokového rámca Návrh byty pre mladé rodiny - plocha bytu do 80 m 2 pozemky dotácie 5 % investícia 3 % ročne 10 rokov - podpora z verejných zdrojov vo výške max. 30 % z ceny bytu MVRR SR / ŠFRB 95 % investícia nájomné vrátane ceny za úver NÁJOMNÉ BYTY neplatiči OBEC financovanie prevádzky UBYTOVANIE PRE NEPLATIČOV 13
3.2. Nájomné bývanie úlohy jednotlivých účastníkov BANKA úver 100 % DEVELOPER = - výstavba z rezervného = NEZISKOVÁ fondu investícií do nájomného bývania NÁJOMNÉ - ubytovanie občanov, ORGANIZÁCIA ktorí dlhodobo = (min. 3 mesiace) nie sú schopní BYTY platiť nájomné v nájomných = SPRÁVCA bytoch a obývali nájomné byty postavené v podporovanom systéme bytov pre mladé rodiny Maximálna výška úrokového rámca Návrh byty pre mladé rodiny pozemky dotácie 5 % investícia 3 % ročne 10 rokov MVRR SR / ŠFRB 95 % investícia nájomné vrátane ceny za úver - prevádzkové náklady znáša obec a ubytované osoby na základe možností ich príjmu neplatiči OBEC financovanie prevádzky UBYTOVANIE PRE NEPLATIČOV 14
3.3. Nájomné bývanie Prínosy pre štát a občanov - otvorenie trhu financovania podporovaného nájomného bývania pre mladé rodiny súkromným financiám - minimálne zdvojnásobenie celkového objemu prostriedkov poskytovaných do výstavby nájomných bytov ročne - nárast zabezpečený zo súkromných zdrojov - znásobenie počtu stavaných nájomných bytov na 6 až 10 tisíc ročne v horizonte 3 rokov - zníženie nákladov na výstavbu, nájomného aj nákladov na prevádzku bytových objektov - zlepšenie mobility pracovnej sily, v obciach budú k dispozícii aj voľné nájomné byty - urýchlenie riešenia regulovaného nájmu v reštituovaných bytových domoch minimalizácia rizika možných medzinárodných sporov a sankcií voči SR - zlepšenie výkonnosti národného hospodárstva - vytvorenie systému podpory pre mladé rodiny na úhradu ekonomického nájomného - rast ekonomickej prosperity mladých rodín a potenciálny prechod na vlastné bývanie - rast starostlivosti o existujúci bytový fond = financovanie obnovy a opráv novým spôsobom financovaných a spravovaných nájomných objektov v horizonte 5 10 rokov 15
3.4. Nájomné bývanie - Prínosy pre štát Kvantifikácia a) Súčasný stav: -vyčlenené v priemere ročne na podporu nájomného bývania cca 3,6 mld. Sk - v priemere zabezpečená výstavba cca 3 000 nájomných bytov / rok t. j. za 10 rokov = 30 tis. bytov = 36 mld. Sk podpory (v cenovej úrovni roka 2006) b) Cieľ: - z verejných zdrojov vyčlenené na podporu nájomných bytov cca 3 až 4 mld. Sk / rok - výstavba cca 8 tisíc nájomných bytov / rok - 10 rokov = 80 tis. bytov + 30 až 40 mld. Sk z verejných zdrojov Úloha ŠFRB: - formou úverov pre obce financovať naďalej výstavbu cca 2 tis. bytov ročne pre nezamestnaných a občanov v hmotnej núdzi s minimálnym úrokom z úveru - formou nenávratnej podpory financovať nájomné bývanie v spolupráci so súkromnými financiami 16
3.5. Nájomné bývanie Časový plán - predpoklad Výstavba bytov pre mladé rodiny 2008: Novelizácia legislatívy Územná príprava Založenie neziskovej organizácie 2009: Projektová príprava Začiatok realizácie 2010: Prvé byty do užívania Začiatok dotovania 2020: Maximálny nárok na dotáciu 2020: Byty viac ako 10 ročné na odpredaj Vznik vlastného kapitálu neziskových organizácii 80 100 tisíc nájomných bytov Rozvoj investícií do bývania v dvojnásobnom rozsahu bez vyššieho nároku na verejné zdroje 17
4. Nájomné bývanie - Príloha Ďalšie podporné formy naplnenia podmienok pre mladé rodiny: 1. Možnosť započítania nájmu ako odpočtovej položky z daňového základu fyzickej osoby: Kalkulácia - zlepšenie bonity obyvateľstva aj schopnosti uhrádzať ekonomické nájomné - zvýšenie počtu záujemcov o nájomné byty - štát má pokrytý pokles daní nájomníkov zvýšenými daňovými príjmami zo stavebnej činnosti a daní zamestnancov stavebných firiem Zvýšenie bonity klienta : - priemerný ročný príjem 200 tis. Sk - odpočítateľná položka nájom 60 tis. Sk - zníženie dane predstavuje 12 tis. Sk, - zvýšenie bonity občana 1000 Sk mesačne 18
4. Nájomné bývanie - Príloha 2. Možnosť započítania investície do nájomného bývania ako odpočítateľnej položky z daní právnickej osoby = financujúcej banky: - zníženie úrokov z úveru - podobný efekt ako pri priamom subvencovaní úrokov Kalkulácia Zníženie nákladov financujúcich ústavov : -ročná investícia (úvery do nájomného bývania) = 5 mld. Sk - zníženie dane (19 %) až o 1 mld. Sk 19
4. Nájomné bývanie - Príloha Príklad financovania: Dvojizbový byt s plochou 50 m 2, cena bytu 22 tis. Sk / m 2 = 1,1 mil. Sk Úver 1,1 mil. Sk 1. fáza - prvých 10 rokov po ukončení výstavby - úroková sadzba = 5 % - splátka spolu = 7 500 Sk / mesiac - doba splácania = 10,00 rokov - občan hradí v nájomnom = 4 500 Sk / mesiac - podpora (ŠFRB hradí) = 3 000 Sk / mesiac - podpora na byt ročne = 36 000 Sk / rok - podpora na byt celkom = 360 000 Sk / 10 rokov = cca 30 % z ceny bytu 20
4. Nájomné bývanie - Príloha Príklad financovania po 10 rokoch: Dvojizbový byt s plochou 50 m 2, cena bytu 22 tis. Sk / m 2 = 1,1 mil. Sk Úver 1,1 mil. Sk 2. fáza - úroková sadzba = 5,0 % - splátka úveru = 4 500 Sk / mesiac - doba splácania úveru = 15 rokov - občan hradí v nájomnom = 4 500 Sk / mesiac - podpora (ŠFRB hradí) = 0 Sk / 15 rokov - celková doba splácania úverov = 25 rokov 21
4. Nájomné bývanie - Príloha Maximálne náklady občana súvisiace s nájmom: Náklady v nájomnom zohľadňujúce úver Náklady na fond opráv pri platbe 10 Sk/m2 Náklady na správu Médiá (elektrina, plyn, teplo, voda) pre 2 osoby Spolu: Priemerná mzda 4 500 Sk /mesiac 500 Sk / mesiac 180 Sk / mesiac 1 500 Sk / mesiac 5 680 Sk / mesiac 20 146 Sk / mesiac ( Celkové náklady 30 % z priemernej mzdy jednej osoby) 22
4. Nájomné bývanie - Príloha Kalkulované náklady na podporu nájomných bytov v jednotlivých rokoch financovaných súkromným kapitálom v mil. Sk 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 180 360 360 720 540 1080 1440 720 900 1800 1080 2160 1260 2520 1440 2880 1620 3240 1800 3600 1800 3600 1800 3600 1800 3600 5 000 bytov ročne 10 000 bytov ročne 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 23
Ďakujem za pozornosť 24