Znalecký posudek. č Předmětem ocenění je: zemědělský pozemek č. 387/7, v katastrálním území Rychnovek, obec Rychnovek, okres Náchod.

Transkript

1 Znalecký posudek č Předmětem ocenění je: zemědělský pozemek č. 387/7, v katastrálním území Rychnovek, obec Rychnovek, okres Náchod. Objednatel posudku: JUDr. Monika Elfmarková Exekutorský úřad Praha 4 K Beránku 3 Praha 4 Účel posudku: Exekuční příkaz 115 Ex 43/ zjištění obvyklé ceny nemovitost Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Rychnovek. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Rychnovek je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. 2

3 Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 387/2011Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Zemědělský pozemek č. 387/ Rychnovek Region: Královéhradecký Okres: Náchod Katastrální území: Rychnovek 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti majitele nemovitosti.. 3

4 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 592 ze dne Kopie katastrální mapy Usnesení č.j. 115 Ex 43/02-089, ze dne Exekuční příkaz č. 115Ex 43/02-081, ze dne Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace na obecním úřadu Rychnovek. 5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 592, ze dne Vlastník: Dressler Jan, Sokolovská 428/137, Praha 8, Libeň, /4 Holubová Zdeňka, Dolní Újezd 344, Dolní Újezd u Litomyšle 1/4 Prouzová Miroslava, Seifertova 393, Neštěmice, Ústí nad Labem 16/12 4

5 6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je zemědělský pozemek č. 387/7, v katastrálním území Rychnovek, obec Rychnovek, okres Náchod. Pozemek se nachází při hlavní komunikaci mezi městem Jaroměř a obcí Rychnovek, kde je součástí velké zemědělské plochy, která je trvale obdělávána k zemědělským účelům. Jedná se o plochu, která rovinatá jako ostatní pozemky kolem a je také zemědělsky obdělávaná místním zemědělským podnikem. Dle zjištění z územního plánu je tato plocha určena pouze k zemědělským účelům a jako taková i v budoucnosti zůstane. Pozemek je vedený u katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, katastrální pracoviště Náchod, na listu vlastnictví č. 592, jako orná půda ve výměře 2126 m 2. Pozemek Jedná se o zemědělský pozemek s BPEJ a Pozemky pro zemědělské využití se obchodují jen velmi zřídka a hodnota 1 m 2 se pohybuje v rozmezí 5,- až 35,- Kč. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Rychnovek, obec Rychnovek, okres Náchod ve spodní hranici cenového intervalu, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pozemek je situován mimo zastavitelné území obce, není územním plánem obce určen k zastavění, ani není připojen na žádné inženýrské sítě. 7. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Zemědělský pozemek č. 387/7 5

6 B. Posudek Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Zemědělský pozemek č. 387/ Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s tisíci obyv. - území sousedních obcí 60,00 % Vzdálenost od souvisle zastavěné části obce 2-3 km -3,00 % Celková úprava ceny: 57,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Orná půda 387/ ,49 57,00 8, ,58 Orná půda 387/ ,14 57,00 8, ,19 Výměra celkem 2126 Mezisoučet ,77 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 celkem ,77 Zemědělský pozemek č. 387/7 - zjištěná cena = ,77 Kč Zemědělský pozemek č. 387/7 - zaokrouhleno = ,00 Kč 6

7 Indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Zemědělský pozemek č. 387/7 Výchozí cena: = 50,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,00 B - typ stavebního pozemku: * 1,00 C - třída velikosti obce: * 1,00 D - typ polohy: * 1,00 E - územní připravenost, infrastruktura: * 1,10 F - speciální charakteristiky: * 1,10 Výchozí cena upravená = 60,50 Kč/m 2 Jednotková cena ostatních pozemků: 9,08 Kč/m 2 Oceňovaný ostatní pozemek: orná půda p.č. 387/ m 2 Výměra ostatních pozemků: 2126 m ,00 m 2 á 9,08 Kč/m 2 = ,08 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = ,08 Kč Zemědělský pozemek č. 387/7 - výsledná cena = ,00 Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Zemědělský pozemek č. 387/7 7

8 Popis porovnávaných pozemků: Prodej, pozemek zemědělská půda, m² Cena: 38,- Kč za m² včetně provize Celková cena: ,- Kč Adresa: Zábrodí Datum aktualizace: ID zakázky: Umístění objektu: Samota Plocha užitná: m 2 Plocha pozemku: m 2 Popis: Nabízíme k prodeji zemědělský pozemek o celkové rozloze m2 v katastrálním území Zábrodí. Jedná se o kvalitní zemědělskou půdu s bonitou 1-3. K pozemku vede příjezdová cesta. Prodej, pozemek zemědělská půda, m² Cena: 25,- Kč za m² Celková cena: ,- Kč Poznámka k ceně: + rezervační poplatek Adresa: Zábrodí Datum aktualizace: ID zakázky:

9 Plocha pozemku: m 2 Popis: Nabízíme k prodeji pozemek cca 9km od Náchoda o výměře m2, jedná se o opravdu kvalitní zemědělskou půdu. Katastrální území:zábrodí. K pozemku vede příjezdová cesta. Pozemek je na velmi klidném a slunném místě. Prodej, pozemek zemědělská půda, m² Cena: 13,- Kč za m² Celková cena: ,- Kč Poznámka k ceně: + rezervační poplatek Adresa: Zaloňov Datum aktualizace: ID zakázky: 7150-K031 Plocha pozemku: m 2 Popis: Nabízíme k prodeji dva pozemky o celkové výměře m2 u lesa poblíž obce Zaloňov. Velmi dobrá příjezdová cesta, pozemek je obhospodařován nájemcem. 9

10 Prodej, pozemek zemědělská půda, m² Cena: 20,- Kč za m² včetně provize Celková cena: ,- Kč Adresa: Červený Kostelec Datum aktualizace: ID zakázky: Umístění objektu: Samota Plocha užitná: m 2 Plocha pozemku: m 2 Doprava: Silnice Komunikace: Neupravená Popis: Prodej orné půdy o ploše 2905 m2 v katastrálním území Olešnice u Červeného Kostelce. V současné době pronajato místnímu zemědělskému družstvu. Výhodná cena. Doporučujeme. Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] 1 38,- 1 38,00 0,25 1,00 9, ,- 1 25,00 0,35 1,00 8, ,- 1 13,00 0,60 1,00 7, ,- 1 20,00 0,40 1,00 8,00 33,99 / 4,000 Průměrná jednotková cena: 8,50 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 7,74 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 9,50 Kč/m 2 10

11 Oceňovaný pozemek: orná půda p.č. 387/ m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 2126 m ,00 m 2 á 8,50 Kč/m 2 = ,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = ,- Kč Zemědělský pozemek č. 387/7 - výsledná cena = ,- Kč 11

12 C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota pozemků: Administrativní cena pozemků: Porovnávací cena pozemků: Cena indexovou metodou: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: osmnácttisíc Kč 12

13 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 - Spálená č. 2 ze dne pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne Jiří K o p e c k ý Meinlinova P r a h a 9 Koloděje Tel./ Fax: Mobil: odhadynemo@volny.cz 13