ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4372/2013 NEMOVITOST: o ceně obvyklé výrobně-skladového areálu objektu č.p. 512 na pozemku parc. č. st. 860, objektu bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. st. 982 a pozemků parc. č. st. 860, parc. č. st. 982 a parc. č. 973/7 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Beroun, obec Žebrák, k.ú. Žebrák Adresa nemovitosti: Za Dálnicí 512, 267 53 Žebrák OBJEDNATEL : NAXOS a.s. Adresa objednatele: Holečkova 31, 150 00 Praha 5 ZHOTOVITEL : B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Holečkova 657, 150 00 Praha 5 Hálova 34190 00 Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Odhad ceny obvyklé pro účely zpeněžení souboru nemovitostí formou dražby dobrovolné (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 19 000 000,- Kč Datum místního šetření: 11.10.2013 Stav ke dni : 11.10.2013 Posudek obsahuje 27 stran textu včetně titulního listu a 4 přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení zůstává v archivu znaleckého ústavu. V Praze, dne 17.10.2013
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase výrobně-skladového areálu souboru nemovitostí objektu č.p. 512 na pozemku parc. č. st. 860, objektu bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. st. 982 a pozemků parc. č. st. 860, parc. č. st. 982 a parc. č. 973/7, k.ú. Žebrák, obec Žebrák, Středočeský kraj. Znalecký posudek je vypracován na žádost objednatele a bude použitý jako podklad za účelem provedení veřejné dobrovolné dražby. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí LV č. 1620, k.ú. Žebrák, obec Žebrák, - snímek katastrální mapy pro k.ú. Žebrák, obec Žebrák, - kopie smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 6.9.1999 - kopie půdorysů a řezu ze stavební dokumentace, - kopie územního plánu města Žebrák, - kopie kolaudačního rozhodnutí ze dne 5.3.2002 a ze dne 5.11.2008, - skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření, - informace z realitních serverů, - fotografie při místním šetření, Vlastnické a evidenční údaje: Dle listu vlastnictví č. 1620, k.ú. Žebrák, obec Žebrák, : oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je : STAMAT-PS s.r.o., Hankova 599/13, 163 00 Praha 6-Řepy, 25092189 oddíl B - nemovitosti: STAVBY - stavba pro výrobu a skladování, Žebrák č.p. 512 na pozemku parc. č. st. 860, - stavba pro výrobu a skladování bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. st. 982, POZEMKY - pozemek parc. č. st. 860 o výměře 1916 m 2 zastavěná plocha a nádvoří, - pozemek parc. č. st. 982 o výměře 551 m 2 zastavěná plocha a nádvoří, - pozemek parc. č. 973/7 o výměře 5095 m 2 orná půda, oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: Věcné břemeno - pro ČEZ Distribuce, a.s. práva vybudování a provozování kioskové trafostanice typu ELTRAF a příslušných el. Přívodů, včetně ochranného pásma a vstupu pro údržbu v rozsahu vyznačeném GP č.594-71/1999, dle Smlouvy o zřízení věcného břemene-bezúplatná V3-2860/1999. Právní moc ke dni 6.9.1999. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti pro pohledávku ve výši 3.345.000,-Kč s příslušenstvím, - 2 -
dle exekučního příkazu 015 EX-1613/2011-4 ze dne 3.1.2012. - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti dle exekučního příkazu 149 EX-2460/2012-19 ze dne 8.8.2012. Exekuční příkaz k prodeji podniku - exekuční příkaz k prodeji podniku, dle exekučního příkazu 015 EX-1613/2011-45 ze dne 14.5.2012. Právní moc ke dni 24.7.2012. Nařízení exekuce - usnesení soudu o nařízení exekuce 38 EXE-900/2012-11 OSP6 ze dne 2.4.2012. - usnesení soudu o nařízení exekuce 34 EXE-3881/2012-16 OSP6 ze dne 9.1.2013. Zástavní právo exekutorské - pro ArcelorMittal Distribution Czech Republic, s.r.o. k zajištění pohledávky ve výši 3.345.000,-Kč s příslušenstvím, dle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitost č. 015 EX-1613/2011-4 ze dne 3.1.2012. Právní moc ke dni 24.7.2012. - k zajištění pohledávky ve výši 156.800,-Kč s příslušenstvím, dle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitost č. 176 EX-00886/2012-011 ze dne 28.1.2013. - pro Mechel Service Stahlhandel Czech Republic, s.r.o. k zajištění pohledávky ve výši 87.805,-Kč s příslušenstvím, dle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitost č. 047 EX-21/2013-13 ze dne 25.3.2013. - pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu České republiky k zajištění pohledávky ve výši 31.301,-Kč s příslušenstvím, dle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitost č. 149 EX-2460/2012-18 ze dne 8.8.2012. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - pro Finanční úřad v Hořovicích k zajištění pohledávky ve výši 10.252,-Kč, dle rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva FÚ Hořovice-71413/2012 027973205175 ze dne 13.9.2012. - pro Finanční úřad Hlavního města Prahy k zajištění pohledávky ve výši 2.503.521,05,-Kč, dle rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva FÚ hl. města Prahy -2486269/2013 2006-25200-106687 ze dne 18.4.2013. Zástavní právo smluvní - pro ing. Miroslav Ježek k zajištění pohledávky ve výši 20.000.000,-Kč s příslušenstvím, dle smlouvy o zřízení zástavního práva dle obč. zák.. Právní účinky vkladu práva ke dni 12.6.2006. - pro ing. Miroslav Ježek k zajištění pohledávky ve výši 25.000.000,-Kč s příslušenstvím, dle smlouvy o zřízení zástavního práva dle obč. zák.. Právní účinky vkladu práva ke dni 16.1.2007. - pro ing. Miroslav Ježek k zajištění pohledávek, které dosud vznikly a které budou vznikat ode dne podpisu do 25.3.2012 až do celkové výše 6.500.000,-Kč s příslušenstvím, dle smlouvy o zřízení zástavního práva dle obč. zák. Právní účinky vkladu práva ke dni 21.2.2008. - pro ing. Miroslav Ježek k zajištění pohledávky ve výši 8.000.000,-Kč s příslušenstvím, dle smlouvy o zřízení zástavního práva dle obč. zák.. Právní účinky vkladu práva ke dni 13.2.2009. Prohlášení konkurzu podle insolvenčního zákona - prohlášení konkurzu JUDr. Martinem Šípem, dle usnesení insolvenčního soudu o prohlášení konkurzu o úpadku MSPH 94 INS-11975/2013 A-12 ze dne 2.7.2013. Dokumentace a skutečnost: Při místním šetření bylo zjištěno umístění stavby jiného vlastníka na pozemku parc. č. 973/7. Jedná se o trafostanici nacházející se vpravo od hlavního vjezdu do areálu. Vzhledem k tomu, že stavba svými rozměry je drobnou stavbou, není zapsána v katastru nemovitostí. Přístup k objektu je řešen věcným břemenem zapsaným na LV č. 1620. - 3 -
Celkový popis Předmět ocenění je výrobně-skladový areál na vlastních pozemcích, který se nachází na okraji města Žebrák v okrajové části průmyslové zóny podél levého okraje dálnice D5 směr Praha - Plzeň. Předmět ocenění tvoří 2 stavby. Jedná se o multifunkční stavbu se současným využitím na skladování s provozním zázemím (kanceláře, soc. zařízení), a o druhou stavbu na výrobu. Předmětem ocenění jsou dále i venkovní úpravy - IS přípojka elektro, veřejného vodovod, kanalizace dešťová do veř. kanalizace a splašková do vlastní žumpy, plynu, žumpa, zpevněné plochy, oplocení, vrátka, vrata a dále pozemky s porosty. Přístup do areálu je z ulice Za Dálnicí. Jedná se o lokalitu průmyslové zóny s převažující komerční zástavbou a s dostupností na dálnici D5 cca 1,25 km. Dle územního plánu statutárního města Žebrák se jedná o pozemky s funkčním využitím ploch VP - průmysl, sklady Skladový areál byl dle dostupných informací postaven v roce 2002. V roce 2008 byla postavena výrobní hala a od této byly na objektech prováděny pouze nezbytné opravy bez rekonstrukcí. Areál je napojen na elektro, veřejný vodovod, kanalizaci dešťovou do veřejné kanalizace a kanalizaci splaškovou do vlastní žumpy a plyn. OBSAH Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Objekt č.p. 512-skladová část na parc. st. 860 1.2 Objekt č.p. 512-výrobní část na parc. st. 860 1.3 Objekt č.p. 512-provozní část na parc. st. 860 1.4 Zámečnická dílna na parc. st. 982 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Zpevněná plocha 2.2 Přípojka elektro 2.3 Přípojka vody 2.4 Přípojka a rozvod dešťové kanalizace 2.5 Přípojka splaškové kanalizace 2.6 Žumpa 2.7 Přípojka plynu 2.8 Oplocení 2.9 Vrata 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Výnosové ocenění 4.1 Výrobně-skladový areál č.p. 512 5. Porovnávací ocenění 5.1 Výrobně-skladový areál č.p. 512-4 -
OCENĚNÍ Základní pojmy, metody a způsob ocenění Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 151/97 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají ne cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V zákonu o oceňování majetku je tato cena nazvána cenou obvyklou. Zjištění obvyklé ceny oceňovaného majetku vychází obvykle z následujících metod: - Metoda zjištění věcné hodnoty - Metoda porovnávací - Metoda výnosová - Metoda střední hodnoty váženého průměru dle Naegeliho Pro zjištění obvyklé ceny oceňovaného majetku byly použity tyto metody: Metoda výnosová: teoretickým základem oceňování výnosovou metodou je tvrzení, že hodnota majetku je rovna současné hodnotě očekávaných čistých výnosů z tohoto majetku plynoucích a to v průběhu období, po které bude majetek vlastněn. Jedná se o vztah mezi tokem čistých peněžních příjmů a cenou. Případný investor nemá ve skutečnosti zájem nakupovat hmotnou podstatu, ale zajištěný tok čistých příjmů. Tento tok příjmů může být odvozen buď ze současného využití oceňovaného majetku, nebo dopočtem předpokládaného využití dalších pronajímatelných ploch. Do nákladů jsou zahrnuty výdaje na pojištění, daňové poplatky a jiné provozní náklady. Metoda zjištění věcné hodnoty: je založena na principu pojetí náhrady. Teoretickým základem při oceňování nemovitého majetku je tvrzení, že perspektivní kupující nebude ochoten platit za tento majetek víc, než by činily náklady na jeho pořízení. Při ocenění touto metodou se zjišťují hodnoty zastavěné plochy, obestavěného prostoru objektů, průměrné ceny za příslušnou měrnou jednotku, skutečné opotřebení. Věcná hodnota, ve výsledku potom odpovídá nákladům, které je zapotřebí vynaložit na pořízení průměrně opotřebovaného majetku stejného stáří, obdobných vlastností a přiměřené intenzity užívání. Metoda hodnoty váženého průměru dle Naegeliho: jedná se o metodu velmi často používanou, u nás ještě v roce 1933 exekučním řádem přímo předepsanou. Podstatou je zjištění hodnoty nemovitosti jako vážený průměr z hodnoty věcné a hodnoty výnosové, s určením váhy dle výše výnosové hodnoty oproti věcné hodnotě. V současné době je sice některými autory považována (pro oceňování podniků) za metodu méně vědeckou, ovšem i tito autoři konstatují, že je hojně používána jako metoda praktiků. Metoda porovnávací: je založena na porovnání nemovitosti na základě srovnání s jinými nemovitostmi obdobného charakteru a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami při zohlednění různých aspektů jednotlivých nemovitostí. Vzhledem k tomu, že je možné vyhledat dostatečný počet srovnatelných skladových objektů, avšak ne úplně stejných parametrů v nabídce na prodej, byla porovnávací metoda použita jako metoda doplňující. - 5 -
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou-věcná hodnota 1.1 Objekt č.p. 512-skladová část na parc. st. 860 Jedná se o jednopodlažní nepodsklepenou halu, sloužící jako sklad hutního materiálu. Hala je částí objektu č.p. 512 a je provozně propojena s provozní částí tvořící celek pod č.p. 512. Dle dostupných informací byl objekt postaven v roce 2002. Objekt je obdélníkového půdorysu na parcele č. st. 860. Z hlediska konstrukčního se jedná o železobetonový montovaný skelet. Základy jsou vrtané betonové piloty pro hlavice sloupů s funkční izolací. Obvodový plášť je tenkostěnný trapézový plech na ocelovém roštu a u vestavby tvárnice. Stropní konstrukce není, pouze u vestavby jsou železobetonové panely Ocelot. Střecha je sedlová s železobetonovými vazníky, ocelovými vaznicemi a střešní krytinou ocelový trapézový plech. Klempířské konstrukce jsou pozinkovaný plech. Podlaha je železobetonová drátkobeton s nosností 5t/m 2. Okna jsou z polykarbonátu v kovových rámech. Dveře a vrata jsou kovová v ocelových zárubních. Vytápění haly není, pouze vestavby a to z centrální plynové kotelny. Objekt je napojen na elektro. Součástí objektu jsou 2 portálové jeřáby nosnosti 5 t. Stavebně technický stav je dobrý a odpovídá stáří a prováděné pravidelné údržbě. Dispoziční členění: 1.NP - sklad hutního materiálu, plynová kotelna, příruční sklad a kancelář, Závady vizuálně zjištěné znalcem: - nejsou Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 3: F. průmysl s jeřábovými drahami Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových tyčových Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1251 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 18,00*78,00 = 1 404,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.NP 1 404,00 m 2 8,90 m 12 495,60 Součet 1 404,00 m 2 12 495,60 Průměrná výška podlaží: PVP = 12 495,60 / 1 404,00 = 8,90 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 404,00 / 1 = 1 404,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor - 6 -
1.NP (18,00*78,00)*(8,90) = 12 495,60 m 3 zastřešení (18,00*78,00)*(0,45/2) = 315,90 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 12 495,60 m 3 zastřešení Z 315,90 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 12 811,50 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací N 10,30 100 1,54 15,86 2. Svislé konstrukce P 21,30 100 0,46 9,80 3. Stropy C 8,40 100 0,00 0,00 4. Krov, střecha S 10,10 100 1,00 10,10 5. Krytiny střech S 2,80 100 1,00 2,80 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,80 100 1,00 6,80 8. Úprava vnějších povrchů S 3,80 100 1,00 3,80 9. Vnitřní obklady X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 0,80 100 0,00 0,00 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata S 2,30 100 1,00 2,30 13. Okna P 5,10 100 0,46 2,35 14. Povrchy podlah S 4,70 100 1,00 4,70 15. Vytápění C 1,30 100 0,00 0,00 16. Elektroinstalace S 8,30 100 1,00 8,30 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod C 0,90 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 0,80 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 0,40 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení C 2,20 100 0,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 71,11 Koeficient vybavení K 4 : 0,7111 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 3) [Kč/m 3 ]: = 1 731,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9980 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9247-7 -
Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): * 0,6146 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7111 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1130 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 475,20 Plná cena: 12 811,50 m 3 * 1 475,20 Kč/m 3 = 18 899 524,80 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 79 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 90 = 12,222 % - 2 309 899,92 Kč Objekt č.p. 512-skladová část na parc. st. 860 - zjištěná cena = 16 589 624,88 Kč 1.2 Objekt č.p. 512-výrobní část na parc. st. 860 Jedná se o jednopodlažní nepodsklepenou halu, sloužící jako temperovaný sklad či dříve jako zámečnická dílna. Hala je částí objektu č.p. 512 a je provozně propojena s provozní částí tvořící celek pod č.p. 512. Dle dostupných informací byl objekt postaven v roce 2002. Objekt je obdélníkového půdorysu na parcele č. st. 860. Z hlediska konstrukčního se jedná o železobetonový montovaný skelet. Základy jsou vrtané betonové piloty pro hlavice sloupů s funkční izolací. Obvodový plášť je zateplený nenosný panel Ocelot. Stropní konstrukce je zateplený stropní panel Ocelot s podhledem. Střecha je sedlová s železobetonovými vazníky, ocelovými vaznicemi a střešní krytinou ocelový trapézový plech. Klempířské konstrukce jsou pozinkovaný plech. Podlaha je železobetonová drátkobeton s nosností 5t/m 2. Okna jsou z polykarbonátu v kovových rámech. Dveře a vrata jsou kovová v ocelových zárubních. Vytápění haly lokální závěsným plynovým kotlem sahara. Objekt je napojen na elektro. Součástí objektu je závěsný plynový kotel. Stavebně technický stav je velmi dobrý a odpovídá stáří a prováděné pravidelné údržbě. Dispoziční členění: 1.NP - sklad materiálu, skladová hala či dílna, Závady vizuálně zjištěné znalcem: - nejsou Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 3: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových tyčových Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 12,00*24,00 = 288,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná plocha Konstr. výška Součin - 8 -
1.NP 288,00 m 2 4,00 m 1 152,00 Součet 288,00 m 2 1 152,00 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 152,00 / 288,00 = 4,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 288,00 / 1 = 288,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (12,00*24,00)*(4,00) = 1 152,00 m 3 zsatřešení (12,00*24,00)*(1,11/2) = 159,84 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 1 152,00 m 3 zsatřešení Z 159,84 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 311,84 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací N 12,20 100 1,54 18,79 2. Svislé konstrukce S 29,30 100 1,00 29,30 3. Stropy S 8,90 100 1,00 8,90 4. Krov, střecha S 11,00 100 1,00 11,00 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 0,70 100 0,00 0,00 11. Dveře S 2,20 100 1,00 2,20 12. Vrata S 2,30 100 1,00 2,30 13. Okna P 4,30 100 0,46 1,98 14. Povrchy podlah S 4,80 100 1,00 4,80 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace S 4,70 100 1,00 4,70 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení X 0,00 100 1,00 0,00-9 -
24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní S 6,20 100 1,00 6,20 Součet upravených objemových podílů 103,57 Koeficient vybavení K 4 : 1,0357 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 3) [Kč/m 3 ]: = 1 599,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9980 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9429 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): * 1,0000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0357 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0950 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 264,85 Plná cena: 1 311,84 m 3 * 3 264,85 Kč/m 3 = 4 282 960,82 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 79 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 90 = 12,222 % - 523 463,47 Kč Objekt č.p. 512-výrobní část na parc. st. 860 - zjištěná cena = 3 759 497,35 Kč 1.3 Objekt č.p. 512-provozní část na parc. st. 860 Jedná se o dvoupodlažní nepodsklepeny objekt, sloužící jako provozní zázemí. Objekt je částí objektu č.p. 512 a je provozně propojený se skladovou a výrobní částí tvořící celek pod č.p. 512. Dle dostupných informací byl objekt postaven v roce 2002. Objekt je čtvercového půdorysu na parcele č. st. 860. Z hlediska konstrukčního se jedná o železobetonový montovaný skelet. Základy jsou vrtané betonové piloty pro hlavice sloupů s funkční izolací. Obvodový plášť je zateplený nenosný panel Ocelot. Stropní konstrukce je zateplený stropní panel Ocelot s podhledem. Střecha je sedlová s železobetonovými vazníky, ocelovými vaznicemi a střešní krytinou ocelový trapézový plech. Klempířské konstrukce jsou pozinkovaný plech. Podlaha je kryta keramickou dlažbou a koberci. Okna jsou zdvojená plastová. Dveře jsou dřevěné v ocelových zárubních. Vytápění je centrální z plynové kotelny vestavby skladové části. Objekt je napojen na elektro, vodovod, kanalizaci, plyn. Stavebně technický stav je dobrý a odpovídá stáří a prováděné pravidelné údržbě. Dispoziční členění: 1.NP - 2 kanceláře, soc. zařízení-2x WC, jídelna, chodba, schodiště, 2.NP - kancelář, soc. zařízení-2x WC, 2x šatna s umývárnou a sprch. kouty, chodba, schodiště, Závady vizuálně zjištěné znalcem: - nejsou - 10 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 3: F. budovy administrativní Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 122 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 12,00*12,00 = 144,00 2.NP 12,00*12,00 = 144,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.NP 144,00 m 2 3,00 m 432,00 2.NP 144,00 m 2 3,00 m 432,00 Součet 288,00 m 2 864,00 Průměrná výška podlaží: PVP = 864,00 / 288,00 = 3,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 288,00 / 2 = 144,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (12,00*12,00)*(3,00+0,20) = 460,80 m 3 2.NP (12,00*12,00)*(3,00) = 432,00 m 3 zastřešení (12,00*12,00)*(0,75)+(12,00*12,00)*(0,25/2) = 126,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 460,80 m 3 2.NP NP 432,00 m 3 zastřešení Z 126,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 018,80 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací N 8,20 100 1,54 12,63 2. Svislé konstrukce S 17,40 100 1,00 17,40 3. Stropy S 9,30 100 1,00 9,30 4. Krov, střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytiny střech S 2,10 100 1,00 2,10-11 -
6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100 1,00 1,80 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 11. Dveře S 3,10 100 1,00 3,10 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Povrchy podlah S 3,20 100 1,00 3,20 15. Vytápění S 4,20 100 1,00 4,20 16. Elektroinstalace S 5,70 100 1,00 5,70 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,20 100 1,00 0,20 21. Ohřev teplé vody S 1,70 100 1,00 1,70 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,00 100 1,00 3,00 24. Výtahy S 1,40 100 1,00 1,40 25. Ostatní S 5,90 100 1,00 5,90 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 104,43 Koeficient vybavení K 4 : 1,0443 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ]: = 2 807,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0370 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9658 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0443 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 6 224,- Plná cena: 1 018,80 m 3 * 6 224,- Kč/m 3 = 6 341 011,20 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 79 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 90 = 12,222 % - 774 998,39 Kč Objekt č.p. 512-provozní část na parc. st. 860 - zjištěná cena = 5 566 012,81 Kč 1.4 Zámečnická dílna na parc. st. 982 Jedná se o samostatně stojící jednopodlažní nepodsklepenou halu, sloužící jako jako zámečnická dílna. Dle dostupných informací byl objekt postaven v roce 2008. Objekt je obdélníkového půdorysu na parcele č. st. 982. Z hlediska konstrukčního se jedná o železobetonový montovaný skelet. Základy jsou vrtané betonové piloty pro hlavice sloupů s funkční - 12 -
izolací. Obvodový plášť je zateplený sendvičový panel. Stropní konstrukce není. Střecha je sedlová zateplená sendvičovými panely s ocelovými vazníky a vaznicemi a střešní krytinou ocelový trapézový plech. Klempířské konstrukce jsou pozinkovaný plech. Podlaha je železobetonová drátkobeton s nosností 5t/m 2. Okna jsou z polykarbonátu v kovových rámech. Dveře jsou kovové v ocelových zárubních a vrata jsou kovová sekční. Vytápění haly lokální závěsnými plynovým kotli sahara. Objekt je napojen na elektro. Součástí objektu jsou závěsné plynové kotle. Stavebně technický stav je velmi dobrý a odpovídá stáří a prováděné pravidelné údržbě. Dispoziční členění: 1.NP - dílna, Závady vizuálně zjištěné znalcem: - nejsou Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 3: F. průmysl s jeřábovými drahami Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1251 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 30,59*18,00 = 550,62 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.NP 550,62 m 2 5,25 m 2 890,76 Součet 550,62 m 2 2 890,76 Průměrná výška podlaží: PVP = 2 890,76 / 550,62 = 5,25 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 550,62 / 1 = 550,62 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (30,59*18,00)*(5,25) = 2 890,76 m 3 zastřešení (30,59*18,00)*(1,25/2) = 344,14 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 2 890,76 m 3 zastřešení Z 344,14 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 3 234,90 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) - 13 -
Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací N 10,30 100 1,54 15,86 2. Svislé konstrukce S 21,30 100 1,00 21,30 3. Stropy C 8,40 100 0,00 0,00 4. Krov, střecha S 10,10 100 1,00 10,10 5. Krytiny střech S 2,80 100 1,00 2,80 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,80 100 1,00 6,80 8. Úprava vnějších povrchů S 3,80 100 1,00 3,80 9. Vnitřní obklady X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 0,80 100 0,00 0,00 11. Dveře C 3,20 100 0,00 0,00 12. Vrata S 2,30 100 1,00 2,30 13. Okna S 5,10 100 1,00 5,10 14. Povrchy podlah S 4,70 100 1,00 4,70 15. Vytápění S 1,30 100 1,00 1,30 16. Elektroinstalace S 8,30 100 1,00 8,30 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod C 0,90 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 0,80 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 0,40 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení C 2,20 100 0,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní S 5,40 100 1,00 5,40 Součet upravených objemových podílů 88,86 Koeficient vybavení K 4 : 0,8886 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 3) [Kč/m 3 ]: = 1 731,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9320 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): * 0,8333 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8886 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1130 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 713,49 Plná cena: 3 234,90 m 3 * 2 713,49 Kč/m 3 = 8 777 868,80 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 95 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 100 = 5,000 % - 438 893,44 Kč Zámečnická dílna na parc. st. 982 - zjištěná cena = 8 338 975,36 Kč - 14 -
2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou-věcná hodnota 2.1 Zpevněná plocha Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: Výměra: 1 960,00 m 2 Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 8.4.2. Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad kamenivo, obalovaný asfalt Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 1 960,00 m 2 * 400,- Kč / m 2 = 784 000,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,2560 Plná cena = 1 768 704,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 40 = 27,500 % - 486 393,60 Kč Zpevněná plocha - zjištěná cena = 1 282 310,40 Kč 2.2 Přípojka elektro Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: 3.1.7. Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel Délka: 25,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2224 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 25,00 m * 215,- Kč / m = 5 375,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,2340 Plná cena = 12 007,75 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 40 = 27,500 % - 3 302,13 Kč Přípojka elektro - zjištěná cena = 8 705,62 Kč - 15 -
2.3 Přípojka vody Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: 1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm Délka: 40,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 40,00 m * 340,- Kč / m = 13 600,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3130 Plná cena = 31 456,80 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 40 = 27,500 % - 8 650,62 Kč Přípojka vody - zjištěná cena = 22 806,18 Kč 2.4 Přípojka a rozvod dešťové kanalizace Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: 2.1.4.1 Přípojka kanalizace DN 150 mm Délka: 115,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2223 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 115,00 m * 1 240,- Kč / m = 142 600,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3140 Plná cena = 329 976,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 69 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 80 = 13,750 % - 45 371,76 Kč Přípojka a rozvod dešťové kanalizace - zjištěná cena = 284 604,65 Kč 2.5 Přípojka splaškové kanalizace Zatřídění pro potřeby ocenění - 16 -
Venkovní úprava 10: 2.1.4.1 Přípojka kanalizace DN 150 mm Délka: 25,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2223 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 25,00 m * 1 240,- Kč / m = 31 000,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3140 Plná cena = 71 734,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 69 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 80 = 13,750 % - 9 863,42 Kč Přípojka splaškové kanalizace - zjištěná cena = 61 870,58 Kč 2.6 Žumpa Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: 2.3.3. Žumpa celoplastová osazená Výměra: 12,00 m 3 obestavěného prostoru Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2223 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 12,00 m 3 * 3 620,- Kč / m 3 = 43 440,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3140 Plná cena = 100 520,16 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 59 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 70 = 15,714 % - 15 795,74 Kč Žumpa - zjištěná cena = 84 724,42 Kč 2.7 Přípojka plynu Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: 4.1. Plynová přípojka do DN 40 Délka: 50,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2221 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 50,00 m * 305,- Kč / m = 15 250,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,2950-17 -
Plná cena = 34 998,75 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 19 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 30 = 36,667 % - 12 832,99 Kč Přípojka plynu - zjištěná cena = 22 165,76 Kč 2.8 Oplocení Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: 13.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Výměra: 340*1,70 = 578,00 m 2 pohledové plochy Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 578,00 m 2 * 240,- Kč / m 2 = 138 720,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3130 Plná cena = 320 859,36 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 9 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 20 = 55,000 % - 176 472,65 Kč Oplocení - zjištěná cena = 144 386,71 Kč 2.9 Vrata Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: 14.6.2. Vrata z ocelových profilů - kovářské provedení Výměra: 2,00 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 2,00 ks * 6 900,- Kč / ks = 13 800,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3130 Plná cena = 31 919,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 19 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků - 18 -
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 30 = 36,667 % - 11 703,89 Kč Vrata - zjištěná cena = 20 215,51 Kč 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky Srovnávací indexová metoda Jedná se o rovinný pozemek zastavěný výrobně-skladovými stavbami a zpevněnou příjezdovou a manipulační plochou. Cena pozemků byla odhadnuta dle nabídkových prodejních cen na realitním serveru sreality.cz, které jsou ve výši 550-590,- Kč/m 2 včetně provize realitních kanceláří. Srovnávací pozemky Název Jednotlivé indexy Jednotková cena [Kč / m 2 ] Celkový index Upravená jedn.cena [Kč / m 2 ] Žebrák I A:0,60, B:1,00, C:0,40, D:0,70, E:1,00, F:1,00 535,50 0,17 3 150,00 Žebrák II A:0,60, B:1,00, C:0,40, D:0,70, E:1,00, F:1,00 495,00 0,17 2 911,76 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků 3 030,88 Kč/m 2 Korekce výchozí ceny A územní struktura: okrajové polohy obce 0,60 B typ stavebního pozemku: stavebně připravený 1,50 C třída velikosti obce podle počtu obyvatel: pod 2 000 0,40 D obchodní resp. průmyslová poloha: venkovská oblast 0,70 E územní připravenost, infrastruktura: dobrá 1,00 F speciální charakteristiky volitelné: nejsou 1,00 Celkový index * 0,25 Výchozí jednotková cena upravená [Kč/m 2 ] = 763,78 Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří st. 860 1 916 zastavěná plocha a nádvoří st. 982 551 orná půda 973/7 5 095 Celková výměra oceňovaných pozemků 7 562 m 2 Cena oceňovaných pozemků [Kč] 7 562 m 2 * 763,78 Kč/m 2 = 5 775 704,36 Výsledná cena = 5 775 704,36 Kč - 19 -
4. Výnosové ocenění 4.1 Výrobně-skladový areál č.p. 512 Pro stanovení výnosové hodnoty nebyly předloženy vlastníkem ani objednatelem ekonomické údaje, neboť objekt je v současnosti využíván omezeně pouze vlastníkem. Z těchto důvodů bylo nutné dopočítat očekávaný výnos z pronajímatelných prostor. Nákladové hodnoty byly rovněž dopočteny dle obvyklých parametrů k srovnatelnému souboru nemovitostí. Pro objektivní dopočet očekávaných výnosů dle obvyklého nájemného v místě z pronájmu jsem vycházel z nabídek pronájmů nebytových prostor na realitních serverech, které se pohybují v této lokalitě dle parametrů standardu u skladových prostor v intervalu 50 80,-Kč/m 2 /měsíc, u výrobních prostor v intervalu 35 90,-Kč/m 2 /měsíc a u kancelářských prostor v intervalu 65 110,-Kč/m 2 /měsíc. Na základě parametrů pronajímatelných ploch jsem stanovil nájemné v této úrovni: - u skladových prostor netemperovaných (portálové jeřáby) 55,-Kč/m 2 /měsíc, (660,-Kč/m2/rok), - u skladových prostor temperovaných (ve výrobě) 85,-Kč/m 2 /měsíc, (1020,-Kč/m2/rok), - u výrobních prostor temperovaných 85,-Kč/m 2 /měsíc, (1020,-Kč/m2/rok), - u kancelářských prostor (prostory v areálu) 75,-Kč/m 2 /měsíc, (900,-Kč/m2/rok), - manipulačně skladové plochy 15,-Kč/m 2 /měsíc, (180,-Kč/m2/rok), - parkovací stání 750,-Kč/stání/měsíc, (9000,-Kč/stání/rok), Pronajímatelné plochy byly převzaty z předložené stavební dokumentace a dopočteny ze zastavěné plochy skladové a výrobní haly. podlahová objekt zast. plocha m2 plocha m2 Objekt č.p. 512-skladová část na parc. st. 860 pronajímatelná užitná plocha m2 kanceláře sklady netemp. využití pronajímatelných ploch m2 sklady temp. výroba parkovací stání ks manipulační skladová plocha 1.NP 1 404,00 1 309,30 1320 13 1309 standard Objekt č.p. 512-výrobní část na parc. st. 860 1.NP: 288,00 281,00 281 23 258 Objekt č.p. 512-provozní část na parc. st. 860 stav velmi dobrý standard 1.NP: 144,00 138,00 61 61 standard 2.NP 144,00 137,00 73 73 Zámečnická dílna na parc. st. 982-20 -
1.NP: 551,00 520,00 520 520 Skladová plocha velmi dobrý standard 195 195 standard Parkovací stání 4 195 standard Celkem 2 531,00 2 385,30 2 450,00 147 1 309 23 778 4 195 Vzhledem k výraznému převisu nabídky pronajímatelných ploch bylo pro objektivní posouzení očekávaného výnosu s ohledem na riziko zajištění pronájmu všech možných pronajímatelných prostor výnos z pronájmu snížit o 10 % zohledňující případné riziko výpadku předpokládaného očekávaného výnosu z pronájmu možných pronajímatelných ploch. Je počítáno s dosahovaným procentem pronajmutí prostor 90 %. Dále s ohledem objektivního posouzení očekávaného výnosu z pohledu analýzy trhu s nemovitostmi s ohledem nabídky a poptávky segmentu trhu s nemovitostmi pro převažující využití prostor - pro skladování, byla obecně užívaná míra kapitalizace pro haly ke skladování ve výši 6,5 %, zvýšena o 3,5 % na 10 %, která, jak se domnívám, vystihuje současnou situaci areálu při převisu nabídky nad poptávkou trhu s komerčními výrobně skladovými nemovitostmi a pokrývá tím případná rizika s dosažením předpokládaného očekávaného výnosu či prodeje. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1. Skladovací 1.NP-skladová část 1 309 660 71 995 863 940 10,00 prostory č.p. 512 2. Kancelářské 1.NP-skladová část 13 900 975 11 700 10,00 prostory č.p. 512 3. Kancelářské 1.NP-provozní část 61 900 4 575 54 900 10,00 prostory č.p. 512 4. Kancelářské 2.NP-provozní část 73 900 5 475 65 700 10,00 prostory č.p. 512 5. Provozní prostory 1.NP-výrobní část 23 1 020 1 955 23 460 10,00 č.p. 512 6. Provozní prostory 1.NP-výrobní část 258 1 020 21 930 263 160 10,00 č.p. 512 7. Provozní prostory Zámečnická dílna 520 1 020 44 200 530 400 10,00 8. Ostatní prostory skladově 195 180 2 925 35 100 10,00 manipulační plocha 9. Ostatní prostory parkovací stání 4 9 000 3 000 36 000 10,00 Celkový výnos za rok: 1 884 360 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem - 21 -
Podlahová plocha PP m 2 2 456 Reprodukční cena RC Kč 38 301 366 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* rok) 767 Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 1 884 360 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 90 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 1 695 924 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 25 383 Pojištění Kč/rok 23 000 Opravy a údržba Kč/rok 144 000 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 192 383 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 1 503 541 Míra kapitalizace % 10,00 Výnosová hodnota Cv Kč 15 035 410 Výsledná výnosová hodnota po zaokrouhlení = 15 035 410,- Kč Hodnota váženého průměru dle Naegeliho Stanovená věcná hodnota celkem (Cn): Výnosová hodnota po odpočtu nákladů (Cv): váha dle Naegeliho = 5 41 961 605,- Kč 15 035 410,- Kč 41 961 605,- Kč * 1 + 15 035 410,- Kč * 5 Vážený průměr = ------------------------------------------------------- = 19 523 109,17 Kč 1 + 5 Výsledná hodnota dle Naegeliho po zaokrouhlení = 19 523 110,- Kč - 22 -
5. Porovnávací ocenění 5.1 Výrobně-skladový areál č.p. 512 Porovnáním nabídkových cen prodeje komerčních areálů srovnatelných parametrů kancelářských, skladových, výrobních ploch, vybraných z nabídek realitního serveru s.reality.cz v lokalitě Český Brod a okolí a posouzením vybraných parametrů vztažených k oceňovanému areálu, byla vypočtena výsledná porovnávací jednotková hodnota předmětu ocenění v Kč/m 2 užitné plochy, ve které jsou již zohledněny parametry areálu vůči porovnávacím objektům. Oceňovaný areál Porovnávací hodnota dle jednotkové ceny užitné plochy areálu č.p. 512, ul. Za Dálnicí, Žebrák Srovnávací areály název požad.cena Kč koef. redukce cena po redukci Kč užitná plocha m2 jednotková cena po redukci Kč/m2 K1 K2 K3 K4 l jednotková cena oceň. objektu ze srovnání Kč Hořovice 28 000 000 0,70 19 600 000 1067 18 369 1,00 1,00 1,00 1,10 1,10 16 699 Křižatky 18 000 000 0,75 13 500 000 1356 9 956 0,95 0,80 1,00 0,95 0,72 13 789 Hřebeč 15 000 000 0,80 12 000 000 3910 3 069 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 3 069 Čenkov 35 000 000 0,60 21 000 000 2548 8 242 0,95 1,00 1,00 1,10 1,05 7 887 Příbram-Brod 12 500 000 0,75 9 375 000 2900 3 233 0,95 0,90 0,90 0,95 0,73 4 422 koeficient redukce - snížení inzerované ceny o provizi realitní kanceláře a reálnosti prodejní ceny K1 koeficient úpravy na polohu objektu K2 koeficient úpravy na dopravní dostupnost K3 koeficient úpravy na celkový stav a standard vybavení K4 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší-horší) l index odlišnosti l=k1*k2*k3*k4 celkem Kč 45 867 průměr Kč 9 173 max Kč 16 699 min Kč 3 069 Porovnávací hodnota jednotkové ceny užitné plochy = 9 173,-Kč/ m 2 Charakteristika oceňovaného areálu a srovnávacích areálů Oceňovaný objekt nabídková cena Kč nabídkov á cena Kč/m2 Výrobně-skladový areál č.p. 512, ul. Za Dálnicí, Žebrák užitná ploch a 2450 7562 pozeme k lokalita umístění 1,2 km dálnice D5 průmyslov á zóna dopravní dostupno st stav jiné velmi dobrá velmi dobrý provize RK + právní servis sklady a výroba s jeřáby,sklad netemperovaný, kanceláře, man.plochy, parkovací plochy Srovnávací areály - 23 -
Hořovice 28 000 000 26 242 1067 2933 4,5 km dálnice D5 komerční oblast velmi dobrá velmi dobrý výroba, sklady, kanceláře ANO Křižatky 18 000 000 13 275 1356 8500 Hřebeč 15 000 000 3 837 3910 14207 Čenkov 35 000 000 13 736 2548 2548 Příbram,Bro d 12 500 000 4 310 2900 24892 okraj obce 3 km dálnice R6 16 km dálnice D5 okraj města komerční oblast komerční oblast komerční oblast komerční oblast dobrá velmi dobrá velmi dobrá Výpočet porovnávací hodnoty dle jednotkové ceny Odhadovaná pronajímatelná užitná plocha areálu bez 2255 m 2 dobrá velmi dobrý po rekonstrukci velmi dobrý velmi dobrý po rekonstrukci dobrý sklady, man. plochy, parkovací plochy výroba, sklady, kanceláře výroba s jeřáby, kanceláře, man. plochy, výroba a sklady s jeřábem, 8 garáří, man. a park plochy ANO NE ANO ANO manipulačních a parkovacích ploch Porovnávací hodnota jednotkové ceny užitné plochy 9 173,-Kč/m 2 Porovnávací hodnota areálu výpočet: 9173,-Kč/m 2 * 2255 = 20 685 831,-Kč Výsledná porovnávací hodnota areálu po zaokrouhlení = 20 685 830,- Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Objekt č.p. 512-skladová část na parc. st. 860 16 589 625,00 Kč 1.2 Objekt č.p. 512-výrobní část na parc. st. 860 3 759 497,00 Kč 1.3 Objekt č.p. 512-provozní část na parc. st. 860 5 566 013,00 Kč 1.4 Zámečnická dílna na parc. st. 982 8 338 975,00 Kč 34 254 110,00 Kč 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Zpevněná plocha 1 282 310,00 Kč 2.2 Přípojka elektro 8 706,00 Kč 2.3 Přípojka vody 22 806,00 Kč 2.4 Přípojka a rozvod dešťové kanalizace 284 605,00 Kč 2.5 Přípojka splaškové kanalizace 61 871,00 Kč 2.6 Žumpa 84 724,00 Kč 2.7 Přípojka plynu 22 166,00 Kč 2.8 Oplocení 144 387,00 Kč 2.9 Vrata 20 216,00 Kč 1 931 791,00 Kč 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 5 775 704,00 Kč 4. Výnosové ocenění - 24 -
4.1 Výrobně skladový areál č.p. 512 15 035 410,00 Kč 5. Porovnávací ocenění 5.1 Výrobně skladový areál č.p. 512 20 685 830,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Hodnota váženého průměru dle Naegeliho Věcná hodnota s pozemkem Hodnota pozemku Současný stav 20 685 830 Kč 15 035 410 Kč 19 523 110 Kč 41 961 605 Kč 5 775 704 Kč Závěrečná analýza dílčích hodnot pro odhad ceny obvyklé: Posouzením jednotlivých dílčích hodnot je zřejmé, že věcná hodnota je pro odhad ceny obvyklé doplňující hodnotou o stavu objektu z pohledu stáří, parametrů prostor a standardu vybavení a to vzhledem k dobému až velmi dobrém stavebně technickému stavu hodnotou důležitou doplňující. Výnosová hodnota je hodnotou vycházející z očekávaného užitku a vzhledem k tomu, že se jedná o komerční areál, je pro odhad ceny obvyklé hodnotou nejvíce vystihující možnosti objektu. Porovnávací hodnota, vzhledem k dostatečné nabídce komerčních areálů v místě a okolí podobně srovnatelných avšak ne úplně, je pro odhad ceny obvyklé hodnotou doplňující vystihující možnosti objektu.. Hodnota váženého průměru dle Naegeliho zjišťuje cenu obvyklou nemovitosti jako vážený průměr z hodnoty věcné a hodnoty výnosové, s určením váhy dle výše výnosové hodnoty oproti věcné hodnotě. Vystihuje vztah očekávaného výnosu vyplývající z možností stavebně-technického stavu a parametrů standardu jejich využitelných ploch. Vzhledem k tomu, že se jedná v celém rozsahu o komerční objekt ve velmi dobrém stavebně technickém stavu odhaduji cenu obvyklou přibližující se k hodnotě váženého průměru dle Naegeliho, ve které se promítají povyšující i ponižující parametry. - 25 -
Stanovisko znalce: Při odhad výsledné obvyklé ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: bylo třeba vzít úvahu tyto a) situace na trhu s realitami - nabídka pronájmu a prodeje nemovitostí obdobných parametrů v této lokalitě je v převisu, poptávka stagnuje b) parametry povyšující cenu - velmi dobrá dopravní dostupnost i pro kamiony v blízkosti dálnice D5, - velmi dobrý stavebně technický stav objektů s portálovými jeřáby a drátkobetonovou podlahou o nosnosti 5t/m 2, c) parametry ponižující cenu - velká plocha netemperované skladové haly s portálovými jeřáby, Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů odhaduji ke dni 11.10.2013 cenu obvyklou předmětu ocenění ve výši 19.000.000,-Kč. Obvyklá cena: 19 000 000,- Kč V Praze 18.10.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4372/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. - 26 -
Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 339/13. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH 1) výpis z katastru nemovitostí LV č. 1620, k.ú. Žebrák, obec Žebrák, 2) snímek katastrální mapy pro k.ú. Žebrák, obec Žebrák, 3) fotopříloha - 27 -