ODBORNÝ POSUDEK. č. 2310/124/13

Transkript

1 ODBORNÝ POSUDEK č. 2310/124/13 o obvyklé ceně nemovitosti ideální 1/5 pozemků zapsaných na LV č. 100, včetně všech součástí a příslušenství, vše umístěné v katastrálním území Vilémov u Litovle a obci Vilémov, okres Olomouc Objednatel znaleckého posudku: Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - město se sídlem Hlinky 41/104, Brno Sp. zn. 030 EX 2798/03 Účel znaleckého posudku: - stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v Usnesení soudního exekutora sp. zn. 030 EX 2798/ ze dne stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených - stanovit cenu jednotlivých práv a závad, které dražbou nezaniknou Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., číslo 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR číslo 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 405/2012 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Rudolf Junger Terezy Novákové Litomyšl telefon: , Junger@lit.cz Znalecký posudek obsahuje 5 stran textu včetně titulního listu a 21 stran příloh, celkem 26 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Litomyšli dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti ideální 1/5 p.p.č.239/1, p.p.č. 239/13, p.p.č. 239/16, p.p.č. 239/17, p.p.č. 239/18, p.p.č. 260/119, p.p.č. 260/120, p.p.č. 271/1, p.p.č. 479/4, p.p.č. 479/5 a p.p.č. 1581/1, včetně všech součástí a příslušenství, pro katastrální území Vilémov u Litovle a obci Vilémov, pro Olomoucký kraj, vedených pro Katastrální pracoviště Olomouc, zapsaných na LV č Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky k. ú. Vilémov u Litovle Adresa nemovitosti: Vilémov Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Vilémov Katastrální území: Vilémov u Litovle Počet obyvatel: 454 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 0,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Povinný se nedostavil a neumožnil zaměření. Znalec provedl prohlídku v rozsahu v němž je tp možné bez zpřístupnění nemovitosti a vyšel ze zjištění, která zde učinil. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 4.1. Výpis z katastru nemovitostí střediska Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc list vlastnictví č.: 100 okres : Olomouc obec : Vilémov katastrální území : Vilémov u Litovle Pozemky Parcela číslo Druh pozemku Výměra v m 2 239/1 orná půda /13 orná půda /16 orná půda /17 orná půda /18 orná půda /119 lesní pozemek /120 lesní pozemek /1 orná půda

3 Parcela číslo Druh pozemku Výměra v m 2 479/4 orná půda /5 ostatní plocha /1 ostatní plocha Usnesení sp. zn. 030 EX 2798/ ze dne Mapy stažené z internetových stránek 5. Vlastnické a evidenční údaje 5.1. LV č. 100 Vlastník pozemku: Ludmila Šobrová, Belgická 4113/5, Prostějov - ideální 1/5 6. Dokumentace a skutečnost Taxační údaje nebyly znalci předloženy. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti ideální 1/5 p.p.č.239/1, p.p.č. 239/13, p.p.č. 239/16, p.p.č. 239/17, p.p.č. 239/18, p.p.č. 260/119, p.p.č. 260/120, p.p.č. 271/1, p.p.č. 479/4, p.p.č. 479/5 a p.p.č. 1581/1, včetně všech součástí a příslušenství, pro katastrální území Vilémov u Litovle a obci Vilémov, pro Olomoucký kraj, vedených pro Katastrální pracoviště Olomouc, zapsaných na LV č Na místě samém bylo zjištěno, že se jedná o lesní a zemědělské pozemky. Průměrná cena zemědělských pozemků dle vyhlášky č. 412/08 Sb., vyhlášky č. 427/09 Sb., vyhlášky číslo 340/10 Sb., vyhlášky č. 358/11 Sb., vyhlášky č. 412/12 Sb. činí 7.84 Kč/m 2. B. Odborný posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., číslo 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 405/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona číslo 151/1997 Sb

4 C. Stanovení ceny obvyklé Obvyklou (tržní) cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Tato cena je tudíž hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla průměrem realizovaných prodejů, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase. Protože úroveň obecné ceny je v podstatě odrazem zprůměrovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek, nemůžeme ji chápat ani jako fixní údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádřené naprosto přesným číslem, peněžní částkou. Způsob, jakým se dojde k úsudku o hladině obvyklé ceny, sám o sobě ukazuje na přibližnou povahu této cenové kategorie. Tržní cena čili kupní cena je pevná částka neboli cena, která byla v daném místě a čase za určitou nemovitost skutečně zaplacena. Tuto cenu nelze v žádném případě předem vypočítat, lze ji pouze dodatečně zjistit z kupní smlouvy. Z výše uvedeného výkladu vyplývá tedy závěr, že znalec může pouze odhadnout tržní hodnotu nemovitosti, resp. obecnou cenu, resp. obvyklou cenu, nelze tedy přesně stanovit. Problematiku odhadu obecné (resp. obvyklé, tržní) hodnoty nemovitosti je možné provést pomocí ekonomických metod. Je však nutné zdůraznit, že každou nemovitost lze prodat jen za tolik, za kolik ji je někdo ochoten koupit, a to bez ohledu na to, jaká hodnota byla sebedokonalejší vědeckou metodou stanovena. Cena zaplacená za nemovitost vyjadřuje její hodnotu z hlediska kupujícího a může být značně odlišná od objektivně stanovené ceny (např. administrativní), odhadnuté tržní ceny, která je předpokládaná prodávajícím. Na odhad tržní hodnoty (obecné, obvyklé ceny) má vliv řada faktorů, např. očekávaný budoucí zisk z nemovitosti, poloha, prostředí, dopravní relace, vzdálenost nákupních center, krajinný reliéf apod. Jde o názor vykonstruovaný na základě dostupných informací a následné zpracování odhadnutých údajů k datu zpracování posudku. Předmětem ocenění jsou nemovitosti ideální 1/5 p.p.č.239/1, p.p.č. 239/13, p.p.č. 239/16, p.p.č. 239/17, p.p.č. 239/18, p.p.č. 260/119, p.p.č. 260/120, p.p.č. 271/1, p.p.č. 479/4, p.p.č. 479/5 a p.p.č. 1581/1, včetně všech součástí a příslušenství, pro katastrální území Vilémov u Litovle a obci Vilémov, pro Olomoucký kraj, vedených pro Katastrální pracoviště Olomouc, zapsaných na LV č Klady nemovitostí : - Bez výrazných kladů Zápory nemovitosti : - prodej pouze ideální 1/5 pozemků - 4 -

5 Obvyklá cena byla konzultována s realitními kancelářemi regionu a bylo konstatováno, že v dané lokalitě je nabídka přibližně v rovnováze s poptávkou. S ohledem na výše uvedené skutečnosti je obvyklá hodnota oceňované nemovitosti ideální 1/5 p.p.č.239/1, p.p.č. 239/13, p.p.č. 239/16, p.p.č. 239/17, p.p.č. 239/18, p.p.č. 260/119, p.p.č. 260/120, p.p.č. 271/1, p.p.č. 479/4, p.p.č. 479/5 a p.p.č. 1581/1, včetně všech součástí a příslušenství, pro katastrální území Vilémov u Litovle a obci Vilémov, pro Olomoucký kraj, vedených pro Katastrální pracoviště Olomouc, zapsaných na LV č. 100, při průměrné ceně zemědělských pozemků 7.84 Kč/m 2 : ,00 Kč slovy: Třicetjednatisícosmset Korun českých E. Cena práv a závad s nemovitostí spojených Na nemovitostech vázne závada nájemní právo na základě nájemních smluv č. 151/ a č. 3002/ ze dne uzavřené mezi pronajímatelem Ludmilou Šobrovou, bytem Západní 95, Prostějov a nájemcem Zemědělským družstvem Senice na Hané, se sídlem Vodné 214, Senice na Hané. F. Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Na nemovitostech vázne závada nájemní právo na základě nájemních smluv č. 151/ a č. 3002/ ze dne uzavřené mezi pronajímatelem Ludmilou Šobrovou, bytem Západní 95, Prostějov a nájemcem Zemědělským družstvem Senice na Hané, se sídlem Vodné 214, Senice na Hané. V Litomyšli dne Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové Litomyšl znalec v oboru Stavebnictví odv. stavby obytné Ekonomika odv. ceny a odhady nemovitostí - 5 -

6 OBJEDNAVATEL : Mgr. Jaroslav Homola soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - město se sídlem Hlinky 41/ Brno Sp. zn. 030 EX 2798/03 Likvidace 2310/124/12 o obvyklé ceně nemovitosti ideální 1/5 pozemků zapsaných na LV č. 100, včetně všech součástí a příslušenství, vše umístěné v katastrálním území Vilémov u Litovle a obci Vilémov, okres Olomouc Na základě Vyhlášky číslo 37/1967 Sb., Vyhlášky číslo 425/1991 Sb.,Vyhlášky číslo 77/1993 Sb. a Vyhlášky č. 432/2002 Sb. Vám účtuji za propočet ocenění : studium podkladů, zaměření... 3,00 hod. * 300,00 Kč/hod. zpracování posudku, čistopis, konzultace. 2,00 hod. * 350,00 Kč/hod ,00 Kč Další nutné náklady k vypracování ocenění : Za dopravu na místo ocenění osobním vozidlem kombi FORD S-MAX, reg. značka 4E31479 Vám účtuji dle Vyhlášky číslo 119/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( Litomyšl Vilémov ) ((6,20 l/100 km x 36,50 Kč/l) + 3,60Kč) x 155 km = ,00 Kč - ostatní, kopie, desky, výpis, 200,00 Kč Celkem 1302,00 Kč Cena zaokrouhleně : - znalečné 1600,00 Kč - náklady spojené s oceněním 1302,00 Kč Celkem 2902,00 Kč DPH 21,00 % 609,42 Kč Celkem vč. DPH 3511,42 Kč Cena ocenění činí ke dni : 3 511,00 Kč Slovy: Třitisícepětsetjedenáct Korun českých Bankovní spojení : KB Litomyšl č.ú.: /0100 Datum zdan. plnění : Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové Litomyšl znalec v oboru Stavebnictví odv. stavby obytné Ekonomika odv. ceny a odhady nemovitostí Znalec je plátcem DPH - 6 -