Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí

Transkript

1 Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3642/236/ NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Bytová jednotka jednotka č. 65/2 v bytovém domě čp. 65, na pozemku p.č. st. 365, vč. příslušenství a podílu na společných částech bytového domu čp. 65 a podílu na pozemku p.č. st. 365, to vše v k.ú. Meziměstí obce Meziměstí. Tovární 65 / 65, Meziměstí Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Meziměstí, k.ú. Meziměstí, kód k.ú , LV 1196 Pozemky: st. 365 Vlastník jednotky: Martin Málek, Školní 209, Meziměstí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Martin Málek, Školní 209, Meziměstí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:č.j:270/2013-a, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, Praha telefon: IČ: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, Borohrádek telefon: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 9 stran Počet příloh: 4 Zpracováno programem NEMExpress verze: V Borohrádku, dne Otisk razítka Ing. Libor Hemelík

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - smíšená zástavba Počet obyvatel: (pokles) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: lokální - tuhá paliva Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem: 4 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 3 Počet bytů/nebytů 12/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 65/2 1. NP ,47 0,00 7,50 62,97 59, / Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí ve městě s dobrou občanskou vybaveností a s horší dostupností větších sídel. Bytový dům i byt jsou původním stavu, vybavení bytu je podstandardní, údržba je zanedbaná. Negativně bude obvyklou cenu ovlivňovat chybějící vybavení bytu (kuchyň, ohřev teplé vody, topení). Nabídka srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástavy nebyla ve stanovené obvyklé ceně zohledněna

3 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Meziměstí je město v okrese Náchod. Má přibližně obyvatel. Dobrá občanská vybavenost (obchodní střediska, OÚ, pošta, MŠ, ZŠ 1-9 stupeň, lékař, lékárna, restaurace, sportoviště, koupaliště). Bytový dům je umístěn klidné okrajové části města, v zástavbě rodinných domů podél ulice Tovární. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o byt ve zděném bytovém domě o třech nadzemních podlažích a jednom podzemním podlaží, se sedlovou střechou. Fasáda je vápenocementová, krytina střechy z plechových šablon, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, schody teracové. Oceňovaný byt 2+1 se nachází v 1. NP, nalevo od schodiště. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře plné nebo částečně prosklené, podlahy betonové s PVC a vlýskové, topení chybí - lze pouze lokální, ohřev teplé vody chybí. Je zaveden světelný a motorový proud, bleskosvod. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC ve zděném jádře. Vybavení kuchyně chybí. Dům i byt jsou v původním stavu. Dům je běžně udržovaný, údržba bytu je zanedbaná. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna ostatní Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 3 Počet bytový/nebytových jednotek: 12 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Vlastník pozemku/komunikace - komentář Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné - 3 -

4 Věcná břemena a obdobná zatížení - Na oceňované nemovitosti vázne zástavní právo smluvní a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy na LV 1196 oddíl C. RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0523 Náchod Obec: Meziměstí Katastrální území: Meziměstí Ulice: Tovární č.o.: 65 Vlastníci Podíl FO RČ: Martin Málek Školní 209, Meziměstí 1 / 1 Stavby na LV 1119 část obce Meziměstí Bytový dům č.p. 65 na pozemku p.č. st. 365 Jednotky na LV 1196 Číslo jednotky: 65/2 Spoluvlastnický podíl: 625 / Byt Pozemky na LV 1119 st. 365 Stavební parcela Parcela KN 318 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyň byt 10,24 m 2 1,00 10,24 m 2 pokoj byt 17,18 m 2 1,00 17,18 m 2 pokoj byt 14,39 m 2 1,00 14,39 m 2 chodba byt 8,74 m 2 1,00 8,74 m 2 koupelna byt 3,62 m 2 1,00 3,62 m 2 WC byt 1,30 m 2 1,00 1,30 m 2 sklep byt 7,50 m 2 0,50 3,75 m 2 Celková podlahová plocha 62,97 m 2 59,22 m 2 Podlahová plocha [m 2 ] 63 Započitatelná plocha [m 2 ] 59,22 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 64 Další životnost roků 36 Opotřebení % 64,00 Věcná hodnota (VH) Kč Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 365 je zastavěn stavbou bytového domu. V místě je možnost napojení na kompletní inženýrské sítě. Cena pozemku je zahrnuta v jednotkové ceně bytu. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st / Celková výměra pozemků:

5 Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Byt Meziměstí Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Byt 2+1, v pátém patře sedmipodlažního panelového domu. Byt je v původním, avšak udržovaném stavu. Meziměstí Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - panelový dům, vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - panelový dům, vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; panelový bytový dům 45,00 5.NP/ , Byt Meziměstí Prodej prostorného bytu 2+1 v osobním vlastnictví v centru Meziměstí, ulice 5. května. K bytu náleží sklep a balkon v mezipatře. Dům je po revitalizaci. 5.května Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,95; Lokalita - v atraktivnější části obce - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - panelový bytový dům, vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější části obce; Provedení a vybavení - panelový bytový dům, vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; 56, , Byt Meziměstí Podkrovní byt ve třetím patře, který je dispozičně řešen jako 2+1, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna a WC. V bytě je elektrické topení. Meziměstí Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,80; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; zděný bytový dům 55,00 3.NP/ , Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné

6 - 6 -

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -