ZNALECKÝ POSUDEK. č /14

Transkript

1 Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, České Budějovice tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /14 - o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí tj. bytové jednotky vel. 3+1 č.p/č.j. 630/1 ve 2. nadzemním podlaží / 1. patře / v objektu bydlení č.p. 630 na Husově náměstí v části obce Nová Bystřice s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 630 a pozemků st. parcela č. 127 zastavěná plocha a nádvoří, parcela č. 63/12 ostatní plocha, parcela č. 3268/1 ostatní plocha a parcela č. 3268/2 ostatní plocha ve výši id. 76/375 zapsaných na LV č resp. budova č.p. 630 a výše uvedené pozemky na LV č vše s příslušenstvím pro katastrální území Nová Bystřice a obec Nová Bystřice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/ Praha 8 IČO : č.j. 543/2014-N Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Českých Budějovicích dne dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, České Budějovice Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 21 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka písemná EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 pan Jan Mikloško ze dne s předáním podkladů mailem č.j. 543/2014-N Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV 1396 A: Vlastník : 1. Strnadová Drahuše, Husovo nám. 630, Nová Bystřice 1/1 B : Nemovitosti : - bytová jednotka č. 630/1 v bytovém domě č.p. 630 na st. parcele č. 127 zastavěná plocha a nádvoří, dále pozemky parcela č. 63/12 ostatní plocha, parcela č. 3268/1 ostatní plocha a parcela č. 3268/2 ostatní plocha vše spoluvlastnický podíl id. 76/375, LV budovy a pozemků č C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č. 2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č. 2 vše v k.ú. a v obci Nová Bystřice viz příloha č Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č Projektová dokumentace - nebyla předložena Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo, dle vyjádření vlastníka byl objekt bytového domu č.p. 630 kolaudován na v 80. let minulého století Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za účasti znalce a vlastníka paní Strnadové. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaného bytu, zaměření jednotlivých místností bytu a fotodokumentace Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Bytová jednotka č.p./č.j. 630/1 se nachází v 1. patře / 2. nadzemním podlaží / bytového domu č. 630 v části obce Nová Bystřice západně od centra obce na Husově náměstí v lokalitě zastavěné převážně bytovou nízkopodlažní zástavbou.

3 3 Přístup zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí elektro, vodovod, kanalizace a slaboproud. V ulici je veden i hlavní řad zemního plynu. Společně s bytovou jednotkou č.p./č.j. 630/1 je oceňován i spoluvlastnický podíl na společných částech domu a na pozemcích st. parcela č. 127 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 523 m2, který tvoří částí své výměry zastavěnou plochu objektu, parcela č. 63/12 ostatní plocha, parcela č. 3268/1 ostatní plocha a parcela č. 3268/2 ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou bytového domu č.p. 630 ve výši id. 76/375. Bytová jednotka je užívána vlastníkem a ke dni ocenění není pronajata. K bytové jednotce náleží i balkon a mimo byt v 1.nadzemním podlaží jedna sklepní kóje. Pozemky jsou zatížen běžným hlukem a prachem od okolní dopravy. Město Nová Bystřice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Nezastavěné části pozemků jsou převážně užívány k venkovnímu posezení za domem. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu a bytové jednotky vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace povinného, předaných písemných podkladů a doplněny vlastním odborným odhadem znalce na základě prohlídky bytu a bytového domu. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 630/1 1.2 Pozemky st. parcela č. 127 a parcely č. 63/12, č. 3268/1 a č. 3268/2 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 630/1 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j 630/1 4. Rekapitulace a závěr

4 4 1. Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že dle provedených srovnání cena stanovená nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 441/2013 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení obdobných staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné podle cenového předpisu nákladovou metodou. 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 630/1 ( 21 oceňování jednotek ) Popis Budova č.p. 630, ve které se nachází oceňovaný byt má obdélníkový tvar, je nepodsklepená, se třemi nadzemními podlažími a se sedlovou střechou s možností zřízení podkroví. Objekt má jeden hlavní vchod ze severní fasády. Stavba má klasickou dispozici zděné "bytovky", která byla postavena pravděpodobně v polovině 80. let minulého století. V centru dispozice je hlavní schodiště bez výtahu a se dvěma byty na každém běžném nadzemním podlaží. V technickém podlaží, které tvoří 1.nadzemní podlaží, jsou umístěny sklepy pro jednotlivé byty, čtyři garáže, které jsou vyčleněny jako samostatné nebytové jednotky a společné prostory domu ( chodba, schodiště, sušárna, kotelna, sklad paliva ). Objekt je v současné době plně užíván, technický stav je při pravidelně prováděné běžné údržbě průměrný. Dům je napojen bezprostředně na všechny inženýrské sítě kromě zemního plynu, který je veden v přilehlé ulici. Oceňovaný byt 3+1 leží ve 2. nadzemním podlaží ( 1. patře ) u východního štítu budovy. Má předsíň, 3x pokoj, koupelnu a WC v instalačním zděném jádře, kuchyň, špajz, komoru a balkon. Mimo byt je v 1.nadzemním podlaží jedna dvě sklepní kóje. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : cihelné zdivo Nosná konstrukce vodorovná : rovný podhled Izolace : provedena vodorovná proti zemní vlhkosti Vnější povrchy obvodových stěn : břízolit Schodiště : teracové Střecha : sedlová Střešní krytina : eternitové šablony Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod Technický stav budovy : stáří ke dni ocenění cca = 29 let. Popis společných prostor Obvodové zdivo : cihelné zdivo Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled Podlaha : keramická dlažba Okna : plastová zdvojená Dveře : hlavní vstupní plastové Vrata : garážové dřevěné El. instalace : světelná i motorová 220 V/380 V, pojistkové automaty Vytápění : jeden kotel na PP pro celý objekt

5 5 Rozvod vody : studené a teplé Rozvod plynu : nevyskytuje se Vybavení bytové jednotky č.p./č.j. 630/1 Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled, nespalný Podlaha : PVC, jekor, keramická dlažba Okna : plastová zdvojená Dveře : hladké plné i prosklené Vrata : nevyskytují se El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : etážové s radiátory Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : EI bojler Kuchyňské vybavení : linka s dřezem, sporák, digestoř Sociální zařízení : WC, umyvadlo a vana Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry místností vycházejí z měření provedených znalcem při místním šetření. Prohlášení vlastníka nebylo znalci předáno. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. BYTOVÁ JEDNOTKA č.p./č.j. 630/1 - podlahová plocha Místnost Výměry ploch ( m 2 ) /výměra dle projekt. Bytová plocha společné prostory provozní plochy dokumentace/ obytná příslušenství a jiné nepronajaté 2. NP kuchyně 10,13 obývací pokoj 20,15 pokoj 11,59 pokoj 11,10 koupelna 2,73 WC 0,86 předsíň 9,23 komora 2,76 špajz 1,97 sklepní kóje 2,50 balkon 2,17 52,97 22,22 nepočítáno nejsou CELKEM m 2 75,19 Podlahová plocha místností se zkosenými stropy, je-li v místě zkosení výška menší než 2 m, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Podlahová plocha sklepa či komor mimo byt, je-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Zde použito i u začleněné podlahové plochy garáže, která je užívána jako příslušenství bytu. Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,10. Podlahová plocha balkonu, terasy a pavlačí je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,17.

6 6 Podlahová plocha bytu celkem odhadem m 2 75,19 Odpočet podlahové plochy místnosti se zkosenými stropy m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy sklepa je-li místností sklepní místnost mimo byt m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy sklepní kóje m 2-2,50 Odpočet podlahové plochy terasy, balkonu m 2-2,17 Podlahová plocha bytu s odpočty celkem m 2 70,52 Podlahová plocha místností se zkosenými stropy x koeficient 0,80 m 2 0,00 Podlahová plocha sklepa je-li místností x koeficient 0,80 m 2 0,00 Podlahová plocha sklepní kóje x koeficient 0,10 m 2 0,25 Podlahová plocha terasy, balkonu x koeficient 0,17 m 2 0,37 Podlahová plocha bytu č. 630/1 po přepočtu pro výpočet m 2 71, Koeficienty Byt podle 21 a přílohy č. 8 vyhlášky - byt v domech netypových vícebytových typ K ( 1.NP až 3. NP, sedlová střecha ) ZC 9 630,- Kč/m 2 Podlahová plocha bytu PP m 2 71,14 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 0,939 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) pol. č. 4 ostatní města K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 41 vyhlášky ) Ki 2,112 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard / n Podíl příl. č.14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy s izolací S Svislé konstrukce Zděné z cihel S Stropy Rovné nespalné S Zastřešení Sedlová střecha S Krytiny střech Eternitové šablony S Klempířské konstrukce Kompletní z pozinku S Úprava vnitřních povrchů Omítky vápenné štukové S Úprava vnějších povrchů Omítky břízolitové S Vnitřní obklady keramické Keramické S Schody Teracové S Dveře Náplňové plné i prosklené S Vrata Neuvažuje se Okna Plastová zdvojená S Povrchy podlah Dlažba, jekor S Vytápění Etážové s kotlem na PP S Elektroinstalace 220 V/380 V, poj. automaty S Bleskosvod Instalován S Vnitřní vodovod Studená i teplá voda S Vnitřní kanalizace Instalována S Vnitřní plynovod Nevyskytuje se CH Ohřev teplé vody EI Bojler S Vybavení kuchyní Linka, dřez, sporák S Vnitřní hygienická zařízení WC, umyvadlo, vana S

7 7 24 Výtahy Nevyskytují se CH Ostatní Odvětrání, zvonky S Instalační prefa jádro Nevyskytuje se CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč/m 2 ZCU , Stáří a opotřebení Bytový dům je dle odhadu cca 29 let po kolaudaci v průměrném technickém stavu. Běžná údržba je prováděna pravidelně. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní. V průběhu životnosti byly některé prvky krátkodobé životnosti vyměněny, např. okna. Bytová jednotka je v průměrném až dobrém technickém stavu, běžná údržba je prováděna pravidelně. Novější je kuchyňská linka či některé podlahy. Pro výpočet opotřebení byla znalcem použita lineární metoda výpočtu opotřebení s tím že byla znalcem stanovena další životnost objektu na základě odborného odhadu znalce. Rok odhadu 2014 Rok kolaudace / začátek užívání / 1985 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 29 let 71 let 100 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení 29,00 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m ,24 Podlahová plocha bytu včetně příslušenství PP m 2 71,14 Výchozí cena objektu CN = ZCU x PP Kč ,29 Opotřebení 29,00 % ,21 Cena časová bytu č.p./č.j. 630/1 ke dni odhadu Kč , St. parcela č. 127 zastavěná plocha a nádvoří a parcely č. 63/12, č. 3268/1 a č. 3268/2 vše ostatní plocha Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 523 m2 je na části své výměry zastavěna bytovým domem č.p Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží na jižním okraji zastavěné části obce mimo souvisle zastavěnou část.

8 8 Dle platného územního plánu je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě ( vodovod, kanalizace, EI a zemní plyn ) jsou v místě, ale pozemek není připraven k napojení. Pozemek je nabízen za cenu 407,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,75 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši cca 305,- Kč/m2. a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou Poloha srovnávacího pozemku město Nová Bystřice, mimo zastavěnou část obce, smíšená zástavba, převažuje funkce bydlení Popis srovnávacího pozemku rovinatý pozemek, nezastavěný žádnou stavbou, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě, ale nepřipraveny k napojení Výměra srovnávacího pozemku VS m Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,75 x ,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 305,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okraj zastavěné části obce, nízkopodlažní bytová 0.90 a smíšená zástavba B Typ stavebního pozemku Stavebně nepřipravený 1.30 C Třída velikosti obce 2 až 5 tisíc obyvatel 0.60 D Obchodní resp. průmysl. poloha Městská lokalita 1.30 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku město Nová Bystřice, zastavěná část obce, smíšená zástavba, převažuje funkce bydlení Popis oceňovaného pozemku mírně svažitý pozemek, zastavěný stavbou BD, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě Výměra oceňovaného pozemku m2 609 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Zastavěná část obce 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený 1.50 C Třída velikosti obce 2 až 5 tisíc obyvatel 0.60 D Obchodní resp. průmysl. poloha Městská lokalita 1.30 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 391,00 Cena oceňovaných pozemků Kč ,00 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 76/375 Cena spoluvlastnického podílu oceňovaných pozemků ke dni odhadu Kč ,-

9 Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí 9 Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Byt č.p./č.j. 630/ ,- Kč 39,00 % ,- Kč Podíl st. parcely č. 127 a parcel č. 63/12, č. 3268/1 a č. 3268/ ,- Kč ,- Kč celkem ,- Kč ,- Kč 2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Oceňovaná bytová jednotka není pravděpodobně pronajímána. Její technický stav pronajmutí umožňuje, možné obvyklé nájemné je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu ve výši 70,- Kč/m2 podlahové plochy bytu/měsíc. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného objekt Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt dokončený Byt č. 630/1 výměra m2 71,14 Jednotkové nájemné bytu Kč/m2/rok 840,00 Celkem příjem z nájemného ročně Kč ,60 Redukce z důvodu nepronajmutí - x 0,85 Celkem příjem z nájemného ročně po redukci Kč/rok ,00 Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/ RC ( Kč ) ,- Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/ ČC ( Kč ) ,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby S ( roků ) 29 Celková životnost Z ( roků ) 100,00 Opotřebení A ( % ) 29,00 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 2,00 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem / Kč/rok 500,00

10 10 Pojištění nemovitostí / x RC / Kč/rok 795,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / x RC / Kč/rok ,00 Správa nemovitostí Kč/rok 1 200,00 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč ,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč ,00 Výdaje ročně celkem Kč ,00 Čisté roční nájemné Kč ,00 Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč ,00 Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč ,72 Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00 Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno / Kč ,- 3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 630/1 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) :

11 11 Srovnávací bytová jednotka č.1 Byt 3+1 v osobním vlastnictví v Nové Bystřici Lokalita : zastavěná část obce, ul. Vídeňská Prodej panelového bytu 3+1 v Nové Bystřici. Celková plocha 72 m2. Osobní vlastnictví. Nová plastová okna. Původní, ale zachovalé jádro. Vytápění - společný plynový kotel, ústřední topení. Podlahy - plovoucí podlaha, koberce. K bytu náleží sklepní kóje. Dům je zateplen. Podlaží : 2 Technický stav : průměrný Podlahová plocha bytu 72 m2 + 3 m2 sklepní kóje Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací bytová jednotka č.2 Byt 3+1 v osobním vlastnictví v Nové Bystřici Lokalita : zastavěná část obce Nová Bystřice Jedná se o prodej bytu 3+1 v OV o celkové výměře 62 m2 v Nové Bystřici. Byt se nachází ve třetím patře třípatrového panelového domu bez výtahu. V bytě jsou nová plastová okna. K bytu náleží sklep. Dům je zateplen a nachází se v klidné a okrajové části s velice pěkným výhledem. Bezproblémové parkování před domem. Podlaží : 3 Technický stav : průměrný Podlahová plocha bytu 62 m2 + sklep Nabídková cena : ,- Kč

12 12 Srovnávací bytová jednotka č. 3 Byt 3+1 v osobním vlastnictví v Nové Bystřici Lokalita : zastavěná část města Nová Bystřice. Byt se nachází v Nové Bystřici ve 3. patře ( bez výtahu ) zatepleného panelového, nová střecha. Byt je v osobním vlastnictví o velikosti prosklená lodžie. Součástí bytu jsou nová plastová okna, zděné jádro ( nové odpady a rozvod vody ), vestavěná skříň, plovoucí podlaha, nové omítky, dveře a radiátory. Podlaží : 3 Technický stav : po rekonstrukci Podlahová plocha bytu 78 m2 + lodžie a sklep Nabídková cena : ,- Kč Porovnání bytových jednotek Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav Oce ň. obj Bytová jednotka zděný dům obec Nová Bystřice, část obce Nová Bystřice m2 +.sklep a balkon průměr/ ne - průměr ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 Bytová jednotka panelový dům obec Nová Bystřice, část obce Nová Bystřice m2 + sklep průměr/ ne - průměrný 2 Bytová jednotka panelový dům obec Nová Bystřice, část obce Nová Bystřice m2 + sklep průměr / ne - průměrný 3 Bytová jednotka panelový dům obec Nová Bystřice, část obce Nová Bystřice m2 + sklep a lodžie průměr / ne - po rekonstrukci

13 13 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 Prove dení a vybav ení K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,95 1,01 1,00 1,00 0,98 1,00 0, , , ,95 0,94 1,00 1,00 0,98 1,00 0, , , ,95 1,08 1,05 1,25 0,98 1,00 1, ,- Celkový průměr ceny bytu Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 4. Rekapitulace V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaného bytu zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Výsledná obvyklá cena je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí. Obvyklá cena se bude pohybovat mezi cenou výnosovou a porovnávací. Způsob ocenění / zaokrouhleno / Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem cena ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 630/1 dle odborného odhadu znalce ,- Kč

14 14 Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitých věcí tj. bytové jednotky vel. 3+1 č.p/č.j. 630/1 ve 2. nadzemním podlaží / 1. patře / v objektu bydlení č.p. 630 na Husově náměstí v části obce Nová Bystřice s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 630 a pozemků st. parcela č. 127 zastavěná plocha a nádvoří, parcela č. 63/12 ostatní plocha, parcela č. 3268/1 ostatní plocha a parcela č. 3268/2 ostatní plocha ve výši id. 76/375 zapsaných na LV č resp. budova č.p. 630 a výše uvedené pozemky na LV č vše s příslušenstvím pro katastrální území Nová Bystřice a obec Nová Bystřice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec činí dle zjištění znalce ke dni ocenění slovy : pětsetdvacettisíckorunčeských ,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není ve stanovené obvyklé ceně oceňovaných nemovitostí zohledněna. v Českých Budějovicích dne Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x výpis z KN, LV č x kopie katastrální mapy

15 15 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 68/14. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 14. června 2014 Ing. Michal Sirový

16 16 FOTODOKUMENTACE Čelní pohled na bytový dům č.p. 630 Hlavní vchodové dveře do bytu č. 630/1

17 17 Kuchyně v bytě č. 630/1 Koupelna v bytě č. 630/1

18 Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, České Budějovice tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /14 - o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí tj. garáže č.p/č.j. 630/5 v 1. nadzemním podlaží v objektu bydlení č.p. 630 na Husově náměstí v části obce Nová Bystřice s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 630 a pozemků st. parcela č. 127 zastavěná plocha a nádvoří, parcela č. 63/12 ostatní plocha, parcela č. 3268/1 ostatní plocha a parcela č. 3268/2 ostatní plocha ve výši id. 6/125 zapsaných na LV č resp. budova č.p. 630 a výše uvedené pozemky na LV č vše s příslušenstvím pro katastrální území Nová Bystřice a obec Nová Bystřice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/ Praha 8 IČO : č.j. 543/2014-N Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Českých Budějovicích dne dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, České Budějovice Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 18 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

19 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka písemná EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 pan Jan Mikloško ze dne s předáním podkladů mailem č.j. 543/2014-N Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV 1396 A: Vlastník : 1. Strnadová Drahuše, Husovo nám. 630, Nová Bystřice 1/1 B : Nemovitosti : - garáž č. 630/5 v bytovém domě č.p. 630 na st. parcele č. 127 zastavěná plocha a nádvoří, dále pozemky parcela č. 63/12 ostatní plocha, parcela č. 3268/1 ostatní plocha a parcela č. 3268/2 ostatní plocha vše spoluvlastnický podíl id. 6/125, LV budovy a pozemků č C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č. 2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č. 2 vše v k.ú. a v obci Nová Bystřice viz příloha č Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č Projektová dokumentace - nebyla předložena Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo, dle vyjádření vlastníka byl objekt bytového domu č.p. 630 kolaudován na v 80. let minulého století Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za účasti znalce a vlastníka paní Strnadové. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaného bytu, zaměření jednotlivých místností bytu a fotodokumentace Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými garážemi v uvedené lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek garáží v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Garáž č.p./č.j. 630/5 se nachází v 1. nadzemním podlaží bytového domu č. 630 v části obce Nová Bystřice západně od centra obce na Husově náměstí v lokalitě zastavěné převážně bytovou nízkopodlažní zástavbou.

20 3 Přístup zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí elektro, vodovod, kanalizace a slaboproud. V ulici je veden i hlavní řad zemního plynu. Společně s nebytovou jednotkou - garáží č.p./č.j. 630/5 je oceňován i spoluvlastnický podíl na společných částech domu a na pozemcích st. parcela č. 127 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 523 m2, který tvoří částí své výměry zastavěnou plochu objektu, parcela č. 63/12 ostatní plocha, parcela č. 3268/1 ostatní plocha a parcela č. 3268/2 ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou bytového domu č.p. 630 ve výši id. 6/125. Garáž s možností stání pro jeden osobní automobil je užívána vlastníkem a ke dni ocenění není pronajata. Pozemky jsou zatížen běžným hlukem a prachem od okolní dopravy. Město Nová Bystřice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Nezastavěné části pozemků jsou převážně užívány k venkovnímu posezení za domem. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu a garáže vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace povinného, předaných písemných podkladů a doplněny vlastním odborným odhadem znalce na základě prohlídky bytu a bytového domu. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Garáž č.p./č.j. 630/5 1.2 Pozemky st. parcela č. 127 a parcely č. 63/12, č. 3268/1 a č. 3268/2 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota garáže č.p./č.j. 630/5 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny garáže č.p./č.j 630/5 4. Rekapitulace a závěr

21 4 1. Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že dle provedených srovnání cena stanovená nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 441/2013 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení obdobných staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné podle cenového předpisu nákladovou metodou. 1.1 Garáž č.p./č.j. 630/5 ( 21 oceňování jednotek ) Popis Budova č.p. 630, ve které se nachází oceňovaná garáž má obdélníkový tvar, je nepodsklepená, se třemi nadzemními podlažími a se sedlovou střechou s možností zřízení podkroví. Objekt má jeden hlavní vchod ze severní fasády. Stavba má klasickou dispozici zděné "bytovky", která byla postavena pravděpodobně v polovině 80. let minulého století. V centru dispozice je hlavní schodiště bez výtahu a se dvěma byty na každém běžném nadzemním podlaží. V technickém podlaží, které tvoří 1.nadzemní podlaží, jsou umístěny sklepy pro jednotlivé byty, čtyři garáže, které jsou vyčleněny jako samostatné nebytové jednotky a společné prostory domu ( chodba, schodiště, sušárna, kotelna, sklad paliva ). Objekt je v současné době plně užíván, technický stav je při pravidelně prováděné běžné údržbě průměrný. Dům je napojen bezprostředně na všechny inženýrské sítě kromě zemního plynu, který je veden v přilehlé ulici. Oceňovaná garáž leží v 1. nadzemním podlaží u východního štítu objektu. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : cihelné zdivo Nosná konstrukce vodorovná : rovný podhled Izolace : provedena vodorovná proti zemní vlhkosti Vnější povrchy obvodových stěn : břízolit Schodiště : teracové Střecha : sedlová Střešní krytina : eternitové šablony Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod Technický stav budovy : stáří ke dni ocenění cca = 29 let. Popis společných prostor Obvodové zdivo : cihelné zdivo Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled Podlaha : keramická dlažba Okna : plastová zdvojená Dveře : hlavní vstupní plastové Vrata : garážové dřevěné El. instalace : světelná i motorová 220 V/380 V, pojistkové automaty Vytápění : jeden kotel na PP pro celý objekt Rozvod vody : studené a teplé Rozvod plynu : nevyskytuje se

22 Vybavení garáže č.p./č.j. 630/5 Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled, nespalný Podlaha : cementový potěr Okna : nevyskytují se Dveře : nevyskytují se Vrata : dřevěná dvoukřídlová El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Sociální zařízení : nevyskytuje se Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry místností vycházejí z měření provedených znalcem při místním šetření. Prohlášení vlastníka nebylo znalci předáno. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. GARÁŽ č. 630/5 podlahová plocha Místnost Výměry ploch ( m 2 ) /výměra dle projekt. Bytová plocha společné prostory Nebytové plochy dokumentace/ obytná příslušenství a jiné nepronajaté 1. NP garáž 17,24 nejsou nejsou nepočítáno CELKEM m 2 17,24 Podlahová plocha místností se zkosenými stropy, je-li v místě zkosení výška menší než 2 m, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Podlahová plocha sklepa či komor mimo byt, je-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Zde použito i u začleněné podlahové plochy garáže, která je užívána jako příslušenství bytu. Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,10. Podlahová plocha balkonu, terasy a pavlačí je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,17. Podlahová plocha garáže celkem m 2 17,24 Odpočet podlahové plochy místnosti se zkosenými stropy m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy sklepa je-li místností sklepní místnost mimo byt m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy sklepní kóje m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy terasy, balkonu m 2-0,00 Podlahová plocha bytu s odpočty celkem m 2 17,24 Podlahová plocha místností se zkosenými stropy x koeficient 0,80 m 2 0,00 Podlahová plocha sklepa je-li místností x koeficient 0,80 m 2 0,00 Podlahová plocha sklepní kóje x koeficient 0,10 m 2 0,00 Podlahová plocha terasy, balkonu x koeficient 0,17 m 2 0,00 Podlahová plocha garáže č. 630/5 po přepočtu pro výpočet m 2 17,00

23 Koeficienty Objekt č.p. 630 je bytovým domem s převládajícím využitím ploch k bydlení. Jedná se o stavbu typu K - bytový dům netypový se základní cenou 2 150,- Kč/m3. Nebytový prostor ( garáž ) se nachází v budově typu K, se základní cenou dle typu budovy násobenou koeficientem 3,30 tj ,- Kč x 3,30 = 7 095,- Kč/m2 Byt podle 21 a přílohy č. 8 vyhlášky - byt v domech netypových vícebytových typ K ( 1.NP až 3. NP, sedlová střecha ) ZC 7 095,- Kč/m 2 Podlahová plocha bytu PP m 2 17,24 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 0,939 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) pol. č. 4 ostatní města K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 41 vyhlášky ) Ki 2,112 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard / n Podíl příl. č.14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy s izolací S Svislé konstrukce Zděné z cihel S Stropy Rovné nespalné S Zastřešení Sedlová střecha S Krytiny střech Eternitové šablony S Klempířské konstrukce Kompletní z pozinku S Úprava vnitřních povrchů Omítky vápenné štukové S Úprava vnějších povrchů Omítky břízolitové S Vnitřní obklady keramické Keramické S Schody Teracové S Dveře Nevyskytují se CH Vrata Neuvažuje se Okna Nevyskytují se CH Povrchy podlah Cementový potěr S Vytápění Nevyskytují se CH Elektroinstalace 220 V/380 V, poj. automaty S Bleskosvod Instalován S Vnitřní vodovod Nevyskytuje se CH Vnitřní kanalizace Nevyskytuje se CH Vnitřní plynovod Nevyskytuje se CH Ohřev teplé vody Nevyskytuje se CH Vybavení kuchyní Nevyskytuje se CH Vnitřní hygienická zařízení Nevyskytuje se CH Výtahy Nevyskytují se CH Ostatní Nevyskytuje se CH Instalační prefa jádro Nevyskytuje se CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč/m 2 ZCU 9 174,02

24 Stáří a opotřebení Bytový dům je dle odhadu cca 29 let po kolaudaci v průměrném technickém stavu. Běžná údržba je prováděna pravidelně. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní. V průběhu životnosti byly některé prvky krátkodobé životnosti vyměněny, např. okna. Garáž je v průměrném technickém stavu, běžná údržba je prováděna pravidelně. Pro výpočet opotřebení byla znalcem použita lineární metoda výpočtu opotřebení s tím že byla znalcem stanovena další životnost objektu na základě odborného odhadu znalce. Rok odhadu 2014 Rok kolaudace / začátek užívání / 1985 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 29 let 71 let 100 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení 29,00 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m ,02 Podlahová plocha garáže včetně příslušenství PP m 2 17,24 Výchozí cena objektu CN = ZCU x PP Kč ,04 Opotřebení 29,00 % ,41 Cena časová garáže č.p./č.j. 630/5 ke dni odhadu Kč , St. parcela č. 127 zastavěná plocha a nádvoří a parcely č. 63/12, č. 3268/1 a č. 3268/2 vše ostatní plocha Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 523 m2 je na části své výměry zastavěna bytovým domem č.p Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží na jižním okraji zastavěné části obce mimo souvisle zastavěnou část. Dle platného územního plánu je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě ( vodovod, kanalizace, EI a zemní plyn ) jsou v místě, ale pozemek není připraven k napojení. Pozemek je nabízen za cenu 407,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,75 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši cca 305,- Kč/m2. a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou

25 8 Poloha srovnávacího pozemku město Nová Bystřice, mimo zastavěnou část obce, smíšená zástavba, převažuje funkce bydlení Popis srovnávacího pozemku rovinatý pozemek, nezastavěný žádnou stavbou, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě, ale nepřipraveny k napojení Výměra srovnávacího pozemku VS m Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,75 x ,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 305,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okraj zastavěné části obce, nízkopodlažní bytová 0.90 a smíšená zástavba B Typ stavebního pozemku Stavebně nepřipravený 1.30 C Třída velikosti obce 2 až 5 tisíc obyvatel 0.60 D Obchodní resp. průmysl. poloha Městská lokalita 1.30 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku město Nová Bystřice, zastavěná část obce, smíšená zástavba, převažuje funkce bydlení Popis oceňovaného pozemku mírně svažitý pozemek, zastavěný stavbou BD, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě Výměra oceňovaného pozemku m2 609 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Zastavěná část obce 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený 1.50 C Třída velikosti obce 2 až 5 tisíc obyvatel 0.60 D Obchodní resp. průmysl. poloha Městská lokalita 1.30 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 391,00 Cena oceňovaných pozemků Kč ,00 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 6/125 Cena spoluvlastnického podílu oceňovaných pozemků ke dni odhadu Kč ,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Garáž č.p./č.j. 630/ ,- Kč 29,00 % ,- Kč

26 9 Podíl st. parcely č. 127 a parcel č. 63/12, č. 3268/1 a č. 3268/ ,- Kč ,- Kč celkem ,- Kč ,- Kč 2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Oceňovaná garáž není pravděpodobně pronajatá. Její technický stav pronajmutí umožňuje, možné obvyklé nájemné je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu ve výši 600,- Kč/měsíc. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného objekt Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt dokončený Garáž č. 630/5 výměra m2 17,24 Nájemné garáže Kč/měsíc 600,00 Celkem příjem z nájemného ročně Kč 7 200,00 Redukce z důvodu nepronajmutí - x 0,90 Celkem příjem z nájemného ročně po redukci Kč/rok 6 480,00 Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena garáže vč. příslušenství /zaokrouhleno/ RC ( Kč ) ,- Časová cena garáže včetně příslušenství /zaokrouhleno/ ČC ( Kč ) ,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby S ( roků ) 29 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení A ( % ) 29,00 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 2,00 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem / Kč/rok 100,00 Pojištění nemovitostí / x RC / Kč/rok 158,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / x RC / Kč/rok 3 163,00 Správa nemovitostí Kč/rok 0,00 Jiné náklady Kč 0,00

27 10 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč 3 421,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 6 480,00 Výdaje ročně celkem Kč 3 421,00 Čisté roční nájemné Kč 3 059,00 Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 3 059,00 Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč ,33 Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00 Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno / Kč ,- 3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny garáže č.p./č.j. 630/5 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných garáží jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny 3.2 Ocenění porovnávací indexovou metodou Oceńované nemovitosti jsou porovnávány s nemovitostmi, které byly v poslední době v dané lokalitě obchodovány nebo s těmi, které jsou k prodeji nabízeny. V dané lokalitě u podobných typů nemovitostí nemá znalec ve své databázi žádné podobné nemovitosti, znalci se též nepodařilo v nabídkách realitních kanceláří včetně internetových nabídek žádnou podobnou nemovitost nalézt. Dle sdělení zástupců místních realitních kanceláří není s podobnými objekty v lokalitě obchodováno a tudíž je velmi problematické stanovit prodejní resp. obvyklou cenu na základě porovnání.

28 11 Dá se konstatovat, že pro provedení porovnávací metody nejsou k dispozici srovnávací nemovitosti a nelze tudíž věrohodně porovnávací metodu použít. Podobné nemovitosti se většinou prodávají jako součásti dalších nemovitostí např. bytů, kde je dojednána kupní cena za celý soubor nemovitostí bez rozlišení cen za jednotlivé stavby a pozemky. Zjištěné věcné ceny jsou, v drtivé většině těchto případů, daleko vyšší než ceny obvyklé. 4. Rekapitulace V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňované garáže vč. spoluvlastnických podílů ke společným částem budovy č.p. 630 a k pozemkům ve výši id. 7/125 zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Výsledná obvyklá cena je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění, vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí a bude se pohybovat mezi zjištěnou cenou časovou a cenou výnosovou. Způsob ocenění / zaokrouhleno / cena Reprodukční cena ,- Kč Věcná hodnota / časová cena / ,- Kč Výnosová hodnota ,- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem nelze stanovit Obvyklá cena garáže č.p./č.j. 630/5 dle odborného odhadu znalce ,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitých věcí tj. garáže č.p/č.j. 630/5 v 1. nadzemním podlaží v objektu bydlení č.p. 630 na Husově náměstí v části obce Nová Bystřice s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 630 a pozemků st. parcela č. 127 zastavěná plocha a nádvoří, parcela č. 63/12 ostatní plocha, parcela č. 3268/1 ostatní plocha a parcela č. 3268/2 ostatní plocha ve výši id. 6/125 zapsaných na LV č resp. budova č.p. 630 a výše uvedené pozemky na LV č vše s příslušenstvím pro katastrální území Nová Bystřice a obec Nová Bystřice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec činí dle zjištění znalce ke dni ocenění slovy : šedesáttisíckorunčeských ,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není ve stanovené obvyklé ceně oceňovaných nemovitostí zohledněna.

29 12 v Českých Budějovicích dne Ing. Michal Sirový Příloha : 2x fotodokumentace 1x výpis z KN, LV č x kopie katastrální mapy

30 13 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 69/14. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 15. června 2014 Ing. Michal Sirový

31 14 FOTODOKUMENTACE čelní pohled na bytový dům č.p. 630 garáž vlevo vnitřní prostor garáže č. 630/5