Ing. Michal Sirový, Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: info@posudkyodhady.cz www.posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 1650 73/10 - o stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.p/č.j. 326/5 ve 3. nadzemním podlaží v objektu č.p.326 ve Šrámkově ulici v obci Zliv s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemcích st. parcela č. 357 zastavěná plocha a nádvoří a st. parcela č. 358 zastavěná plocha a nádvoří ve výši 59/978 zapsané na LV 1702 resp. stavba bytového domu s pozemky na LV 1276 v katastrálním území Zliv u Českých Budějovic a v obci Zliv a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad České Budějovice Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., U pískovny 890/1 182 00 Praha 8 Kobylisy, IČO : 250 23 217 č.j. 343/2010-N Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou dražbu Posudek vypracoval : Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov Datum místního šetření : 28.7.2010 Zohlednění stavu ke dni : 28.7.2010 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 28.7.2010 Použitý oceňovací předpis : Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb. a č.460/2009 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Českém Krumlově dne 4.8.2010 Tento znalecký posudek obsahuje 26 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka písemná EURODRAŽBY.CZ a.s., U pískovny č.p. 890/1, Praha 8, pan Mikloško ze dne 14.7.2010 s předáním podkladů mailem. 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 13.7.2010 vyhotovený dálkovým přístupem, LV 1702 A: Vlastník : 1. Hajníková Helena, bytem Šrámkova 326, 373 44 Zliv, r.č. 545810/4377 B : Nemovitosti : - bytová jednotka č. 326/5 v bytovém domě č.p. 326,327 na st. parcele č. 357 a č. 358 obě zastavěná plocha a nádvoří, spoluvlastnický podíl 59/978 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha vše v k.ú. České Budějovice Zliv u Českých Budějovic a v obci Zliv viz příloha č. 2 1.1.3 Výpis z internetového katastru nemovitostí ze dne 18.7.2010 vyhotovený na internetovém katastru nemovitostí, LV 1276 viz příloha č. 3 1.1.4 Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 18.7.2010 viz příloha č. 4 1.1.5 Projektová dokumentace - nebyla předložena 1.1.6 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo 1.1.7 Konzultace na Katastrálním úřadě v Českých Budějovicích, kde bylo znalci předloženo prohlášení vlastníka objektu č.p. 326,327 a znalci byly vyhotoveny neověřené kopie stránek z prohlášení týkající se oceňované bytové jednotky viz příloha č.5 1.1.8 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 28.7.2010 za účasti znalce. Vlastník oceňovaného bytu paní Hajníková nebyla přítomna, znalci nebylo umožněno provést vnitřní prohlídku oceňovaného bytu. Výměra bytové jednotky byla převzata z prohlášení vlastníka. 1.1.9 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č. 1 1.1.10 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě. 1.1.11 Internet zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.12 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.13 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.14 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )
3 1.2 Popis oceňovaného areálu Obytný dům čp. 326,327 s oceňovaným bytem č.p./č.j. 326/5 se nachází nedaleko centra města Zliv v Šrámkově ulici v lokalitě zastavěné převážně objekty pro bydlení a několika objekty občanské vybavenosti. Příjezd zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí elektro, vodovod, kanalizace a slaboproud. Společně s bytovou jednotkou č. 326/5 je oceňován podíl na pozemcích st. parcela č. 357 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 187 m2 a st. parcela č. 358 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 170 m2 ve výši 59/978. Bytová jednotka je, dle sdělení sousedů, užívána synem vlastníka. Oceňovaný pozemek tvoří zastavěnou plochu objektu. Pozemek je zatížen běžným hlukem a prachem od okolní dopravy. Město Zliv nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu a bytové jednotky vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 28.7.2010. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace souseda povinného, z informace pracovníka Městského úřadu ve Zlivi a předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaného bytu ani nebyly znalci předány všechny požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí ze společných prostor budovy č.p. 326. Následně je cena oceňovaných nemovitostí zjištěna na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě odborného odhadu znalce. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 326/5 1.2 Pozemky st. parcela č. 357 a st. parcela č.358 / indexová metoda /
4 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 326/5 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j 326/5 4. Rekapitulace a závěr 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 326/5 1.1.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit / v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena /, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novel s příslušným koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K 5. 1.1.2 Popis Budova č.p. 326,327 ve které se nachází oceňovaný byt má obdélníkový tvar, je podsklepená, se čtyřmi nadzemními podlažími / 1. podzemní podlaží je technické a v každém dalším podlaží jsou dvě bytové jednotky / a se sedlovou střechou. Objekt má jeden hlavní vchod z východní fasády. Stavba má klasickou dispozici zděné "bytovky", která byla postavena na přelomu padesátých a šedesátých let minulého století s centrálním schodištěm ve středu dispozice, bez výtahu a se dvěma byty na každém nadzemním podlaží každé sekce. V technickém podlaží jsou prádelna, sušárna, kočárkárna, kotelny, chodba, sklepy. Objekt je v současné době plně užíván, technický stav je při pravidelně prováděné běžné údržbě vzhledem ke stáří průměrný. Dům je, kromě zemního plynu, napojen bezprostředně na ostatní inženýrské sítě. Oceňovaný byt 3+1 leží ve 3. nadzemním podlaží u jižní fasády objektu. Má předsíň, kuchyň, 3x pokoj, spíž, koupelnu a WC. Mimo byt je jako příslušenství jedna sklepní místnost. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : cihelné zdivo Nosná konstrukce vodorovná : rovný podhled Izolace : provedena vodorovná proti zemní vlhkosti Vnější povrchy obvodových stěn : vápenocementová omítka Střecha : dřevěný sedlový krov Střešní krytina : betonová taška Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod Technický stav budovy : stáří ke dni ocenění pravděpodobně 2010-1959 = 51 let.
5 Popis společných prostor Obvodové zdivo : cihelné zdivo Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled Podlaha : keramická dlažba Schodiště : prefa s povrchem z teraca Okna : plastová Dveře : dřevěné plné i prosklené, vchodové plastová Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V/380V, pojistkové automaty Vytápění : kotelna s kotlem na PP u většiny bytových jednotek Rozvod vody : studené i teplé Rozvod plynu : neproveden Pravděpodobné vybavení bytové jednotky č.p./č.j. 326/5 Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled, nespalný Podlaha : PVC, jekor Okna : plastová zdvojená Dveře : dřevěné plné i prosklené v ocelových zárubních Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : etážová s kotlem na PP Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : neproveden Zdroj teplé vody : z centrálního zdroje Kuchyňské vybavení : linka s dřezem, elektrický sporák, digestoř Sociální zařízení : WC, umyvadlo a vana ve zděném jádře 1.1.3 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z údajů převzatých znalcem z prohlášení vlastníka, které bylo znalcem vyhledáno na Katastrálním úřadě v Českých Budějovicích. BYT č. 326/5 podlahová plocha Místnost Výměry ploch ( m 2 ) /výměra dle projekt. Bytová plocha společné prostory provozní plochy dokumentace/ obytná příslušenství a jiné nepronajaté 3. NP pokoj č. 1 17,40 pokoj č. 2 14,10 pokoj č. 3 8,60 kuchyň 4,80 předsíň 5,30 koupelna 3,00 WC 0,95 spíž 0,40
6 sklep 4,80 CELKEM m 2 59,35 40,10 19,25 nepočítáno nejsou Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,10. Podlahová plocha balkonu je ve výpočtu zohledněna koef. 0,17. Podlahová plocha bytu celkem m 2 59,35 Odpočet podlahové plochy sklepní kóje m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy balkonu m 2-0,00 Podlahová plocha bytu bez balkonu celkem m 2 59,35 Podlahová plocha sklepní kóje x koeficient 0,10 m 2 0,00 Podlahová plocha balkonu x koeficient 0,17 m 2 0,00 Podlahová plocha bytu pro výpočet m 2 59,35 Byt podle 13 a přílohy č. 2 vyhlášky - byt v domech netypových vícebytových typ K ( 1.PP, 1.NP až 4. NP, sedlová střecha ) ZC 9 630,-Kč / m 2 Podlahová plocha bytu PP m 2 59,35 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 0,939 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,162 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,000 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard / n Podíl příl. č.14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy s izolací S 0.06000 0.06000 2 Svislé konstrukce Zděné z cihel S 0.18800 0.18800 3 Stropy Rovné nespalné S 0.08200 0.08200 4 Zastřešení Krov dřevěný vázaný S 0.05300 0.05300 5 Krytiny střech Tašková betonová S 0.02400 0.02400 6 Klempířské konstrukce Kompletní z pozinku S 0.00700 0.00700 7 Úprava vnitřních povrchů Omítky vápenné štukové S 0.06900 0.06900 8 Úprava vnějších povrchů Omítky vápenocementové S 0.03100 0.03100 9 Vnitřní obklady keramické Keramické v koupelně a kuchyni S 0.02100 0.02100 10 Schody Betonové s povrchem z teraca S 0.03000 0.03000 11 Dveře Náplňové plné i prosklené S 0.03200 0.03200 12 Vrata Neuvažuje se - - - 13 Okna Dřevěná zdvojená S 0.05400 0.05400 14 Povrchy podlah Dlažba, PVC, jekor S 0.03100 0.03100 15 Vytápění etážové S 0.04700 0.04700 16 Elektroinstalace 220 V/380 V, poj. automaty S 0.05200 0.05200 17 Bleskosvod Instalován S 0.00400 0.00400 18 Vnitřní vodovod Studená i teplá voda S 0.03300 0.03300 19 Vnitřní kanalizace Instalována S 0.03200 0.03200 20 Vnitřní plynovod Nevyskytuje se CH 0.00400 0.00000 21 Ohřev teplé vody EI boiler S 0.02100 0.02100 22 Vybavení kuchyní Linka, dřez, sporák S 0.01800 0.00300
7 23 Vnitřní hygienická zařízení WC, umyvadlo, vana S 0.03800 0.03800 24 Výtahy Nevyskytují se CH 0.01300 0.00000 25 Ostatní Nevyskytují se CH 0.05600 0.00000 26 Instalační prefa jádro Nevyskytuje se - - - CELKEM 1.00000 0.92700 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.92700 Základní cena upravená ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 2 ZCU 18 122,88,- 1.1.5 Stáří a opotřebení Objekt byl kolaudován cca v roce 1959 a do dnešního dne je plně užíván. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav objektu je při prováděné běžné údržbě průměrný. V rámci částečné rekonstrukce byla provedena výměna střešní krytiny s klempířskými prvky, oken a vnitřních dveří. Vzhledem k převážnému zastoupení původních prvků a konstrukcí na stavbě provedl znalec výpočet opotřebení lineární metodou. Stáří ke dni odhadu : 2010 1959 = 51 let Rok odhadu 2010 Rok kolaudace / začátek užívání / 1959 Stáří 51 let Předpokládaná další životnost 59 let Celková životnost 110 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení 46,36 % 1.1.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 2 9 630,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m 2 18 122,88,- Podlahová plocha bytu včetně příslušenství PP m 2 59,35 Výchozí cena objektu CN = ZCU x PP Kč 1 075 592,93,- Opotřebení 46,36 % - 498 644,88,- Cena časová bytu č. 326/5 ke dni odhadu Kč 576 948,05,- 1.2 St. parcela č. 357 a č. 358 zastavěná plocha a nádvoří 1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku.
8 1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedené pozemky st. parcela č. 357 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 187 m2 a st. parcela č. 358 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 170 m2 je zastavěna bytovým domem č.p. 326, 327. Jako srovnávací byl znalcem vybrán pozemek, který leží na okraji obce Zahájí nedaleko města Zliv ( ve Zlivi není žádný pozemek pro porovnání znám ), který je určen pro výstavbu rodinného domu a je nabízen za cenu 735,- Kč/m2. Z důvodu zatímní nerealizace prodeje byla nabídková cena znalcem redukována koeficientem ve výši 0,85. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Zahájí, okraj obce zastavěný rodinnými domy Popis srovnávacího pozemku Mírně svažitý pozemek až rovinatý, zpevněný příjezd, IS u pozemku vč. zemního plynu, určen pro výstavbu RD. Výměra srovnávacího pozemku VS m2 884 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 552 500,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 625,00,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okraj zástavby, zpevněný příjezd, určen pro 1.00 stavbu RD B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. Poloha Lokalita bytové vesnické zástavby 1.10 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F - 0.61875 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Zliv, nedaleko centra v zastavěné části města Popis oceňovaného pozemku rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku vč. zemního plynu Výměra oceňovaného pozemku 187 + 170 m2 357 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okraj zástavby, zpevněný příjezd, zastavěn 1.00 stavbou BD B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 2 až 5 tisíc obyvatel 0.60 D Obchodní resp. průmysl. poloha Lokalita bytové městské zástavby 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 0.810
9 Poměr indexů Pi = Io/Is - 1.309 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 818,18,- Cena oceňovaného pozemku Kč 292 090,26,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 59/978 Cena pozemku st. č. 357 a st. č. 358 ke dni odhadu /zaokr./ Kč 17 620,00,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Byt č.p./č.j. 326/5 576 950,00,- Kč 46,36 % 1 075 590,00,- Kč Podíl st. parcely č. 357,358 17 620,00,- Kč - 17 620,00,- Kč celkem 594 570,00,- Kč 1 093 210,00,- Kč 2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta objekt Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt dokončený Byt č. 326/5 výměra m2 59,35 Nájemné Kč/m2/r 1000,00,- Celkem příjem z nájemného ročně Kč 59 350,00,- Podklady pro výpočet výdajů Výdaje na dosažení příjmů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/ RC ( Kč ) 1 075 590,00,- Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/ ČC ( Kč ) 576 950,00,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby S ( roků ) 51 Celková životnost Z ( roků ) 110 Opotřebení A ( % ) 46,36 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,70 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem / Kč/rok 300,00,-
10 Pojištění nemovitostí / 0.0012 x RC / Kč/rok 1 291,00,- Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0070 x RC / Kč/rok 7 529,00,- Správa nemovitostí Kč/rok 200,00,- Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok 12 127,00,- Jiné náklady Kč 0,00,- Roční nájemné z pozemku Kč 0,00,- Celkem výdaje ročně Kč 21 447,00,- Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 59 350,00,- Výdaje ročně celkem Kč 21 447,00,- Čisté roční nájemné Kč 37 903,00,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 37 903,00,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč 631 718,34,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00,- Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno / Kč 631 720,00,- 3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 326/5 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) :
11 Srovnávací bytová jednotka č.1 Byt 3+1 v osobním vlastnictví ve Zlivi Byt ve zděné bytovce ve druhém patře bez výtahu v osobním vlastnictví ve Zlivi s balkónem s výhledem na park, k dispozici prostorný zděný sklep, vytápění centrální, na podlaze původní parkety, dřevěná podlaha v chodbě a kuchyni, PVC na sociálu, koupelna - nové jádro s vanou, WC zvlášť, kuchyně menší s původní kuchyňskou linkou bez spotřebičů, u linky spíž na potraviny, v oknech žaluzie, v bytě dřevěné obklady stěn, dřevěné trámy v kuchyni. Z chodby do obýváku atypické dvoukřídlé prosklené dřevěné dveře. Podlaží : 2 Podlahová plocha bytu 75 m2 Nabídková cena : 1 295 000,- Kč Srovnávací bytová jednotka č.2 Byt 3+1 v osobním vlastnictví ve Zlivi Nabízíme k prodeji zděný byt 3+1 v OV ve 3. patře ze čtyř. Na podlaze parkety, v předsíni a kuchyni podlahy dřevěné, nové zděné jádro, krásné dřevěné dveře. O plastová okna možnost zažádat. K bytu náleží prostorný sklep 11 m2 a balkon, dále kuchyně a vestavěná skříň. Jako investice se doporučuje zabroušení parket. V domě se nachází kolárna, sušárna, prádelna, kočárkárna. Parkování před domem. V okolí jsou dětská hřiště, občanská vybavenost (škola, školka, prodejny, pošta, lékař) plná. Podlaží : 3 Podlahová plocha bytu 65 m2 Nabídková cena : 1 285 000,- Kč
12 Srovnávací bytová jednotka č.3 Byt 3+1 v osobním vlastnictví ve Zlivi Nabízíme k prodeji velmi pěkný byt 3+1 v osobním vlastnictví o celkové ploše 59 m2, který se nachází v 1.patře zděného domu. Byt je rozdělen na kuchyň s linkou, obývací pokoj, dětský pokoj, ložnice, koupelna a toaleta. Dům je po rekonstrukci střechy a rozvodů. Nachází se v klidném prostředí a v blízkosti lesa. Podlaží : 1 Podlahová plocha bytu 64 m2 Nabídková cena : 1 300 000,- Kč Srovnávací bytová jednotka č.4 Byt 3+1 v osobním vlastnictví ve Zlivi Prodej bytu 3 +1 v osobním vlastnictví v městě Zliv, ležícím na severozápadním břehu rekreačního rybníka Bezdrev. V bytě se vstupuje z chodby do dvou pokojů, kuchyně, koupelny. Poslední pokoj je průchozí. V bytě prošla stavebními úpravami pouze koupelna. Byt má celkové rozměry 57 m2, sklep 8 m2, balkon 2 m2. Byt se nachází ve třetím podlaží. V domě není výtah. Parkování před domem. Obchody jsou umístěny na stejné ulici. Podlaží : 4 Podlahová plocha bytu 57 m2 Nabídková cena : 1 050 000,- Kč
13 Srovnávací bytová jednotka č.5 Byt 3+1 v osobním vlastnictví ve Zlivi Krásný byt 3+1 v osobním vlastnictví, klidná lokalita v městečku Zliv u ČB. Byt se nachází v klidné lokalitě města. Je zde veškerá dostupnost. Byt je to opravdu pěkný a prostorný, celková plocha činí 63m2. Nachází se ve 4. patře z celkového počtu 4. pater v bytovém domě o osmi bytech. V tuto chvíli zde poklesnou náklady i na vytápění, které je ústřední - dálkové, jelikož jsou zde nová plastová okna. Kromě oken má dům novou střechu, nové rozvody elektro a nové rozvody topení. Podlaží : 4 Podlahová plocha bytu 63 m2 Nabídková cena : 1 258 000,- Kč Srovnávací bytová jednotka č.6 Byt 3+1 v osobním vlastnictví ve Zlivi Byt 3+1 s balkónem, OV, Jáchymovská, Zliv - České Budějovice. Nabízíme Vám k prodeji zděný byt 3+1 s balkónem, který se nachází ve 3. patře, má výměru 65 m2 a je orientován na V a Z. Je zde nová kuchyňská linka, nové bytové dveře, plastová okna, výmalba. Celkové měsíční náklady jsou 2.800 Kč / 5 osob + elektřina. K bytu náleží sklep 8 m2. Podlaží : 3 Podlahová plocha bytu 65 m2 Nabídková cena : 1 349 000,- Kč
14 Porovnání bytových jednotek Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj Bytová jednotka zděná město Zliv ulice Šrámkova Velikost /Počet místností 3+1 59 m2 bez balkonu a se sklepem Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav průměr/ ne - průměr ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 Bytová jednotka zděná město Zliv 3+1 75 m2 bez balkonu a se sklepem průměr / ne - průměr + 2 Bytová jednotka zděná město Zliv 3+1 65 m2 s balkonem a se sklepem průměr +/ ne - průměr + 3 Bytová jednotka zděná město Zliv 3+1 64 m2 bez balkonu a se sklepem průměr / ne - průměr 4 Bytová jednotka zděná město Zliv ulice Šrámkova 3+1 57 m2 s balkonem a se sklepem průměr + / ne - průměr 5 Bytová jednotka zděná město Zliv ulice Jáchymovská 3+1 63 m2 bez balkonu a se sklepem průměr / ne - dobrý 6 Bytová jednotka zděná město Zliv ulice Jáchymovská 3+1 65 m2 s balkonem a se sklepem průměr +/ ne - průměr + Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 Prove dení a vybav ení K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) 1 1 295 000 0,90 1 165 500 1,00 1,08 1,00 1,10 1,00 1,00 1,188 981 061,- 2 1 285 000 0,90 1 156 500 1,00 1,03 1,05 1,10 1,00 1,00 1,190 972 135,- 3 1 300 000 0,90 1 170 000 1,00 1,03 1,00 1,00 1,00 1,00 1,030 1 135 922,- 4 1 050 000 0,90 945 000 1,00 0,99 1,00 1,00 1,00 1,00 0,990 954 545,- 5 1 258 000 0,90 1 132 000 1,00 1,02 1,05 1,15 1,00 1,00 1,232 919 255,- 6 1 349 000 0,90 1 214 100 1,00 1,03 1,05 1,10 1,00 1,00 1,190 1 020 552,- Celkový průměr Kč 997 250,- Minimum Kč 919 255,- Maximum Kč 1 135 922,-
15 K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 4. Rekapitulace V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaného bytu zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Výsledná obvyklá cena je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí. Způsob ocenění / zaokrouhleno / Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem cena 1 093 210,00,- Kč 594 570,00,- Kč 631 720,00,- Kč 997 250,00,- Kč Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 326/5 dle odborného odhadu znalce 1 000 000,00,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. bytové jednotky č.p/č.j. 326/5 ve 4.nadzemním podlaží v objektu č.p.326 ve Šrámkově ulici v obci Zliv s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemcích st. parcela č. 357 zastavěná plocha a nádvoří a st. parcela č. 358 zastavěná plocha a nádvoří ve výši 59/978 zapsané na LV 1702 resp. stavba bytového domu s pozemky na LV 1276 vše v katastrálním území Zliv u Českých Budějovic a v obci Zliv a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad České Budějovice činí dle zjištění znalce ke dni ocenění slovy : jedenmiliónkorunčeských 1 000 000,- Kč
16 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují. v Českém Krumlově dne 4.8.2010 Ing. Michal Sirový Příloha : 1x výpis z KN, LV č. 1702 1x výpis z KN, LV č. 1276 1x kopie katastrální mapy 1x kopie prohlášení vlastníka - strana 2681, 2690
17 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1650-73/10 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 73/10. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/qen/2009-re. Českém Krumlov 4. srpna 2010 Ing. Michal Sirový
18 FOTODOKUMENTACE Pohled na BD č.p. 326,327 ze Šrámkovy ulice Pohled na vstupní dveře bytu č.p. 326/5