ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 4080/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 4080/2013 NEMOVITOST: Dům č.p. 149 na St. p.č. 58 a pozemky St. p.č. 58, 157/5 Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Karlovy Vary, obec Jáchymov, k.ú. Jáchymov Adresa nemovitosti: Náměstí Republiky 149, Jáchymov Vlastník stavby: Helena Bartková, Volyňských Čechů 2662, Žatec, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Helena Bartková, Volyňských Čechů 2662, Žatec, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 15893/11-15 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 12 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) domu č.p. 149 na pozemku č. parc. St. 58 a pozemků č. parc. St. 58 a 157/5 v kat. úz. Jáchymov, obec Jáchymov, okres Karlovy Vary, vše zapsáno na LV č Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne LV č. 263 pro kat. úz. Jáchymov, Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary - snímek z katastrální mapy ze dne pro kat. úz. Jáchymov, list mapy č. Jáchymov 7-8/11 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-15893/11-15 ze dne usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-15893/11-68 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od uživatele domu - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Městečko Jáchymov se nachází v okrese Karlovy Vary a náleží pod Karlovarský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Ostrov. Obec Jáchymov se rozkládá asi 17 km severně od Karlových Varů a 7 km severně od města Ostrov. Obec je vzdálená přibližně 5 km od německých hranic. V obci je základní občanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - jiný typ zástavby Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 4881/6 Město Jáchymov 2

3 Celkový popis Oceňovaný dům č.p. 149 je situován v centru města Jáchymov, na Náměstí Republiky. Dům je řadový, nepodsklepený, třípodlažní s půdou. Za domem se nachází neudržovaná zahrada p.č. 157/5. Napojeno na elektro rozvod, vodovod a kanalizaci. Parkování před domem. Dům je užívaný, dle sdělení uživatelů domu nájemní smlouva není. Dům se nachází v památkové zóně (není zapsán v seznamu památek) a v ochranném pásmu přírodního léčivého zdroje, nebo zdroje přírodní minerální vody. Vstup do domu a na pozemek nebyl umožněn. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 58 a 157/5 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p

4 OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 149 Popis Řadový vnitřní dům č.p. 149 je situován v centru města Jáchymov na pozemku p.č. St. 58. Dům je nepodsklepený, třípodlažní s půdou. V 1.NP se nachází skladiště, WC s koupelnou, ve 2.NP byt 1+1 bez příslušenství a ve 3.NP byt 1+1 s koupelnou a WC. Dům má kamenné základy, svislé konstrukce jsou zděné. Stropy dřevěné, krov dřevěný. Střecha sedlová krytá plechovou krytinou. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky jsou štukové. Schodiště betonové. Dveře a okna dřevěná. Vytápění je lokální na tuhá paliva. Ohřev vody el. bojlerem. Napojeno na kanalizaci, vodovod a el. síť. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 3: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin 1.NP 84,00 m2 2,30 m 193,20 2.NP 71,00 m2 2,20 m 156,20 3.NP 71,00 m2 2,20 m 156,20 půda 71,00 m2 3,00 m 213,00 Součet 297,00 718,60 Průměrná výška podlaží: PVP = 718,60 / 297,00 = 2,42 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 297,00 / 4 = 74,25 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (84,0)*(3,00) = 252,00 m 3 2.NP (71,0)*(2,50) = 177,50 m 3 3.NP (71,0)*(2,50) = 177,50 m 3 půda (71,0)*(3,00)/2 = 106,50 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 252,00 m 3 2.NP NP 177,50 m 3 4

5 3.NP NP 177,50 m 3 půda Z 106,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 713,50 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6, ,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,80 3. Stropy S 8, ,00 8,20 4. Krov, střecha S 5, ,00 5,30 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 2, ,00 2, Schody S 3, ,00 3, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění P 4, ,46 2, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 90,16 Koeficient vybavení K 4 : 0,9016 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ]: = 2 150,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,0089 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,1678 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9016 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1310 5

6 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 027,02 Plná cena: 713,50 m 3 * 5 027,02 Kč/m 3 = ,77 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 83 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 47 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 83 / 130 = 63,846 % ,77 Kč Dům č.p zjištěná cena = ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 58 a 157/5 Srovnávací indexová metoda Popis Pozemek tvořený parcelami č. St. 58 a 157/5 je nepravidelného tvaru, svažitý jižním a jihozápadním směrem. St. p.č. 58 je zastavěn domem č.p. 149, za domem se nachází dvorek se zděnou přístavbou. Na pozemku p.č. 157/5 je zahrada se zděnou stavbou, jejíž výměra, účel ani stav nebyly zjištěny. Přístup na pozemky je pouze přes dům. Srovnávací pozemky Název Jednotlivé indexy Jednotková cena [Kč / m 2 ] Celkový index Upravená jedn.cena [Kč / m 2 ] Pozemek, Boží Dar A:1,50, B:1,50, C:0,40, D:1,80, E:0,75, F:1, ,00 1, ,63 Pozemek, Abertamy A:1,50, B:1,50, C:0,40, D:1,80, E:0,75, F:1,50 881,00 1,82 484,07 Pozemek, Hřebečná A:1,50, B:1,50, C:0,40, D:1,80, E:0,75, F:1,50 470,00 1,82 258,24 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků 705,31 Kč/m 2 Korekce výchozí ceny A územní struktura: společenská a obchodní centra 1,50 B typ stavebního pozemku: 1,25 C třída velikosti obce podle počtu obyvatel: až ,60 D obchodní resp. průmyslová poloha: obchodní a byty 2,00 E územní připravenost, infrastruktura: dobrá 1,00 F speciální charakteristiky volitelné: 0,50 Celkový index * 1,13 Výchozí jednotková cena upravená [Kč/m 2 ] = 793,47 Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří St

7 zahrada 157/5 88 Celková výměra oceňovaných 207 m 2 pozemků Cena oceňovaných pozemků [Kč] 207 m 2 * 793,47 Kč/m 2 = ,29 Výsledná cena = ,29 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 149 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 203,00 m 2 Obestavěný prostor: 713,50 m 3 Zastavěná plocha: 297,00 m 2 Plocha pozemku: 207,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Nabízíme k prodeji dvoupodlažní rodinný dům po celkové rekonstrukci v Jáchymově. V rámci rekonstrukce byla vyměněna kompletní elektroinstalace, rozvody vody, topení a obkladů. Z velké části bylo vybouráno vnitřní zdivo a přestavěno jako nebytový prostor. Dům je celkově zateplený, s novou fasádou, a má plastová okna. V 2.NP se nachází bytová jednotka 5+1, také po rekonstrukci. Část pozemku za domem je terasovitá, rozdělená do dvou plošin, kde je možné např. grilování. Dům je velice pěkný a prostorný. Rodinný dům Naše společnost Vám zprostředkuje prodej rodinného domu domu 5+1+garáž v Jáchymově na pozemku o celkové velikosti 347 m^(2). Dům se nachází v horní části města a je v původním udržovaném stavu. K domu náleží zahrada za domem, kolna a malý sklep. Dům má protiradonová opatření, dvě koupelny, vytápění kotlem na tuhá paliva a prostornou půdu, kde je možné vybudovat další místnosti. Rodinný dům Naše společnost Vám zprostředkuje prodej řadového rodinného domku v Jáchymově, Husova ulice. Kamenný dům je po částečné rekonstrukci - střecha a klempířské prvky, rozvody elektřiny a vody, podlahy, schodiště do patra, dřevěná okna, vnitřní omítky, koupelny v přízemí a 1.patře, v prostoru půdy je opraven komín. Vytápění domu je řešeno elektricky, stejně tak ohřev vody, je zde ale funkční komín s možností instalace např. krbových kamen. Ve zvýšeném přízemí je pokoj s kuchyňským koutem, koupelna a WC a vchod do zadní části parcely. V patře jsou dva pokoje, koupelna a WC a schody do zatím nevyužitého podkroví, odkud je přístup až na půdu. V minulosti byla v přízemí opravna obuvi, nyní je dům prázdný. Vzhledem k umístění domu v polovině hlavní jáchymovské komunikace je veškeré občanské vybavení dobře dostupné pěšky, na dohled je i oblíbená sjezdovka s vlekem. 7

8 Rodinný dům Naše společnost Vám zprostředkuje Prodej třípodlažního rodinného domu v Jáchymově. V domě se nacházejí 3 bytové jednotky o dispozici 2+1. Dům i interiér jsou v původním stavu před kompletní rekonstrukcí. Dům je prázdný, nachází se na frekventovaném místě v blízkosti lázní. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Jáchymov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,57 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 184,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Jáchymov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,56 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 326,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Jáchymov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 8

9 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,88 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 180,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Jáchymov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 1,01 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 165,00 m 2 80 m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 203,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč 9

10 REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 58 a 157/ ,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav Kč 0 Kč Kč Kč Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: centrum lázeňského města, možnost pronájmu bytových jednotek c) parametry ponižující cenu: investice na rekonstrukci a modernizaci domu, parkování před domem Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných 10

11 papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4080/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 139/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 263 ze dne

12 12