Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1961/056/2016 6 NEMOVITOST: Pozemek p.č. 216 s motelem č.p. 66 a pozemky p.č. 215/3, p.č. 215/6 Adresa nemovitosti: Sosnová 66 Katastrální údaje: Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Sosnová, k.ú. Sosnová u České Lípy, kód k.ú. 752461, LV 216 Ostatní stavby: Pozemky: 215/3, 215/6, 216 Vlastník stavby: BIG FISH s.r.o., Na Výsluní 201/13, 100 00 Praha 10, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: BIG FISH s.r.o., Na Výsluní 201/13, 100 00 Praha 10, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:677/2015-a, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru: Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 300 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 31.3.2016 Datum zpracování : 6.4.2016 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 5 České Lípě, dne 6.4.2016 Otisk razítka Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1997 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Počet obyvatel: 709 (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: k celkové rekonstrukci Vytápění: chybí Prodejnost nemovitosti: Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 Nelze zjistit 668 3 172 326 100,00 / 668 0 0 ZP KUPNÍ CENA 0 Kč VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 307 684 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 392 134 Kč 0 Kč Obvyklá cena 300 000 Kč - z toho hodnota pozemku 133 600 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 12 926 715 Kč 0 Kč - z toho hlavní budova 12 926 715 Kč - ostatní objekty 0 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v České Lípě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 216 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Sosnová je malá obec s 709 obyvateli cca 2km jižně od okresního města Česká Lípa. Poloha nemovitosti Nemovitost je umístěna hned vedle silnice I/9, hned vedle je benzínová pumpa. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn ANO Stavba je na pozemcích jiného vlastníka RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: uvedená rizika zaniknou dražbou a proto nejsou v ceně zohledněna. RIZIKO Ostatní rizika: ANO Stavby dlouhou dobu neužívané Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o bývalý motel z roku 1997 ( část byla starší ) Objekt je již několik let opuštěný, volně přístupný, zdevastovaný a vyhořelý. Nová část má 3.NP, stará část částečně 2.NP a částečně 3.NP. Část objektu stojí na pozemcích jiného vlastníka - p.č. 214/2. Na pozemcích p.č. 214/1 a p.č. 215/6 je stavba jiného vlastníka - přízemní mycí linka - MOL Česká republika s.r.o. Praha a na mycí lince stojí část nové stavby motelu. Vše bez jakéhokoliv právního ošetření. Některé prostory jsou nepřístupné pro špatný technický stav. Proto rozměry musely být odhadnuty. Druh stavby - účel využití Občanská vybavenost - motel Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Základy jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střecha částečně sedlová, částečně valbová - zničené po požáru, krytina tašková, stropy jsou hurdiskové - zničené, spodní polovina odmrzlá, schodiště ocelové částečně zničené, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, vytápění v současnosti není, podlahy zničené, omítky zničené, sádrokartonové příčky zničené, vybavení kuchyně chybí, sociální zařízení zničené, elektroinstalace vytrhaná, vodoinstalace a kanalizace zničená, TUV chybí, okna na nové části plastová - zničená, částečně vytrhaná, na staré části dřevěná špaletová. Objekt je již několik let opuštěný, volně přístupný, zničený vandaly, požárem a povětrnostními vlivy. Příslušenství stavby Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm 3. Stropy hurdiskové 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné - 3 -
9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody ocelové 11. Dveře chybí 12. Vrata 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah běžná keramická dlažba 15. Vytápění chybí 16. Elektroinstalace chybí 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody chybí 22. Vybavení kuchyní chybí 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, sprchové kouty 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 215/3 o velikosti 111m 2 je zapsaný v KN v druhu pozemku zahrada. Pozemek p.č. 215/6 o velikosti 44m 2 je zapsaný v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 216 o velikosti 513m 2 je zapsaný v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: V současné době se v Sosnové pohybuje cena volných stavebních pozemků mezi 400-650,- Kč/m 2. Obvyklá cena byla v tomto konkrétním případě s ohledem na polohu a další okolnosti odhadnuta ve výši 200,- Kč. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zahrada 215/3 111 200 22 200 zastavěná plocha a nádvoří 215/6 44 200 8 800 zastavěná plocha a nádvoří 216 513 200 102 600 Celková výměra pozemků 668 Hodnota pozemků celkem 133 600 Výpočet věcné hodnoty staveb Základy jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střecha částečně sedlová, částečně valbová - zničené po požáru, krytina tašková, stropy jsou hurdiskové - zničené, spodní polovina odmrzlá, schodiště ocelové částečně zničené, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, vytápění v současnosti není, podlahy zničené, omítky zničené, sádrokartonové příčky zničené, vybavení kuchyně chybí, sociální zařízení zničené, elektroinstalace vytrhaná, vodoinstalace a kanalizace zničená, TUV chybí, okna na nové části plastová - zničená, částečně vytrhaná, na staré části dřevěná špaletová. Objekt je již několik let opuštěný, volně přístupný, zničený vandaly, požárem a povětrnostními vlivy. - 4 -
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 325,50 m 2 0,00 m 2 2.NP 537,54 m 2 0,00 m 2 3.NP 228,19 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor Vrchní stavba 144,95x4,18+357,00x2,90+11,50x8,00x5,40+11,65 = 2 572,07 m 3 x4,60x8,10 Zastřešení 139,65x5,40 2+11,50x8,00x2,50 2- = 600,13 m 3 8,00x2,50 2x4,00 3x2+11,65x7,60x2,50 2+7,60x 2,50 2x3,80 3x2 Obestavěný prostor - celkem: = 3 172,20 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 364 Obestavěný prostor [m 3 ] 3 172,20 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 075 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 12 927 000 Stáří roků 19 Další životnost roků 1 Opotřebení % 98,00 Věcná hodnota (VH) Kč 259 000 Budoucí stav Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Doksy 2 916,00 3 000 4 900 000 1 680 0,06 97 ubytovací zařízení pro 180 hostů v 50ti pokojích, před rekonstrukcí, pozemky 3000m 2. Doksy - Staré splavy 1 344,00 521 1 495 000 1 112 0,09 98 Rekreační středisko ve Starých splavech Sloup v Čechách 1 552,00 0 3 500 000 2 255 0,04 95 Rekreační zařízení po rekonstrukci - restaurace a pokoje Variační koeficient před úpravami: 27,74 % Variační koeficient po úpravách: 1,33 % Průměrná cena 97 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 3 172,00 m 2 Porovnávací hodnota 307 684 Kč - 5 -
Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 300 000Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé 0,00 % 0Kč ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: 133 600Kč Upravená obvyklá cena: 166 400Kč Započitatelná plocha: 0,00m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 166 400Kč/m 2 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy 2 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -