ZNALECKÝ POSUDEK č. 1429-6-2014 Předmětem ocenění je: Bytová jednotka č. 1071/24, která se nachází v bytovém domě č.p. 1071, s příslušenstvím a pozemky č. 3203/4, v katastrálním území Libeň, obec Praha, Hlavní město Praha. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad, JUDr. Monika Elfmarková K Beránku 3 140 00 Praha 4 Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 30.12. 2013 znalecký posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Znalecký posudek obsahuje 31 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 30.1. 2014 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Libeň. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Libeň, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. 2
Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2012Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 1071/24 Adresa předmětu ocenění: U Svobodárny 1071/7 Praha 9 Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Libeň Počet obyvatel: 1 241 664 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. a): 2 250,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.12. 2013 bez přítomnosti majitelky. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 10739 ze dne 10.12. 2012 3
Kopie katastrální mapy Prohlášení vlastníka budovy Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené od SVJ nemovitosti. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Exekutorský úřad, JUDr. Monika Elfmarková, K Beránku 3, 140 00 Praha 4, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Exekutorský úřad, JUDr. Monika Elfmarková, K Beránku 3, 140 00 Praha 4, vlastnictví: výhradní Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 10739, ze dne 10.12. 2012 Vlastník: Sochorová Kateřina, U Svobodárny 1071/7, Praha 9, Libeň, 190 00 Praha 9 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1071/24, která se nachází v bytovém domě č.p. 1071, s příslušenstvím a pozemky č. 3203/4, v katastrálním území Libeň, obec Praha, Hlavní město Praha. Dům je tradiční cihlová stavba z padesátých let minulého století, jedná se o netypovou stavbu o šesti nadzemních podlažích. Na domě jsou vyměněna původní dřevěná okna za plastová, včetně hlavních vchodových dveří. Celkově je dům průměrně udržovaný. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v pátém nadzemním podlaží, je o velikosti 1+kk, a skládá se z těchto místností o následující ploše: 4
Pokoj + kk 25,1m 2 Předsíň 6,1m 2 Koupelna swc 3,6m 2 C E L K E M 34,8m 2 K vlastnictví jednotky č. 1071/24 dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti 348/19475 na společných částech budovy a pozemku č. 3203/4. Součástí ocenění je i Věcné břemeno spočívající v právu umístění, provozování, provádění oprav a údržby technického zařízení. 7. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Bytová jednotka č. 1071/24 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Přípojka vody DN 50 mm a.2 2 ) Přípojka kanalizace DN 250 mm a.2 3 ) Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemek c) Věcná břemena váznoucí na nemovitosti c 1 ) Věcné břemeno 5
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění staveb nákladovým způsobem 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Bytová jednotka č. 1071/24 Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 13 Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: Zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Bytová jednotka č. 1071/24: ( 25,1+6,1+3,6 ) * 1,00 = 34,80 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 34,80 m 2 6
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18,80 100 1,00 18,80 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 5,30 100 1,00 5,30 5. Krytiny střech S 2,40 100 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 100 1,00 2,10 10. Schody S 3,00 100 1,00 3,00 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,40 100 1,00 5,40 14. Povrchy podlah S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění S 4,70 100 1,00 4,70 16. Elektroinstalace S 5,20 100 1,00 5,20 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody S 2,10 100 1,00 2,10 22. Vybavení kuchyní S 1,80 100 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,80 100 1,00 3,80 24. Výtahy S 1,30 100 1,00 1,30 25. Ostatní S 5,60 100 1,00 5,60 26. Instalační pref. Jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 7
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Opot. Opot. z K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100,00 1,00 6,00 6,00 60 200 30,00 1,8000 2. Svislé konstrukce S 18,80 100,00 1,00 18,80 18,80 60 200 30,00 5,6400 3. Stropy S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,20 60 200 30,00 2,4600 4. Krov, střecha S 5,30 100,00 1,00 5,30 5,30 60 150 40,00 2,1200 5. Krytiny střech S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,40 60 80 75,00 1,8000 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,70 60 80 75,00 0,5250 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100,00 1,00 6,90 6,90 60 80 75,00 5,1750 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,10 60 60,00 1,8600 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,10 60 55,00 1,1550 10. Schody S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,00 60 200 30,00 0,9000 11. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,20 60 80 75,00 2,4000 13. Okna S 5,40 100,00 1,00 5,40 5,40 7 80 8,75 0,4725 14. Povrchy podlah S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,10 60 80 75,00 2,3250 15. Vytápění S 4,70 100,00 1,00 4,70 4,70 60 55,00 2,5850 16. Elektroinstalace S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,20 60 55,00 2,8600 17. Bleskosvod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,40 60 55,00 0,2200 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,30 60 55,00 1,8150 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,20 60 55,00 1,7600 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,40 7 60 11,67 0,0467 21. Ohřev teplé vody S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,10 60 55,00 1,1550 22. Vybavení kuchyní S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,80 60 55,00 0,9900 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,80 100,00 1,00 3,80 3,80 60 55,00 2,0900 24. Výtahy S 1,30 100,00 1,00 1,30 1,30 60 55,00 0,7150 25. Ostatní S 5,60 100,00 1,00 5,60 5,60 60 100 60,00 3,3600 Opotřebení: 46,2 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 2 ]: = 9 630,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1310 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,4300 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 56 190,49 Plná cena: 34,80 m 2 * 56 190,49 Kč/m 2 = 1 955 429,05 Kč Opotřebení analytickou metodou: 46,2 % - 903 408,22 Kč Bytová jednotka č. 1071/24 - zjištěná cena = 1 052 020,83Kč 8
1.2. Příslušenství a.2 1 ) Přípojka vody DN 50 mm Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: 1.1.3. Přípojka vody DN 50 mm Délka: 2,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): Kč / m = 420,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,4300 Základní cena upravená cena Kč/m = 2 832,78 Plná cena: 2,00 m * 2 832,78 Kč/m = 5 665,56 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 65 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 65 = 76,9 % - 4 356,82 Kč = 1 308,74 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 348 / 19 475 Přípojka vody DN 50 mm - zjištěná cena = 23,39 Kč 9
a.2 2 ) Přípojka kanalizace DN 250 mm Zatřídění pro potřeby ocenění 2.1.3. Přípojka kanalizace DN 250 mm Venkovní úprava 10: Délka: 2,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2223 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): Kč / m = 1 810,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3140 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,4300 Základní cena upravená cena Kč/m = 12 213,20 Plná cena: 2,00 m * 12 213,20 Kč/m = 24 426,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 80 = 62,5 % - 15 266,50 Kč = 9 159,90 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 348 / 19 475 Přípojka kanalizace DN 250 mm - zjištěná cena = 163,68 Kč a.2 3 ) Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: 3.1.7. Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel Délka: 2,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2224 10
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): Kč / m = 215,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,2340 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,4300 Základní cena upravená cena Kč/m = 1 400,58 Plná cena: 2,00 m * 1 400,58 Kč/m = 2 801,16 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 65 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 65 = 76,9 % - 2 154,09 Kč = 647,07 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 348 / 19 475 Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel - zjištěná cena = 11,56 Kč b) Ocenění pozemků Ocenění b 1 ) Pozemek Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a 3203/4 415,00 5 400,00 2 241 000,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 2 241 000,- = 2 241 000,- Kč 11
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 348 / 19 475 Pozemek - zjištěná cena = 40 044,57 Kč Věcná břemena váznoucí na nemovitosti c 1 ) Věcné břemeno Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč = 10 000,- Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 348 / 19 475 Ocenění věcného břemene činí = 178,69 Kč C. REKAPITULACE nákladový způsob a) Ocenění staveb b) 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Bytová jednotka č. 1071/24 1 052 020,80 Kč 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Přípojka vody DN 50 mm 23,40 Kč a.2 2 ) Přípojka kanalizace DN 250 mm 163,70 Kč a.2 3 ) Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel 11,60 Kč a) Ocenění staveb celkem 1 052 219,50 Kč 12
b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemek 40 044,60 Kč b) Ocenění pozemků celkem 40 044,60 Kč Celkem 1 092 264,10 Kč Věcná břemena c) Věcná břemena váznoucí na nemovitosti c 1 ) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí: Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 178,70 Kč 178,70 Kč 1 092 085,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 092 085,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 092 090,- Kč a) Ocenění staveb - Porovnávací způsob dle vyhl. 450/2012 Sb. 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Bytová jednotka č. 1071/24 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 9 Stáří stavby: 60 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 49 314,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Bytová jednotka č. 1071/24: ( 25,1+6,1+3,6 ) * 1,00 = 34,80 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 34,80 m 2 13
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 60 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,70 = 0,786 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části II -0,03 obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 14
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,950 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuce I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,786 * 0,950 * 0,850 = 0,635 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 49 314,- Kč/m 2 * 0,635 = 31 314,39 Kč/m 2 CP = CU * PP = 31 314,39 Kč/m 2 * 34,80 m 2 = 1 089 740,77 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 089 740,77 Kč 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Přípojka vody DN 50 mm Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: 1.1.3. Přípojka vody DN 50 mm Délka: 2,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 15
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): Kč / m = 420,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,4300 Základní cena upravená cena Kč/m = 2 832,78 Plná cena: 2,00 m * 2 832,78 Kč/m = 5 665,56 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 65 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 65 = 76,9 % - 4 356,82 Kč = 1 308,74 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 348 / 19 475 Přípojka vody DN 50 mm - zjištěná cena = 23,39 Kč a.2 2 ) Přípojka kanalizace DN 250 mm Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: 2.1.3. Přípojka kanalizace DN 250 mm Délka: 2,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2223 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): Kč / m = 1 810,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3140 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,4300 Základní cena upravená cena Kč/m = 12 213,20 16
Plná cena: 2,00 m * 12 213,20 Kč/m = 24 426,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 80 = 62,5 % - 15 266,50 Kč = 9 159,90 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 348 / 19 475 Přípojka kanalizace DN 250 mm - zjištěná cena = 163,68 Kč a.2 3 ) Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: 3.1.7. Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel Délka: 2,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2224 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): Kč / m = 215,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,2340 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,4300 Základní cena upravená cena Kč/m = 1 400,58 Plná cena: 2,00 m * 1 400,58 Kč/m = 2 801,16 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků 17
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 65 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 65 = 76,9 % - 2 154,09 Kč = 647,07 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 348 / 19 475 Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel - zjištěná cena = 11,56 Kč b) Ocenění pozemků Ocenění b 1 ) Pozemek Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a 3203/4 415,00 5 400,00 2 241 000,- nádvoří Ostatní stavební pozemek celkem 2 241 000,- = 2 241 000,- Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 348 / 19 475 Pozemek - zjištěná cena = 40 044,57 Kč Věcná břemena váznoucí na nemovitosti c 1 ) Věcné břemeno Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou 18
Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč = 10 000,- Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 348 / 19 475 Ocenění věcného břemene činí = 178,69 Kč C. REKAPITULACE a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Bytová jednotka č. 1071/24 1 089 740,80 Kč 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Přípojka vody DN 50 mm 23,40 Kč a.2 2 ) Přípojka kanalizace DN 250 mm 163,70 Kč a.2 3 ) Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel 11,60 Kč a) Ocenění staveb celkem 1 089 939,50 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemek 40 044,60 Kč b) Ocenění pozemků celkem 40 044,60 Kč Celkem Věcná břemena c) Věcná břemena váznoucí na nemovitosti c 1 ) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí: Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 129 984,10 Kč 178,70 Kč 178,70 Kč 1 129 805,40 Kč 1 129 805,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 129 810,- Kč 19
Věcná hodnota dle THU Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 1071/24 Jednotkové množství: Jednotka: m2 celkem: = 34,80 m2 Jednotkové množství celkem: = 34,80 m2 Ocenění: Základní cena: 54 000,- Kč/m2 34,80 m2 * 54 000,- Kč/m2 = 1 879 200,- Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 59,513 % - 1 118 377,69 Kč Bytová jednotka č. 1071/24 - výsledná cena = 760 822,31 Kč Bytová jednotka č. 1071/24 - cena po zaokrouhlení = 760 820,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 1071/24 = 760 820,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 760 820,- Kč 20
Porovnávací metoda Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 1071/24 Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 Prodej, byt 1+kk, 29 m² Celková cena: 1 290 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Adresa: V zahradách, Libeň Datum aktualizace: 01.02.2014 ID zakázky: A13SF151 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Družstevní Zástavba: Obytná Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 3. podlaží Plocha užitná: 29 m 2 Plocha podlahová: 29 m 2 Topení: Lokální plynové Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V, 400V Doprava: Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Zařízeno: Ne Popis: EVROPA realitní kancelář nabízí nízkoenergetický byt s dispozicí 1+kk/SK. Byt o výměře 29m2. Byt je zařízený: kuchyň(včetně spotřebičů), vestavěné skříně na míru, postel. Ihned k nastěhování bez potřeby jaké koli investice do zařízení. Byt se nachází v cihlovém domě. Použity kvalitní materiály. Výborná dopravní dostupnost PID. V blízkosti je kompletní občanská vybavenost: lékař, 21
škola, školka, pošta, společenské centrum, lékárna, restaurace a nákupní centra. Cena je konečná, včetně DPH. Pro více informací volejte. Prohlídky možné kdykoliv. Prodej, byt 1+kk, 34 m² Celková cena: 1 350 000 Kč za nemovitost včetně provize Poznámka k ceně: Cena včetně provize a právní služby Adresa: Novovysočanská, Vysočany Datum aktualizace: 28.01.2014 ID zakázky: 351769 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 34 m 2 Plocha podlahová: 34 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Jiné Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: MHD Zařízeno: Částečně Popis: Nabízíme k prodeji byt v 1 NP čtyřpatrového domu. Byt má klidný výhled do vnitrobloku. Součástí prodeje je i částečné zařízení. V místě je veškerá občanská vybavenost. Školy, školky, obchody, restaurace. Dostupnost do centra města cca 15 minut. Lze financovat hypotékou se kterou vám rádi pomůžeme. Více info u RK 22
Prodej, byt 1+kk, 38 m² Zlevněno: 1 290 000 Kč za nemovitost Původní cena: za nemovitost Adresa: Prosecká, Libeň Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: 14526 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Podlaží počet: 6 Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 38 m 2 Plocha podlahová: 38 m 2 Lodžie: Ano Terasa: 1 m 2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, MHD, Autobus Popis: Prodej bytu o celkové dispozici 1+kk s balkonem a sklepem. Byt se nachází v 1.patře cihlového domu v ulici Prosecká. V bytě jsou plovoucí podlahy, původní dřevěné dveře i s obložkami, zděné jádro s vanou, komůrka. K bytu náleží balkon a sklepní koje. Veškerá občanská vybavenost v okolí. Zastávka TRAM 200m od domu. K nastěhování Ihned. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 1 1 290 000,- Kč 1,00 0,95 0,95 0,95 1,00 1,00 1,01 1 095 063,12 2 1 350 000,- Kč 1,00 1,00 0,95 0,95 1,00 1,00 1,10 1 107 613,64 3 1 290 000,- Kč 1,00 0,95 0,95 0,95 1,00 1,00 1,00 1 106 013,75 Součet: 3 308 690,51 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 1 102 896,84 Kč/jedn. 23
Minimální jednotková cena: 1 095 063,12 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 1 107 613,64 Kč/jedn. Základní cena: 1 102 896,84 Kč 1,00 á 1 102 896,84 Kč/ = 1 102 896,84 Kč Bytová jednotka č. 1071/24 - výsledná cena = 1 102 896,84 Kč Bytová jednotka č. 1071/24 - cena po zaokrouhlení = 1 102 900,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 1071/24 = 1 102 900,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 1 102 900,- Kč Srovnávací hodnota Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 1071/24 Popis oceňované stavby: Jednotka: m2 Jednotkové množství: celkem: = 34,80 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 34,80 jedn. 24
Ocenění: Základní cena: 54 000,- Kč/jedn. 34,80 m 3 á 54 000,- Kč/m 3 = 1 879 200,- Kč Věcná hodnota nemovitosti: = 1 879 200,- Kč Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 1 050 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 350 000,- Kč Cenové koeficienty: C A = 0,559 C B = 0,599 C C = 0,639 C D = 0,678 C E = 0,718 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: A 5 2,795 Orientace ke světovým stranám: C 5 3,195 Konfigurace terénu: E 3 2,154 Poloha vzhledem k centru obce: D 5 3,390 Převládající zástavba: E 5 3,590 Inženýrské sítě: C 5 3,195 Doprava: E 5 3,590 Obchod a služby: D 5 3,390 Školství: D 5 3,390 Zdravotnictví: D 5 3,390 Kultura, sport, ubytování: D 5 3,390 Úřady: D 2 1,356 Pracovní možnosti: C 5 3,195 Životní prostředí: D 5 3,390 Přírodní lokalita: C 5 3,195 Změna v zástavbě: C 5 3,195 Příslušenství nemovitosti: C 1 0,639 25
Typ stavby: C 5 3,195 Možnost dalšího rozšíření: A 1 0,559 Obyvatelstvo: D 5 3,390 Názor znalce: B 5 2,995 92 60,578 Koeficient k = 60,578 / 92 = 0,6585 Korekce ceny * 0,6585 Cena stavby: = 1 237 453,20 Kč Bytová jednotka č. 1071/24 - cena po zaokrouhlení = 1 237 450,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 1071/24 = 1 237 450,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 1 237 450,- Kč Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek č. 3203/4-27 - 32 Pozemek oceněný dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha 3203/4 415,00 5 400,00 2 241 000,- Pozemek oceněný dle cenové mapy celkem 2 241 000,- 2 241 000,- Kč 26
Úprava ceny vlastnickým podílem: * 348 / 19 475 Pozemek č. 3203/4 - zjištěná cena = 40 044,57 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 3203/4 = 40 040,- Kč Cena pozemků činí celkem 40 040,- Kč Indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemek č. 3203/4 Výchozí cena: = 2 250,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,00 B - typ stavebního pozemku: * 1,40 C - typ polohy: * 1,80 D - územní připravenost, infrastruktura: * 1,00 E - speciální charakteristiky: * 1,00 Výchozí cena upravená = 5 670,- Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 5 670,- Kč/m 2 Oceňovaný stavební pozemek: zastavěná plocha p.č. 3203/4 415 m 2 Výměra stavebních pozemků: 415 m 2 415,00 m 2 á 5 670,- Kč/m 2 = 2 353 050,- Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = 2 353 050,- Kč = 2 353 050,- Kč Úprava ceny: spoluvlastnickáý podíl 348/19475 * 0,018 Pozemek č. 3203/4 - výsledná cena = 42 046,80 Kč 27
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 3203/4 = 42 050,- Kč Cena pozemků činí celkem 42 050,- Kč Metoda cenových map a) Pozemky a 1 ) Pozemek č. 3203/4 Pozemek oceněný dle cenových map zastavěná plocha p.č. 3203/4 415 m 2 á 5 400,- Kč/m 2 = 2 241 000,- Kč Pozemek oceněný dle cenových map - celkem = 2 241 000,- Kč = 2 241 000,- Kč Úprava ceny: spoluvlastnickáý podíl 348/19475 * 0,018 Pozemek č. 3203/4 - výsledná cena = 40 044,57 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 3203/4 = 40 040,- Kč Cena pozemků činí celkem 40 040,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemek č. 3203/4 28
Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] reálná hodnota 5 400,- 1 5 400,00 1,00 1,00 5 400,00 5 400,- / 1,000 Průměrná jednotková cena: 5 400,00 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 5 400,00 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 5 400,00 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: zastavěná plocha p.č. 3203/4 415 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 415 m 2 415,00 m 2 á 5 400,- Kč/m 2 = 2 241 000,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = 2 241 000,- Kč = 2 241 000,- Kč Úprava ceny: spoluvlastnickáý podíl 348/19475 * 0,018 Pozemek č. 3203/4 - výsledná cena = 40 044,57 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 3203/4 = 40 040,- Kč Cena pozemků činí celkem 40 040,- Kč 29
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 1 089 770,- Kč 40 040,- Kč 1 129 810,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podle THU: Srovnávací hodnota: Stanovená věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Cena indexovou metodou: Cena určená z cenových map: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 760 820,- Kč 1 237 450,- Kč 1 095 157,- Kč 42 050,- Kč 40 040,- Kč 40 000,- Kč 1 135 157,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 1 102 900,- Kč 40 040,- Kč 1 142 940,- Kč Obvyklá cena: 1 140 000,- Kč slovy: jedenmilionjednostočtyřicettisíc Kč 30
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 - Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1429-6-2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne 30.1. 2014 Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 Koloděje Mobil: +420 737 256 76 E-mail: odhadynemo@volny.cz 31