Typy a aplikace výnosových metod oceňování

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie Typy a aplikace výnosových metod oceňování Diplomová práce Autor: Bc. David Cepák finance Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha Červen, 2014

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Českém Krumlově, dne 19.6.2014 Bc. David Cepák

Poděkování Rád bych poděkoval vedoucímu své diplomové práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za pomoc, odborné vedení, cenné rady a připomínky, které mi poskytoval během sepisování této práce. Dále by veliké díky patřilo Ing. Lukáši Mohelskému, Ph.D. a to především za pomoc věnovanou finálním úpravám textu, rodině a partnerce Bc. Kateřině Mohelské za podporu po dobu mého studia.

Anotace Diplomová práce se zaměřuje na popis a analýzu oceňování nemovitostí při pouţití výnosové metody a její uplatnění na českém trhu. V úvodu práce jsou vysvětleny stěţejní pojmy a definice související se zkoumanou problematikou. Na tuto část navazuje vysvětlení výnosové metody a procesů při výpočtu výnosové hodnoty. V následující kapitole je nejprve popsán výpočet kapitalizační míry a následně jsou porovnány a zhodnoceny oceňovací metodiky pouţívané v jednotlivých bankách v České republice. V závěru je pak provedeno zhodnocení výnosové metody. Nedílnou součástí práce je kalkulace ceny obvyklé provedená na praktickém příkladu jednoho z frymburských hotelů. Klíčová slova: Cena obvyklá, výnosová metoda, míra kapitalizace, diskontace, kapitalizace, výnosová kapitalizace Annotation The diploma thesis deals with the description and analysis of the real estate appraisal by using the income approach and the overview of its application within the Czech market. The introduction is devoted to the explanation of the relevant applied terms and definitions. The following part contains the detailed description of the income approach and of its internal the parameters. The next chapter initially analyses the calculation of the capitalization rate and subsequently compares and evaluates the appraisal methods applied in the particular Czech banks. The concluding part deals with the evaluation of the income approach. The appraisal of a hotel in Frymburk by the means of the fair market value is also included in the thesis as an actual business case. Key words: Fair market value, income method, capitalization rate, discounting principle, capitalization, income capitalization

Obsah Úvod... 6 A. Teoretická část... 8 1. Základní pojmy při oceňování nemovitostí... 8 1.1. Zákon č. 89/2012 Sb., (nový Občanský zákoník)... 8 1.2. Definice ceny a hodnoty... 15 2. Teoretický základ trţního oceňování nemovitostí... 19 2.1. Nákladová metoda... 21 2.2. Porovnávací metoda... 22 3. Výnosová metoda... 27 3.1. Principy oceňování... 27 3.2. Výnosy nemovitostí... 30 3.3. Transformace výnosů na současnou hodnotu... 32 3.4. Diskontace... 32 3.5. Přímá kapitalizace... 35 3.6. Výnosová kapitalizace... 38 4. Vývoj, vliv a výpočet kapitalizační míry... 41 4.1. Stanovení míry kapitalizace... 42 4.2. Vývoj kapitalizační míry... 45 5. Srovnání metodik oceňování nemovitostí výnosovou metodou ve vybraných bankách... 52 5.1. Bankovní ústav A... 53 5.2. Bankovní ústav B, C, D a E... 58 6. Návrh vhodné metodiky... 61 Závěr... 65 B. Praktická část... 68 7. Odhad obvyklé ceny hotelu... 68 Seznam pouţité literatury... 93 Seznam obrázků... 95 Seznam tabulek... 95 5

Úvod V současné době jsou nemovitosti velmi odlišné od nemovitostí stavěných v devadesátých letech minulého století, ať uţ se jedná o technologii výstavby, pouţití stavebních materiálů nebo technického vybavení. V rámci snahy zvýšit kvantitu se sníţila především celková ţivotnost staveb. Většina staveb je v dnešní době stavěna velmi rychle, v případě potřeby jsou okamţitě zbourány a postaveny nové, provádí se na nich rekonstrukce dle potřeby majitele, dalo by se říci, ţe se z nich stávají statky pro běţnou spotřebu. V dnešní době na pořízení nemovitosti převaţuje vyuţití cizího kapitálu, mezi které patří především hypoteční úvěry. V rámci poskytnutí hypotečních úvěrů sehrávají velkou roli peněţní ústavy. Při poskytnutí hypotečních úvěrů se peněţní ústav, ve většině případů banka, zajišťuje předmětnou nemovitostí, případně jinou nemovitostí. Při tomto úkonu je nutné znát cenu obvyklou, stanovenou interními odhadci, případně odhadci externími, na základě zpracovaného trţního ocenění dle zákona 151/1997 Sb. o oceňování nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů. Trţní oceňování nemovitostí je velmi zajímavá činnost, která má spoustu úskalí, kladů a záporů. Odhadci a znalci vyuţívají pro indikaci ceny obvyklé nákladovou, porovnávací a výnosovou metodu. Výnosová metoda je z důvodu nutnosti vyuţití řady objektivních i subjektivních vstupních parametrů nejkomplexnějším přístupem, a právě proto jsem si ji zvolil za téma této práce. Cílem diplomové práce s názvem Typy a aplikace výnosové metody je prozkoumání jednotlivých procesů výnosové metody a zjištění, jakým způsobem bude nejlepé indikována cena obvyklá, která bude spolehlivým ukazatelem např. pro zajištění hypotečních úvěrů, při poskytování cizích zdrojů na získání nemovitostí nebo při rozhodovacím řízení investora. V rámci tohoto cíle jsou v práci zkoumány jednotlivé procesy výnosové metody s cílem potvrdit či vyvrátit hypotézu, ţe pouţívání zvolených procesů výnosové metody je v daných bankách správným postupem. Práce je členěna na část teoretickou, která je dále rozdělena do několika dílčích tematických částí, a část praktickou. V teoretické části jsou nejdříve vysvětleny základní definice a pojmy spojené s oceňováním. Následně je v krátkosti popsána metoda nákladová a metoda porovnávací. Hlavní část práce je věnována podrobné analýze výnosové metody, 6

jejím kladům a záporům, úskalím spojeným s její aplikací a popisu jednotlivých procesů této metody. Značný prostor je vyhrazen deskripci kapitalizační míry, která je jedním ze stěţejních vstupních parametrů při pouţití výnosové metody. V závěru teoretické části je uvedeno uplatnění výnosové metody na českém trhu, na který navazuje vlastní návrh vhodné metodiky. V praktické části této diplomové práce je výnosová metoda aplikovaná při stanovení ceny obvyklé komerční nemovitosti nacházející se na lukrativním místě Jihočeského kraje v oblasti Lipna, kde v současné době z turistického hlediska vrcholí vývoj této oblasti, ať uţ se jedná o výstavbu nových residenčních nemovitostí, případně sluţeb nabízejících se klientům v této lokality. 7

A. Teoretická část 1. Základní pojmy při oceňování nemovitostí Při oceňování nemovitostí se často setkáváme s různými pojmy a definicemi, které nejsou vţdy a všem zcela srozumitelné, proto jsou v následující části uvedeny ty, které se při oceňování nejčastěji vyskytují a které také ulehčí orientaci v dalším textu. Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a zákon č. 350/2012 Sb., o územním plánování a stavebním řádu patří mezi základní legislativní normou v oblasti oceňování. Mezi další prameny, které jsou stejně důleţité pro oceňování, patří např. nový Občanský zákoník, Zákon o katastru nemovitostí aj. 1.1. Zákon č. 89/2012 Sb., (nový Občanský zákoník) S nabytím účinnosti nového Občanského zákoníku dne 1. ledna 2014 došlo ke změnám v jednotlivých termínech, které je třeba zohlednit při stanovení trţní hodnoty. Klíčové aktualizované paragrafy, definice a právní ustanovení, podle nového Občanského zákoníku jsou zmíněny níţe. 489 Věc v právním smyslu (dále jen "věc") je vše, co je rozdílné od osoby a slouţí potřebě lidí. 492 (1) Hodnota věci, lze-li ji vyjádřit v penězích, je její cena. Cena věci se určí jako cena obvyklá, ledaţe je něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem. (2) Mimořádná cena věci se stanoví, má-li se její hodnota nahradit, s přihlédnutím ke zvláštním poměrům nebo ke zvláštní oblibě vyvolané náhodnými vlastnostmi věci. 505 Součást věci Součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleţí a co nemůţe být od věci odděleno, aniţ se tím věc znehodnotí. 8

506 Součást pozemku (1) Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen stavba ) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. (2) Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i kdyţ zasahuje pod jiný pozemek. 510 Příslušenství věci (1) Příslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale uţívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím. (2) Má se za to, ţe se právní jednání a práva i povinnosti týkající se hlavní věci týkají i jejího příslušenství. 498 odst. 1 Nemovité věci Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakoţ i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, ţe určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. 3055 odst. 1 Pozemky a stavby Stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němţ je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí. Totéţ platí o stavbě, která je ve spoluvlastnictví, je-li některý ze spoluvlastníků i vlastníkem pozemku nebo jsou-li jen někteří spoluvlastníci stavby spoluvlastníky pozemku. Nemovitosti, které se zapisují do katastru nemovitostí (KN) - Budovy, kterým se přiděluje číslo popisné (č.p.) nebo číslo evidenční (č.e.), pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby - Pozemky - Budovy, kterým se č.p. ani č.e. nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby 9

- Jednotky vymezené podle Občanského zákoníku - Jednotky vymezené podle zákona č.72/1994 Sb. - Právo stavby - Nemovitosti, o nichţ to stanoví jiný právní předpis Nemovitosti, které se již nezapisují do KN - Rozestavěné budovy - Rozestavěné byty a nebytové prostory Nová právní ustanovení občanského zákoníku, která se zapisují na list vlastnictví (LV): - Právo stavby - Vlastnické právo - Budoucí zástavní právo - Zástavní právo - Předkupní právo - Přídatné spoluvlastnictví - Podzástavní právo - Věcné břemeno - Výhrada vlastnického práva - Výhrada práva zpětného prodeje - Výhrada práva zpětné koupě - Výhrada práva lepšího kupce - Zákaz zcizení nebo zatíţení - Výměnek, budoucí výměnek - Ujednání o koupi na zkoušku - Stavba na cizím pozemku - Nájem, poţádá-li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka - Pacht, poţádá-li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka - Správa svěřeneckého fondu - Vzdání se práva na náhradu škody na pozemku - Poznámka spornosti 10

Právní zánik stavby Toto riziko trvá u staveb, kde je rozdílný vlastník od vlastníka pozemku, např. dočasné stavby, jednotky, evidované rozestavěné stavby, rozestavěné jednotky. Spornost zápisu Jedná se o evidenci nemovitostí na více LV, zápis na LV v části D. Právo stavby Právo stavby by bylo evidováno na LV v části B a v části C na LV u vlastníka pozemku. V rámci oceňování nemovitostí se jedná o nevhodnou zástavní nemovitost, s následujícími výjimkami. Vlastníkem pozemku je stát, město, kraj nebo církev s dlouholetou tradicí, právo stavby je zřízeno min. na 20 let od data poskytnutí úvěru resp. aspoň o 15 let déle, neţ je splatnost úvěru, po skončení práva stavby je sjednána kompenzace ve výši 100% hodnoty stavby a sjednaný stavební plat není nepřiměřeně vysoký. Orientačně nepřevyšuje 5% hodnoty pozemku u rezidenčních resp. 10% u komerčních nemovitostí. Právo stavby se netýká hlavní stavby, ale pouze zajišťuje její provozní funkčnost, např. právo stavby inţenýrských sítí, studny, vozovky apod. V rámci zajištění nemovitostí pro poskytnutí hypotečních úvěrů je předmětem zástavy právo stavby i veškeré pozemky, které s ním tvoří funkční celek. Nevhodné jsou téţ pozemky, ke kterým je sjednáno právo stavby s výjimkou staveb obcí, krajů a státu a drobných staveb veškerých vlastníků. Odhadce by měl v tomto případě získat smlouvu, na základě které bude nebo jiţ existuje zřízené právo stavby a vyhodnotit vhodnost zástavy. Z principu se jedná o to, ţe pokud se právo stavby netýká hlavní stavby, ale pouze zajišťuje její provozní funkčnost, např. právo stavby inţenýrských sítí, studny, vozovky apod., je postup obdobný jako u současného věcného břemene typu práva vedení inţenýrských sítí apod. V ostatních případech se provede ocenění nemovitosti, jako by předmětem ocenění byly všechny budovy a pozemky tvořící funkční celek. Následně by se měla hodnota práva stavby zohlednit formou sráţek. Za ostatní vlivy práva stavby je doporučena sráţka ve výši min. 10%. 11

Stavba jako součást pozemku V tomto případě je nutné objasnit, zda stavba (i rozestavěná) bez samostatné evidence či zcela bez evidence v LV je shodného vlastníka jako pozemek. Na LV je v tomto případě vlastník evidován v části A, stavebník dle stavebně-právní dokumentace. Odhadce by měl v tomto případě prověřit majetkoprávní důvod výstavby (stavební povolení, ohlášení, projektová dokumentace, kolaudace apod.) a pozemku (rozdílný či stejný vlastník pozemku a stavby) a celou věc popsat v ocenění dle zjištěné skutečnosti. Výhrada vlastnického práva Jedná se o vlastnické právo, které zanikne aţ zaplacením kupní ceny. Tato skutečnost je uvedena na LV v části D. Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětné koupě zavazuje i dědice, není-li ujednáno jinak. Výhrada zpětného prodeje Je moţnost zpětného prodeje ve smluvně sjednaná lhůtě o max. délce 1 rok. Koupě na zkoušku Koupě na zkoušku je koupě ve smluvně sjednané lhůtě, max. na 1 rok. V případě ujednání běţí zkušební doba od převzetí nemovité věci Výhrada lepšího kupce v části D. Určuje prodávající, nezáleţí na ceně. Veškerá výše uvedená práva se zapisují na LV Vzdání se náhrady škody na pozemku Tato skutečnost se zapisuje v části D na LV a mělo by být konzultováno s objednavatelem ocenění, zda má být skutečně provedeno, případně zaţádat o odstranění tohoto zápisu v KN. Nesmí se však jednat o nemovitost s ekologickou zátěţí, která je povaţována za nevhodnou zástavu. Přestavek Jedná se o malou část stavby na cizím pozemku a převaţující část na vlastním pozemku. V katastru nemovitostí bude uvedeno v části B, ţe část stavby je na pozemku jiného 12

vlastníka. V tomto případě je nutné buď stanovit jako podmínku odkup pozemku nebo sráţku v úrovni hodnoty zastavěného pozemku jiného vlastníka. Přednostní pořadí pro jiné právo Tato skutečnost je zapisována na LV poznámkou bezprostředně za zástavní právo v části C. Při zjištění této skutečnosti je zapotřebí konzultovat s objednatelem ocenění, zda toto má být opravdu provedeno, případně ţádat odstranění příslušného zápisu v KN. Historická zástavní práva převzatá do KN Většinou jsou převzata z pozemkové knihy, zemských desek, nebo ţelezniční knihy. Výmaz se provádí na základě ohlášení vlastníka nemovitosti sepsané formou notářského zápisu. Tato skutečnost je uváděna na LV v části C. Zástavní právo, podzástavní právo včetně budoucího Je zapsaná na LV v části C. Reálná břemena a břemena služebnosti U povinného je zápis proveden na LV v části C, u oprávněného v části B1. Jednotlivá věcná břemena je zapotřebí rozlišit dle typu a významnosti, individuálně posoudit s moţností zanedbatelného vlivu, v některých případech však vede k nevhodnosti zástavy. Výměnek / Budoucí výměnek Na LV se zapisují v části C. Tuto skutečnost je také nutné rozlišit dle typu a významnosti, ale ve většině případů vede k nevhodnosti zástavy. Plomba Plomba se zapisuje v části B u jednotlivých nemovitostí a na konci LV je uveden odkaz na číslo jednací řízení. Na plombu je nutné upozornit, v případě zjevného vlivu na vhodnost zástavy je zapotřebí postupovat jako by zápis byl jiţ proveden. Nájem / pacht Uvádí se na LV v části C. V tomto případě je nutné uvést, zda nájemce resp. pachtýř pronajatou resp. propachtovanou část nemovitosti opravdu uţívá. 13

Předkupní právo Předkupní právo, které můţe být i ze zákona, se uvádí na LV v části C. Bytová jednotka vzniklá dle nového Občanského zákoníku Uvádí se v části B na LV bytové jednotky. Bytové jednotky vzniklé dle Občanského zákoníku, pokud je ideální spoluvlastnický podíl na pozemku a jeho součástech vypočítán jinak neţ podle poměru podlahových ploch a je významně vyšší, neţ by odpovídalo poměru podlahových ploch, jsou povaţovány jako nevhodná zástavní nemovitostí. V tomto případě je nutné zjistit, jak byl vypočten podíl na společných částech. Dočasná stavba Jedná se o samostatnou nemovitost, která nesplyne s pozemkem. Dočasné stavby, pokud nejsou zřízeny na dobu min. 20 let od data poskytnutí resp. aspoň o 15 let déle, neţ je splatnost úvěru, nebývají vhodnou zástavní nemovitostí. Dočasná stavba se uvádí na LV v části B. V tomto případě je zapotřebí vyhodnotit podmínky smlouvy, či povolení stavby SÚ, zejména zjištění a uvedení zbytkové doby trvání dočasnosti. Zbytková ţivotnost stavby ve věcné resp. výnosové hodnotě by neměla převyšovat zjištěnou dočasnost. Podmínkou by měla být nutnost zastavit pozemek i dočasné stavby a nemovité věci tvořící funkční celek. Zákaz zcizení nebo zatížení Jedná se o poznámku uvedenou v části D na příslušném LV, tuto skutečnost je třeba prověřit, zda má být skutečně provedena, případně stanovit odstranění příslušného zápisu v KN. 14

1.2. Definice ceny a hodnoty Tržní hodnota Stanovení trţní hodnoty je cílem kaţdého odhadce při oceňování majetku na trţních principech. Jedná se o odhad určité hodnoty majetku, za kterou by oceňovaný majetek bylo moţno prodat, nebo koupit. Trţní hodnota, se kterou se setkáváme při oceňování na trţních principech má několik definic, i přesto mezi nimi však můţeme najít společné rysy trţní hodnoty: Definice trţních hodnot očekávají racionální přístup prodávajích a kupujících. Jedná se o cenu, kterou by bylo moţné sjednat v běţném obchodním styku. Trţní hodnota je stanovena ke dni ocenění, jakýkoliv jiný časový okamţik, i poměrně blízký, můţe platnost hodnoty vytrácet. Trţní hodnota by se měla přiblíţit co moţná nejpřesněji k realizační ceně na trhu. Závaznost definice podle komunitárního práva vychází ze členství České republiky v Evropské unii, neboť z tohoto důvodu vychází nadřazenost komunitárního práva nad právem národním. Definice, která nezmění platnost a vyuţití i na těch trzích, kde neplatí komunitární právo a rozšiřuje definici Evropské unii, je definice stanovena mezinárodní odborným sdruţením odhadců zvané IVSC a TEGoVA, od kterých je odvozeno nejvíce metod trţního oceňování uţívaných v Evropské unii. Metodiky, které se uplatňují při ocenění majetku nacházejícího se na území České republiky, respektují definici českého zákona o oceňování majetku zák.151/1997 Sb., z které také vycházejí všechny vyhlášky o oceňování majetku. 15

Definice podle komunitárního práva (práva Evropské unie) Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních o prodeji. 1 Definice podle IVSC/TEGoVA Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. 2 Definice podle českého zákona o oceňování majetku 151/1997 Sb. Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné, obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Vedle pojmu trţní hodnota se v trţním oceňování setkáváme také s pojmem trţní cena a dalšími druhy cen, které budou následně vysvětleny. Výchozí cena U nových staveb, kde se nezohledňuje, tedy neodečítá opotřebení, se setkáváme s pojmem výchozí cena. Tento pojem se také vyuţívá k výpočtu věcné hodnoty po odečtení opotřebení. Její vyuţití se také nachází u výpočtu některých níţe uvedených cen, nebo hodnot. 1 ORT Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1., 74 stran, Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. 2 ORT Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1., 74 stran, Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. 16

Pořizovací cena Při pořizování majetku byla stanovena mezi prodávajícím a kupujícím cena, kterou v současné době označujeme termínem pořizovací cena, někdy také jako cena historická. U výstaveb nemovitostí se jedná o cenu časovanou k době výstavby nemovitosti. Tato cena se nejvíce vyskytuje v účetní evidenci. Reprodukční cena V případě určení, za kolik by bylo porovnatelnou nebo stejnou nemovitost pořídit v době ocenění bez opotřebení, se bavíme o ceně reprodukční. Tato cena se u nemovitého majetku zjišťuje pomocí podrobného poloţkového rozpočtu, nákladovou kalkulací nebo pomocí agregovaných poloţek. Ve většině případu se vyuţívá technicko hospodářské ukazatele (THU), pomocí jednotkových cen 1m 3 obestavěného prostoru, 1m 2 zastavěné plochy apod. Stopcena V souladu s vládním nařízením číslo 175/1939 Sb., o zákazu zvyšování cen byla ustanovena stopcena. Od data 20.6.1939 bylo tímto nařízením stanoveno, ţe je zakázáno zvyšovat ceny. Po vydání jiného cenového předpisu přestalo toto nařízení platit. Dne 30.4.1964 po nabytí vyhlášky číslo 73/1964 Sb., se tato definice vztahovala na stavby v osobním vlastnictví. Pro nemovitosti v soukromém vlastnictví toto ustanovení platilo ještě déle. Do 31.3.1979 platilo u pozemků a aţ do 31.12.1984 bylo platné u staveb. Uplatnění stopcen u staveb v socialistickém vlastnictví bylo omezeno vyhláškami číslo 73/1964 Sb. a číslo 43/1969 Sb. Administrativní cena Administrativní cena nemovitosti, téţ někdy uváděna jako cena vyhlášková, se zjišťuje cenovým předpisem, kterým je zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) s účinností od 1.1.2008. K tomuto zákonu je prováděcí předpis, vyhláška Ministerstva Financí ČR č.3/2008 Sb., s účinností od 1.2.2008. Této vyhlášce v současném znění předcházelo několik vyhlášek s postupnými novelami. V předchozích vyhláškách byla metodika shodná, lišila se jen v některých případech, především se určovala aplikace výnosového způsobu pro určitý typ staveb, probíhaly aktualizace kapitalizačních měr při pouţití této metody a probíhala také aktualizace koeficientů inflace a prodejnosti při pouţití nákladové metody, koeficientů u druhů stavby, koeficientů zohledňujících lokalitu stavby a umístění stavby. Tyto údaje jsou získávány dle 17

informací Českého statistického úřadu na základě vyhodnocování provedených obchodních transakcí v uplynulém období. Tržní cena Při prodeji sluţeb či zboţí byla zaplacena přesně stanovená cena, která je definována jako trţní cena a o které mluví jako o konkrétním ekonomickém pojmu. Trţní cenu nelze odhadnout, neboť se jedná o dohodu mezi prodávající a kupující stranou. V určitých případech můţe dojít ke zkreslení trţní ceny a to v případě porušení podmínek volné konkurence, např. prodejem v tísni, prodejem v rámci rodiny, kde dosaţená cena bývá výrazně niţší neţ cena, která by byla dohodnuta v běţném obchodním styku. Jednotková cena Cenu za jednotku jako je např. m 2, m 3, m, ks, ha., vyjadřuje cena jednotková. V oceňování se uvádí základní cena, tedy jednotková cena stanovená podle předpisu pro objekt standardního provedení (ZC), a základní cena upravená (ZCU), tedy jednotková cena získaná ze základní ceny úpravou, např. pomocí různých sráţek, koeficientů a přiráţek. Při označení srovnávacího objektu se jednotková cena označuje jako (JCS) a jednotková cena oceňovaného objektu (JCO). 18

2. Teoretický základ tržního oceňování nemovitostí Dne 1.1.1998 vešlo v platnost naší legislativy na základě zákona č.151/1997 Sb. trţní oceňování nemovitostí. Indikace trţní hodnoty nemovitostí se provádí třemi různými metodami trţního oceňování metodou nákladovou, nebo li metodou věcné hodnoty, metodou výnosovou, téţ také uváděna jako metodou příjmovou, a metodou porovnávací, nazývanou také jako metoda komparativní. Při ocenění nákladů k datu výstavby nemovitosti se zjišťuje pořizovací cena, v případě zjištění trţní hodnoty k datu ocenění pomocí ocenění nákladů a odečtu opotřebení, se jedná o věcnou hodnotu (časovou cenu), v tomto případě se jedná o ocenění nákladovým způsobem. Při zjištění trţní hodnoty metodou porovnáním jiţ prodaných, či inzerovaných podobných nemovitostí se jedná o metodu porovnávací (komparativní). Dalším hlediskem jsou výnosy a doba, po kterou budou moci být tyto výnosy získávány. V tomto případě se jedná o metodu výnosovou, při které je zapotřebí vědět, které části nemovitostí slouţí k získávání výnosů. Trţní hodnota se tedy zjišťuje na základě vyuţití metody nákladové, výnosové a porovnávací, které se vzájemně prolínají. Při oceňování a zjištění trţní hodnoty je zapotřebí z větší části pouţít zkušenosti a cit odhadce, vyuţít tzv. šestý smysl, nelze jen spoléhat na mechanické výpočty. Odhadce by se také měl neustále zajímat o vývoj cen nemovitostí, změn trţních podmínek a sledovat chování účastníků trhu. Prolínání a souvztaţnost jednotlivých metod včetně vztahu k časovým úsekům, z níţ vychází význam a úloha trţní hodnoty nemovitostí znázorňuje následný oceňovací model. 3 3 CEPÁK, David. Moderní aplikace porovnávací metody. Bakalářská práce, 103 stran, Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2012 19

Obrázek 1: Obecný model indikace trţní hodnoty 4 4 Sestaveno autorem na základě ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Vyd. 1., 313 stran, Praha: Ekopress, 2006. 20

2.1. Nákladová metoda Katedra oceňování majetku BIVŠ při svém průzkumu ve 12 vybraných zemí Evropské unie došla k závěru, ţe tato metoda je ve všech těchto vybraných zemích uţívaná, i kdyţ pro omezený účel a v omezené míře. Jedná se o metodu určující věcnou hodnotu vycházející z minulosti, tedy o součet pořizovacích nákladů ekvivalentní nové stavby v době ocenění po odečtení opotřebení. Věcná hodnota, jakoţto výsledek nákladové metody, vychází ve většině případů v České republice při porovnání ostatních výsledků mezi jednotlivými metodami oceňování na trţním principu jako nejvyšší trţní hodnota. V nákladové metodě na základě kritéria, kterým je čas, rozlišujeme několik termínů cen, jako je např. cena pořizovací, kterou se zjišťuje cena stavby k datu postavení, nebo cena časová, kterou se zjišťuje cena staveb k datu vyhotovení ocenění, do kterého je nutné započítat odpovídající opotřebení, na základě skutečného stavu oceňované nemovitosti v době ohodnocení a odpovídajícího stáří. Výše opotřebení stavby se stanoví v celých %. Opotřebení se vypočítává různými metodami, mezi které patří metoda lineární, analytická a sedmikvadratická. V určitých případech je zapotřebí vyuţít také odborného posouzení odhadce. V kaţdém případě je nutné přihlíţet ke stavebně technickému stavu stavby, k provedeným rekonstrukcím, modernizacím, údrţbě, stáří, standardu provedení jednotlivých konstrukčních prvků, lokalitě, kde se oceňované nemovitosti nacházejí, vyuţití nemovitostí, předpokládané další ţivotnosti, apod. Oceňovací vyhláška č.441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku doporučuje výši celkové ţivotnosti staveb a jednotlivých konstrukčních prvků Nákladová metoda je hojně vyuţívána při poskytování hypotečních úvěru, nebo pro stanovení reprodukční ceny z důvodu pojištění staveb. Jedná se o cenu hlavní stavby, včetně dalších staveb a příslušenství, mezi které se řadí vedlejší stavby, garáţe, altány, bez vlivu opotřebení. Pro facility managementu, či investora hraje tato metoda důleţitý faktor v rozhodovacím procesu, zda je pro něj ekonomicky efektivnější a výhodnější koupit jiţ existující nemovitost, na které provede rekonstrukci, nebo zda postaví raději novou budovu, i přesto, ţe jsou s ní doprovázeny vyšší náklady. Lze tedy konstatovat, ţe tato metoda má větší podstatu u staveb novějších pro zjištění hospodářského uţitku a zjištění hospodárnosti investice. 21

2.2. Porovnávací metoda Tato metoda vychází z přímé reflexe trhu s nemovitostmi, na základě principu zaměnitelnosti a nahraditelnosti oceňované nemovitosti. Tato metoda se povaţuje za nejobjektivnější, neboť se ve většině případů vychází ze současných uskutečněných cen nemovitostí, jejichţ parametry si jsou podobné a jejichţ prodej byl uskutečněn za shodných podmínek trhu s nemovitostmi. Pro zjištění ceny obvyklé oceňovaných nemovitostí je pro porovnávací metodu typické, jak uţ vyplývá z jejího názvu, porovnávat. Jednotlivé prvky oceňované nemovitosti se porovnávají na základě metody: Přímého porovnávání, kde se jedná o hodnocení několika prvků ve dvojících, kaţdý s kaţdým. Tato metoda bývá z těchto důvodů v některých literaturách označována téţ jako párová analýza. Nepřímého porovnávání, kde se porovnávají jednotlivé prvky oceňované nemovitosti s jedním vybraným reprezentantem porovnávané nemovitosti. Tento reprezentant bývá většinou stanoven jako cena za m 3 obestavěného prostoru, m 2 obytné plochy nebo zastavěné plochy, apod. Jasná logika a průhlednost této metody, spočívá ve vyuţití několika způsobů a aplikací, včetně jejich kombinací, závislých na okolnostech, podmínkách, kvalitě a kvantitě dat. Rizikem této metody je nevhodné zvolení porovnávacích prvků, které se následně porovnávají s jednotlivými prvky oceňované nemovitosti ať uţ u jednodušších případů jako je pozemek, byt, garáţové stání nebo i u netradičních nemovitostí, kde se porovnatelné protějšky těţko hledají. Z tohoto důvodu je vhodné rozdělovat oceňované nemovitosti na části, ke kterým lze najít vhodný porovnávaný protějšek. Tato metoda dává optimální výsledky většinou pouze tehdy, jestliţe jde o dílčí části, které lze z celku oddělit, aniţ je ohroţena jejich funkce, případně lze-li s nimi nakládat samostatně. V opačném případě je moţno tento postup doporučit pouze ve zcela výjimečných případech. Hrozí zde totiţ vysoké riziko chybné indikace porovnávací hodnoty v důsledku velmi obtíţně odhadnutelných kontribučních a synergických vlivů, jejichţ efekt spočívá v tom, ţe dílčí části se mohou cenotvorně chovat zcela odlišně, jsou-li posuzovány samostatně, nebo jako součásti celku. 5 5 ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Vyd. 1., 313 stran, Praha: Ekopress, 2006 22