ZNALECKÝ POSUDEK. č /09

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /09 o stanovení ceny provozního areálu firmy KOMI-CZ s.r.o. v Dobrovodské ulici v Českých Budějovicích tj. souboru staveb a pozemků administrativní budovy č.p. 126 na parcele č. 736/1 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku, jiné stavby bez č.p. na parcele č. 736/2 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemku parcela č. 735 ostatní plocha vše včetně příslušenství zapsané na LV 1060 pro katastrálním území České Budějovice 4 a obec České Budějovice vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, usnesení č.j. 125 EX 687/08-45 Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov Zjištění obvyklé ceny pro nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, Český Krumlov Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objedn.: provést ocenění staveb a pozemků zvlášť V Českém Krumlově dne Tento znalecký posudek obsahuje 35 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č.125 EX 687/08-45 ze dne s předáním podkladů osobně, převzal dne Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne , LV 1060 A: Vlastník : KOMI-CZ s.r.o. se sídlem Borovského 2001/47, Mizerov, Karviná 4, IČO : B. Nemovitosti : - parcela č. 735 o výměře 168 m2, ostatní plocha - parcela č. 736/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 464 m2 - parcela č. 736/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 128 m2 - objekt administrativní budovy č.p. 126 na parcele č. 736/1 - objekt jiné stavby bez č.p. na parcele č. 736/2 B1 : Jiná práva : bez zápisu C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše v k.ú. České Budějovice 4 a v obci České Budějovice Kopie katastrální mapy zajištěná znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č Místní šetření proběhlo dne na místě samém za účasti znalce a jednatele společnosti KOMI-CZ s.r.o. se sídlem Borovského 2001/47, Mizerov, Karviná 4, IČO : pana Kovačičina. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných nemovitostí a prohlídka části vnitřních prostor objektů. Bylo provedeno zaměření oceňovaných staveb dle zásad přílohy č.1 vyhl. č.3/2008 Sb. v platném znění. Část výměr, které nebylo možno technicky změřit, byla odhadnuta na základě odborného odhadu znalce Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci prodejů obdobných typů nemovitostí Studium - nabídek nemovitostí na realitních serverech např apod Fotodokumentace fotodokumentace pořízená znalcem při místním šetření a fotodokumentace z internetových realitních serverů Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof.Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

3 3 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované nemovitosti tj. soubor staveb a pozemků administrativní budovy č.p. 126 na parcele č. 736/1 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku, jiné stavby bez č.p. na parcele č. 736/2 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemku parcela č. 735 ostatní plocha se nachází v katastrálním území České Budějovice 4 a v obci České Budějovice západně od centra města nedaleko nádraží u Viaduktu v Dobrovodské ulici v lokalitě smíšené zástavby. Příjezd k areálu je možný po zpevněné asfaltové komunikaci. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu. Areál je užíván vlastníkem jako sídlo firmy s provozním zázemím ( administrativa, sklady, dílny, parkoviště ). Celý oceňovaný areál tvoří ke dni odhadu soubor stavby administrativní budovy, stavby přístřešku pro parkování vozidel, budovy skladu, montážní dílny a dílny se skladem, venkovních úprav a pozemků parcela č. 736/1 zastavěná plocha a nádvoří, která tvoří, zastavěnou plochu administrativní budovy a montážní dílny, parcely č. 736/2 zastavěná plocha a nádvoří, která tvoří zastavěnou plochu budovy skladu a prezentace a parcely č. 735 ostatní plocha, která tvoří částí své výměry zastavěnou plochu přístřešku pro vozidla a dílny se skladem. Areál je po obvodě oplocen a část hranice pozemků tvoří i oceňované budovy. Původní stáří je z roku V průběhu životnosti byly některé stavby rekonstruovány a některé byly postavěny nově např. přístřešek pro vozidla. Technický stav objektů ke dni odhadu odpovídá svému stáří a pravidelně prováděné běžné údržbě, převážně je dobrý bez zjevných vad a poruch. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav objektů vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace jednatele společnosti pana Kovačičina, předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Oceňované nemovitosti jsou, dle zjištění znalce, prosty věcných břemen a nejsou pronajaty. Ocenění se provede dle obecně platných zásad při zjišťování obvyklých cen nemovitostí v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění novely č.456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ). 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Budova ( 3 ) Administrativní budova č.p Přístřešek pro garážování Sklad a prezentace Montážní dílna Dílna se skladem Venkovní úprava ( 10 ) Pozemek st. parcela č.1 a parcela č. 13/1 a č Rekapitulace věcné a reprodukční ceny

4 4 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novely, s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K Budova ( 3 ) Administrativní budova č.p. 129 SKP Popis Budova kanceláří a sídla firmy stojící na parcele č.376/1 - zastavěná plocha a nádvoří má obdélníkový půdorys s verandou, je nepodsklepená, s jedním nadzemním podlažím a s plochou střechou neumožňující zřízení podkroví. Budova je jednolodní s vnitřním prostorem rozděleným příčkami na samostatné místnosti. Objekt je ke dni ocenění užívaný jako kanceláře se šatnami pro zaměstnance. Nosnou konstrukci tvoří cihelné zdivo. Hlavní vstup do objektu je ze západní fasády. V objektu jsou rozvedeny všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu. Základy : betonové pasy s izolací Nosná konstrukce : zděná z cihel Izolace : proti zemní vlhkosti Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled Střecha : plochá střecha Střešní krytina : asfaltové natavované pásy Oplechování : kompletní z pozinkovaného plechu Bleskosvod : instalován Popis vybavení 1.NP Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Obklady : keramické běžné Podlaha a dlažby : cementový potěr, dlažba Schodiště : nevyskytuje se Okna : dřevěná Dveře : hladké v ocelových zárubních

5 5 Vrata : neuvažují se El. instalace : světelná 220 V/380 V, pojistné automaty Vytápění : etážové s kotlem na ZP Rozvod vody : teplé a studené Rozvod plynu : rozveden Zdroj teplé vody : EI boiler a kombi kotel na ZP Sociální zařízení : WC a umývárna Kuchyňské vybavení : pouze linka a dřez Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedených znalcem a z odborného odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č.1 výše uvedené vyhlášky. rozměry v části OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP plocha ( m 2 ) výška obestavěný prostor(m 3 ) 12,50 * 7,80 = 97,50 = 3,60 351,00 2,00 * 7,00 = 14,00 = 3,30 46,20 celkem 1.NP 111,50 397,20 12,50 * 7,80 = 97,50 = 1,00 97,50 celkem zastřešení 97,50 97,50 celkem OP budovy kanceláří 494,70 m 3 Podlaží PŘEHLED VÝMĚR OBJEKTU Zastavěná plocha ( m 2 ) Výška Obestavěný prostor (m 3 ) 1. NP 111,50 3,60 397,20 Celkem všechna podlaží 111,50 397,20 Zastřešení 97,50 Celkem hala 494,70 Výpočet průměrné výšky a zastavěné plochy podlaží Počet podlaží 1 Průměrná zastavěná plocha 111,50 : 1 = 111,50 m 2 Průměrná výška podlaží 111,50 * 3,60)/111,50 = 3,60 m Zjištění charakteru objektu Zastavěná plocha objektu je 111,50 m 2, což je méně než 150 m 2, nemůže tudíž jíti o halu. Nelze jej zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle 5 až 12 vyhlášky. Ocenění se proto provede dle 3 vyhlášky jako BUDOVA objekt pro služby administrativu. Budova administrativní je stavbou typu F se základní cenou 2 807,- Kč/m Koeficienty Budova podle 3 a přílohy č. 2 vyhlášky objekt pro služby a administrativu typ F ( 1.NP, plochá střecha ) ZC 2 807,- Kč/ m 3

6 6 Obestavěný prostor části objektu OP m 3 494,70 Průměrná zastavěná plocha PZP m 2 111,50 Průměrná výška podlaží PVP m 3,60 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 0,939 Koeficient zastavěné plochy ( = 0,92 + 6,60 / PZP ) K2 0,97919 Koeficient výšky podlaží ( = 0,30 + 2,10 / PVP ) K3 0,883 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) statut. města K5 1,10 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,124 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,000 Pořizovací cena kce navíc Cena vypočtená znalcem Kč CK 0,00,- Podíl ceny podkroví a vrat = CK/ ( ZC x OP x K1 x K2 x K3 x K5 x Ki ) PK 0,000 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy s izolací S Svislé konstrukce zděné z cihel S Stropy rovný podhled nespalné P Zastřešení plochá střecha S Krytiny střech asfaltové pásy S Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu S Úprava vnitřních povrchů vápenné štukové omítky S Úprava vnějších povrchů vápenné štukové omítky S Vnitřní obklady keramické keramické běžné S Schody nevyskytuje se CH Dveře dřevěné plné i prosklené S Vrata neuvažují se Okna dřevěná zdvojená S Povrchy podlah cementový potěr, dlažba S Vytápění etážové s kotlem na ZP S Elektroinstalace 220 V/380 V, poj,automaty S Bleskosvod ano S Vnitřní vodovod teplé a studené S Vnitřní kanalizace ano S Vnitřní plynovod ano S Ohřev teplé vody kombinovaný kotel na ZP S Vybavení kuchyní neuvažují se Vnitřní hygienická zařízení WC a umývárna S Výtahy nevyskytuje se CH Ostatní nevyskytuje se CH Instalační jádra neuvažuje se CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K1 x K 2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 4 937,70, Stáří a opotřebení Původní stáří objektu je z roku Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Ke dni ocenění je objekt plně užívaný v dobrém technickém stavu.

7 7 Technický stav ke dni odhadu odpovídá stáří a pravidelně prováděné běžné údržbě. Některé prvky krátkodobé životnosti byly vyměněny ( sociální zařízení, podlahy ). Z tohoto důvodu je opotřebení zjištěno lineární metodou s tím, že celková předpokládaná životnost je zvýšena o 10 let. Rok odhadu 2009 Rok kolaudace / začátek užívání / 1960 Stáří 49 let Předpokládaná další životnost 61 let Celková životnost 110 let Procento ročního opotřebení 0,9091 % Opotřebení 44,55 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,70,- Obestavěný prostor OP m 3 494,70 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,12,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,12,- Opotřebení 44,55 % ,85,- Cena časová administrativní budovy č.p. 129 ke dni odhadu Kč ,26, Přístřešek pro garážování - SKP Popis Otevřený přístřešek pro garážování umístěný na parcele č. 735 zastavěná plocha a nádvoří u vjezdu do areálu. Nosnou konstrukci tvoří ocelové profily, nemá strop, zastřešení je provedeno ocelovou obloukovou konstrukcí. Napojení na ostatní inženýrské sítě se nevyskytuje. Celý objekt slouží ke dni ocenění pro garážování vozidel. Základy : betonové patky bez izolace proti zemní vlhkosti Nosná konstrukce : ocelová sloupková Izolace : provedena Vnější povrchy obvodových stěn : ochranné nátěry Strop : nevyskytují se Krov : ocelová konstrukce Střecha : oblouková Střešní krytina : polykarbonátové desky Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : nevyskytuje se Popis vybavení 1.NP Vnitřní úprava stěn : ochranné nátěry Podlaha a dlažby : cementový potěr Schodiště : nevyskytuje se Okna : nevyskytují se

8 8 Dveře : nevyskytuje se El. instalace : nevyskytuje se Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Sociální zařízení : nevyskytuje se Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedených znalcem. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části plocha ( m 2 ) výška OP (m 3 ) 19,00 * 7,00 = 133,00 = 2,25 229,25 celkem 1.NP a zastřešení 133,00 229,25 celkem OP budova přístřešku 229,25 m 3 Podlaží PŘEHLED VÝMĚR OBJEKTU Zastavěná plocha ( m 2 ) Výška Obestavěný prostor (m 3 ) 1. NP 133,00 2,25 299,25 Celkem všechna podlaží 133,00 299,25 Zastřešení - Celkem budova 299,25 Výpočet průměrné výšky a zastavěné plochy podlaží Počet podlaží 1 Průměrná zastavěná plocha 133,00 : 1 = 133,00 m 2 Průměrná výška podlaží 133,00 * 2,25 /133,00 = 2,25 m Zjištění charakteru objektu Zastavěná plocha objektu je 133,00 m 2, což je méně než 150 m 2, nejde tudíž o halu. Objekt je užíván pro garážování. Nelze jej zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle 5 až 12 vyhlášky. Ocenění se proto provede dle 3 vyhlášky jako BUDOVA objekt pro dopravu - garáže oprava a údržba. Provozní budova - objekt garážování je typem R se základní cenou 2 460,- Kč/m Koeficienty Budova podle 3 a přílohy č. 2 vyhlášky - objekt pro garážování, oprava, držba typ R ( 1.NP, oblouková střecha ) ZC 2 460,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 299,25 Průměrná zastavěná plocha PZP m 2 133,00 Průměrná výška podlaží PVP m 2,25 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 1,032 Koeficient zastavěné plochy ( = 0,92 + 6,60 / PZP ) K2 0,96962 Koeficient výšky podlaží ( = 0,30 + 2,10 / PVP ) K3 1,233

9 9 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) statut. města K5 1,10 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,136 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněno Kp 1,000 Pořizovací cena kce navíc Cena vypočtená znalcem Kč CK 0,00,- Podíl ceny kce navíc = CK/ ( ZC x OP x K1 x K2 x K3 x K5 x Ki ) PK 0,000 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy Betonové patky s izolací S a Svislé konstrukce Kovová konstrukce slouková S 20% b Svislé konstrukce Nevyskytují se CH 80% Stropy Nevyskytují se CH Zastřešení kovová oblouková konstrukce S Krytiny střech Polykarbonátové desky S Klempířské konstrukce Z pozinkovaného plechu S Úprava vnitřních povrchů Ochranné nátěry S Úprava vnějších povrchů Ochranné nátěry S Vnitřní obklady keramické Neuvažuje se Schody Nevyskytují se CH Dveře Nevyskytují se CH Vrata Nevyskytují se CH Okna Nevyskytují se CH Povrchy podlah Cementový potěr S Vytápění Nevyskytuje se CH Elektroinstalace Nevyskytuje se CH Bleskosvod Nevyskytuje se CH Vnitřní vodovod Nevyskytuje se CH Vnitřní kanalizace Nevyskytuje se CH Vnitřní plynovod Neuvažuje se Ohřev teplé vody Nevyskytuje se CH Vybavení kuchyní Neuvažuje se Vnitřní hygienická zařízení Nevyskytuje se CH Výtahy Neuvažuje se Ostatní Nevyskytuje se CH Instalační jádra Neuvažuje se konstrukce navíc CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K1 x K 2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 2 550,51, Stáří a opotřebení Původní stáří objektu je z roku Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a prvky krátkodobé životnosti jsou původní. Ke dni ocenění je objekt plně užívaný. Technický stav ke dni odhadu odpovídá stáří a pravidelně prováděné běžné údržbě a je celkově dobrý. Z tohoto důvodu je opotřebení zjištěno lineární metodou. Rok odhadu 2009 Rok kolaudace / začátek užívání / 2004

10 10 Stáří 4 roky Předpokládaná další životnost 56 let Celková životnost 60 let Procento ročního opotřebení 1,67 % Opotřebení 8,33 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,51,- Obestavěný prostor OP m 3 299,25 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,26,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,26,- Opotřebení 8,33 % ,44,- Cena časová přístřešku pro garážování ke dni odhadu Kč ,82, Sklad a prezentace - SKP Popis Budova je umístěna v zadní části areálu, konstrukci tvoří lehká ocelová konstrukce s vazníky. Je jednolodní, jednopodlažní bez podsklepení. opláštění tvoří trapézové plechy. Základy : betonové pasy bez izolace Nosná konstrukce : ocelová Izolace : nevyskytuje se Vnější povrchy obvodových stěn : trapézový plech Strop : rovný podhled Střecha : vazník ocelový Střešní krytina : trapézový plech Oplechování : kompletní z pozinkovaného plechu Bleskosvod : instalován Popis vybavení 1.NP Vnitřní úprava stěn : ochranné nátěry Obklady : nevyskytuje se Podlaha a dlažby : cementový potěr Schodiště : nevyskytuje se Okna : nevyskytují se Dveře : nevyskytují se Vrata : plechová El. instalace : světelná 220 V/380 V, pojistné automaty Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se

11 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedených znalcem a z odborného odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č.1 výše uvedené vyhlášky. rozměry v části OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP plocha ( m 2 ) výška obestavěný prostor(m 3 ) ( 9,00 + 8,20 )/2 x 11,50 = 98,90 = 4,20 415,38 6,60 * 8,20 /2 = 27,06 = 4,20 113,65 celkem 1.NP a zastřešení 125,96 529,03 celkem OP budova skladu 529,03 m 3 Podlaží PŘEHLED VÝMĚR OBJEKTU Zastavěná plocha ( m 2 ) Výška Obestavěný prostor (m 3 ) 1. NP 125,96 4,20 529,03 Celkem všechna podlaží 125,96 529,03 Zastřešení - Celkem hala 529,03 Výpočet průměrné výšky a zastavěné plochy podlaží Počet podlaží 1 Průměrná zastavěná plocha 125,96 : 1 = 125,96 m 2 Průměrná výška podlaží 125,96 * 4,20/125,96 = 4,20 m Zjištění charakteru objektu Zastavěná plocha objektu je 125,96 m 2, což je méně než 150 m 2, nemůže tudíž jíti o halu. Objekt je v poslední době užíván pro skladování. Nelze jej zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle 5 až 12 vyhlášky. Ocenění se proto provede dle 3 vyhlášky jako BUDOVA objekt pro skladování typu S. Budova skladu je stavbou typu S se základní cenou 2 231,- Kč/m Koeficienty Budova podle 3 a přílohy č. 2 vyhlášky objekt pro skladování typ S ( 1.NP, plochá střecha ) ZC 2 231,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor části objektu OP m 3 529,03 Průměrná zastavěná plocha PZP m 2 125,96 Průměrná výška podlaží PVP m 4,20 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 1,032 Koeficient zastavěné plochy ( = 0,92 + 6,60 / PZP ) K2 0,9724 Koeficient výšky podlaží ( = 0,30 + 2,10 / PVP ) K3 0,8 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) statut. město K5 1,10 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,129 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,000 Pořizovací cena kce navíc Cena vypočtená znalcem Kč CK 0,00,- Podíl ceny podkroví a vrat = CK/ ( ZC x OP x K1 x K2 x K3 x K5 x Ki ) PK 0,000 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní

12 12 Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy s izolací S Svislé konstrukce kovová konstrukce s opláštěním S Stropy rovný podhled S Zastřešení ocelový vazník S Krytiny střech trapézový plech S Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu S Úprava vnitřních povrchů ochranný nátěr S Úprava vnějších povrchů ochranný nátěr S Vnitřní obklady keramické neuvažuje se Schody nevyskytuje se CH Dveře nevyskytuje se CH Vrata plechová S Okna nevyskytuje se CH Povrchy podlah cementový potěr S Vytápění neuvažuje se Elektroinstalace 220 V/380 V, poj,automaty S Bleskosvod ano S Vnitřní vodovod neuvažuje se Vnitřní kanalizace neuvažuje se Vnitřní plynovod neuvažuje se Ohřev teplé vody neuvažuje se Vybavení kuchyní neuvažuje se Vnitřní hygienická zařízení neuvažuje se Výtahy neuvažuje se Ostatní nevyskytuje se CH Instalační jádra neuvažuje se CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K1 x K 2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 3 657,57, Stáří a opotřebení Původní stáří objektu je z roku Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a prvky krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav ke dni odhadu odpovídá stáří a prováděné běžné údržbě a je celkově dobrý. Z tohoto důvodu je opotřebení zjištěno lineární metodou s tím, že celková předpokládaná životnost je stanovena znalcem. Rok odhadu 2009 Rok kolaudace / začátek užívání / 2006 Stáří 3 roky Předpokládaná další životnost 97 let Celková životnost 80 let Procento ročního opotřebení 1,25 % Opotřebení 3,75 %

13 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,57,- Obestavěný prostor OP m 3 529,03 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,20,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,20,- Opotřebení 3,75 % ,20,- Cena časová budovy skladu ke dni odhadu Kč ,01, Montážní dílna - SKP Popis Nepodsklepený, jednopodlažní objekt obdélníkového půdorysu u jižní fasády administrativní budovy. Je zděný a rovnou střechou. Napojení na inženýrské sítě je provedeno z administrativní budovy. Celý objekt slouží ke dni ocenění pro opravu vozidel. Základy : betonové patky bez izolace proti zemní vlhkosti Nosná konstrukce : zděná z cihel Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Strop : rovný podhled Střecha : rovná Střešní krytina : asfaltové pásy Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : nevyskytuje se Popis vybavení 1.NP Vnitřní úprava stěn : štuková omítka Podlaha a dlažby : cementový potěr Schodiště : nevyskytuje se Okna : dřevěná Dveře : dřevěná El. instalace : světelná i motorová Vytápění : etážové Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : nevyskytuje se Sociální zařízení : nevyskytuje se Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedených znalcem. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. rozměry v části OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP plocha ( m 2 ) výška 11,50 * 6,20 = 71,30 = 4,70 335,11 celkem 1.NP a zastřešení 71,30 335,11 OP (m 3 ) celkem OP budova přístřešku 335,11 m 3

14 14 Podlaží PŘEHLED VÝMĚR OBJEKTU Zastavěná plocha ( m 2 ) Výška Obestavěný prostor (m 3 ) 1. NP 71,30 4,70 335,11 Celkem všechna podlaží 71,30 335,11 Zastřešení - Celkem budova 335,11 Výpočet průměrné výšky a zastavěné plochy podlaží Počet podlaží 1 Průměrná zastavěná plocha 71,30 : 1 = 71,30 m 2 Průměrná výška podlaží 71,30 * 4,70 /71,30 = 4,70 m Zjištění charakteru objektu Zastavěná plocha objektu je 71,30 m 2, což je méně než 150 m 2, nejde tudíž o halu. Objekt je užíván pro garážování a opravu vozidel. Nelze jej zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle 5 až 12 vyhlášky. Ocenění se proto provede dle 3 vyhlášky jako BUDOVA objekt pro dopravu - garáže oprava a údržba. Provozní budova - objekt garážování je typem R se základní cenou 2 460,- Kč/m Koeficienty Budova podle 3 a přílohy č. 2 vyhlášky - objekt pro garážování, oprava, držba typ R ( 1.NP, plochá střecha ) ZC 2 460,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 335,11 Průměrná zastavěná plocha PZP m 2 71,30 Průměrná výška podlaží PVP m 4,70 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 0,939 Koeficient zastavěné plochy ( = 0,92 + 6,60 / PZP ) K2 0,93970 Koeficient výšky podlaží ( = 0,30 + 2,10 / PVP ) K3 0,7468 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) statut. města K5 1,10 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,136 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněno Kp 1,000 Pořizovací cena kce navíc Cena vypočtená znalcem Kč CK 0,00,- Podíl ceny kce navíc = CK/ ( ZC x OP x K1 x K2 x K3 x K5 x Ki ) PK 0,000 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy Betonové patky bez izolace P Svislé konstrukce Zděná z cihel S Stropy Nespalné s rovným podhledem S Zastřešení Plochá střecha S Krytiny střech Asfaltové pásy S Klempířské konstrukce Z pozinkovaného plechu S Úprava vnitřních povrchů Štuková omítka S Úprava vnějších povrchů Štuková omítka S Vnitřní obklady keramické Neuvažuje se Schody Nevyskytují se CH Dveře Dřevěné S

15 15 12 Vrata Ocelová S Okna Dřevěná S Povrchy podlah Cementový potěr S Vytápění Etážové S Elektroinstalace Světelná i motorová S Bleskosvod Ano S Vnitřní vodovod Teplá i studená S Vnitřní kanalizace Ano S Vnitřní plynovod Neuvažuje se Ohřev teplé vody Nevyskytuje se CH Vybavení kuchyní Neuvažuje se Vnitřní hygienická zařízení Nevyskytuje se CH Výtahy Neuvažuje se Ostatní Nevyskytuje se CH Instalační jádra Neuvažuje se konstrukce navíc CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K1 x K 2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 3 184,68, Stáří a opotřebení Původní stáří objektu je z roku Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a prvky krátkodobé životnosti jsou původní. Ke dni ocenění je objekt plně užívaný. Technický stav ke dni odhadu odpovídá stáří a pravidelně prováděné běžné údržbě a je celkově dobrý. Z tohoto důvodu je opotřebení zjištěno lineární metodou. Rok odhadu 2009 Rok kolaudace / začátek užívání / 1994 Stáří 15 let Předpokládaná další životnost 85 let Celková životnost 100 let Procento ročního opotřebení 1,33 % Opotřebení 15,00 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,68,- Obestavěný prostor OP m 3 335,11 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,27,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,27,- Opotřebení 15,00 % ,59,- Cena časová montážní dílny ke dni odhadu Kč ,68,-

16 Dílna se skladem - SKP Popis Budova je umístěna v zadní části areálu, konstrukci tvoří lehká ocelová konstrukce s vazníky. Je jednolodní, jednopodlažní bez podsklepení. opláštění tvoří trapézové plechy. Základy : betonové pasy bez izolace Nosná konstrukce : ocelová Izolace : nevyskytuje se Vnější povrchy obvodových stěn : trapézový plech Strop : rovný podhled Střecha : vazník ocelový Střešní krytina : trapézový plech Oplechování : kompletní z pozinkovaného plechu Bleskosvod : instalován Popis vybavení 1.NP Vnitřní úprava stěn : ochranné nátěry Obklady : nevyskytuje se Podlaha a dlažby : cementový potěr Schodiště : nevyskytuje se Okna : nevyskytují se Dveře : nevyskytují se Vrata : plechová El. instalace : světelná 220 V/380 V, pojistné automaty Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedených znalcem. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č.1 výše uvedené vyhlášky. rozměry v části OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP plocha ( m 2 ) výška obestavěný prostor(m 3 ) 4,50 * 9,50 = 42,75 = 3,50 149,63 celkem 1.NP a zastřešení 42,75 149,63 celkem OP budova dílny 149,63 m 3 Podlaží PŘEHLED VÝMĚR OBJEKTU Zastavěná plocha ( m 2 ) Výška Obestavěný prostor (m 3 ) 1. NP 42,75 3,50 149,63 Celkem všechna podlaží 42,75 149,63 Zastřešení - Celkem hala 149,63 Výpočet průměrné výšky a zastavěné plochy podlaží Počet podlaží 1

17 17 Průměrná zastavěná plocha 42,75 : 1 = 42,75 m 2 Průměrná výška podlaží 42,75 * 3,5/42,75 = 3,50 m Zjištění charakteru objektu Zastavěná plocha objektu je 42,75 m 2, což je méně než 150 m 2, nemůže tudíž jíti o halu. Objekt je v poslední době užíván pro skladování a jako dílna. Nelze jej zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle 5 až 12 vyhlášky. Ocenění se proto provede dle 3 vyhlášky jako BUDOVA objekt pro skladování typu S. Budova dílny se skladem je stavbou typu S se základní cenou 2 231,- Kč/m Koeficienty Budova podle 3 a přílohy č. 2 vyhlášky objekt pro skladování typ S ( 1.NP, pultová střecha ) ZC 2 231,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor části objektu OP m 3 149,63 Průměrná zastavěná plocha PZP m 2 42,75 Průměrná výška podlaží PVP m 3,50 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 1,029 Koeficient zastavěné plochy ( = 0,92 + 6,60 / PZP ) K2 1,0744 Koeficient výšky podlaží ( = 0,30 + 2,10 / PVP ) K3 0,9 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) statut. město K5 1,10 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,129 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,000 Pořizovací cena kce navíc Cena vypočtená znalcem Kč CK 0,00,- Podíl ceny podkroví a vrat = CK/ ( ZC x OP x K1 x K2 x K3 x K5 x Ki ) PK 0,000 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy bez izolace P Svislé konstrukce dřevěná oboustranně opláštěná kce P Stropy pouze podhled P Zastřešení dřevěný sbíjený vazník S Krytiny střech povlaková S Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu S Úprava vnitřních povrchů štuková S Úprava vnějších povrchů vápennocementová S Vnitřní obklady keramické neuvažuje se Schody nevyskytuje se CH Dveře dřevěné S Vrata nevyskytuje se CH Okna dřevěná S Povrchy podlah cementový potěr S Vytápění neuvažuje se Elektroinstalace 220 V/380 V, poj,automaty S Bleskosvod nevyskytuje se CH Vnitřní vodovod neuvažuje se Vnitřní kanalizace neuvažuje se Vnitřní plynovod neuvažuje se - - -

18 18 21 Ohřev teplé vody neuvažuje se Vybavení kuchyní neuvažuje se Vnitřní hygienická zařízení neuvažuje se Výtahy neuvažuje se Ostatní nevyskytuje se CH Instalační jádra neuvažuje se CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K1 x K 2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 3 046,54, Stáří a opotřebení Původní stáří objektu je z roku Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a některé prvky krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav ke dni odhadu odpovídá stáří a prováděné běžné údržbě a je celkově dobrý. V roce 2004 proběhla rekonstrukce objektu. Z tohoto důvodu je opotřebení zjištěno lineární metodou s tím, že celková předpokládaná životnost je stanovena znalcem. Rok odhadu 2009 Rok kolaudace / začátek užívání / 1964 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 45 let 35 let 80 let Procento ročního opotřebení 1,25 % Opotřebení 56,25 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,54,- Obestavěný prostor OP m 3 149,63 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,13,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,13,- Opotřebení 56,25 % ,95,- Cena časová budovy dílny se skladem ke dni odhadu Kč ,18, Venkovní úprava ( 10 ) Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání oceňovaného areálu se jedná zejména o tyto venkovní úpravy : - přípojky inženýrských sítí - zpevněné plochy - oplocení a venkovní brána a branka

19 19 Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle 5 vyhl. ( rodinný dům ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Znalec použil analogii výpočtu i pro výpočet ceny venkovních úprav a je zřejmé, že tento způsob výpočtu je pro zjištění reprodukční a časové ceny venkovních úprav plně dostačující. Z důvodu menšího zastoupení venkovních úprav v areálu firmy byl znalcem stanoven podíl venkovních úprav ve výši 2 %. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby administrativní budovy ,12,- Kč Cena stavby přístřešku pro garážování ,26,- Kč Cena stavby skladu ,20,- Kč Cena stavby montážní dílny ,27,- Kč Cena stavby dílny se skladem ,13,- Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,98,- Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 2,00 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,20,- Kč Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby administrativní budovy ,26,- Kč Cena stavby přístřešku pro garážování ,82,- Kč Cena stavby skladu ,01,- Kč Cena stavby montážní dílny ,68,- Kč Cena stavby dílny se skladem ,18,- Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,95,- Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 2,00 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,82,- Kč Pozemek parcela č. 735, č. 736/1 a č. 736/ Metodika výpočtu ceny pozemku Pro zjištění obvyklé ceny vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří a z prohlídky nabídek pozemků na internetu. Známé prodejní ceny stavebních pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem. Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemků indexovou metodou Výměra oceňovaného pozemku parcela č. 735 ostatní plocha zastavěná plocha a nádvoří je 168 m 2, výměra oceňovaného pozemku parcela č. 736/1 zastavěná

20 20 plocha a nádvoří je 464 m 2 a výměra oceňovaného pozemku parcela č. 736/2 zastavěná plocha a nádvoří je 128 m 2. Celková výměra oceňovaných pozemků, které tvoří jeden celek a jsou užívány společně se stavbami je 760 m2. Srovnávací pozemek je umístěn v obci České Budějovice v průmyslové zóně a je určen pro výstavbu výrobního objektu. Pozemek ve výměře 1200 m2 je nabízen za cenu ,- Kč. Z důvodu zatímní nerealizace prodeje pozemku je nabídková cena snížena, na základě odborného odhadu koeficientem 0,80 tj. z nabídkové ceny 2 566,- Kč/m2 na 2 053,- Kč/m2. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Popis srovnávacího pozemku Průmyslová zóna města České Budějovice Pozemek nezastavěný žádnou stavbou, určen UP obce pro výstavbu výrobního či provozního objektu, inženýrské sítě v místě, zpevněný příjezd, rovinatý Výměra srovnávacího pozemku VS m Cena srovnávacího pozemku CS Kč ,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m ,00,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Průmyslová zóna města České Budějovice, 1.00 zpevněný příjezd B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený 1.50 C Třída velikosti obce 50 až 100 tisíc obyvatel 0.90 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita s izolovanou zástavbou, převládají 1.40 průmyslové a výrobní objekty E Územní připravenost, infrastr. střední 0.75 F Speciální charakteristiky nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Popis oceňovaného pozemku Širší centrum města České Budějovice, smíšená zástavba rovinatý, zpevněný příjezd, všechny IS včetně zemního plynu, smíšená zástavba Výměra oceňovaného pozemku m2 760 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Širší centrum obce České Budějovice, smíšená 1.20 zóna B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 50 až 100 tisíc obyvatel 0.90 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita smíšené zástavby, převládají provozní a 1.40 bytové objekty E Územní připravenost, infrastr. střední 0.75 F Speciální charakteristiky nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F

21 21 Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m ,00,- Cena oceňovaného pozemku č. 1 Kč ,00,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena pozemků st. p. č. 735, č. 736/1 a č. 736/2 ke dni odhadu / zaokr./ Kč ,00,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Administrativní budova č.p ,26,- Kč 46,77 % ,12,- Kč Přístřešek pro garážování ,82,- Kč 46,77 % ,26,- Kč Sklad a presentace ,01,- Kč 46,77 % ,20,- Kč Montážní dílna ,68,- Kč 46,77 % ,27,- Kč Dílna ,18,- Kč 46,77 % ,13,- Kč Venkovní úprava ,82,- Kč ,20,- Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / ,00,- Kč ,00,- Kč Parcela č.735, č. 736/1 a č.736/ ,00,- Kč ,00,- Kč Oceňované nemovitosti celkem ,00,- Kč ,00,- Kč 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů Výpočet výnosové hodnoty Výše uvažovaného nájemného byla znalcem stanovena na základě odborného odhadu, který vychází z velikosti možné pronajaté plochy nebytových prostor a užívání venkovních ploch a byal stanovena znalcem ve výši ,- Kč/měsíc. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Objekt rodinný dům Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Kč/měsíc Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok ,00,-

22 22 Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena areálu vč. příslušenství RC ( Kč ) ,00,- Časová cena areálu včetně příslušenství ČC ( Kč ) ,00,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 49 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 44,55 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,60 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle sdělení paní Sigmundové / Kč/rok 3 000,00,- Pojištění nemovitostí / x RC / Kč/rok 8 157,00,- Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / x RC / Kč/rok ,00,- Správa nemovitostí Kč/rok 600,00,- Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok ,00,- Jiné náklady Kč 0,00,- Roční nájemné z pozemku Kč 0,00,- Celkem výdaje ročně Kč ,00,- Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč ,00,- Výdaje ročně celkem Kč ,00,- Čisté roční nájemné Kč ,00,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč ,00,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 8,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč ,55,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00,- Výnosová hodnota areálu vč. příslušenství ke dni ocenění Kč ,00,- 2.3 Porovnávací indexová metoda výpočtu obvyklé ceny Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití,

23 23 příslušensví apod. ). Oceńované nemovitosti jsou porovnávány s nemovitostmi, které byly v poslední době v dané lokalitě obchodovány nebo s těmi, které jsou k prodeji nabízeny. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Severo.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Níže uvedené nabídky provozních areálů byly doslovně převzaty z jednotlivých inzerátů, jako první je uveden oceňovaný areál, který je nabízen k prodeji u několika realitních : Oceňovaný areál Prodej areálu na Dobrovodské ulici v Českých Budějovicích Areál s administrativní zděnou budovou, která má dvě kanceláře, dvě šatny, 2x samostatné WC, koupelnu s vanou, sklad, na kterou navazuje zateplená hala o velikosti cca 100m2, dílna s auto zdviží o velikosti cca 70m2, nádvoří se zámkovou dlažbou a dva malé sklady. Za bránou na nádvoří je parkovací stání pro 10 aut, z toho většina je zastřešena. Plocha areálu je 760m2, zastavěná plocha 590m2. Je zde možnost dalších přístaveb. Areál je ve výborném stavu a má velký potenciál a široké možnosti využití pro středně velkou firmu - např. autoopravna, zámečnická dílna, kovovýroba, prodejna stavebnictví, truhlárna, sklady, krejčovská dílna atd. Nachází... se na velmi dobrém strategickém místě v centru u nádraží s dobrým a přehledným příjezdem. Zastavěná plocha : 590 m2 Užitná plocha : 450 m2 Celková cena pozemku : 760 m2 Nabídková cena : od ,- Kč do ,- Kč

24 24 Pro ilustraci jsou zde uvedeny nabídky prodejů areálů v Českých Budějovicích a texty jsou doslovně převzaty z inzerátů realitních serverů : Srovnávací areál č. 1 Prodej areálu na Rudolfovské ulici v Českých Budějovicích /vedle oceňovaného areálu/ Velmi dobře situovaný provozní areál vhodný pro strojní I stavební výrobu zámečnického typu i pro velmi hmotné výrobky, pro opravárenskou a montážní činnost. Celý areál tvoří výrobní a skladovací haly, lakovna, prodejna, prostory pro služby, administrativní budova, sociální zařízení pro zaměstnance, myčka nákladních automobilů, rozsáhlé manipulační a parkovací plochy. Celková výměra pozemků je 9.452m2. V hlavní vytápěné hale (plocha 1.325m2) se nachází mostový jeřáb o nosnosti 3,2t. Celý areál je přístupný pro nákladní automobily a je průjezdný. Napojeno na veškeré inž. sítě vč. lapačů škodlivých látek (oleje). Areál slouží pro firmu zabývající... se opravami a výrobou náhradních dílů pro nákladní automobily. Stáří jednotlivých objektů je cca 30 let kromě hlavní haly která byla postavena v roce Zastavěná plocha : 3074 m2 Užitná plocha : 2500 m2 Celková cena pozemku : 9452 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací areál č. 2 Prodej areálu na Kněžskodvorské ulici v Českých Budějovicích Nabízíme k prodeji zavedený pneuservis, pro osobní i nákladní automobily, nedaleko centra Českých Budějovic, včetně bytové jednotky, umístěné nad provozní halou. Byt je velikosti 5+1, s velkou terasou, přístupnou z několika pokojů, situovanou do klidného

25 25 prostředí. Servisní část je přizpůsobena činnosti pneuservisu, má 2 stání a 2 montážní stojany, 2 " vyvažovky" pneu, přijímací místnost, kancelář, sociální zařízení a sklad. Objekt je prodáván s kompletním vybavením pro tuto činnost a je vhodný pro pokračování v tomto druhu podnikání, příp. jako autoservis. Zastavěná plocha : 268 m2 Užitná plocha : 400 m2 Celková cena pozemku : 553 m2 Nabídková cena : ,- Kč 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena nákladovým způsobem, která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů vyšší než ceny níže zjištěné. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného výpočtu je zřejmé, že výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí je v úrovni 4 mil. Kč, což je především z důvodu úrovně možného nájemného a především proto, že výše ceny nákladové ( časová cena ) a z ní vyplývající náklady spojené s užíváním nemovitostí ( náklady na běžnou údržbu, opravy, daň z nemovitostí, kapitalizované roční odpisy apod. ) jsou vyšší. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Jelikož je oceňován provozní areál, kterých není v dané lokalitě potřebný počet pro relevantní porovnání, nebyla plnohodnotně porovnávací metoda použita. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný areál je nabízen k prodeji na několika internetových serverech za cenu od ,- Kč do ,- Kč. Lze konstatovat, že nabízená cena je cenou maximální. Areál je nabízen před cca půl roku, což je, v případě prodeje, dostatečná doba k jeho realizaci. Jelikož nedošlo zatím k prodeji, je zřejmé, že nabídková cena je vyšší než je očekávání trhu a reálná obvyklá cena areálu bude jednoznačně v nižší cenové hladině. Znalcem je stanovena porovnávací cena s 10 % korekcí z nejnižší ceny nabídkové. Od stanovení nabídkové ceny u realitních kanceláří se změnila i situace v naší i světové ekonomice, která prochází recesí, a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí, které mj. vyžadují i vyšší investiční náklady na zprovoznění celého objektu v ekonomicky návratném provozu a vyžadují i zájem firem k pronájmů obdobných areálů. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době ještě snižují.