ZNALECKÝ POSUDEK. č /11

Transkript

1 Ing. Michal Sirový, Kájovská 65, Český Krumlov tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /11 o stanovení obvyklé ceny rozestavěných budov charakteru rodinných domů ( pracovně označeno jako č. 1 až č. 10 dle funkčních celků ) tj. rozestavěná budova č. 1 na pozemku parcela č. 478/260 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 478/181 orná půda, rozestavěná budova č. 2 na pozemku parcela č. 478/261 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/182 orná půda a parcela č. 478/262 orná půda, rozestavěná budova č. 3 na pozemku parcela č. 478/263 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/183 orná půda a parcela č. 478/264 orná půda, rozestavěná budova č. 4 na pozemku parcela č. 478/265 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/184 orná půda a parcela č. 478/266 orná půda, rozestavěná budova č. 5 na pozemku parcela č. 478/267 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/185 orná půda a parcela č. 478/268 orná půda, rozestavěná budova č. 6 na pozemku parcela č. 478/269 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 478/186 orná půda, rozestavěná budova č. 7 na pozemku parcela č. 478/270 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 478/187 orná půda, rozestavěná budova č. 8 na pozemku parcela č. 478/271 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/188 orná půda a parcela č. 478/272 orná půda, rozestavěná budova č. 9 na pozemku parcela č. 478/273 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/188 orná půda a parcela č. 478/274 orná půda a rozestavěná budova č. 10 na pozemku parcela č. 478/275 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 478/75 orná půda vše s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Roudné zapsané na LV 838 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/ Praha 8, č.j. 016/2011-N Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českém Krumlově dne Zjištění obvyklé ceny pro nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, Český Krumlov Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění Tento znalecký posudek obsahuje 38 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/1, Praha 8, pod č.j. 016/2011-N ze dne s předáním podkladů mailem Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 838 A: Vlastník : 1. SJM Jirmásek Jindřich a Jirmásková Petra, Dobrovodská 125/3, České Budějovice B : Nemovitosti : - viz příloha č. 2 vše v k.ú. a obci Roudné Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí viz příloha č Projektová dokumentace předloženy základní výkresy z projektové dokumentace objektu RD na Obecním úřadě v obci Roudné Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo Místní šetření - proběhlo na místě samém dne Při místním šetření provedl znalec prohlídku oceňovaných nemovitostí, identifikaci s předloženým projektem a zaměření oceňovaných staveb Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření část viz příloha č Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě Konzultace na Obecním úřadě v Roudném ve věci předložení územního plánu obce a vyhledání projektové dokumentace na oceňované stavby Internet zjištění stávajících nabídek rozestavěných rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované nemovitosti rozestavěné rodinné domy ( pracovně označeno č. 1 až č. 10 dle funkčních celků ) tj. rozestavěná budova č. 1 na pozemku parcela č. 478/260 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 478/181 orná půda, rozestavěná budova č. 2 na pozemku parcela č. 478/261 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/182 orná půda a parcela č. 478/262 orná půda, rozestavěná budova č. 3 na pozemku parcela č. 478/263 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/183 orná půda a parcela č. 478/264 orná půda, rozestavěná budova č. 4 na pozemku parcela č. 478/265 zastavěná plocha

3 3 a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/184 orná půda a parcela č. 478/266 orná půda, rozestavěná budova č. 5 na pozemku parcela č. 478/267 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/185 orná půda a parcela č. 478/268 orná půda, rozestavěná budova č. 6 na pozemku parcela č. 478/269 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 478/186 orná půda, rozestavěná budova č. 7 na pozemku parcela č. 478/270 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 478/187 orná půda, rozestavěná budova č. 8 na pozemku parcela č. 478/271 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/188 orná půda a parcela č. 478/272 orná půda, rozestavěná budova č. 9 na pozemku parcela č. 478/273 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/188 orná půda a parcela č. 478/274 orná půda a rozestavěná budova č. 10 na pozemku parcela č. 478/275 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 478/75 orná půda se nachází v katastrálním území a v obci Roudné na jihozápadním okraji nově zastavěné části obce v lokalitě zastavěné nově budovanými rodinnými domy. Celý areál 10ti rozestavěných rodinných domů je ke dni ocenění rozestavěn ve fázi dokončované hrubé stavby. Domy jsou rozděleny do dvou bloků, v severní části je rozestavěno šest řadových rodinných domů a v jižní části jsou čtyři řadové rodinné domy. Oceňované parcely jsou k jednotlivým stavbám přičleněny tak, aby tvořily jednotný funkční celek tzn. předzahrádku a v zadní části zahradu. Pozemky, které budou tvořit s objekty rodinných domů jednotné funkční celky ani areál jako celek nejsou oploceny. Všechny oceňované objekty jsou identické co do tvaru, objemu, dispozice i použitých materiálů. Jedná se o nepodsklepené, dvoupodlažní objekty obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou, která je provedena přímo nad druhým podlažím a tvoří zároveň stropní konstrukci. Objekty budou napojeny na veřejné rozvody elektrické energie, vody, kanalizace i zemního plynu. Zda jsou již napojení provedena nebylo možno zjistit. Dle provedené příjezdové komunikace lze usuzovat, že jsou přípojky provedené min. na hranici oceňovaných pozemků. Původní stáří objektů je cca z roku Objekty jsou volně přístupné a jelikož nejsou zabezpečeny proti povětrnostním vlivům, dochází k jejich nekontrolovanému chátrání. Díky neprovedené krytině, pod střešními latěmi je položena pouze pojistná fólie, která je na mnoha místech poničená, dochází k výraznému zatékání do objektů. Některé prvky stavby vykazují již dnes vyšší stupeň opotřebení ( např. dřevěné stropy, pojistné střešní fólie, dřevěné prvky krovu, vnitřní rozvody ). Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav objektů rozestavěných rodinných domů vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace na Obecním úřadě v obci Roudné a předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).

4 4 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rozestavěná budova č. 1 na parcele č. 478/ Rozestavěná budova č. 2 na parcele č. 478/ Rozestavěná budova č. 3 na parcele č. 478/ Rozestavěná budova č. 4 na parcele č. 478/ Rozestavěná budova č. 5 na parcele č. 478/ Rozestavěná budova č. 6 na parcele č. 478/ Rozestavěná budova č. 7 na parcele č. 478/ Rozestavěná budova č. 8 na parcele č. 478/ Rozestavěná budova č. 9 na parcele č. 478/ Rozestavěná budova č.10 na parcele č. 478/ Pozemky parcela č. 478/75, č. 478/181, č. 478/182, č. 478/183, č. 478/184, č. 478/185, č. 478/186, č. 478/187, č. 478/188, č. 478/189, č. 478/260, č. 478/261, č. 478/262, č. 478/263, č. 478/264, č. 478/265, č. 478/266, č. 478/267, č. 478/268, č. 478/269, č. 478/270, č. 478/271, č. 478/272, č. 478/273, č. 478/274, č. 478/275, Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novel s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K Rozestavěná budova č. 1 na parcele č. 478/260 ( 5 ) - SKP Popis Jedná se o nepodsklepený dům obdélníkového půdorysu se dvěma nadzemními podlažími /1.NP a 2.NP/ a se sedlovou střechou. Konstrukci tvoří tvárnicové zdivo YTONG. Krov je dřevěný trámový tvořící zároveň konstrukci stropu nad 2.NP. Krytina se nevyskytuje, pouze je osazena fólie. Hlavní vstup do domu je ze západní fasády.

5 5 V objektu je navržena jedna bytová jednotka velikosti 4+kk s garáží. Dům bude napojen na přívod elektrické energie, vody, kanalizaci a na zemní plyn. S výstavbou rodinného domu bylo započato pravděpodobně v roce Základy : základové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Nosná konstrukce : zděná z tvárnicového zdiva YTONG Vnější povrchy obvodových stěn : jednovrstvá omítka natahovaná Stropy : dřevěné trámové s viditelnými trámy Střecha : sedlová Střešní krytina : nevyskytuje se Oplechování : nevyskytuje se Bleskosvod : nevyskytuje se Popis vybavení 1.NP Vnitřní úprava stěn : Podlaha a dlažby : Schodiště : Okna : plastová zdvojená Dveře : El. instalace : Obklady : Vytápění : Rozvod vody : hrubé rozvody v plastu Sanitární zařízení : Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : Kuchyňské vybavení : Výčet místností dle skutečného stavu: - zádveří, garáž, sklad, schodiště, obytná kuchyň, WC a venkovní terasa Popis vybavení 2.NP Vnitřní úprava stěn : Podlaha a dlažby : Schodiště : nevyskytuje se Okna : plastová zdvojená Dveře : El. instalace : Obklady : Vytápění : Rozvod vody : hrubé rozvody v plastu Sanitární zařízení : Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : Kuchyňské vybavení : Výčet místností dle skutečného stavu: - 3x pokoj, hala, 2x šatna, technická místnost a koupelna

6 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z předložené projektové dokumentace a provedených kontrolních měření. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 10,575 * 9,00 = 95,18 srovnávací výška = 2,95 280,78 3,25 * 1,45 odpočet = - 4,71 srovnávací výška = 2,95-13,89 3,25 * 1,15 odpočet = - 3,74 srovnávací výška = 2,95-11,03 celkem 1.NP 86,73 255,86 10,575 * 9,00 = 95,18 srovnávací výška = 2, ,16 3,25 * 1,45 odpočet = - 4,71 srovnávací výška = 2,975-14,01 3,25 * 1,15 odpočet = - 3,74 srovnávací výška = 2,975-11,13 celkem 2.NP a zastřešení 86,73 258,02 celkem OP rozestavěná budova č. 1 až ,88 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má plánován jeden byt, dvě nadzemní podlaží bez možnosti využití podkroví, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 86,73 m 2. Zastavěná plocha 1.PP je 00,00 m 2. Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 00,00/86,73 = 0 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je 86,73 m 2. Zastavěná plocha podkroví je 00,00 m 2. Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 00,00/86,73 = 00,00 % Tj. objekt rodinného domu nemá zařízené podkroví Rodinný dům je typem B řadový vnitřní resp. krajní, nepodsklepený, dvoupodlažní a se sklonitou střechou a se základní cenou 1 975,- Kč/ m Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky typ B ( 1.NP, 2.NP, sedlová střecha ) ZC 1 975,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 513,88 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněn K5 1,00 Koeficient podkroví neuplatněn Kpod 1,00 Koeficient změny ceny staveb Dle přílohy č.38 vyhl. Ki 2,169 Koeficient prodejnosti Dle přílohy č.39 vyhl. neuplatněn Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 1 975,- Pořizovací cena konstrukcí navíc Vrata - cena zjištěná znalcem Kč CK 0,- Podíl ceny konstrukce navíc - vrata = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

7 7 Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard- Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy s izolací S a Svislé konstrukce zdivo z tvárnic YTONG S 85% b Svislé konstrukce nevyskytuje se / příčky / CH 15% Stropy dřevěné trámové P Zastřešení krov dřevěný trámový P Krytiny střech nevyskytuje se CH Klempířské konstrukce nevyskytuje se CH Vnitřní omítky nevyskytuje se CH a Fasádní omítky jednovrstvé S 50% b Fasádní omítky nevyskytuje se CH 50% Vnější obklady nevyskytuje se CH Vnitřní obklady nevyskytuje se CH Schody nevyskytuje se CH Dveře nevyskytuje se CH Okna plastová zdvojená S Podlahy obytných místnost. nevyskytuje se CH Podlahy ostatních místností nevyskytuje se CH Vytápění nevyskytuje se CH Elektroinstalace nevyskytuje se CH Bleskosvod nevyskytuje se CH a Rozvod vody hrubé rozvody v plastu S 40% b Rozvod vody nevyskytuje se CH 60% Zdroj teplé vody nevyskytuje se CH Instalace plynu nevyskytuje se CH a Kanalizace hrubé rozvody v plastu S 40% 0, , b Kanalizace nevyskytuje se CH 60% 0, , Vybavení kuchyní nevyskytuje se CH Vnitřní hygienic. vybavení nevyskytuje se CH Záchod nevyskytuje se CH Ostatní nevyskytuje se CH N navíc nevyskytují se Na CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad Kč / m ,61, Stáří a opotřebení Rodinný dům je rozestavěn, pravděpodobně od roku Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a osazené prvky krátkodobé životnosti jsou původní. Objekt není zabezpečen proti působení povětrnostních vlivů, je volně přístupný a výrazně chátrá. Některé prvky stavby již ke dni ocenění vykazují výraznější opotřebení ( trámové stropy i krov, střešní fólie, vnitřní rozvody apod. ). Vzhledem k oceňování stavby, ve které jsou konstrukce a prvky stavby původní je, dle přílohy č. 14 vyhlášky, použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Vzhledem k celkovému technickému stavu a nezakonzervování stavby je snížena předpokládaná životnost stavby. Rok odhadu 2011

8 8 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 2008 Stáří 3 roky Předpokládaná další životnost 22 let Celková životnost 25 let Procento ročního opotřebení 4,00 % Opotřebení 12,00 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,61,- Obestavěný prostor OP m 3 513,88 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,73,- Stupeň dokončení stavby % viz výpočet koeficientu K4 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,73,- Opotřebení 12,00 % ,17,- Cena časová rozestavěné budovy č. 1 ke dni odhadu Kč ,26, Rozestavěná budova č. 2 na parcele č. 478/ Popis Výměry pro ocenění Zjištění charakteru objektu Koeficienty Stáří a opotřebení Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,61,- Obestavěný prostor OP m 3 513,88 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,73,- Stupeň dokončení stavby % viz výpočet koeficientu K4 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,73,- Opotřebení 12,00 % ,17,- Cena časová rozestavěné budovy č. 2 ke dni odhadu Kč ,26,-

9 Rozestavěná budova č. 3 na parcele č. 478/ Popis Výměry pro ocenění Zjištění charakteru objektu Koeficienty Stáří a opotřebení Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,61,- Obestavěný prostor OP m 3 513,88 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,73,- Stupeň dokončení stavby % viz výpočet koeficientu K4 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,73,- Opotřebení 12,00 % ,17,- Cena časová rozestavěné budovy č. 3 ke dni odhadu Kč ,26, Rozestavěná budova č. 4 na parcele č. 478/ Popis Výměry pro ocenění Zjištění charakteru objektu Koeficienty Stáří a opotřebení Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,61,- Obestavěný prostor OP m 3 513,88 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,73,- Stupeň dokončení stavby % viz výpočet koeficientu K4 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,73,-

10 10 Opotřebení 12,00 % ,17,- Cena časová rozestavěné budovy č. 4 ke dni odhadu Kč ,26, Rozestavěná budova č. 5 na parcele č. 478/ Popis Výměry pro ocenění Zjištění charakteru objektu Koeficienty Stáří a opotřebení Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,61,- Obestavěný prostor OP m 3 513,88 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,73,- Stupeň dokončení stavby % viz výpočet koeficientu K4 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,73,- Opotřebení 12,00 % ,17,- Cena časová rozestavěné budovy č. 5 ke dni odhadu Kč ,26, Rozestavěná budova č. 6 na parcele č. 478/ Popis Výměry pro ocenění Zjištění charakteru objektu Koeficienty Stáří a opotřebení Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,-

11 11 Základní cena upravená ZCU Kč / m ,61,- Obestavěný prostor OP m 3 513,88 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,73,- Stupeň dokončení stavby % viz výpočet koeficientu K4 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,73,- Opotřebení 12,00 % ,17,- Cena časová rozestavěné budovy č. 7 ke dni odhadu Kč ,26, Rozestavěná budova č. 7 na parcele č. 478/ Popis Zatím neprovedena ani část fasády Výměry pro ocenění Zjištění charakteru objektu Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky typ B ( 1.NP, 2.NP, sedlová střecha ) ZC 1 975,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 513,88 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněn K5 1,00 Koeficient podkroví neuplatněn Kpod 1,00 Koeficient změny ceny staveb Dle přílohy č.38 vyhl. Ki 2,169 Koeficient prodejnosti Dle přílohy č.39 vyhl. neuplatněn Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 1 975,- Pořizovací cena konstrukcí navíc Vrata - cena zjištěná znalcem Kč CK 0,- Podíl ceny konstrukce navíc - vrata = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard- Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy s izolací S a Svislé konstrukce zdivo z tvárnic YTONG S 85% b Svislé konstrukce nevyskytuje se / příčky / CH 15% Stropy dřevěné trámové P Zastřešení krov dřevěný trámový P Krytiny střech nevyskytuje se CH Klempířské konstrukce nevyskytuje se CH Vnitřní omítky nevyskytuje se CH Fasádní omítky nevyskytuje se CH Vnější obklady nevyskytuje se CH Vnitřní obklady nevyskytuje se CH Schody nevyskytuje se CH Dveře nevyskytuje se CH Okna plastová zdvojená S

12 12 14 Podlahy obytných místnost. nevyskytuje se CH Podlahy ostatních místností nevyskytuje se CH Vytápění nevyskytuje se CH Elektroinstalace nevyskytuje se CH Bleskosvod nevyskytuje se CH a Rozvod vody hrubé rozvody v plastu S 40% b Rozvod vody nevyskytuje se CH 60% Zdroj teplé vody nevyskytuje se CH Instalace plynu nevyskytuje se CH a Kanalizace hrubé rozvody v plastu S 40% 0, , b Kanalizace nevyskytuje se CH 60% 0, , Vybavení kuchyní nevyskytuje se CH Vnitřní hygienic. vybavení nevyskytuje se CH Záchod nevyskytuje se CH Ostatní nevyskytuje se CH N navíc nevyskytují se Na CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad Kč / m ,22, Stáří a opotřebení Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,22,- Obestavěný prostor OP m 3 513,88 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,57,- Stupeň dokončení stavby % viz výpočet koeficientu K4 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,57,- Opotřebení 12,00 % ,67,- Cena časová rozestavěné budovy č. 7 ke dni odhadu Kč ,90, Rozestavěná budova č. 8 na parcele č. 478/ Popis Zatím neprovedena ani část fasády Výměry pro ocenění Zjištění charakteru objektu Koeficienty

13 Stáří a opotřebení Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,22,- Obestavěný prostor OP m 3 513,88 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,57,- Stupeň dokončení stavby % viz výpočet koeficientu K4 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,57,- Opotřebení 12,00 % ,67,- Cena časová rozestavěné budovy č. 8 ke dni odhadu Kč ,90, Rozestavěná budova č. 9 na parcele č. 478/ Popis Zatím neprovedena ani část fasády Výměry pro ocenění Zjištění charakteru objektu Koeficienty Stáří a opotřebení Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,22,- Obestavěný prostor OP m 3 513,88 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,57,- Stupeň dokončení stavby % viz výpočet koeficientu K4 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,57,- Opotřebení 12,00 % ,67,- Cena časová rozestavěné budovy č. 9 ke dni odhadu Kč ,90, Rozestavěná budova č.10 na parcele č. 478/ Popis Zatím neprovedena ani část fasády Výměry pro ocenění

14 Zjištění charakteru objektu Koeficienty Stáří a opotřebení Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,22,- Obestavěný prostor OP m 3 513,88 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,57,- Stupeň dokončení stavby % viz výpočet koeficientu K4 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,57,- Opotřebení 12,00 % ,67,- Cena časová rozestavěné budovy č. 10 ke dni odhadu Kč ,90, Pozemky parcela č. 478/75, č. 478/181, č. 478/182, č. 478/183, č. 478/184, č. 478/185, č. 478/186, č. 478/187, č. 478/188, č. 478/189, č. 478/260, č. 478/261, č. 478/262, č. 478/263, č. 478/264, č. 478/265, č. 478/266, č. 478/267, č. 478/268, č. 478/269, č. 478/270, č. 478/271, č. 478/272, č. 478/273, č. 478/274, č. 478/275, Metodika výpočtu ceny pozemku Pro zjištění obvyklé ceny vychází znalec vždy ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / realitní kancelář Kolář Český Krumlov, realitní kancelář BOARS České Budějovice / a z prohlídky nabídek pozemků na internetu. Známé prodejní ceny stavebních pozemků v lokalitě a okolí jsou znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem. Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemků indexovou metodou Výše uvedené pozemky jsou zastavěny rozestavěnými rodinnými domy, resp. tvoří s těmito stavbami jednotné funkční celky. Celková výměra oceňovaných pozemků je 3362 m2. Stavba Výměry jednotlivých pozemků tvořících funkční celek Funkční celek u rozestavěné budovy č. 1 Rozestavěná budova č. 1 na p.č. 478/260 č. 478/ m2 Funkční celek u rozestavěné budovy č. 2 - č. 478/ m2 358 m2

15 15 Rozestavěná budova č. 2 na p.č. 478/261 č. 478/ m2 Funkční celek u rozestavěné budovy č. 3 Rozestavěná budova č. 3 na p.č. 478/263 č. 478/ m2 Funkční celek u rozestavěné budovy č. 4 Rozestavěná budova č. 4 na p.č. 478/265 č. 478/ m2 Funkční celek u rozestavěné budovy č. 5 Rozestavěná budova č. 5 na p.č. 478/267 č. 478/ m2 Funkční celek u rozestavěné budovy č. 6 Rozestavěná budova č. 6 na p.č. 478/269 č. 478/ m2 Funkční celek u rozestavěné budovy č. 7 Rozestavěná budova č. 7 na p.č. 478/270 č. 478/ m2 Funkční celek u rozestavěné budovy č. 8 Rozestavěná budova č. 8 na p.č. 478/271 č. 478/ m2 Funkční celek u rozestavěné budovy č. 9 Rozestavěná budova č. 9 na p.č. 478/273 č. 478/ m2 Funkční celek u rozestavěné budovy č.10 Rozestavěná budova č.10 na p.č. 478/275 č. 478/ m2 č. 478/ m2 č. 478/ m2 č. 478/ m2 č. 478/ m2 č. 478/ m2 č. 478/ m2 č. 478/ m2 č. 478/ m2 č. 478/ m2 č. 478/ m2 - č. 478/ m2 - č. 478/ m2 č. 478/ m2 č. 478/ m2 - č. 478/ m2 304 m2 305 m2 305 m2 304 m2 368 m2 375 m2 303 m2 303 m2 437 m2 Celková výměra oceňovaných pozemků 3362 m2 Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji na internetovém serveru a leží ve stejné obci Roudné, nedaleko oceňovaného areálu. Je určen stávajícím územním plánem pro výstavbu rodinného domu. Z důvodu zatímní nerealizace prodeje je nabídková cena srovnávacího pozemku ve výši 1390,- Kč/m2 redukována koeficientem 0,80 tj. na 1 112,- Kč/m2. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Okraj zastavěné části obce Roudné Popis srovnávacího pozemku Stavební pozemek určený pro výstavbu RD, rinatý, zpevněný příjezd, IS na pozemku částečně vč. zemního plynu Výměra srovnávacího pozemku VS m2 497 Cena srovnávacího pozemku nabídková CS Kč ,00,- Koeficient nabídkové ceny x 0,80 Cena srovnávacího pozemku po redukci CS Kč ,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m ,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Část souvisle zastavěná na okraji obce 1.00

16 16 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený částečně vč. zemního plynu 1.40 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. Poloha lokalita s rodinnými domy 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Okraj zastavěné části obce Roudné Popis oceňovaného pozemku Stavební pozemek určený pro výstavbu RD, rinatý, zpevněný příjezd, IS na pozemku částečně vč. zemního plynu Výměra oceňovaného pozemku m Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Část souvisle zastavěná na okraji obce 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. Poloha lokalita s rodinnými domy 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m ,43,- Cena oceňovaného pozemku Kč ,86,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena oceňovaných pozemků celkem dni odhadu / zaokrouhleno / Kč ,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba / zaokr. / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rozestavěná budova č. 1 na p.č. 478/ ,00,- Kč 12,00 % ,00,- Kč Rozestavěná budova č. 2 na p.č. 478/ ,00,- Kč 12,00 % ,00,- Kč Rozestavěná budova č. 3 na p.č. 478/ ,00,- Kč 12,00 % ,00,- Kč Rozestavěná budova č. 4 na p.č. 478/ ,00,- Kč 12,00 % ,00,- Kč Rozestavěná budova č. 5 na p.č. 478/ ,00,- Kč 12,00 % ,00,- Kč Rozestavěná budova č. 6 na p.č. 478/ ,00,- Kč 12,00 % ,00,- Kč Rozestavěná budova č. 7 na p.č. 478/ ,00,- Kč 12,00 % ,00,- Kč Rozestavěná budova č. 8 na p.č. 478/ ,00,- Kč 12,00 % ,00,- Kč

17 17 Rozestavěná budova č. 9 na p.č. 478/ ,00,- Kč 12,00 % ,00,- Kč Rozestavěná budova č.10 na p.č. 478/ ,00,- Kč 12,00 % ,00,- Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / ,00,- Kč ,00,- Kč Pozemky u rozestavěné budovy č ,00,- Kč ,00,- Kč Pozemky u rozestavěné budovy č ,00,- Kč ,00,- Kč Pozemky u rozestavěné budovy č ,00,- Kč ,00,- Kč Pozemky u rozestavěné budovy č ,00,- Kč ,00,- Kč Pozemky u rozestavěné budovy č ,00,- Kč ,00,- Kč Pozemky u rozestavěné budovy č ,00,- Kč ,00,- Kč Pozemky u rozestavěné budovy č ,00,- Kč ,00,- Kč Pozemky u rozestavěné budovy č ,00,- Kč ,00,- Kč Pozemky u rozestavěné budovy č ,00,- Kč ,00,- Kč Pozemky u rozestavěné budovy č ,00,- Kč ,00,- Kč Oceňované pozemky celkem / zaokr. / ,00,- Kč ,00,- Kč Rozestavěná budova č. 1 na p.č. 478/260 vč. pozemků tvořících funkční celek ,00,- Kč ,00,- Kč Rozestavěná budova č. 2 na p.č. 478/ ,00,- Kč ,00,- Kč Rozestavěná budova č. 3 na p.č. 478/ ,00,- Kč ,00,- Kč Rozestavěná budova č. 4 na p.č. 478/ ,00,- Kč ,00,- Kč Rozestavěná budova č. 5 na p.č. 478/ ,00,- Kč ,00,- Kč Rozestavěná budova č. 6 na p.č. 478/ ,00,- Kč ,00,- Kč Rozestavěná budova č. 7 na p.č. 478/ ,00,- Kč ,00,- Kč Rozestavěná budova č. 8 na p.č. 478/ ,00,- Kč ,00,- Kč Rozestavěná budova č. 9 na p.č. 478/ ,00,- Kč ,00,- Kč Rozestavěná budova č.10 na p.č. 478/ ,00,- Kč ,00,- Kč Oceňované nemovitosti celkem ,00,- Kč ,00,- Kč

18 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů Výpočet výnosovou hodnotou Oceňovaná stavba tj. rodinný dům je ve fázi nedokončené hrubé stavby. Je zřejmé, že v této fázi výstavby není možné objekt pronajmout. Stupeň rozestavěnosti je cca 50 %. Z tohoto důvodu není početně výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí znalcem zjišťována a je rovna nule. 2.3 Porovnávací indexová metoda Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti / rozestavěnost stavby / - technický stav nemovitosti Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru a Jednotlivé níže uvedené nabídky byly doslovně převzaty jednotlivých inzerátů :

19 Srovnávací objekt č.1 Rozestavěný rodinný dům v obci Hůry Českých Budějovic 19 Prodej rozestavěného rodinného domu v obci Hůry v blízkosti Českých Budějovic. Jedná se o 1/2 podkrovního dvojdomu s garáží. Půdorys domu je obdélníkový o rozměrech cca 14x8 m. V přízemí domu se nachází velký obývací pokoj s kuchyňským koutem a vstupem na zahradu, koupelna, WC, pracovna, chodba se schodištěm do podkroví a garáž na jeden automobil. V podkroví jsou plánovány tři pokoje z nichž jeden má terasu směrem do zahrady a koupelna s WC. Dům je vyzděn ze zdiva typu Porotherm. Do domu je zavedena elektřina s vlastním měřením, vlastní kaplička s plynem, obecní vodovod a kanalizace. Před prodejem bude střecha pokryta taškami. Jedná se o vyhledávanou lokalitu v blízkosti Českých Budějovic. Dostavba domu vyjde ještě na cca na 1 mil. Kč. Zastavěná plocha : 112 m2 Užitná plocha : 170 m2 Plocha parcely : 519 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.2 Rozestavěný rodinný dům v obci Homole u Českých Budějovic Nabízíme Vám k prodeji pozemek s hrubou stavbou o velikosti 1128m2, který se nachází v atraktivní lokalitě v Homolích u Českých Budějovic. Pozemek má tvar kosočtverce, veškeré inženýrské sítě na pozemku plyn, voda, elektřina a kanalizace. Dům o velikosti 4+1. Zastavěná plocha : 98 m2 Užitná plocha : 120 m2

20 20 Plocha parcely : 1128 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.3 Rozestavěný rodinný dům v obci Němčice u Ćeských Budějovic Jedná se o rodinný dům - rozestavěný, který se nachází 13 km jihozápadně od Českých Budějovic. Zastavěná plocha domu činí 174 m2 a skládá se ze tří pokojů, velkého obývacího pokoje propojeného s kuchyní, ze kterého je možno vyjít na krytou terasu. Dále se v přízemí nachází samostatné WC, koupelna se sprchovým koutem a vanou. Podkroví je možné využít pro další pokoje. Dům má plastová okna - Otherm, střešní krytinu Bramac. V domě je hotová elektroinstalace, rozvod vody a odpadů. Dále je v ceně domu započteno - kotel na tuhá paliva, elektrokotel, vana, WC, zateplení stropu, radiátory a rozvody. Dům je situován terasou na jižní stranu. Je napojen na obecní vodu, kanalizaci. Zastavěná plocha : 174 m2 Užitná plocha : 150 m2 Plocha parcely : 750 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.4 Rozestavěný rodinný dům v obci Roudné Stavební pozemek České Budějovice - Roudné Nabízíme prodej stavebního pozemku se

21 21 započatou stavbou rodinného domu. Výměra pozemku 938 m2. Nalézá se v klidné části obce na okraji starší zástavby u konce dále neprůjezdné ulice. Na hranici elektřina, vodovod, plyn. Stanice MHD a prodejna 150 m. Zastavěná plocha : 100 m2 Užitná plocha : 170 m2 Plocha parcely : 941 m2 Nabídková cena : ,- Kč Porovnání objektů Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž RD v obci Roudné, rozestavěný 4+kk ne /ano Pozemek ( m2 ) od m2 ( započten průměr 336 m2 ) Jiné / stav rozestavěná novostavba/ zanedbaný ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD obec Hůry u ČB, rozestavěný 4+kk ne /ano 519 rozestavěná novostavba/dobrý 2 RD obec Homole u ČB, rozestavěný 4+1 ne/ne 1128 rozestavěná novostavba/ zanedbaný 3 RD obec Němčice u ČB, rozestavěný 3+1 ne/ne 750 rozestavěná novostavba/dobrý 4 RD obec Roudné, rozestavěný 4+1 ne/ne 938 rozestavěná novostavba/ zanedbaný Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,90 1,10 1,15 1,10 1,30 1,00 1, , , , ,90 1,00 1,70 1,00 1, , , ,75 1,20 1,20 1,25 1,40 1,00 2, , , ,10 1,10 1,10 0,90 1,60 1,00 1, ,- Celkový průměr Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 /

22 22 K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného výpočtu je zřejmé, že výnosová hodnota se, z důvodu nedokončené stavby a tím pádem nemožnosti pronajmutí, rovná nule. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Zde je nutné podotknout, že v dané lokalitě není dostatečný počet obdobných rozestavěných nemovitostí pro provedení porovnání z většího počtu nemovitostí. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný areál rozestavěných objektů řadových rodinných domů se nachází v lokalitě nízkopodlažní bytové zástavby na okraji zastavěné části obce. Rozestavěné budovy jsou v zanedbaném a zároveň nezakonzervovaném technickém stavu. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na dobré úrovni. Nemovitosti neleží v zátopové oblasti. O obdobné nemovitosti je v místě průměrný zájem, v poslední době nabídka obdobných nemovitostí vzrostla, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně uzavřených kupních cen. Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Níže stanovená obvyklá cena oceňovaných nemovitostí je výsledkem vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši.

23 23 Cena jednotlivých rozestavěných budov ( pracovně označených č. 1 č. 10 ) je stanovena vč. příslušných pozemků, které tvoří se stavbou jednotný funkční celek tj. pozemek tvořící zastavěnou plochu, zahradu případně předzahrádku. Rozdíl ve stanovené obvyklé ceně odráží především rozdílnou výměru souboru oceňovaných pozemků. V případě stanovení obvyklé ceny všech oceňovaných nemovitostí jako celek, vycházel znalec ze součtu všech nemovitostí dělenou koeficientem cca 1,30, který vyjadřuje investorskou marži. 2.5 Rekapitulace Rekapitulace rozestavěných budov č dle funkčních celků samostatně Rozestavěná budova č. 1 na parcele č. 478/260 vč. pozemků ve funkčním celku Způsob ocenění - rozestavěná budova č. 1 vč. pozemků ve funkčním celku parcela č. 478/260 a č. 478/181 Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměrná výměra pozemků Obvyklá cena rozestavěné budovy č. 1 vč. pozemků ve funkčním celku dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena ,00,- Kč ,00,- Kč 0,00,- Kč ,00,- Kč ,00,- Kč Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rozestavěné budovy ( rodinného domu ) č. 1 v Polní ulici na pozemku parcela č. 478/260 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 478/181 orná půda vše s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Roudné zapsané na LV 838 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění ,- Kč slovy : devětsetpadesáttisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci účastníky řízení sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují Rozestavěná budova č. 2 na parcele č. 478/261 vč. pozemků ve funkčním celku Způsob ocenění - rozestavěná budova č. 1 vč. pozemků ve funkčním celku parcela č. 478/261, č.478/262 a č. 478/182 Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota cena ,00,- Kč ,00,- Kč 0,00,- Kč

24 24 Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměrná výměra pozemků Obvyklá cena rozestavěné budovy č. 2 vč. pozemků ve funkčním celku dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění ,00,- Kč ,00,- Kč 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rozestavěné budovy ( rodinného domu ) č. 2 v Polní ulici na pozemku parcela č. 478/261 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/262 orná půda a parcela č. 478/182 orná půda vše s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Roudné zapsané na LV 838 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění ,- Kč slovy : devětsettisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci účastníky řízení sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují Rozestavěná budova č. 3 na parcele č. 478/263 vč. pozemků ve funkčním celku Způsob ocenění - rozestavěná budova č. 3 vč. pozemků ve funkčním celku parcela č. 478/263, č.478/264 a č. 478/183 Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměrná výměra pozemků Obvyklá cena rozestavěné budovy č. 3 vč. pozemků ve funkčním celku dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena ,00,- Kč ,00,- Kč 0,00,- Kč ,00,- Kč ,00,- Kč 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rozestavěné budovy ( rodinného domu ) č. 3 v Polní ulici na pozemku parcela č. 478/263 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/264 orná půda a parcela č. 478/183 orná půda vše s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Roudné zapsané na LV 838 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění ,- Kč slovy : devětsettisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci účastníky řízení sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují.

25 Rozestavěná budova č. 4 na parcele č. 478/265 vč. pozemků ve funkčním celku Způsob ocenění - rozestavěná budova č. 4 vč. pozemků ve funkčním celku parcela č. 478/265, č.478/266 a č. 478/184 Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměrná výměra pozemků Obvyklá cena rozestavěné budovy č. 4 vč. pozemků ve funkčním celku dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena ,00,- Kč ,00,- Kč 0,00,- Kč ,00,- Kč ,00,- Kč 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rozestavěné budovy ( rodinného domu ) č. 4 v Polní ulici na pozemku parcela č. 478/265 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/266 orná půda a parcela č. 478/184 orná půda vše s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Roudné zapsané na LV 838 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění ,- Kč slovy : devětsettisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci účastníky řízení sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují Rozestavěná budova č. 5 na parcele č. 478/267 vč. pozemků ve funkčním celku Způsob ocenění - rozestavěná budova č. 5 vč. pozemků ve funkčním celku parcela č. 478/267, č.478/268 a č. 478/185 Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměrná výměra pozemků Obvyklá cena rozestavěné budovy č. 5 vč. pozemků ve funkčním celku dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena ,00,- Kč ,00,- Kč 0,00,- Kč ,00,- Kč ,00,- Kč 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rozestavěné budovy ( rodinného domu ) č. 5 v Polní ulici na pozemku parcela č. 478/267 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 478/268 orná půda a parcela č. 478/185 orná půda vše s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Roudné zapsané na LV 838 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění ,- Kč slovy : devětsettisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci účastníky řízení sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují.