ZNALECKÝ POSUDEK č. 6549/199 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 435 Na pozemku parc. č.: 37 Pozemky parc. č.: 28, 37 Ostatní stavby: Vlastníci stavby: Bohumil Manich, Husova 435, 28126 Týnec nad Labem, 1 / 2 Lenka Tvrdíková, Husova 435, 28126 Týnec nad Labem, 1 / 2 Vlastníci pozemku: Bohumil Manich, Husova 435, 28126 Týnec nad Labem, 1 / 2 Lenka Tvrdíková, Husova 435, 28126 Týnec nad Labem, 1 / 2 Katastrální území: Týnec nad Labem LV č.: 641 Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Týnec nad Labem Část obce: Týnec nad Labem Ulice: Husova Číslo orientační: Objednatel: EURODRAŽBY., IČ:25023217 Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) 21.10.2014 / 21.10.2014 1 200 000 Kč O rodinné domy v této cenové relaci je v dané lokalitě stálý zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: Poznámka: dobře Uvedena rizika s možným vlivem na OC! Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703,327 312 689,327 314 331 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 27.10.2014... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 18 stran textu včetně 11 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Středočeský Obec, část obce: Týnec nad Labem Katastrální území: Týnec nad Labem Ulice: Husova Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 1 1 počet bytových jednotek / typy 1 1+1 zastavěná plocha 1NP: 74 m 2 obestavěný prostor: 488 m 3 podlahová plocha - obytná část 73 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 500 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: 95 50 opotřebení celkové: 66 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Lokální - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2009 provedené dílčí rekonstrukce: fasáda, zateplení, okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): č.28 - zahrada, č.37 - zastavěná plocha a nádvoří, Oceňované pozemky jsou svažité k východu. Jsou napojeny na elektro, veřejný vodovod a kanalizaci. Přístup je bezproblémový z pozemku č.37 - ostatní plocha ve vlastnictví Města Týnec nad Labem. Na oceňovaných pozemcích se nachází zpevněné plochy z dlažebních kostek, z betonu a zámkové dlažby, dále zahradní sezení, opěrné zídky, sušák na prádlo, oplocení východně a jižně, studna kopaná (používá se na zalévání), květinové jezírko, ohradní zeď jižně, žumpa nefunkční, kanalizační přípojka, vrata, venkovní schody, okrasné a ovocné porosty. Směrná cena pozemku byla stanovena podle návrhu směrných cen pro obec a k.ú. Týnec nad Labem, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese. V tomto případě je stanovena směrná cena pozemků ve výši 700,00 Kč /m 2. výměra pozemků celkem: 375 m 2 jednotková cena 700 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: - 2 -
omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Věcná břemena zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné Město Počet obyvatel: 2 044 Budova:řadová krajní Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci a k.ú. Týnec nad Labem, který má asi 2000 obyvatel. Město Týnec nad Labem leží při silnici č. 322 vedoucí mezi městy Kolín a Přelouč. Ve městě je veškerá občanská vybavenost. Pracovní příležitosti se nachází v místě, v Kolíně (cca 13 km) a v automobilce TPCA v Ovčárech ( cca 11 km). Ve městě je autobusová a železniční doprava, sjezd z dálnice D11 u Loukonos je asi 10 km vzdálený Rizika: Věcná břemena Na LV č.641 jsou zapsána věcná břemena právo odpadu vody - jedná se o společné vedení kanalizace přes pozemky souseda. Oprávněné z věcných břemen jsou oceňované pozemky č.28 a č.37 - bez vlivu na obvyklou cenu. Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.641 je zapsáno zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní a rozhodnutí o úpadku - k uvedeným zápisům při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice: Rodinný dům je zděný částečně podsklepený jednopodlažní vystavěný v prudkém svahu. Stáří domu se odhaduje na cca 95 let. Sedlový krov je pokrytý cementovou drážkovou krytinou, fasáda je zateplená polystyrenem, oplechování je z pozinku. Okna jsou plastová, dveře hladké plné a prosklené, na podlahách jsou vlýsky a dlažba. Rozvod vody je studené a teplé, dům je vytápěn krbovými kamny umístěnými v kuchyni. Ohřev teplé vody je elektrickým bojlerem. V koupelně je vana, umyvadlo, WC. V kuchyni je kuchyňská linka, digestoř, kombinovaný sporák, plotýnky na PB. Pokoj je rozdělen na dvě části, v jedné je provedeno patrové spaní. Podsklepení je přístupné ze zahrady, je zde kůlna, sklady, dílna se zavedenou vodou k umyvadlu a k WC, beton na podlaze, vnitřní obklad polystyrenem. K domu je přistavěno kryté garážové stání pro osobní automobil. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné trámové s 4. Střecha sedlový krov podhledem, v 1.PP klenba 5. Krytina cementová drážkovka 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky kontaktní zateplovací systém 9. Vnější obklady sokl - keramické obklady 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody železobetonové montované s 12. Dveře plné a prosklené běžným povrchem 13. Okna plastová s izolačním 14. Podlahy obytných PVC dvojsklem místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba 16. Vytápění krbová kamna místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu propan - butan 22. Kanalizace veřejná kanalizace 23. Vybavení kuchyně kombinovaný sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní běžné digestoře a odvětrání - 3 -
Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP 51,85 m 2 23,15 m 2 kůlna 13,70 m 2 0,50 6,85 m 2 dílna 19,40 m 2 0,50 9,70 m 2 sklad paliva 6,60 m 2 0,50 3,30 m 2 sklad potravin 6,60 m 2 0,50 3,30 m 2 1.NP 73,81 m 2 49,50 m 2 chodba 5,20 m 2 1,00 5,20 m 2 kuchyň s jídelnou 16,60 m 2 1,00 16,60 m 2 pokoj 22,20 m 2 1,00 22,20 m 2 koupelna s WC 5,50 m 2 1,00 5,50 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 2 194 627 Kč Hlavní stavby: 756 707 Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: 262 500 Kč Věcná hodnota celkem: 1 019 210 Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Týnec nad Labem 94,00 367 2 190 000 23 298 0,68 15 726 Rodinný dům o dispozici 3+1 poblíž centra města Týnce nad Labem. Dům prošel v roce 2002 rekonstrukcí (nová střecha, okna, fasáda, koupelna). V přízemí domu se nachází kuchyň,obývací místnost,ložnice a další pokoj,koupelna se sprchou a rohovou vanou.půdní prostor domu je připraven pro rozšíření o další bytové prostory.ze dvora je vstup do technické místnosti s plynovým kotlem a je zde dále vstup do sklepa.vytápění domu je též možné zajistit kotlem na tuhá paliva.k dispozici je terasa.dále k domu náleží prostorná garáž.dům má velice nízké náklady na bydlení.v současné době probíhá výstavba kanalizace na kterou bude dům napojen K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,75 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - shodná 1,00 K4 Provedení a vybavení - podobné - po rekonstrukci 0,90 K5 Celkový stav - dobrý 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Týnec nad Labem 75,00 274 2 080 000 27 733 0,64 17 680 Rodinný dům v Týnci nad Labem, velice hezky řešený na klidném místě, přesto blízko do centra. Nemovitost je po celkové rekonstrukci s novou střechou. K domu náleží zahrádka se zahradou za pronájem 100,-Kč ročně, možný odkup. Dále sklep a prostorná půda. Volné ihned, v roce 2014 bude hotová veřejná kanalizace. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,75 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - shodná 1,00 K4 Provedení a vybavení - po rekonstrukci 0,85 K5 Celkový stav - dobrý 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00-4 -
Krakovany, okr. Kolín 90,00 339 1 879 000 20 878 0,83 17 224 Samostatně stojící RD 3+1 s garáží a zahradou v klidné části obce Krakovany. Jedná se o částečně podsklepenou cihlovou stavbu s dřevěnými okny a polovalbovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 339 m2, obytná je cca 90 m2. V přízemí se nachází veranda, chodba, kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, ložnice, pokoj, koupelna s vanou, samostatná toaleta a komora. V podkroví je prostorná půda vhodná k rekonstrukci na další obytnou plochu. V případě zájmu je možné v domě ponechat veškeré vybavení. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva a plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní a z vlastní studny, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží garáž, hospodářská budova, sklad, kůlna a pěkná udržovaná zahrada s ovocnými a okrasnými dřevinami o rozloze 802 m2. Nemovitost je oplocena. Dům je situovaný na pěkném klidném místě v blízkosti lesů, v obci se nachází základní občanská vybavenost jako je obchod, škola, školka, pošta a zdravotnické zařízení K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,75 K2 Velikosti objektu - podobná 1,00 K3 Poloha - horší 1,10 K4 Provedení a vybavení - průměrné 1,00 K5 Celkový stav - dobrý 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 11,84 % Variační koeficient po úpravách: 4,95 % Průměrná cena 16 877 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 73 m 2 Porovnávací hodnota 1 226 114 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitní serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. 1.nemovitost se nachází ve shodném městě, jedná se o rodinný dům v průměrném stavu s pravidelnou údržbou, dům po rekonstrukci r.2002, shodná velikost pozemku. 2.nemovitost se nachází ve shodném městě, rodinný dům v dobrém technickém stavu, po rekonstrukci, srovnatelná velikost pozemku i užitných ploch. 3.nemovitost se nachází v Krakovanech, bez rekonstrukce, dobře udržovaný, srovnatelná velikost pozemku i užitných ploch. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zahrada: 28 210 m 2 700 Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří: 37 165 m 2 700 Kč/m 2 Celkem: 375 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 1 200 000Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 50 000Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 3,00 % 36 000Kč Obvyklá cena pozemků: 262 500Kč Upravená obvyklá cena: 851 500Kč Započitatelná plocha: 73m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 11 721Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 641 ze dne 18.6.2014. 3 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti. 2 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Srovnatelné nemovitosti 3-5 -
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Současní spoluvlastníci získali oceňované nemovitosti na základě kupní smlouvy ze dne 24.10.2001. Po koupi byla provedena částečná rekonstrukce domu. Jednotková cena započitatelných podlahových ploch : 1.200.000,00 Kč : 72,65 m 2 = 16.518,00 Kč/m 2 Zaokrouhleno: 16.500,00 Kč/m 2 Výhody: - město s úplnou občanskou vybaveností - dobrá dostupnost do okolních měst s pracovními příležitostmi - dům po částečné rekonstrukci Nevýhody: - není plynová přípojka - vytápění pouze krbovými kamny - 6 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 21.10.2014 Posudek o ceně byl vypracován 27.10.2014 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6549/199 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 27.10.2014 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 7 -
List vlastnictví č. 641-8 -
- 9 -
- 10 -
Snímek katastrální mapy - 11 -
Mapa oblasti - 12 -
Mapa města - 13 -
Fotodokumentace Celková situace Pohled ze silnice Pohled ze zahrady Garážové stání Dílna Dílna - 14 -
Kuchyň Krbová kamna v kuchyni Koupelna s WC Koupelna s WC Pokoj Pokoj - 15 -
Srovnatelné nemovitosti - 16 -
- 17 -
- 18 -