Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1746/021/2015/18 NEMOVITOST: ½ bytové jednotky, č. 944/3 Adresa nemovitosti: Haškova 944, 460 01 Liberec Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Liberec, k.ú. Rochlice u Liberce, kód ČSÚ: 682 314, LV: 4756 Ostatní stavby: Pozemky: 1716/22, 1716/23 Vlastník stavby: Martina Kubištová, Haškova 944 / 16, 463 11 Liberec, vlastnictví: podílové, spoluvlast podíl: 1 / 2 Petr Kykal, Haškova 944 / 16, 460 01 Liberec, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Martina Kubištová, Haškova 944 / 16, 463 11 Liberec, vlastnictví: podílové, spoluvlast podíl: 1 / 2 Petr Kykal, Haškova 944 / 16, 460 01 Liberec, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 Č.j. 238/2015-A IČ: 25023217 telefon: 800 900 490 e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru: Ing._ Miroslav Bažant Jasmínová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462_ telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 300 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 24.3.2015 Datum zpracování : 24.3.2015 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 4 České Lípě, dne 24.3.2015 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1973 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř Počet podlaží celkem: 9 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 8 Počet bytů/nebytů 48/ Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m m Kč/m 2 944/3 2.NP 3+1 80,80 0,00 0,00 0,00 0 0,00 80,80 404 / 16 323 3 713 Kč/m 2 negativní vlivy okolní zástavby záplavová a zátopová oblast riziko přístupu a příjezdu RIZIKA věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota celý byt 600 000 Kč Výnosová hodnota Věcná hodnota 660 000 Kč Obvyklá cena ½ bytu 300 000 Kč - z toho hodnota pozemku 10 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění celý byt 1 120 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v obci a okolí. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. V ceně nejsou zahrnuta zástavní práva, protože dražbou zaniknou. Povinná se nedostavila a neumožnila řádné místní šetření. Stav bytu je předpokládán horší. Dražit se bude pouze 1/2 bytové jednotky. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 4756 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Poloha nemovitosti Liberec je krajské město s plně rozvinutou infrastrukturou. Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Liberec u zpevněné komunikace v místní části Rochlice v ulici Haškova. Okolní zástavbu tvoří bytové domy. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní práva, exekuce. Zástavní práva nejsou zohledněna v ceně, protože dražbou zaniknou. Evidence v KN Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Jedná se o panelový montovaný dům s plochou střechou, dům má 1. podzemní podlaží, 8. nadzemních podlaží. Dům byl postaven cca v roce 1973. Dům je připojen na veřejný vodovod, kanalizaci a elektrickou distribuční síť. Popis bytové/nebytové jedn. Povinná se nedostavila a neumožnila řádné místní šetření. Znalec musel vycházet jen ze znaků které mohl zjistit z vnější strany. Předpokládá se špatný technický stav. Dispoziční řešení 3+1 Popis tech. stavu stavby Objekt je pravděpodobně v původním stavu. Základy jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou betonové montované, schodiště betonové montované, střecha plochá, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, vytápění ústřední dálkové. Fasáda bez zateplení, okna původní dřevěná zdvojená, dle sousedů bylo v bytech umakartové jádro.. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech svařované pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů chybí 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody betonové 11. Dveře hladké 12. Vrata 13. Okna Dřevěná zdvojená 14. Povrchy podlah 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra standard - 3 -
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 1716/22 o velikosti 274m 2 je evidovaný v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 1716/23 o velikosti 272m 2 je evidovaný v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: V současné době se v obci pohybuje cena stavebních pozemků mezi 900-2000,- Kč/m 2. Obvyklá cena byla v tomto konkrétním případě s ohledem na polohu stanovena 1000,- Kč. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 1716/22 274 1 000 404 / 16 323 6 782 zastavěná plocha a nádvoří 1716/23 272 1 000 404 / 16 323 6 732 Hodnota pozemků celkem 13 514 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyň byt m 2 1,00 m 2 pokoj byt m 2 1,00 0,00 m 2 pokoj byt m 2 1,00 0,00 m 2 pokoj byt m 2 1,00 0,00 m 2 koupelna byt m 2 1,00 0,00 m 2 WC byt m 2 1,00 0,00 m 2 chodba byt m 2 1,00 0,00 m 2 komora byt m 2 1,00 0,00 m 2 lodžie balkon m 2 0,30 m 2 sklep sklad (sklípek) m 2 0,70 m 2 Celková plocha bytu 80,80 m 2 1,00 80,80 m 2 Celková podlahová plocha 80,80 m 2 80,80 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 80,80 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 13 920 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 124 736 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 42 Další životnost roků 58 Opotřebení % 42,00 Věcná hodnota (VH) Kč 652 350-4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Liberec u zpevněné komunikace v místní části Rochlice v ulici Haškova. Okolní zástavbu tvoří bytové domy. Byt v panelovém domě. bytový dům 80,80 3+1 X X X X Srovnávané jednotky Liberec, Rochlice, Dobiášova Byt v OV, 76m 2, v 1.NP zateplený bytový dům, plastová okna, po rekonstrukci. panelový bytový dům Liberec, Rochlice, Haškova 76,00 1.NP 3+1 949 000 12 487 0,616 7 687 3+1, v OV, 75m 2, 7.NP z 8.NP, panelový bytový dům - velmi dobrý stav bytový dům 75,00 7.NP 3+1 790 000 10 533 0,689 7 252 Liberec, Rochlice, Dobiášova Bytový dům, 3+1k, 78m 2, 2.NP ze 11.NP, plastová okna, dobrý technický stav, bytový dům 78,00 2.NP 3+1 970 000 12 436 0,598 7 443 Průměrná cena 7 461 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 80,80 m 2 Porovnávací hodnota 602 821 Kč X Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -