VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA

VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA Katedra ekonomických studií Financování bydlení pomocí hypotečního úvěru a jiným druhem financování bakalářská práce Autor: Martin Říha Vedoucí práce: Ing. Marie Borská Jihlava 2012

Anotace Bakalářská práce je zaměřena na nejčastější způsoby, kterými lze v dnešní době financovat bydlení. Produkty sloužící k financování bydlení jsou v práci detailně popsány spolu s jejich výhodami a nevýhodami. Dále je znázorněna současná situace na trhu a také představeny některé finanční instituce, spolu s jejich aktuální nabídkou produktů. Nakonec je na modelovém příkladě ukázáno, který produkt z řad bankovních institucí či stavebních spořitelen je nejvýhodnější. Na tomto příkladě je porovnáván hypoteční úvěr se stavebním spořením s cílem vybrat, který z těchto dvou produktů je pro financování bydlení tou nejlepší variantou. Klíčová slova Hypoteční úvěr, stavební spoření, úvěr, překlenovací úvěr, úvěr ze stavebního spoření, úroková sazba. Annotation The Bachelor thesis is focused on the most common ways used currently for financing housing. Products used for financing housing are described in detail along with their advantages and disadvantages. Next, the current situation on the market is presented and some financial institutions, along with their current product offers are introduced. Finally, a model example shows which product from the banks or building societies is most advantageous. In this example, a mortgage is compared to building savings in order to choose which of these two products is the best option for financing housing. Key words Mortgage, building society account, loan, bridging loan, credit from building society account, interest rate.

Poděkování Tímto bych chtěl poděkovat vedoucí své bakalářské práce Ing. Marii Borské za cenné rady a připomínky, které mi pomohly ke zpracování mé práce. Dále bych chtěl poděkovat společnosti OVB a jejím spolupracovníkům za cenné rady a poskytnuté materiály, bez kterých by práce nemohla vzniknout.

Prohlášení Prohlašuji, že předložená bakalářská práce je původní a zpracoval/a jsem ji samostatně. Prohlašuji, že citace použitých pramenů je úplná, že jsem v práci neporušil/a autorská práva (ve smyslu zákona č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů, v platném znění, dále též AZ ). Souhlasím s umístěním bakalářské práce v knihovně VŠPJ a s jejím užitím k výuce nebo k vlastní vnitřní potřebě VŠPJ. Byl/a jsem seznámen/a s tím, že na mou bakalářskou práci se plně vztahuje AZ, zejména 60 (školní dílo). Beru na vědomí, že VŠPJ má právo na uzavření licenční smlouvy o užití mé bakalářské práce a prohlašuji, že s o u h l a s í m s případným užitím mé bakalářské práce (prodej, zapůjčení apod.). Jsem si vědom/a toho, že užít své bakalářské práce či poskytnout licenci k jejímu využití mohu jen se souhlasem VŠPJ, která má právo ode mne požadovat přiměřený příspěvek na úhradu nákladů, vynaložených vysokou školou na vytvoření díla (až do jejich skutečné výše), z výdělku dosaženého v souvislosti s užitím díla či poskytnutím licence. V Jihlavě dne 12. 12. 2012... Podpis

Obsah 1 Úvod... 8 2 Teoretická část... 10 2.1 Hypoteční úvěr... 10 2.1.1 Členění hypotečních úvěrů... 11 2.1.2 Hypoteční zástavní listy... 12 2.1.3 Kdo poskytuje hypoteční úvěry... 13 2.1.4 Zajištění hypotečního úvěru... 13 2.1.5 Vyřizování hypotečního úvěru... 14 2.1.6 Doklady k vyřízení hypotečního úvěru... 15 2.1.7 Poplatky spojené s hypotečním úvěrem... 17 2.1.8 Čerpání hypotečního úvěru... 17 2.1.9 Splácení hypotečního úvěru... 18 2.1.10 Výhody a nevýhody hypotečního úvěru... 20 2.2 Stavební spoření... 21 2.2.1 Kdo poskytuje stavební spoření... 21 2.2.2 Postup při stavebním spoření... 22 2.2.3 Klasický úvěr ze stavebního spoření... 23 2.2.4 Překlenovací úvěr... 25 2.2.5 Výhody a nevýhody stavebního spoření... 26 2.3 Kombinace hypotéky a stavebního spoření... 27 2.3.1 Jak kombinovat... 27 2.3.2 Výhody a nevýhody kombinace hypotéky a stavebního spoření... 28 2.4 Další možnosti získání prostředků na bydlení... 28 3 Praktická část... 30 3.1 Vývoj na trhu ve srovnání hypoték a stavebního spoření... 30 3.1.1 Vývoj hypoték... 32 3.1.2 Vývoj stavebních spořitelen... 34 3.2 Představení vybraných finančních institucí... 37 3.2.1 Hypoteční banka... 37 3.2.2 Česká spořitelna... 37 3.2.3 Komerční banka... 38 3.2.4 Českomoravská stavební spořitelna... 38 3.2.5 Stavební spořitelna České spořitelny... 38 3.3 Hypoteční produkty jednotlivých bank... 39 3.3.1 Hypoteční banka... 39 6

3.3.2 Česká spořitelna... 40 3.3.3 Komerční banka... 40 3.4 Produkty stavebních spořitelen... 44 3.4.1 Českomoravská stavební spořitelna... 44 3.4.2 Stavební spořitelna České spořitelny... 46 3.5 Modelový příklad... 48 3.5.1 Hypotéka od Hypoteční banky... 49 3.5.2 Hypotéka od České spořitelny... 49 3.5.3 Hypotéka od Komerční banky... 50 3.5.4 Srovnání Hypotečních úvěrů... 50 3.5.5 Překlenovací úvěr od Českomoravské stavební spořitelny... 51 3.5.6 Překlenovací úvěr od Stavební spořitelny České spořitelny... 52 3.5.7 Srovnání překlenovacích úvěrů... 53 3.5.8 Vyhodnocení a výběr nejvhodnějšího produktu... 54 4 Závěr... 55 Seznam použitých zdrojů... 57 Seznam tabulek... 61 Seznam grafů... 61 Seznam příloh... 62 7

1 Úvod Bakalářská práce je zaměřena na financování bydlení. Otázka bydlení potká v životě každého z nás. Ve chvíli, kdy se člověk rozhodne pořídit si vlastní bydlení, je zapotřebí znát, jakými způsoby je možné si tento sen splnit. Ne každý má dostatek finančních prostředků na to, aby si koupil vlastní nemovitost za hotové. Právě ti, kteří se rozhodnou splnit si sen o vlastním bydlení a nemají dostatek finančních prostředků, musí zvážit jak peníze získat. V dnešní době je bydlení financováno nejčastěji hypotečními úvěry a úvěry ze stavebního spoření. Ovšem pokud se člověk rozhodne k financování pomocí výše uvedených úvěrů, je zapotřebí vědět co všechno to sebou přináší. Je zapotřebí vědět, že hypotéka nebo úvěr ze stavebního spoření není krátkodobá záležitost. Po koupi nemovitosti je třeba ještě několik let splácet to co jsme si od finančních institucí půjčili. To může pro klienta znamenat dlouhodobé finanční zatížení a také nepříjemnosti se splácením v případě ztráty zaměstnání. Na druhou stranu na trhu existuje velké množství institucí, které tyto produkty poskytují. V rámci jejich konkurenčního boje se snaží svým klientům usnadnit získání úvěru a v případě neschopnosti splácet, najít takové řešení splátek, které bude pro klienta přijatelnější. Práce byla zpracována za pomoci pracovníků společnosti OVB, se kterými jsem spolupracoval, a kteří mi poskytli mnoho informaci. Dále bylo zapotřebí získat údaje o bankách, které byly k dispozici na jejich internetových stránkách a údaje o jednotlivých produktech, které mi poslali jednotlivé finanční instituce na základě spolupráce s již zmíněnou OVB. Práce je rozdělena na část teoretickou a část praktickou. V teoretické části jsou popsány způsoby, kterými lze financovat bydlení spolu s jejich výhodami a nevýhodami. Jako první jsem se zabýval hypotečním úvěrem, kde je popsáno co to hypoteční úvěr je, kde je možné ho získat a co všechno je zapotřebí splnit k získání a následnému splácení úvěru. Dále následuje stavební spoření, ve kterém je opět rozebráno, co stavební spoření znamená a jaký je celkový průběh pro získání a splácení úvěru ze stavebního spoření a překlenovacího úvěru. Oba produkty jak hypotéka, tak stavební spoření jsou detailně rozebrány, jelikož je tato práce zaměřena na financování právě těmito způsoby. V této části práce je zahrnuta i možná kombinace hypotečního úvěru a stavebního spoření a také další možnosti jak získat prostředky na bydlení. 8

V praktické části bych chtěl přiblížit aktuální situaci na trhu. Jaký podíl na trhu zaujímají jednotlivé instituce poskytující klientům peněžní prostředky. Blíže je popsán vývoj na hypotečním trhu a vývoj stavebních spořitelen. Všechny získané informace, týkající se vývoje v jednotlivých letech jsou pro lepší přehlednost znázorněny na grafech a tabulkách. Dále jsou představeny některé vybrané finanční instituce zabývající se hypotečními úvěry a stavebním spořením. Spolu se stručným popisem základních údajů těchto institucí jsou v této části práce uvedeny i produkty, které nabízejí. Ovšem představeny nebudou všechny nabízené produkty, ale pouze ty, které jsou pro nás nezbytné, konkrétně se jedná o hypoteční úvěry, překlenovací úvěry a o úvěry ze stavebního spoření. Na závěr bude sestaven modelový příklad s tím, že bude potřeba rozhodnout, který produkt z řad finančních institucí je nejvhodnější. K tomu budou zapotřebí údaje, které poskytnou samotné finančních institucí a pomoci kalkulaček od společnosti OVB budou tyto informace zpracovány a na základě porovnání bude vybrán nejvhodnější produkt. Účelem této práce je rozhodnout, zda je výhodnější financovat bydlení pomocí hypotéky, či překlenovacího úvěru. 9

2 Teoretická část 2.1 Hypoteční úvěr Úvěr jako takový, by se dal popsat, jako dočasné poskytnutí peněžních prostředků za úrok. Tento proces vzniká mezi věřitelem, který poskytuje finanční prostředky a dlužníkem, což je osoba, která si peníze půjčuje. Hypotéky se zpravidla řadí mezi dlouhodobé úvěry s minimální dobou splatnosti 5 let. Na trhu existuje nepřeberné množství produktů, které jsou nabízeny. Zájemce o tyto služby si může vybírat mezi mnoha nabídkami, porovnávat je a zvolit si vždy tu nejvýhodnější. V ČR poskytuje hypoteční úvěr většina bankovních institucí, na základě zákona č. 21/1992 Sb., o bankách. [1] Hypoteční úvěr je jeden z nejobvyklejších způsobů, jak získat prostředky na financování svého bydlení. Jednou z největších výhod je, že může být využit k libovolnému účelu, jako je koupě bytu, rodinného domu, výstavba, modernizace či rekonstrukce nemovitosti, nebo refinancování jiného hypotečního úvěru na uvedené účely, podmínkou však zůstává, že musí být zajištěn nemovitostí. Je nutné rozlišovat hypotéky účelové, ty jsou poskytovány za účelem bydlení a hypotéky neúčelové, které můžeme použít za jiným účelem. V minulosti bylo pravidlem, že hypoteční úvěr mohl být použit pouze na koupi, výstavbu, či rekonstrukci nemovitosti. V současné době však existují hypotéky, u kterých není pravidlem splnit tuto povinnost, je tedy možné použít získané finanční prostředky na cokoliv, mluvím zde o tzv. americké hypotéce. Její nespornou výhodou zůstává využití získaných prostředků např. na financování movitých věcí, jako je automobil, financovaní dovolené, studií atd. Nevýhodou zůstává maximální výše úvěru, kterou může klient získat, výše je dána procentem z hodnoty zastavené nemovitosti, které se u neúčelových úvěrů obvykle pohybuje kolem 60 % ceny zastavené nemovitosti. [9][14] O hypoteční úvěr může požádat osoba, která je starší 18 let, která má trvalé bydliště na území ČR nebo je občanem některého z členských států Evropské unie a jeho trvalé bydliště je nahlášené na území našeho státu. Nakonec to mohou být i manželé, kteří žádají o hypotéku společně. [1][9][14] 10

2.1.1 Členění hypotečních úvěrů Jelikož žijeme v době, kdy je na trhu nabízeno obrovské množství produktů, a hypoteční úvěry nejsou výjimkou, je třeba zvážit, co by pro daného klienta bylo to nejlepší. Proto je pro každého, kdo žádá o hypoteční úvěr výhodou, pokud ví, jak jsou dané hypoteční úvěry členěny. Může porovnávat a vybrat tu nejvhodnější variantu, na kterou podle stanovených podmínek dosáhne. 1) Podle účelu Účelové tento druh hypotéky je vázán pouze na financování bydlení. To znamená, že klient může použít finance, které mu byly poskytnuty pouze na účely spojené s bydlení, přesněji na výstavbu nemovitosti, nákup, rekonstrukci, či modernizaci nemovitosti, dále také za účelem získání vlastního podílu na nemovitosti (např. vypořádání společného jmění manželů, vypořádání dědictví atd.), nebo ke splácení úvěru, který byl použit na investici nemovitosti. Neúčelové dalším druhem je neúčelová hypotéka, kterou můžeme použít k jakémukoli účelu, jako je nákup movitých věcí, studium dětí, dovolené. Je potřeba počítat s tím, že tato hypotéka nemá tak výhodnou výši úroků. Typickým příkladem této hypotéky je americká hypotéka. Úrokové sazby této hypotéky se pohybují zhruba o 2 % výše, než u klasických hypoték. A také i zde je podmínkou zastavení nemovitosti. 2) Podle způsobu splácení Anuitní znamená, že klient po dobu trvání úvěru platí stejnou výši měsíční splátky. Progresivní na začátku jsou placeny nižší splátky, které se v průběhu let postupně zvyšují. Degresivní klient z počátku úvěru platí vyšší částky, ty se mu ale v průběhu let snižují. 3) Podle maximální výše úvěru Jedná se o maximální výši hypotečního úvěru, která může být poskytnuta žadateli o hypotéku. Tato výše je dána procentem z hodnoty zastavené nebo pořizované 11

nemovitosti. Nejčastěji se tato hodnota pohybuje kolem 60 % ceny, pokud mluvíme o neúčelových úvěrech. V případě účelových úvěrů se můžeme nejčastěji setkat s úvěrem do výše 70, 80, 90 až 100 % ceny nemovitosti. Zákonem je stanoveno, že banka může poskytnout úvěr maximálně do 70 % hodnoty nemovitosti, to ale neplatí, pokud bude banka svou úvěrovou činnost financovat i jiným způsoben, než hypotečními zástavními listy. V tom případě může nabídnout i úvěr do 100 % ceny nemovitosti. 4) Podle prokázaných příjmů klientů Existují zde pouze dvě možnosti, jak klient může tento úvěr získat, buď klient při žádosti o úvěr doloží své příjmy, na které je schopen dosáhnout, nebo je nedoloží. V tom případě mluvíme o hypotéce, u které nezáleží finanční instituci, jakých příjmů dosahujete. Výhody a nevýhody těchto dvou možností jsou sporné. Na jednu stranu je výhodou, že vám banka půjčí peníze, aniž by se Vás ptala na výši vašich příjmů. Ale na druhou stranu, vše záleží pouze na vaší zodpovědnosti, jestli jste schopni daný úvěr splatit. 5) Další členění hypotečních úvěrů Mezi další rozdělení hypoték patří doba splatnosti a rozdělení komu jsou úvěry poskytovány, jestli podnikatelům, občanům, nebo úvěry poskytnuté veřejnému sektoru (municipalitám). [9][11][4] 2.1.2 Hypoteční zástavní listy Hypoteční zástavní listy (HZL) upravuje zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech a říká: Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy, jakož i obdobné cenné papíry představující právo na splacení dlužné částky vydávané podle práva cizího státu, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos (dále jen "závazky z hypotečních zástavních listů") jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto zákona (náhradní krytí). Součástí názvu tohoto cenného papíru je označení hypoteční zástavní list. Jiné cenné papíry nesmí toto označení obsahovat. 12

Jsou to dluhopisy, které vydávají hypoteční banky, aby získali finanční prostředky na poskytování hypotečních úvěrů. Jmenovitá hodnota HZL včetně úroků je kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. HZL budí dojem jistoty pro budoucí investory, protože jsou kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů, které jsou navíc zajištěny prostřednictvím zástavního práva k reálné hodnotě existující nemovitosti. Toto dvojité zajištění a to, že nemůžou být vydávané kýmkoli, dává investorům jistotu a bezpeční. Jistota, kterou disponují je srovnatelná jako u vkladních knížek nebo státních dluhopisů, ovšem výše výdělku u hypotečních zástavních listů je vyšší. Další výhodou je výnosnost, protože úrok, který získáte na základě vlastnictví HZL je stanoven jako fixní, takže se po celou dobu trvání HZL nezmění. Navíc úrok nepodléhá dani z příjmů. Jedná se o veřejně obchodovatelný cenný papír, proto má jeho majitel možnost ho kdykoli prodat. [18][2] 2.1.3 Kdo poskytuje hypoteční úvěry Poskytovat hypoteční úvěry mohou banky, které provozují svou činnost podle zákona č. 21/1992 Sb. o bankách. Činnost vydávání hypotečních zástavních listů již není zvláštní licencovanou činností, ale spadá pod činnost přijímání vkladů od veřejnosti podle výše zmíněného zákona. V praxi to znamená, že hypoteční úvěr, může poskytovat jakákoli banka, pokud vydá hypoteční zástavní listy a výnosy které z nich získá, použije na financování hypotečních úvěrů. Na Českém trhu působí 16 bank poskytujících hypoteční úvěry, jsou to: Hypoteční banka, Citibank Europe plc., Česká Spořitelna, Československá obchodní banka, Ge Money Bank, ING Bank N.V., mbank, Komerční banka, LBBW Bank, Oberbank, Poštovní spořitelna, Raiffeisenbank, Volksbank, UniCredit Bank, Waldviertler Sparkasse von 1842, Wüstenrot [15] 2.1.4 Zajištění hypotečního úvěru Zajištění úvěru patří mezi základní podmínku, abychom mohli hypoteční úvěr získat. Účelem zajištění úvěru z pohledu banky je, aby nějakým způsobem získala od dlužníka peníze. To v případě, že dlužník nebude mít dostatek finančních prostředků a přestane splácet. Zastavená nemovitost může být přímo objektem hypotečního úvěru, tedy úvěr 13

je čerpán přímo na koupi, modernizaci, či rekonstrukci nemovitosti. Zástavní právo může být i jiné, v zástavě může být i více nemovitostí. Podmínkou je, že nemovitost se musí nacházet na území ČR nebo na území členského státu Evropské unie. Banky neakceptují zástavní právo např. na polovinu nemovitosti, musí být zastavená celá. Na nemovitost, která má být zajištěna, nesmí váznout jiné zástavní právo třetí osoby, nebo věcné břemeno bránící užívání. Dále bude banka požadovat vinkulaci pojištění zastavené nemovitosti v její prospěch. A v některých případech může požadovat i uzavření životního pojištění žadatele a vinkulaci tohoto pojištění ve prospěch banky. Banka může vyžadovat i ručitele pokud by klient nebyl schopen úvěr splácet. [17] 2.1.5 Vyřizování hypotečního úvěru Pokud žádáme o poskytnutí hypotečního úvěru, měli bychom vědět, že se nejedná o krátkodobý proces, je třeba řada dokumentů a času stráveného s bankovními institucemi, při vybírání konkrétního úvěru. Proto je postup při vyřizování hypotečního úvěr rozdělen do jednotlivých etap, abychom věděli, co v průběhu celého procesu očekávat. 1. etapa před podáním žádosti o úvěr V první řadě je zapotřebí, aby si klient vybral bankovní instituci, která mu úvěr poskytne. Je to jeden z nejdelších kroků, které musí učinit, protože je zapotřebí projít více institucí a porovnávat, jaká kritéria u svých produktů nabízí. Je potřeba se zaměřit hlavně na výši úroků z poskytnutého úvěru a délku doby, po kterou budeme hypotéku splácet. Pokud má klient jasno, a je chopen splnit základní podmínky dané instituce, banka ho seznámí se základními informacemi o hypotečních úvěrech. Obdrží seznam dokladů, které budou v jeho případě zapotřebí ke schválení úvěru. Dále je prováděna analýza, při které je zjišťováno, zda je daný klient schopen ze svých příjmů dostát svých závazků a splácet úvěr. Po doložení všech potřebných dokladů, včetně dokladů o výši příjmů, klient vyplní a podá žádost o poskytnutí úvěru. 14

2. etapa po podání žádosti o úvěr Po podání žádosti, si banka nechává určitý čas na zpracování žádosti. Pokud je úvěr schválen, to je, jestliže klient předložil všechny dokumenty a splňuje všechny potřebné náležitosti, tak banka vyzve klienta k podepsání úvěrové smlouvy, zástavní smlouvy a smlouvy o vedení účtu. Klient je s těmito dokumenty seznámen a je mu vše podrobně vysvětleno. Když splní podmínky, jako je vinkulace pojistek, zapsání zástavního práva do katastru (někdy bance stačí, pokud je podán pouze návrh na zápis do katastru nemovitostí) může začít úvěr čerpat. V průběhu čerpání, které může trvat i déle než rok, klient bance splácí pouze úroky z vyčerpané částky a to až do té doby, dokud není vyčerpán celý úvěr. 3. etapa po vyčerpání úvěru Pokud klient vyčerpal úvěr, tak obdrží oznámení o ukončení čerpání a definitivně stanovenou výši anuitní splátky, tedy v případě, že splácí tímto způsobem. Poté začne splácet úroky a umořovat jistinu. V úvěrové smlouvě jsou stanoveny přesné termíny splatnosti jednotlivých splátek. Při uzavírání hypotéky je sjednávána také tzv. fixní úroková sazba. V praxi to znamená, že pokud má klient fixní úrokovou sazbu stanovenou na 5 let, tak se mu může úroková sazba změnit až po uplynutí této doby. Před změnou úrokové sazby je klient informován bankou o této skutečnosti a má možnost částečně nebo úplně úvěr splatit bez sankcí. Pokud by chtěl klient splatit úvěr mimořádnou splátkou mimo stanovený termín, tak mu hrozí sankce za předčasné splacení úvěru. [7] 2.1.6 Doklady k vyřízení hypotečního úvěru Jak už jsem psal v předchozí části, první co po nás banka bude žádat, je mnoho dokladů, které musíme bance předložit. Banku bude nejvíce zajímat, zda má klient dostatek peněžních prostředků na splácení hypotéky. Dále ji zajímá, zda zájemci zbude i na běžné životní potřeby. Při zkoumání finanční situace klienta, banka zjišťují veškeré závazky, které klient má vůči jiným organizacím, jakou jsou půjčky, leasing, popřípadě dluhy atd. Bohužel řada zájemců o poskytnutí úvěru, skončí právě v této fázi, kdy není možné, aby jim hypotéka byla poskytnuta. Pokud se to stane, neznamená to, že klient 15

hypotéku nezíská, protože existují i hypotéky, u kterých není nutné dokládat výši svých příjmů, ale zde leží odpovědnost pouze na klientovi, zda bude schopný úvěr splatit. Bance postačí pouze prohlášení, že máte peněz dost. Banka bude požadovat: průkaz totožnosti, doložení výše příjmů (daňové přiznání u podnikatelů, nebo u zaměstnanců potvrzení příjmů od zaměstnavatele) žadatele, případně také spoludlužníků, či ručitelů, ocenění zastavené nemovitosti, výpis z katastru o zanesení zástavního práva spolu s vinkulací pojištění nemovitosti ve prospěch banky, další doklady, např. doložení závazků, jako ručitelské prohlášení, či vinkulaci životního pojištění ve prospěch banky atd. Při použití úvěru na investování do nemovitosti, banka požaduje doklady o nemovitosti: 1) Dokumenty při koupě nemovitosti kupní smlouva výpis z katastru nemovitostí (jestli nemovitost existuje, kdo je vlastníkem a že na ni není vázáno žádné zástavní právo či věcné břemeno) 2) Dokumenty při výstavbě, rekonstrukci, modernizaci apod. stavební povolení (s nabytím právní moci) projektová dokumentace rozpočet stavby výpis z katastru nemovitostí (zda je žadatel vlastníkem pozemku, či nemovitosti) smlouvy s dodavateli Tyto doklady, jsou typické pro poskytnutí hypotečního úvěru, ale ve skutečnosti se mohou lišit. Některé instituce nabízejí hypoteční úvěry i bez doložení příjmů. [8][13] 16

2.1.7 Poplatky spojené s hypotečním úvěrem Jako každá služba, kterou banky poskytují, tak i s hypotékou jsou spojeny poplatky. Poplatky, které klient zaplatí, pokud se rozhodne vzít si hypotéku je několik, ovšem liší se případ od případu, podle toho, u jaké instituce je úvěr podepsán a o jaký typ hypotečního úvěru se jedná. Největším poplatkem, který si banky účtují, je poplatek za schválení hypotéky, ten se vypočítá procentem z výše úvěru, se stanovenou minimální a maximální částkou. Většinou se pohybuje kolem 0,3 1 % výše úvěru. Někdy je požadován už při podání žádosti o úvěr, někdy až po jeho schválení, takže v případě, že úvěr nezískáte, poplatek Vám bude vrácen. Pokud je úvěr schválen, následují další poplatky, jako je poplatek za čerpání úvěru, poplatek za vedení úvěrového účtu a také poplatek za změnu v úvěrové smlouvě. Je třeba, aby klient zvážil, že hypoteční úvěr sebou nese i náklady, před tím než úvěr získá. [16] Tab. 1: Přehled poplatků za zpracování hypotéky u jednotlivých bank (zdroj: vlastní zpracování dat, dostupné z www.hypoindex.cz) Banka Poplatek při schválení % min. max. Česká spořitelna 0 % 0 Kč 0 Kč ČSOB 0,40 % 2 000 Kč 10 000 Kč Equa bank 2 800 Kč Fio 0 % 0 Kč 0 Kč GE Money Bank 2 900 Kč Hypoteční banka 0,40 % 2 000 Kč 10 000 Kč Komerční banka 0,80 % 1 500 Kč 6 000 Kč LBBW Bank 0,25 % 2 900 Kč mbank 0 % 0 Kč 0 Kč Raiffeisenbank 0 % 0 Kč 0 Kč UniCredit Bank 1 % 8 000 Kč Volksbank 0,80 % 8 000 Kč 30 000 Kč Wüstenrot hypoteční banka 0,80 % 8 000 Kč 25 000 Kč 2.1.8 Čerpání hypotečního úvěru Z hlediska poskytování hypotečního úvěru, rozlišujeme dva způsoby čerpání úvěru: Jednorázové čerpání tímto způsobem je vyčerpána celá částka najednou, k tomuto čerpání dochází v případě financování koupě nemovitosti. 17

Postupné čerpání při tomto způsobu klient čerpá částku úvěru postupně po menších částech, tento způsob se využívá zejména v případech, kdy se jedná o úvěr na výstavbu, rekonstrukci, či modernizaci. Při čerpání banka stanoví maximální dobu, po kterou je možné úvěr čerpat, a jednotlivé částky, které budou v dohodnutých termínech klientovi vyplaceny. Postupné čerpání je nákladnější a to nejen kvůli tomu, že jednotlivé platby mohou být zpoplatněny, ale také proto, že po dobu čerpání nedochází k umořování dluhu. Dlužník platí pouze úrok a jistinu začíná splácen až po odčerpání celého úvěru. Pokud máme jasno, že chceme své bydlení financovat hypotečním úvěrem, je potřeba vědět, jakou nemovitost dáme bance jako zástavu k hypotečnímu úvěru. V případě, že chceme úvěr použít jako účelový, musíme znát celý náš finanční záměr. Čerpání úvěru je možné, pokud klient splní všechny podmínky stanovené v úvěrové smlouvě. Jedna z podmínek je, získání zástavního práva k nemovitosti. Pokud banka získá zástavní právo k nemovitosti, je s klientem sepsána smlouva o zřízení zástavního práva, které musí být zaregistrováno u katastrálního úřadu. Poté bude banka požadovat pojištění dané nemovitosti, a dohodu s pojišťovnou o tzv. vinkulaci pojistného plnění ve prospěch banky. To znamená, pokud by došlo k pojistnému plnění, pojišťovna vyplatí pojistné bance. [1][3][12] 2.1.9 Splácení hypotečního úvěru V praxi existují tři základní způsoby, kterými je možno úvěr splácet: Anuitní způsob splácení hypoteční úvěr je splácen pravidelným splátkami, které zůstávají v průběhu doby čerpání stejné. Ovšem to platí za předpokladu, že se za dobu splácení nezmění úroková sazba. Pokud by k tomu došlo, mohlo by se tak stát, až po skončení tzv. doby fixace. Výše splátky se pak změně přizpůsobí. Výhodou je, že klient i banka přesně vědí, kolik má být v daný termín, zaplaceno. Je to systém, který je výhodný pro ty, kteří mají pravidelné příjmy. Nevýhodou zůstává, že klient zaplatí na úrocích celkově více. Progresivní způsob splácení tento způsob splácení, je výhodný pro ty klienty, kteří nedosáhnou na standardní splátku hypotéky, progresivní splácení 18

umožňuje, aby první splátky byli nižší, a díky tomu jsou také nižší požadavky banky na bonitu klienta. Ačkoli se zdá, že je to pro klienta výhodnější než předchozí způsob splácení, opak je pravdou, protože tento způsob je z hlediska celkově zaplacených úroků finančně nejnáročnější. Degresivní způsob splácení spočívá v tom, že klient na začátku splácení úvěru platí vyšší částky, které se v průběhu doby snižují. Výhodou je, že dlužník zaplatí ve srovnání s ostatními způsoby splácení úvěru celkově nejméně na úrocích. Samozřejmě nevýhodou je nejvyšší splátka na začátku splácení. Proto je tento typ splácení vhodný především pro ty, kteří mají jistotu, že se jejich finanční situace nebude v prvních měsících splácení výrazně měnit. V případě, že by klienti přišli o část svých finančních příjmů ke konci splácení, nemuselo by to mít takový dopad na splacení úvěru, protože jejich splátky by se postupně snižovali. Při splácení hypotečního úvěru záleží na tom, kolik chceme splácet a jak dlouho budeme splácet. Způsoby, kterými lze splácet jsem uvedl výše. Pokud si vezmeme hypotéku, platí určitá pravidla, jedna z nich je čím déle budeme splácet, tím naše splátky budou nižší, ale celkový součet zaplacených úroků bude větší. To samozřejmě platí i naopak, čím rychleji bude úvěr splácen, tím budou naše splátky vyšší, ale celkový součet úroků které klient zaplatí, bude nižší. Bohužel, každý nemůže splatit úvěr rychle, aby se vyhnul zbytečně vysokým úrokům. Proto banka ve spolupráci s klientem, zjišťuje, kolik je schopen pravidelně splácet a podle toho mu navrhne dobu splatnosti. V případě, že klient nedosáhne na měsíční splátku, jedinou možností, jak může úvěr získat je prodloužení doby splatnosti. [3][6][10] Tab. 2: Rozdíly mezi způsoby splácení hypotečního úvěru (zdroj: Pavelka, 2008) Systém Úmor Úrok Splátka První splátka Úrok celkem Degresivní konstantní klesá klesá nejvyšší nejnižší Anuitní roste klesá konstantní nižší vyšší Progresivní roste klesá roste nejnižší nejvyšší 19

2.1.10 Výhody a nevýhody hypotečního úvěru Ne každý má naspořeno tolik, aby mohl financovat své bydlení z vlastních finančních prostředků. Hypoteční úvěr je spolehlivý způsob, jak financovat své bydlení. Nese sebou jisté výhody a nevýhody, ale na trhu je obrovské množství nabídek, které poskytuje individuální řešení, ze kterého si každý klient vybere. Výhody hypotečního úvěru v současné době snadno získané finanční prostředky na financování bydlení, možnost získání hypotéky i bez doložení příjmů, získané prostředky je možno použít i za jiným účelem, než financovat bydlení u tzv. americké hypotéky, po skončení doby fixace je možno refinancovat současnou hypotéku, jinou hypotékou, která má výhodnější podmínky, získání velkého množství finančních prostředků, dlouhodobého splácení hypotečního úvěru a v případě neschopnosti splácet, prodloužení této doby, vysoká konkurence na trhu přináší klientům výhodnější podmínky, částku, kterou fyzické osoby zaplatí na úrocích hypotečního úvěru je možno odečíst od základu daně, lze se pojistit proti nesplácení úvěru, třeba při ztrátě zaměstnání, nemoci, úrazu či smrti, v některých případech je financování hypotékou výhodnější, než platba nájemného. Nevýhody hypotečního úvěru poplatky spojené s pořízením a s čerpáním hypotéky, dlouhá doba fixace, mnoho potvrzení a dokladů, celková částka, kterou klient zaplatí je větší, než kterou získá, ztížené finanční možnosti klienta po dobu trvání hypotéky, nemožnost splatit hypotéku před uplynutím doby fixace. [21] 20

2.2 Stavební spoření Stavební spoření patří mezi další způsob, jak získat finanční prostředky na bydlení. Jedná se o účelový druh spoření, kdy lidé vkládají své finanční prostředky do institucí, které se specializují na stavební spoření. Spoření je rozděleno do dvou fází. V první fázi můžeme získat státní podporu. Po skončení této fáze a při splnění dalších podmínek můžeme čerpat úvěr ze stavebního spoření. Pro ty, kteří nesplní podmínky pro to, aby mohli získat úvěr ze stavebního spoření, nebo nechtějí čekat na úvěr ze stavebního spoření 6 let, nabízí stavební spořitelny tzv. překlenovací úvěr. Ten jim umožní dostat se k úvěru ihned. Činnosti těchto stavebních spořitelen se řídí zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. I když se jedná o bezpečný produkt, protože stavební spoření můžou provozovat pouze banky na základě oprávnění, není tento produkt tak oblíbený jako dříve. To má své důvody, jelikož došlo ke snížení státní podpory z 15 % na 10 % z vložené částky, maximálně však z částky 20 000 Kč. Byla to právě státní podpora, která dělala ze stavebního spoření výhodný a oblíbený způsob naspoření finančních prostředků. Účastníkem stavebního spoření může být jak fyzická, tak právnická osoba. Rozdíl je v získání státní podpory, zatímco fyzická osoba má nárok na státní podporu, právnická nikoli. Státní podporu může získat pouze občan České republiky, nebo občan, který má povolení k pobytu na území ČR, či jiná fyzická osoba, která má zapsaný trvalý pobyt na území Českého státu a má přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky. [5][19][23] 2.2.1 Kdo poskytuje stavební spoření Nabídka bank, které mohou poskytovat stavební spoření, není tak rozsáhlá jako u poskytování hypotečních úvěrů. Žadatel, který chce financovat své bydlení prostřednictvím stavebního spoření, má zjednodušenou situaci při vybírání konkrétního produktu, protože podmínky stavebního spoření jsou u jednotlivých bank podobné. V žádném případě by se ale neměl zaměřit pouze na financování pomocí stavebního spoření, ale měl by nabídky od těchto bank porovnávat i s hypotečními úvěry a jinými 21

způsoby získání prostředků na bydlení. Atraktivní na stavebním spoření je jeho bezpečnost, protože stavební spoření mohou provozovat pouze stavební spořitelny na základě zvláštního oprávnění. V současnosti působí na českém trhu pět stavebních spořitelen, které jsou navíc součástí Asociace českých stavebních spořitelen. Tato asociace se snaží vytvářet systém stavebního spoření, ve kterém klade důraz na stabilitu, funkčnost a upevnění důvěry obyvatel. Podnikání stavebních spořitelen je přísně střeženo a zamezuje, aby docházelo k rizikovým obchodním operacím. V současné době provozuje stavební spoření na území České republiky 5 stavebních spořitelen, jsou to: Českomoravská stavební spořitelna, a. s. Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s. Raiffeisen stavební spořitelna, a. s. Wüstenrot stavební spořitelna, a. s. [24] Spořitelna Tab. 3: Objem poskytnutých úvěrů za rok 2011 (zdroj: vlastní úprava, dostupné z www.hypoindex.cz) Úvěry objem (v mil. Kč) Meziroční změna (v %) Celkem smluv (v tis.) ČMSS 27 019-0,50 % 1 920 SSČS 4 250-25 % 1 096 Modrá pyramida 7 785-14 % 718 Raiffeisen 6 532-38 % 756 Wüstenrot 2 470-58 % 455 CELKEM 48 056-17,50 % 4 945 2.2.2 Postup při stavebním spoření První podmínkou pro získání stavebního spoření je podepsání smlouvy se stavební spořitelnou. Smlouva se uzavírá na určitou cílovou částku. Jsou v ní obsaženy sjednané podmínky, na kterých se obě strany dohodly. Většinou je potřeba uhradit poplatek za uzavření smlouvy, ten se pohybuje okolo 1 % z cílové částky. V tento okamžik je stavební spoření uzavřeno a klient vstupuje do první části procesu. 22

1. část fáze spoření V této části procesu stavebního spoření klient posílá na účet spořitelny sjednané platby, buď měsíčně, ročně nebo může platby posílat nepravidelně. Vklady uložené na účtu stavební spořitelny jsou pravidelně úročeny smluvenou úrokovou sazbou. K naspořené částce, klient navíc obdrží státní podporu, která je 10 % z naspořené částky, maximálně však 2 000 Kč ročně. Optimální varianta je posílat na účet stavební spořitelny 20 000 Kč ročně, při této částce obdrží klient stanovenou maximální výši státní podpory a to 2 000 Kč. Doba, po kterou je možno spořit není nijak maximálně omezena. V případě, že klient nechce přijít o státní podporu, je třeba dodržet spořící dobu, ta je v současnosti 6 let. Po uplynutí šestileté doby je možno vybrat naspořené prostředky a použít je k jakémukoli účelu. Nebo může spořit dál, dokud nedosáhne cílové částky, která byla stanovena ve smlouvě, popřípadě může být tato cílová částka zvýšena. Samozřejmě, získané prostředky mohou být využity i k uzavření nové smlouvy o stavebním spoření. 2. část fáze úvěru Stavební spoření, ale neslouží pouze ke spoření. Po splnění určitých podmínek je možno využít i úvěr ze stavebního spoření. Klient, který si požádá o úvěr, jej může využít až po dvouletém spoření, následně musí splnit další podmínky, které jsou stanoveny spořitelnou. Konkrétně se jedná o naspoření určitého procenta z cílové částky a dosažením určité výše hodnotícího čísla. Nevýhodou oproti prostředkům získaným ze stavebního spoření, je že úvěr může být použit pouze na potřeby bydlení. V případě, že klient nesplňuje, některou z uvedených podmínek, nemusí mít strach, že by úvěr nezískal. Existuje tzv. překlenovací úvěr, který je klientovi poskytnut ihned po podepsání smlouvy. [19][5] 2.2.3 Klasický úvěr ze stavebního spoření Úvěr ze stavebního spoření, je jednou z dalších možností, jak získat finanční prostředky na své bydlení. Je třeba splnit 3 základní podmínky pro to, abychom úvěr získali. Jednou z podmínek oproti klasické hypotéce je doba, kdy můžeme o úvěr požádat. 23

Rozdíl spočívá v tom, že u hypotéky je možno získat peněžní prostředky ihned, ale pokud žádáme o úvěr ze stavebního spoření, musíme spořit minimálně 2 roky, než nám je úvěr poskytnut. Navíc úvěr může být použít pouze na investice spojené s bydlením, například rekonstrukce, koupě, či modernizace nemovitosti. Pokud se klient rozhodne financovat bydlení pomocí úvěru ze stavebního spoření, bude muset bance doložit doklady, které ukážou, že získané finanční prostředky z úvěru byli opravdu použité na bydlení. Další podmínka nám říká, že musíme naspořit určité procento z cílové částky. To se pohybuje okolo 30 50 %, záleží na konkrétní spořitelně. Zde je oproti hypotečnímu úvěru velká nevýhoda, protože pokud chce klient zažádat o řádný úvěr a ve smlouvě měl stanovenou cílovou částku například na 500 000 Kč, musí mít naspořeno minimálně 200 000 Kč (při 40 % z cílové částky). Úvěr, o který by mohl klient požádat, by činil 300 000 Kč, samozřejmě za splnění zbylých dvou podmínek, tedy splnění minimálně dvouleté doby spoření a splnit hodnotící číslo. A poslední podmínka, podle které se spořitelny rozhodnou zda nám poskytnou úvěr, či nikoli je hodnota tzv. hodnotícího čísla. Jedná se o specifický ukazatel, díky němuž spořitelny hodnotí výkonnost a spolehlivost klienta zda mu úvěr poskytnou či nikoli. Způsob, jakým toto číslo spořitelny počítají, bývá odlišný. V zásadě je ovlivněno dobou, po kterou jsou klientovi vklady na účtech, jejich výší, hodnotou cílové částky a tarifem, který byl zvolen. Úvěr je klientovi poskytnut, až po dosažení určité hodnoty tohoto čísla. Po splnění těchto podmínek je možno čerpat úvěr ze stavebního spoření a následně ho splácet. Splatnost úvěru závisí na době, kdy nám bude stavební úvěr poskytnut. Pokud budeme chtít splácet úvěr delší dobu, bude také trvat déle, než nám bude úvěr poskytnut. Ze všech těchto podmínek je zřejmé, že tento produkt není vhodný pro ty zájemce, kteří plánují investovat do bydlení velké finanční prostředky a chtějí bydlet co nejdříve. Výhodou oproti hypotéce zůstává fakt, že úvěr ze stavebního spoření může být předčasně splacen a to kdykoli bez sankcí a poplatků. [2][5][25][26] 24

2.2.4 Překlenovací úvěr Existuje mnoho klientů, kteří nechtějí dlouho čekat na poskytnutí úvěru, nebo nesplní některou z podmínek. Dlouhá čekací doba, neposkytnutí vyšších půjček nebo naspoření určité částky. To vše bylo pro mnoho lidí důvodem, proč raději šáhli po hypotečním úvěru. Proto přišli stavební spořitelny s novým produktem tzv. překlenovacím úvěrem. Ten umožňuje klientovi získat finanční prostředky ihned. Překlenovací úvěry působí na trhu jako konkurence proti stávajícím hypotečním úvěrům, kterým stavební spořitelny nemohli konkurovat poskytováním řádných úvěrů. Výhodou překlenovacích úvěrů je, že klient nemusí mít nic naspořeno, spořitelny Vám nabídnou úvěr ihned. Jedinou podmínku, kterou musí klient splnit je uzavření stavebního spoření. Důvodem proč stavební spořitelny nabízejí překlenovací úvěr, je aby klientovi umožnili překlenout dobu, dokud mu není přidělen řádný úvěr. Spořitelny nabízí nulovou akontaci spolu s fixní úrokovou sazbou v průběhu celé doby splácení. Ovšem v některých případech, kdy jsou klientovi poskytovány velké objemy finančních prostředků, není pravidlo fixní úrokové sazby zcela dodržováno, v těchto případech je nabízeno pouze na 6 let. Další výhodou je možnost splatit překlenovací úvěr bez jakýchkoli sankcí. Co po Vás ovšem budou spořitelny žádat je povinnost ručit zástavním právem k nemovitosti. Většinou to žádají až od určité výše úvěru. Navíc k tomu, abyste získali překlenovací úvěr, může být váš čistý příjem v průměru o několik tisíc nižší, než jaký požadují hypoteční banky. Jak už jsem psal, poslání překlenovacího úvěru je překlenout dobu, než klient splní podmínky pro poskytnutí řádného úvěru. Celý systém funguje tak, že klientovi je poskytnut úvěr na sjednanou částku. Nesmíme ovšem zapomenout, že při žádosti o překlenovací úvěr je potřeby zvýšit cílovou částku na spoření. Po poskytnutí překlenovacího úvěru začneme splácet úroky, poté co klient dosáhne podmínek k poskytnutí řádného úvěru, začne splácet i jistinu úvěru. Celkový průběh se dá rozdělit do tří fází. V první řadě je potřeba sepsat smlouvu o stavebním spoření a překlenovacím úvěru a s tím uhradit poplatek za uzavření smlouvy. Ve druhé fázi platíme úroky z překlenovacího úvěru a spolu s tím spoříme, abychom splnili podmínky k poskytnutí řádného úvěru. A v poslední fázi platíme standardně úroky za úvěr a splácíme jistinu. [22][27] 25

2.2.5 Výhody a nevýhody stavebního spoření Jedná se o jednodušší způsob, jak získat prostředky na bydlení, proto nyní shrnu veškeré výhody a nevýhody, které sebou stavební spoření přináší. Výhody stavebního spoření bezpečný spořící nástroj, nižší poplatky oproti hypotečnímu úvěru, státní podpora ve výši 10 % z uspořené částky, maximálně 2 000 Kč ročně, u stavebního spoření nezáleží na věku klienta, našetřené peníze lze využít k jakémukoli účelu, klient získá úroky z naspořené částky, možnost kdykoli splatit úvěr ze stavebního spoření, aniž by klientovi hrozili sankce a poplatky, možnost získání stavebního úvěru, s fixní úrokovou sazbou, v případě, že klient nedosáhne na řádný úvěr ze stavebního spoření, nabízejí spořitelny tzv. překlenovací úvěry. daňové úlevy Nevýhody stavebního spoření dlouhá doba spoření, úvěr ze stavebního spoření může být použit pouze na účely bydlení, výběr vkladů je omezen, klient nemůže vybrat pouze část vkladů, musí vybrat vše a ukončit stavební spoření, při výběru naspořených vkladů před šestiletou lhůtou hrozí klientovi sankce a nevyplacení státní podpory, poplatky při uzavření smlouvy, připsané úrok jsou zdaněny 15 %. [19] 26

2.3 Kombinace hypotéky a stavebního spoření Mezi dva nejčastější způsoby financování bydlení patří v současné době hypotéka a stavební spoření. Proto vznikla myšlenka zkombinovat tyto dva produkty. Skloubením těchto dvou produktů můžeme získat výhody, které oba produkty nabízí. Hlavní výhodou stavebního spoření je státní podpora a fixní úroková sazba po celou dobu trvání úvěru. Na druhou stranu u hypotéky je možno zvolit si parametry tak, aby vyhovovali našim potřebám. Můžeme si zvolit, jak dlouho budeme splácet, způsob splácení a dobu fixace úrokové sazby. [20] 2.3.1 Jak kombinovat V praxi existují dva způsoby, kdy je vhodné kombinovat hypoteční úvěr a stavební spoření: 1. Způsob, kdy nám stavební spoření slouží jako zdroj na doplnění hypotéky v současné době nabízí banky až 100 % zajištění nemovitosti, ale nejvýhodnější kvůli úrokovým sazbám je stále 70 % zajištění nemovitosti. Kde tedy klient získá zbylých 30 %. Navíc banka bude po klientech vyžadovat, jakým způsobem budou zbylou částku financovat. K doplnění zbytku hypotéky může využít naspořených vkladů, a úvěru ze stavebního spoření, to je vzhledem k nízkým úrokovým sazbám nejideálnější způsob. V případě, že nemá nárok na úvěr ze stavebního spoření lze využít překlenovací úvěr. Bohužel ne vždy má klient uzavřené stavební spoření, tím pádem nemá nárok na řádný úvěr a musí sáhnout po úvěru překlenovacím. To sebou na začátku přináší značné finanční zatížení, protože musí splácet hypotéku a k tomu ještě překlenovací úvěr. Spolu s tím si spoří, aby získal nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření, který je levnější v porovnání s úvěrem překlenovacím. Proto je vhodné zvolit si progresivní úrok splácení hypotéky, kdy klient platí na začátku hypotéky nízké splátky, které se v průběhu zvyšují. Výhodou je, že i při splácení překlenovacího úvěru je státní podpora připisována. 2. Způsob, kdy nám stavební spoření poslouží jako splátka hypotéky pokud zkombinujeme oba produkty, je možno stavební spoření použít jako 27

mimořádnou splátku hypotečního úvěru. V tomto případě klient splácí pouze úrok z hypotečního úvěru. Částku, kterou by měl splácet úmor jistiny, si spoří na stavebním spoření. Klient nadále ukládá peníze na účet stavební spořitelny, kde je mu připisována státní podpora, aby zhodnotil peníze a co nejdříve splatil část hypotéky. Poté co splní podmínky pro udělení řádného úvěru ze stavebního spoření, je tímto úvěrem splacena část hypotéky. Následně je hypotéka splácena anuitními splátkami, to znamená, že výše splátek se nemění. Klient v tomto okamžiku splácí hypotéku a zároveň splácí úvěr ze stavebního spoření, ale díky snížení jistiny z hypotečního úvěru se sníží i měsíční splátka hypotéky. [20] 2.3.2 Výhody a nevýhody kombinace hypotéky a stavebního spoření Výhody kombinace hypotéky a stavebního spoření zhodnocení vkladů u spořitelny, státní podpora ze stavebního spoření, větší jistota, že klient získá prostředky na své bydlení lze využít daňové odpočty získání většího množství finančních prostředků než u samotného stavebního spoření Nevýhody kombinace hypotéky a stavebního spoření zajištění dvou úvěrů z počátku vysoké finanční zatížení klienta vyšší poplatky za uzavření dvou úvěrů [16] 2.4 Další možnosti získání prostředků na bydlení Jako další možnost, jak financovat své bydlení by mohl být úvěr na nemovitost, jedná se o spotřebitelský úvěr. Banky zde nepožadují jako zástavu nemovitost. Výhodou je, že klient může využít získané prostředky k mnoha účelům, např. k výstavbě, či rekonstrukci, vybavení domácnosti nebo nákupu stavebního pozemku a mnoha dalším účelům. Dále není třeba tolik dokladů k vyřízení úvěru. Nevýhodou jsou vyšší úrokové 28

sazby oproti hypotečnímu úvěru a nižší doba splatnosti, to pro klienta znamená vysoké finanční zatížení. Poslední možností, kterou zde uvedu, je financování bydlení pomocí vlastních prostředků. Jedná se o nejlepší způsob, jak si pořídit vlastní bydlení. Hlavní výhodou financování vlastními prostředky je fakt, že nám odpadají veškeré náklady spojené s pořizováním a splácením úvěrů. Ať už se jedná o poplatky při sepisování smluv, či úroky, na kterých klient ztrácí nemalé finanční prostředky. Klient nemusí mít obavy, že kdyby přišel o práci a přestal splácet úvěr, že o nemovitost přijde. Samozřejmě ne každý si to může dovolit. Proto, jak už bylo v této práci zmíněno, existuje na trhu několik produktů, pomocí nichž lze spolu s naspořenými prostředky financovat bydlení. [2] 29

Kč (v mld.) 3 Praktická část 3.1 Vývoj na trhu ve srovnání hypoték a stavebního spoření Rok 2011 byl pro stavební spořitelny kritický, vzhledem k změnám, které byli odsouhlaseny. Jedná se především o snížení státní podpory maximálně na 2 000 Kč a 15procentní zdanění připsaných úroků. Právě tyto změny a nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů vedly k poklesu uzavírání stavebního spoření. Na následujícím grafu je vidět, že stavební spořitelny poskytly v roce 2011 úvěry za 48 miliard korun, to je oproti předchozímu roku pokles o 17,5 %. V roce 2012 by mělo podle odhadů Asociace českých stavebních spořitelen dojít k mírnému nárůstu, ovšem k 31. 9. 2012 byli poskytnuty úvěry v hodnotě 29 miliard korun, to je oproti stejnému období v roce 2011 snížení o 0,5 %. 250 200 150 100 50 43 72 115 212,8 152,4 140,3 120 100,8 72,5 73,6 51,6 193,6 139,6 142,6 84,8 73,9 65,7 57,8 48 119 167 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Úvěry ze stavebního spoření Hypoteční úvěry Úvěry na bydlení celkem Graf 1: Objem poskytnutých úvěrů (zdroj: vlastní zpracování dat dostupné z www. hypoindex.cz) 30

Navzdory tomu, že byla snížena státní podpora, jsou klienti stále ochotni uzavírat stavební spoření. Velkým lákadlem stále zůstává překlenovací úvěr, který maže všechny nedostatky oproti řádnému úvěru ze stavebního spoření. Výhodou je, že klient nemusí čekat na poskytnutí řádného úvěru 2 roky, či naspořit určitou část z cílové částky. Stavební spoření má ale další výhody oproti hypotékám a to nemněnou úrokovou sazbu a možnost čerpání úvěru na bydlení bez zajištění nemovitosti. Podíl hypotečního úvěru vzhledem k ostatním úvěrům na bydlení je značný. Ovšem ani standardní úvěr ze stavebního spoření s podílem 5 % se nemusí jevit jako zanedbatelná částka, jelikož úvěr ze stavebního spoření není klientovi poskytnut ihned po uzavření smlouvy. Většinou se klient po splnění všech podmínek úvěru dočká až po 5 letech od podepsání smlouvy nebo pokud naspoří za dva roky mnohem víc, než minimální stanovenou část z cílové částky. [28][42][43] 5 % 6 % 3 % Hypoteční úvěry na bydlní obyvatelstvu Standardní úvěry ze stavebního spoření Překlenovací úvěry ze stavebního spoření Spotřebitelské úvěry na nemovitosti 86 % Graf 2: Podíl jednotlivých typů úvěrů na bydlení k 31. 8. 2012 (zdroj: vlastní úprava, dostupné z www.hypoindex.cz) 31

3.1.1 Vývoj hypoték I když bylo předpovídáno, že v roce 2012 dojde k nárůstu úrokových sazeb u hypotečních úvěrů, situace je opačná. Úrokové sazby podle souhrnného ukazatele Fincentrum Hypoindex celoročně klesaly. Na počátku roku 2012 byla průměrná úroková sazba 3,59 %, ale v říjnu se dostala průměrná úroková míra na historické minimum na hodnotu 3,36 %. Tato hodnota je nejmenší od roku 2003. A podle odborníků je možné, že se tato hodnota bude nadále snižovat. Jelikož ne všechny banky zareagovaly a začali snižovat své sazby, některé se k tomuto kroku chystají až v listopadu. Snížení úrokových sazeb závisí na snižování základní úrokové sazby Českou národní bankou. Jsou to právě nízké úrokové sazby, které lákají klienty k uzavírání hypoték. Zájem je stále větší, je to vidět v počtu uzavřených smluv, v říjnu přišlo do bank o 900 žadatelů víc než v září. Klientům dochází, že s takto nízkými sazbami spolu s nízkými cenami nemovitostí, je právě teď ta správná doba na uzavření hypotéky. Jak je vidět z tabulky 4, od roku 2002 docházelo k postupnému zvyšování výše hypotečních úvěrů. Po ekonomické krizi v roce 2008 je vidět, že občané začali být opatrnější s pořizováním nových hypoték, zatímco municipality si půjčili oproti roku 2008 několikanásobně víc. V roce 2012 k 30. září občané uzavřeli hypotéky v celkové výši 87 587 557 tis., dá se tedy předpokládat, že rok 2012 bude vzhledem k celkové smluvní jistině uzavřených hypoték vyšší než v roce 2011. Tab. 4: Poskytnuté hypoteční úvěry (zdroj: vlastní úprava, dostupné z www.mmr.cz) Rok Úvěry pro Občany Podnikatelské subjekty Municipality Smluvní jistina Smluvní jistina celkem celkem (v tis. Kč) (v tis. Kč) Smluvní jistina celkem (v tis. Kč) Celkem Smluvní jistina celkem (v tis. Kč) 2002 22 532 310 6 543 409 1 234 448 30 310 167 2003 36 212 394 10 580 917 803 636 47 596 947 2004 51 959 481 15 490 896 675 628 68 126 005 2005 72 068 812 25 624 119 627 468 98 320 399 2006 100 839 687 39 407 635 412 458 140 659 780 2007 142 288 921 41 485 900 278 128 184 052 949 2008 120 090 230 64 733 752 161 370 184 985 352 2009 73 851 478 15 341 422 556 895 89 749 795 2010 84 772 855 10 924 915 163 728 95 861 498 2011 119 077 140 22 007 129 113 206 141 197 475 32