Znalecký posudek č. 236/65/2013

Transkript

1 Znalecký posudek č. 236/65/2013 Ceny obvyklé bytové jednotky č.1151/7 nacházející se v budově č.p vystavěné na pozemku st.p.č.1257 a k jednotce náležející spoluvlastnický podíl 10216/57603 na společných částech domu a pozemcích, katastr.území Nejdek (okres K.Vary). Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Miloš Dvořák Zahradní Loket č. obj.: 041 EX 819/10-66 Odhad ceny obvyklé jako podklad pro provedení exekuce Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Jana Gruntová Škroupova Ústí nad Labem Posudek obsahuje 19 stran včetně příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ústí nad Labem,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalci se ukládá, aby ocenil nemovitost ve vlastnictví povinného nacházející se v katastrálním území a obci Nejdek, okrese Karlovy Vary: bytová jednotka č. 1151/7 nacházející se v budově č.p.1151 vystavěné na pozemku st.p.č.1257 včetně spoluvlastnického podílu náležející této jednotce v míře 10216/57603 na společných částech domu a pozemku. Znalci se ukládá ocenit tuto nemovitost, její příslušenství a jednotlivá práva a závady s ní spojenými cenou obvyklou. Ocenění je provedeno ke dni a ke stavu, v jakém se toho dne nacházel. Ocenění bude sloužit pro účel exekučního řízení ve věci č.j.: 041 EX 819/ Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena za přítomnosti majitele nemovitosti dne Podklady pro vypracování posudku - Usnesení soudního exekutora Mgr. Miloše Dvořáka, č.j.: 041 EX 819/10-66 ze dne Výpis z KN ze dne Kopie katastrální mapy pořízená na internetu - Vlastní prohlídka nemovitosti, fotodokumentace - Údaje zjištěné z realitního trhu na internetu pro danou lokalitu 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje byly převzaty z LV č.3705 pro katastrální území Nejdek(702625). Oceňovaný byt ke dni ocenění užívá majitel. 5. Dokumentace a skutečnost K oceňované nemovitosti je znalci k dispozici výpis z KN, prohlídka bytu a informace zjištěné od majitele. Ocenění se provede na základě podkladů a zjištěných skutečností při místním šetření. 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č.1151/7 nacházející se v budově č.p.1151 vystavěné na pozemku st.p.č a k této jednotce náležející spoluvlastnický podíl 10216/57603 na společných částech domu a pozemcích. Bytový dům se nachází v Nejdku v ulici Bratří Čapků nedaleko centra města. Jde o typový cihlový dům postavený v 50.letech 20.století o 4 nadzemních podlažích(np) a jednom podzemním podlaží (PP). Dům má ze dvou stran provedenu novou fasádu bez zateplení, okna ve společných částech domu jsou původní dřevěná, společné prostory jsou udržované. Z hlediska technického vybavení má dům veškeré inženýrské sítě - vodovod, kanalizace, elektrika a plynovod, vytápění a ohřev TUV je řešen 2

3 plynovým kotlem umístěným v bytě. Bytová jednotka č.1151/7 o velikosti 2+1 se nachází v 4.NP daného bytového domu, který má celkem 4 NP. Podlahová plocha bytu je 51,08 m 2. Dům je situován nedaleko od centra města směrem k vlakovému nádraží. Daná lokalita je zastavěna bytovými domy a objekty občanské vybavenosti. Město Nejdek má kompletní občanskou vybavenost. Z hlediska technické infrastruktury je tato lokalita kompletně zainvestovaná. Z hlediska občanské vybavenosti je tato lokalita příznivá. Z hlediska technické infrastruktury je lokalita zainvestovaná. Z hlediska polohy vzhledem k účelu užití je daná lokalita příznivá. Z hlediska polohy bytu v domě je daná lokalita příznivá. Přehledná mapa se zakreslením polohy nemovitosti Katastrální mapa 3

4 7. Popis způsobu ocenění Ing. Jana Gruntová Úkolem znalce je určit cenu obvyklou dle zákona č.151/1997 Sb. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Oceňovanou nemovitostí je bytová jednotka o velikosti 2+1 v 4.NP v cihlovém typovém domě. Obvyklá cena bude určena na základě zjištěných cen dle cenového předpisu a porovnávací metodou. Největší důraz při zjišťování ceny nemovitosti je dáván porovnávací metodě při dostatečném množství porovnávaných obdobných nemovitostí. 4

5 B. Ocenění dle oceňovací vyhlášky č.450/2012 Sb. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Karlovy Vary Počet obyvatel: obyvatel Pozemek a) Pozemky 28 Pozemek st.p.č.1257 je v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří. Ve skutečnosti jde o pozemek zastavěný bytovým domem. Pozemek se nachází v katastrálním území Nejdek (okres K.Vary). Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 89,05 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 0,852 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zast.plocha a nádvoří st ,05 177, ,99 Pozemky zjištěná cena: ,99 Kč Rekapitulace cen pozemku: a) Pozemky ,99 Kč Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: ,99 Kč Bytová jednotka č.1151/7 spoluvlastnický podíl: / ,16 Kč Byt a) Bytová jednotka č.1151/7 25 Oceňovaný byt č.1151/7 se nachází v 4.NP vícebytového domu o celkovém počtu nadzemních podlaží 4. Z hlediska dispozice se jedná o byt 2+1 v domě typovém cihlovém. Jeho stáří je 5

6 odhadnuto dle polohy a vnějších znaků na 60let. Společné prostory jsou udržované s novými vchodovými dveřmi a schránkami. Dům má částečně opravenou fasádu bez zateplení. Dům je podsklepen, v 1.PP se nachází sklepní kóje pro jednotlivé bytové jednotky a další nebytové prostory. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 2+1. Oceňovaný byt má veškeré přípojky inženýrských sítí s plastovými okny. Jde o byt v původním stavu s podlahami z dřevěných parket s malým balkonem. Koupelna je původní s původními obklady. S ohledem na tyto skutečnosti uvažuji technické a morální opotřebení dané nemovitosti na úrovni, která částečně snižuje kvalitu bytu. Podlahové plochy bytu (PP): byt 51,08 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Karlovarský Obec: Nejdek Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Situace na trhu s nemovitostmi je vyrovnaná. Byt je zatížen zástavním právem smluvním a exekučními příkazy z prodeje. Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,990 i=1 spoluvlastnictví) I. Negativní 0,01 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Bytový dům se nachází v centru města Nejdek, v okolí nejsou nepřizpůsobivý skupiny obyvatel. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se 0,02 stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci III. Vnitřní území obce 0,00 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, 0,05 nemovitosti pohostinské a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí III. Základní škola a sportovní zařízení 0,04 nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče 0,05 6

7 8 Veřejná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 0,03 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené 12 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,190 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Byt v původním stavu, udržovaný v cihlovém domě typovém. Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 0,7 9 provedení menších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,589 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,990 1,190 0,589 = 0,694 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,694 = 9 131,65 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 51, ,65 = ,68 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = ,99 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,16 Kč ,16 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,84 Kč Bytová jednotka č.1151/7 zjištěná cena: ,84 Kč Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č.1151/ ,84 Kč Cena po zaokrouhlení podle 46: , Kč 7

8 C. Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených Ing. Jana Gruntová Oceňovaná nemovitost je dle výpisu z katastru nemovitostí zatížena omezeními vlastnického práva. Jedná se o zástavní práva exekutorská a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Vzhledem k účelu ocenění nemají tato omezení vliv na ocenění nemovitostí. D. Odhad ceny obvyklé dle zákona č.151/1997 Sb. a) Ocenění porovnávací metodou Pro srovnání situace na realitním trhu byly znalci k dispozici nabídky obdobných nemovitostí inzerovaných na internetových stránkách realitních kanceláří a databáze znalce. Pro odhad obvyklé ceny porovnávací metodou je určen medián odvozený ze současné nabídky a poptávky na realitním trhu v čase a místě obdobného charakteru. Odhad předpokládané dosažitelné tržní ceny se řídí odbornou úrovní realitní kanceláře, obvykle je výsledná tržní cena cca o 10% až 15% nižší. Oceňovaný byt 2+1 je v původním stavu bez zásadní rekonstrukce, jsou zde okna plastová, byt je částečně udržovaný, s vytápěním pomocí plynového kotle, celková podlahová plocha 51,08 m 2. Výběr nabídky a poptávky na realitním trhu (jednotlivé nabídky realit jsou v příloze daného odhadu) v dané lokalitě Nejdek : Bratří Čapků - Byt 2+1 o podl.ploše(pp) 54m 2, byt ve 3.NP v původním stavu, dům cihlový ,-Kč Bratří Čapků - Byt 2+1 o PP 55m 2, byt v 1.NP, udržovaný v původním stavu s plastovými okny, dům cihelný ,-Kč Okružní - Byt 2+1 o PP 54m 2, byt v 2.NP, byt udržovaný, panelový dům o 7NP s výtahem ,-Kč Vyhodnocením stavu nabídky a poptávky obdobných nemovitostí: ( )/3 = ,-Kč Úprava nabízených cen x dosažitelná tržní cena: - 15% x 0,85 = ,-Kč Ocenění porovnávací metodou pak činí ,-Kč. b) Odhad ceny obvyklé Cena obvyklá ve smyslu 2 zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je odhadnuta na základě v tomto odhadu zjištěných hodnot: Cena nemovitostí zjištěná dle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávací metodou ,-Kč ,-Kč Z výše uvedených hodnot je cena obvyklá odhadnuta znalcem vzhledem k poloze bytu a domu a vzhledem k nabídce a poptávce na realitním trhu v dané lokalitě ve výši ceny blížící se ceně zjištěné porovnávací metodou ,-Kč. 8

9 E. Rekapitulace Cena obvyklá bytové jednotky č.1151/7 nacházející se v budově č.p vystavěné na pozemku st.p.č.1257 a k jednotce náležející spoluvlastnický podíl 10216/57603 na společných částech domu a pozemcích, katastr.území Nejdek (okres K.Vary) byla ke dni ocenění stanovena znalcem ve výši ,-Kč Slovy: čtyřistačtyřicetpěttisíckč Ústí nad Labem, Ing. Jana Gruntová Škroupova Ústí nad Labem F. Údaje o znaleckém posudku Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 1330/2008, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 236/65/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 236/65/2013 podle připojené likvidace. G. Seznam příloh 1. Výpis z katastru nemovitostí 7 stran 2. Fotodokumentace 1 strana 3. Nabídky obdobných nemovitostí 2 strany 9