Znalecký posudek. č

Transkript

1 Znalecký posudek č Předmětem ocenění jsou: zemědělské pozemky dle L.V. č. 485, číslo 646/1, 647/1 a 678/7, v katastrálním území Lažánky u Blanska, obec Blansko, okres Blansko, Objednatel posudku: JUDr. Monika Elfmarková Exekutorský úřad, Praha 4 K Beránku Praha 4 Účel posudku: Exekuční příkaz 115 EX 299/ Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA,CENY a ODHADY nemovitostí Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Lažánky u Blanska. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Lažánky u Blanska, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2013Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. 2

3 Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Zemědělské pozemky dle L.V. č Blansko Region: Jihomoravský Okres: Blansko Katastrální území: Lažánky u Blanska 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 485 ze dne Kopie katastrální mapy Usnesení č. 115 Ex 299/12-068, ze dne Exekuční příkaz č. 115 Ex 299/12-045, ze dne

4 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace zjištěné z katastru nemovitostí 5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 485, ze dne Vlastník: Nezval Libor, Lažánky u Blanska 6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění jsou zemědělské pozemky dle L.V. č. 485, číslo 646/1, 647/1 a 678/7, v katastrálním území Lažánky u Blanska, obec Blansko, okres Blansko. Jedná se o zemědělské pozemky, které se nacházejí mimo zastavěné území obce. Pozemky č. 646/1 a 647/1 jsou vedeny jako trvalý travní porost a pozemek č. 678/7 slouží jako ostatní nezpevněná komunikace. Všechny tři plochy jsou užívány k zemědělským účelům. Pozemky se pohybují v rozmezí 12,- až 40,- Kč/m2 V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Lažánky u Brna se přikláním k spodní hranici cenového intervalu (okolo 10 Kč/m2), obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 7. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Pozemky 4

5 B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění pozemků Ocenění a 1 ) Pozemky Ostatní stavební pozemek Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,2150 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,3180 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 6 a) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace, veřejná nezpevněná nebo prašná 28 odst. 6 a) nezp. pr. 400,- 1,00 2,3180 0, ,35 5

6 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 6 a) ostatní plocha 678/7 53,00 199, ,55 nezp. pr. Ostatní stavební pozemek - celkem ,55 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s tisíci obyv. - vlastní území: 120 % Celková úprava ceny: 120,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] Trvalý travní 646/ ,00 1,08 120,00 2, ,78 porost Trvalý travní porost 647/ ,00 1,08 120,00 2, ,30 Mezisoučet 3 016, ,08 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 7 178,08 = ,63 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Pozemky - zjištěná cena = ,63 Kč Indexová metoda a) Pozemky b) a 1 ) Pozemky Výchozí cena: = 400,- Kč/m 2 6

7 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 0,90 B - typ stavebního pozemku: * 0,50 C - třída velikosti obce: * 0,80 D - typ polohy: * 0,70 E - územní připravenost, infrastruktura: * 0,75 F - speciální charakteristiky: * 0,85 Výchozí cena upravená = 64,26 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 64,26 Kč/m 2 Jednotková cena ostatních pozemků: 9,64 Kč/m 2 Oceňovaný stavební pozemek: ostatní plocha p.č. 678/7 53 m 2 Výměra stavebních pozemků: 53 m 2 53,00 m 2 á 64,26 Kč/m 2 = 3 405,78 Kč Oceňované ostatní pozemky: trvalý travní porost p.č. 646/1 731 m 2 trvalý travní porost p.č. 647/ m 2 Výměra ostatních pozemků: 3016 m ,00 m 2 á 9,64 Kč/m 2 = ,24 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = ,02 Kč Pozemky - výsledná cena = ,02 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč 7

8 Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Prodej, pozemek zemědělská půda, m² Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²: 12,80 Kč za m² Adresa: Letovice Datum aktualizace: ID zakázky: N00363 Plocha pozemku: m 2 Pozemky se nachází v KÚ Bahna Prodám zemědělské pozemky KÚ Bahna,obec Letovice,okres Blansko PZE 42,55,563,107/2,109/1,109/2, 198/1,204/1, celková výměra m2 Prodej, pozemek zemědělská půda, m² Celková cena: Kč za nemovitost + provize RK Cena za m²: 70 Kč za m² Adresa: Blansko Datum aktualizace:

9 ID zakázky: 0102 Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: m 2 Se souhlasem majitele nabízíme k prodeji ornou půdu pro zemědělské využití s celkovou plochou m2. Pozemek je bez oplocení a bez připojení k inženýrským sítím. Dle územního plánu není určen pro výstavbu, lze využít jako zemědělskou plochu. Pozemek se nachází na okraji Blanska u lesa. Prodej, pozemek zemědělská půda, m² Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²: 40 Kč za m² Poznámka k ceně: Bez provize Adresa: Těchov Datum aktualizace: Včera ID zakázky: V362BL048 Umístění objektu: Okraj obce Zástavba: Venkovská Plocha pozemku: m 2 Doprava: Silnice Nabízíme Vám k prodeji ornou půdu pro zemědělské využití s celkovou plochou 3938 m2. Šíře pozemku je 18,25 m a délka je 208 m. Pozemek je bez oplocení a bez připojení k inženýrským sítím. Vodu je možné řešit pomocí vrtané studny a elektřinu je možné přivézt ze sloupu napětí. Pozemek se nachází na okraji obce Těchov, u lesa. Obec je vzdálená od města Blansko pouhých 5 km a od města Brna cca 34 km. Pro více informací a prohlídku kontaktujte makléře. 9

10 Prodej, pozemek zemědělská půda, m² Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Cena za m²: 35 Kč za m² Adresa: Brtník, Velké Opatovice Datum aktualizace: ID zakázky: Vlastnictví: Osobní Zástavba: Obytná Plocha pozemku: m 2 Nabízíme k prodeji ornou půdu o výměře m2 ve Velkých Opatovicích. Příjezdová komunikace a IS nejsou. Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] 1 12, ,80 1,05 1,00 13, ,- 1 40,00 0,40 1,00 16, ,- 1 35,00 0,45 1,00 15,75 45,19 / 3,000 Průměrná jednotková cena: 15,06 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 13,44 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 16,00 Kč/m 2 Oceňované pozemky: ostatní plocha p.č. 678/7 53 m 2 trvalý travní porost p.č. 646/1 731 m 2 trvalý travní porost p.č. 647/ m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 3069 m ,00 m 2 á 15,06 Kč/m 2 = ,14 Kč 10

11 Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = ,14 Kč Pozemky - výsledná cena = ,14 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč 11

12 C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota pozemků: Porovnávací cena pozemků: Administrativní cena pozemků: Cena indexovou metodou: Stanovená věcná hodnota pozemků: ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: třicetpěttisíc Kč 12

13 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 - Spálená č. 2 ze dne pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne Jiří K o p e c k ý Meinlinova P r a h a 9 Koloděje Tel./ Fax: Mobil: odhadynemo@volny.cz 13