Znalecký posudek č. 5424/144 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby podle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 7 Na pozemku parc. č.: st.9 Pozemky parc. č.: st.9, 654, 656 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Michael Žák, Otice 7, 25163 Strančice, 1 / 1 Vlastník pozemku: Michael Žák, Otice 7, 25163 Strančice, 1 / 1 Katastrální území: Otice u Svojšovic LV č.: 113 Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Strančice Část obce: Otice Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, IČ:25023217 U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 15.7.2010 / 15.7.2010 O nemovitosti k byd 4 00 00 000 Kč stálý zájem. dlení v okolí větších měst je Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Jedná se o rodinný dům v obci s dobrou dostupností do Říčan a Prahy. Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703, 327 312 689, 327 390 235 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 26.7.2010... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 15 stran textu včetně 9 stran příloh. Hypoteční banka 2009 verze 1.5.41.1
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Středočeský Obec, část obce: Strančice Katastrální území: Otice u Svojšovic Ulice: parametr stávající stav budoucí stav hlavní stavba 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor počet podlaží PP/NP 0 1 počet bytových jednotek / typy 1 4+1 zastavěná plocha 1NP: 128 m 2 obestavěný prostor: 690 m 3 podlahová plocha - obytná část 204 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 5 500 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano ano stáří původní / další životnost: 3 90 opotřebení celkové: 3 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Ústřední / etážové - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost / popis: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / / provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st.9, č. 654 - ostatní plocha, č. 656 - ostatní plocha, Oceňované pozemky jsou rovinné, napojitelné na elektro, vodovod ze studny, kanalizaci do žumpy.. výměra pozemků celkem: 363 m 2 jednotková cena 900 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika raiting rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní omezení zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
Obec Počet obyvatel: 1 734 Budova:volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Strančice jsou obcí, která má asi 1.500 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Otice u Svojšovic, jižně od Říčan. Správním centrem jsou Říčany, nemovitost je od nich vzdálena asi 3 km. Říčany leží při silnici č. 333 vedoucí do hlavního města Prahy. V místě je pouze autobusová zastávka, veškerá občanská vybavenost je v Říčanech a také v obci Strančice, kde je škola, školka, OÚ, prodejny, restaurace. Asi 3 km od Otic se nachází dálnice D1 se sjezdem Všechromy, díky níž jsou nemovitosti snadno dostupné do hl. města Prahy (cca 20 km). Nemovitosti jsou umístěny uvnitř zastavěné části obce, okolní zástavba je tvořena rodinnými domy. Přístup je ze zpevněné komunikace č. 590 a č. 613/2 - ostatní plochy ve vlastnictví Obce Strančice - předpokládám bezproblémový přístup. Rizika: Ostatní omezení Prohlídka nemovitostí nebyla umožněna, ocenění provádím na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. Zákona o veřejných dražbách. Ostatní finanční / právní omezení Na LV č. 113 je zapsáno zástavní právo smluvní u ČS a.s. Praha, nařízení exekuce a zástavní právo soudcovské - k uvedeným zápisům při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice: Prohlídka rodinného domu nebyla umožněna, měření domu provádím z pozemku, který byl přístupný, informace o objektu poskytl jeden z obyvatelů obce. Konstrukce a vybavení Oceňovaný rodinný dům je zděný nepodsklepený jednopodlažní s obytným podkrovím. Rodinný dům byl postaven v roce 2007. Objekt má sedlový krov zakrytý asfaltovým šindelem. Podkroví je v celé ploše 1.NP. Dům je vytápěn asi krbovými kamny a elektřinou, okna jsou dřevěná zdvojená a střešní, oplechování je z pozinku, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, dům je zateplen kontaktním zateplovacím systémem. Dům je v dobrém technickém stavu - novostavba. Dále se na oceňovaných pozemcích nachází oplocení dřevěné na podezdívce z betonových bloků J, S a k ulici, zpevněné plochy ze zámkové dlažby, žumpa, studna, vrata posuvná nedokončená, vrátka, přípojky elektro, vody ze studně a kanalizace do žumpy, domácí vodárna, okrasné porosty a jedna hruška. Dispozice domu nezjištěna. Užitné plochy vypočteny ze zastavěné plochy domu. Název Popis Název Popis Bourací práce nejsou Základy betonové pasy s izolací Svislé nosné konstrukce zděné Vodorovné nosné konstrukce zděné, sádrokarton Schodiště dřevěné Střešní konstrukce sestava sedlových krovů Střešní krytina asfaltový šindel Kanalizace odkanalizování ze všech míst Rozvod vody studené a teplé Rozvod elektro světelný a motorový proud Rozvod plynu není Ústřední topení asi krbová kamna, elektřina Okna zdvojená a střešní Dveře a vrata nezjištěno, vstupní plastové a ocelové Vnitřní omítky a obklady vápenné Dlažby a podlahy asi PVC, dlažba Vybavení hygienických asi vana, umyvadlo Vybavení kuchyní nezjištěno zařízení Ostatní vnitř. vybav. není Venkovní omítky a obklady kontaktní zateplovací systém Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne - 3 -
Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 3 793 358 Kč Hlavní stavby: 3 670 833 Kč Ostatní stavby: Pozemky: 326 700 Kč Věcná hodnota celkem: 3 997 530 Kč Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí: 3 949 670 Kč Nabídka www.sreality.cz: Strančice, zděný dům, nabízená kupní cena 5.249.000,00 Kč, užitná plocha 210,00 m 2, pozemky 330,00 m 2, JCPPP včetně pozemků 24.995,00 Kč/m 2, novostavba r. 2006. Podobné sídlo, stejný počet užitných podlahových ploch i podobná výměra pozemků. Nabídka www.sreality.cz: Svojšice, zděný dům, nabízená kupní cena 3.700.000,00 Kč, užitná plocha 140,00 m 2, pozemky 1047,00 m 2, JCPPP včetně pozemků 26.428,00 Kč/m 2, dům v dobrém technickém stavu po rekonstrukci. Podobné sídlo, menší počet užitných podlahových ploch, větší výměra pozemků. Nabídka www.sreality.cz: Strančice, zděný dům, nabízená kupní cena 2.900.000,00 Kč, užitné podlahové plochy 160,00 m 2, pozemek 2079,00 m 2, JCPP včetně pozemků 18.125,00 Kč/m 2, bez rekonstrukce. Podobná lokalita, menší počet užitných podlahových ploch, větší výměra pozemků. Oceňovaný dům: Otice - Strančice, zděný dům, novostavba (cca 3 roky), v dobrém technickém stavu, užitné podlahové plochy odhadem ze zastavěné plochy (127,7 x 0,8 x 2) = 204,00 m 2, pozemky 363,00 m 2, JCPP včetně pozemků uvažuji ve výši cca průměru JCPP srovnatelných nemovitostí sníženou o nadhodnocennost internetových nabídek tj. 11.900,00 Kč/m 2. Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka rodinný dům Strančice, okr. Praha - východ 5 249 000 Kč www.sreality.cz rodinný dům Svojšice, okr. Praha - východ 3 700 000 Kč www.sreality.cz rodinný dům Strančice, okr. Praha - východ 2 900 000 Kč www.sreality.cz Nabývací cena převodce, zhotovitel druh dokladu ze dne poznámka 0 Kč Žák Dle sdělení 16.3.2007 Kupní smlouva nebyla předložena. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 9 280 m 2 900 Kč/m 2 ostatní plochy: 654 77 m 2 900 Kč/m 2 ostatní plochy: 656 6 m 2 900 Kč/m 2 Celkem: 363 m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.113 ze dne 18.6.2010 2 Snímek katastrální mapy ze dne 14.7.2010 1 Mapa oblasti. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Objednávka odhadu předmětu nedobrovolné dražby Č.j.: 289/2010-N ze dne 28.6.2010 0-4 -
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Jednotková cena v současném stavu: 4.000.000,00 Kč : 204,40 m 2 = 19.569,00 Kč/m 2 zaokrouhleno 19.600,00 Kč/m 2. Nemovitost v této hodnotě by byla dle mého názoru dobře obchodovatelná, a to i z důvodu umístění v obci s dobrou dostupností do Říčan a okolních měst a dobře dostupná na dálnici D1 (3 km). Dům umožňuje rozsahem užitných ploch bydlení jedné větší rodiny. Kontrolní propočet: 18.000,00 Kč/m 2 - obytné plochy hlavní (1. NP a podkroví) Cena pozemku v místě 900,00 Kč/m 2 Tyto jednotkové ceny jsou běžné při prodeji rodinných domů v současné době v sídle jako jsou Otice a okolí. Užitné plochy: obytné plochy vypočteny se zastavěné plochy - 1.NP - 127,70 m 2 x 0,80 = 102,20 m 2 podkroví - 127,70 m 2 x 0,80 = 102,20 m 2 celkem obytné plochy hlavní 204,40m 2 (zaokr.204,00 m 2 ) pozemky - výměra 363,00 m 2 Stavby: obytné plochy 204,00 m 2 x 18.000,00 Kč/m 2 = 3.672.000,00 Kč Pozemek: 363,00 m 2 x 900,00 Kč/m 2 = 326.700,00 Kč Celkem: Zaokrouhleno: 3.998.700,00 Kč 4.000.000,00 Kč - 5 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 15.7.2010 Posudek o ceně byl vypracován 26.7.2010 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 5418/138 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 12.10.2005 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.12.2010. V Čáslavi dne 26.7.2010 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. Elektronicky odesláno: obchodní centrum e-mail: Počet souborů: 17 Hypoteční banka 2009-6 -
List vlastnictví - 7 -
- 8 -
Snímek katastrální mapy - 9 -
Mapa oblasti - 10 -
Celková situace Příjezdová komunikace Pohled SV Pohled z ulice - Z Pohled ze zahrady Pohled z ulice - J - 11 -
Vstup do domu Pohled ze zahrady - V Pohled ze zahrady - střešní okna Pohled ze zahrady - S - 12 -
Srovnatelné nemovitosti - 13 -
- 14 -
- 15 -