ZNALECKÝ POSUDEK. č /13

Transkript

1 Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, České Budějovice tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /13 - o stanovení obvyklé ceny členského podílu účastníků ve Stavebním bytovém družstvu Prachatice se sídlem Husincká č.p. 3, Husinec spojeného s nájmem bytu č. 8 ( dále č.p./č.j. 463/8 ) o velikosti 3+1 s příslušenstvím ve 3. nadzemním podlaží ( 2. patře ) objektu bydlení č.p. 463 v ulici SNP v části obce Vimperk II s příslušenstvím vše zapsané na LV 2281 pro katastrální území a obec Vimperk a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., U pískovny 890/ Praha 8 Kobylisy IČO : č.j. 113/2011-N Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Českých Budějovicích dne dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, České Budějovice Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Tento znalecký posudek obsahuje 21 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka písemná EURODRAŽBY.CZ a.s., U pískovny č.p. 890/1, Praha 8 pan Jan Mikloško ze dne s předáním podkladů mailem č.j. 113/2011-N Výpis z internetového katastru nemovitostí ze dne vyhotovený znalcem na internetu, LV 2281 A: Vlastník : 1. SBD PRACHATICE, Husinecká č.p. 3, Husinec 1/1 B : Nemovitosti : - bytový dům č.p. 463 na st. parcele č zastavěná plocha a nádvoří - st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří vše v k.ú. Vimperk a v obci Vimperk viz příloha č Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č Projektová dokumentace vlastníkem byl znalci předložen část půdorysu s oceňovanou bytovou jednotkou vč. výměr jednotlivých místností Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo, dle vyjádření vlastníka byl objekt bytového domu č.p. 463 kolaudován v roce Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za účasti znalce. Vlastník oceňovaného bytu ani žádný jeho zástupce se místního šetření nezúčastnil. Dle sdělení zástupce vlastníka se povinná paní Kateřina Gordon v místě oceňované bytové jednotky nenachází Fotodokumentace - objektu č.p. 463 provedena znalcem při místním šetření viz příloha č. 1, fotodokumentace bytu nebyla znalci umožněna Konzultace u zástupce vlastníka SBD PRACHATICE paní Paclíkové, která znalci podala informace o oceňované bytové jednotce i domu č.p. 463 i o pravděpodobném uživateli bytu panu Vladimíru Churavému Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Bytová jednotka označená jako č. 463/8 se nachází ve 2. patře / 3. nadzemním podlaží / bytového domu č. 463 v části obce Vimperk II v ulici SNP severovýchodně od

3 3 centra města Vimperk v lokalitě místního panelového sídliště zastavěné převážně bytovými panelovými domy a několika objekty občanské vybavenosti. Přístup zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí elektro, vodovod, kanalizace, teplovod a slaboproud. Bytová jednotka je ke dni ocenění užívaná k trvalému bydlení. Dle sdělení zástupkyně vlastníka paní Paclíkové ale nikoliv povinnou paní Kateřinou Gordon, ale panem Vladimírem Churavým. Technický stav bytové jednotky označené jako č. 463/8 a budovy č.p. 463 je průměrný resp. dobrý, patrná je pravidelně prováděná běžná údržba. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu č.p. 463 a bytové jednotky označené jako č. 463/8 vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace souseda povinného, předaných písemných podkladů a doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Pozemek st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří i dům č.p. 463 jsou zatíženy běžným hlukem a prachem od okolní dopravy, neleží v žádném ochranném pásmu ani v zátopové oblasti. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést prohlídku vnitřních prostor bytu, ani nebyly znalci předány všechny požadované podklady potřebné pro výpočet ( např. evidenční list bytu ). K místnímu šetření se povinná Kateřina Gordon ani zástupce povinného nedostavili. Ocenění je tudíž provedeno na základě vnějšího ohledání oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru a z dostupných podkladů. Jelikož nebylo znalci umožněno provést vnitřní prohlídku oceňované bytové jednotky č.p./č.j. 463/8 je možné, že se vybavení, technický stav či dispozice oceňované bytové jednotky předpokládané znalcem, můžou od skutečnosti i výrazněji lišit.

4 4 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 463/8 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 463/8 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 463/8 4. Rekapitulace a závěr 1. Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novel č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K Bytová jednotka č.p./č.j. 463/ Popis Budova, ve které se nachází oceňovaný byt, má obdélníkový půdorys, je nepodsklepená s polozapuštěným technickým podlažím, s jednou samostatnou sekcí ( vchodem ) a se 16-ti bytovými jednotkami. Budova má pět nadzemních podlaží. Oceňovaná bytová jednotka č. 463/8 je umístěna ve druhém patře ( 3. nadzemním podlaží ). Stavba bytového domu č.p. 463 a jednotlivé byty mají klasickou dispozici panelového domu z počátku 80. let minulého století. Bytový dům má společnou chodbu se schodištěm a s výtahem, ze které je přístup k jednotlivým bytům. Na patře jsou vždy čtyři bytové jednotky, 1.NP je technické se sklepy a společnými prostory domu ( kolárna, kočárkárna ). Bytová jednotka je vel. 3+1, z předsíně za vstupními dveřmi do bytu je přímý vstup do instalačního jádra, do kuchyně a do haly, ze které je vstup do obytných pokojů. Z obývacího pokoje je přístup na balkon. Mimo byt jsou v 1.NP užívány i dva sklepy. Objekt je v současné době plně užíván, technický stav je při prováděné údržbě vzhledem ke stáří dobrý. Bytová jednotka je ke dni ocenění užívána, dle sdělení zástupce vlastníka paní Paclíkové, k trvalému bydlení panem Churavým ( právní titul k užívání bytu není znalci znám ). Technický stav bytu není znalci znám, dle vyjádření zástupce vlastníka paní Paclíkové by měl býti průměrný v původním vybavení. Půdorys objektu : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : montovaný stěnový železobetonový systém Nosná konstrukce vodorovná : železobetonové panely

5 Izolace : provedena svislá i vodorovná Vnější povrchy obvodových stěn : zateplovací systém Střecha : rovná Střešní krytina : natavované asfaltové pásy vícevrstvé Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod, teplovod vše bezprostředně Popis vybavení 1.NP /technické podlaží/ Obvodové zdivo : montovaný železobetonový stěnový systém Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka Strop : železobetonové panely Podlaha : dlažba Schodiště : prefa s povrchem z teraca Okna : plastová zdvojená Dveře : plastové plné i prosklené Vrata : nevyskytují se El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : centrální Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : proveden Zdroj teplé vody : centrální ohřev Popis vybavení bytu č. 463/8 dle předpokladu znalce může se lišit od skutečnosti Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka Podlaha : jekor, PVC Schodiště : nevyskytuje se Okna : plastová zdvojená Dveře : hladké a plné i prosklené, shrnovací Vrata : nevyskytují se El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : radiátorové s centrálním zdrojem Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : proveden Zdroj teplé vody : centrální ohřev Sociální zařízení : umyvadlo, vana, splachovací WC Kuchyňské vybavení : linka, sporák, dřez a digestoř Obklady : není možno ověřit Výměry pro ocenění Výměry jednotlivých místností bytu nebylo možno změřit, výměra bytu byla převzata z předložené projektové dokumentace bytu ( půdorys viz příloha ). Výpočet ploch bytu je proveden dle přílohy č. 1 oceňovací vyhl.. BYT č. 463/8 - podlahová plocha Místnost Výměry ploch ( m 2 ) /výměra dle projekt. Bytová plocha společné prostory provozní plochy dokumentace/ obytná příslušenství a jiné nepronajaté 3. NP pokoj 20,30 pokoj 12,02 pokoj 12,16

6 6 hala 10,10 kuchyň 8,62 předsíň 4,25 koupelna 2,80 WC 0,98 balkon 2,25 sklepní kóje - odhad 3,50 54,58 22,40 nepočítáno nejsou CELKEM m 2 76,98 Podlahová plocha místností se zkosenými stropy, je-li v místě zkosení výška menší než 2 m, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Podlahová plocha sklepa či komor mimo byt, je-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,10. Podlahová plocha balkonu, terasy a pavlačí je ve výpočtu zohledněna koef. 0,17. Podlahová plocha bytu celkem odhadem m 2 76,98 Odpočet podlahové plochy místnosti se zkosenými stropy m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy sklepa je-li místností m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy sklepní kóje m 2-3,50 Odpočet podlahové plochy terasy, balkonu m 2-2,25 Podlahová plocha bytu s odpočty celkem m 2 71,23 Podlahová plocha místností se zkosenými stropy x koeficient 0,80 m 2 0,00 Podlahová plocha sklepa je-li místností x koeficient 0,80 m 2 0,00 Podlahová plocha sklepní kóje x koeficient 0,10 m 2 0,35 Podlahová plocha terasy, balkonu x koeficient 0,17 m 2 0,38 Podlahová plocha bytu po přepočtu pro výpočet m 2 71, Koeficienty Byt podle 13 a přílohy č. 2 vyhlášky - byt v domech typových vícebytových typ J ( 1. NP až 7. NP, rovná střecha ) ZC 8 020,-Kč/m 2 Podlahová plocha bytu PP m 2 71,96 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 1,037 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,131 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,000 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní vybavení dle odborného odhadu znalce Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. č.14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy s izolací S Svislé konstrukce Montované ŽB plošné S Stropy Montované ŽB S Zastřešení Montované ŽB S Krytiny střech Natavované asfaltové pásy S

7 7 6 Klempířské konstrukce Kompletní z pozinku S Úprava vnitřních povrchů Omítky stříkané jednovrstvé S Úprava vnějších povrchů Zateplovací systém N Vnitřní obklady keramické Nevyskytují se CH Schody Prefa s teracem S Dveře Hladké S Vrata Neuvažuje se Okna Plastová zdvojená S Povrchy podlah Jekor a PVC S Vytápění Ústřední s radiátory S Elektroinstalace 220 V, poj. automaty S Bleskosvod Instalován S Vnitřní vodovod Studená i teplá voda S Vnitřní kanalizace Instalována S Vnitřní plynovod Nevyskytuje se CH Ohřev teplé vody Centrální ohřev S Vybavení kuchyní linka, dřez a sporák S Vnitřní hygienická zařízení WC, umyvadlo, vana S Výtahy Osobní S Ostatní Větrák,STA, zvonek, schránky S Instalační jádro provedeno S Na Konstrukce navíc Nevyskytuje se CH CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 2 ZCU , Stáří a opotřebení Bytový dům je 29 let po kolaudaci v dobrém technickém stavu. Běžná údržba je prováděna pravidelně. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní. V letech byla provedena částečná rekonstrukce budovy ( nová krytina, zateplení objektu, nová okna, výměna stoupaček ). Technický stav bytové jednotky nebylo možno ověřit. Je předpokládán průměrný technický stav. Pro výpočet opotřebení byla znalcem použita lineární metoda výpočtu opotřebení s tím, že další životnost objektu byla znalcem stanovena na základě odborného odhadu. Rok odhadu 2013 Rok kolaudace / začátek užívání / 1984 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 29 let 71 let 100 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení 29,00 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m ,22 Podlahová plocha bytu včetně příslušenství PP m 2 71,96

8 8 Výchozí cena objektu CN = ZCU x PP Kč ,17 Opotřebení 29,00 % ,49 Cena časová bytu č.p./č.j. 463/8 ke dni odhadu Kč ,68 Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Byt č.p./č.j. 463/ ,- Kč 29,00 % ,- Kč Podíl st. parcely č není zjišťován není zjišťován Celkem ,- Kč ,- Kč 2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Zda je oceňovaný byt č.p./č.j. 463/8 pronajat na základě nájemní smlouvy nebylo možno zjistit. Z tohoto důvodu je znalcem stanoveno nájemné na základě odborného odhadu v úrovni obvyklé ceny. Např. srovnatelná bytová jednotka v sousedním objektu je pronajata s nájemným ve výši 70,- Kč/m2/měsíc. Je možno konstatovat, že obdobné nájemné je možno dosáhnout i při pronajmutí oceňovaného bytu. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného objekt Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt dokončený Byt č. 463/8 výměra m2 71,96 Jednotkové nájemné bytu stanovené znalcem na základě odborného Kč/m2/měsíc odhadu 70,00 Celkem příjem z nájemného měsíčně Kč/měsíc 5 037,20 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok ,40 Redukce z důvodu nepronajmutí - x 0,90 Celkem příjem z nájemného ročně po redukci Kč/rok ,- Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/ RC ( Kč ) ,-

9 9 Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/ ČC ( Kč ) ,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby S ( roků ) 290 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení A ( % ) 29,00 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,75 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem / Kč/rok 500,- Pojištění nemovitostí / x RC / Kč/rok 1 274,- Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / x RC / Kč/rok 8 915,- Správa nemovitostí Kč/rok 1 200,- Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok ,- Jiné náklady Kč 0,- Roční nájemné z pozemku Kč 0,- Celkem výdaje ročně Kč ,- Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč ,- Výdaje ročně celkem Kč ,- Čisté roční nájemné Kč ,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč ,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč ,74 Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00 Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno / Kč ,- 3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 463/8 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru a Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti

10 10 - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny 3.2 Ocenění porovnávací indexovou metodou Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) : Srovnávací objekt č.1 Bytová jednotka vel. 3+1 v OV v obci Vimperk Lokalita : zastavěná část obce Vimperk II, ul. SNP Budova, ve které se nachází oceňovaný byt, má obdélníkový půdorys, je nepodsklepená s polozapuštěným technickým podlažím, s jednou samostatnou sekcí ( vchodem ) a se 16-ti bytovými jednotkami. Budova má pět nadzemních podlaží. Oceňovaná bytová jednotka č. 467/2 je umístěna v prvním patře. Stavba bytového domu č.p. 467 a jednotlivé byty mají klasickou dispozici panelového domu z počátku 80. let minulého století. Bytový dům má společnou chodbu se schodištěm a s výtahem, ze které je přístup k jednotlivým bytům. na patře jsou vždy čtyři bytové jednotky, 1.NP je technické se sklepy. Bytová jednotka má protáhlou předsíň, ze které je vstup do kuchyně, obývacího pokoje, dětského pokoje, ložnice a do bytového jádra. Z kuchyně je možný vstup na balkon. Dva sklepy mimo byt v 1.NP jsou užívány společně s bytovou jednotkou. Objekt je v současné době plně užíván, technický stav je při prováděné údržbě vzhledem ke stáří dobrý. Bytová jednotka je ke dni ocenění již prázdná a vyklizena vlastníkem. Technický stav bytu je průměrný, uživatelem byly demontovány vestavěné skříně na předsíni. Vyšší opotřebení vykazuje instalační jádro a kuchyňská linka s podlahovými krytinami, přesto je možno byt užívat bez omezení. Půdorys objektu : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : montovaný stěnový železobetonový systém Nosná konstrukce vodorovná : železobetonové panely Izolace : provedena svislá i vodorovná Vnější povrchy obvodových stěn : zateplovací systém Střecha : rovná

11 Střešní krytina : natavované asfaltové pásy vícevrstvé Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod, teplovod vše bezprostředně Popis vybavení bytu č. 467/2 Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka Podlaha : jekor, PVC Schodiště : nevyskytuje se Okna : plastová zdvojená Dveře : hladké a plné i prosklené, shrnovací Vrata : nevyskytují se El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : radiátorové s centrálním zdrojem Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : proveden Zdroj teplé vody : centrální ohřev Sociální zařízení : umyvadlo, vana, splachovací WC Kuchyňské vybavení : linka, sporák, dřez a digestoř Obklady : provedeny v kuchyni keramické Podlaží : 2.NP Výměra bytu : 71,40 m2 +. balkon + 2 sklepy Prodejní cena : ,- Kč 11 Srovnávací objekt č. 2 Bytová jednotka v DV vel. 3+1 v obci Vimperk Lokalita : zastavěná část obce Vimperk II, ul. SNP Byt vel. 3+1 v družstevním vlastnictví ( DV ) s halou a balkonem ( 72 m2 ) ve 4. patře zatepleného panelového domu. Plastová okna, výtah, 2 sklepy. Udržovaná kuchyňská linka s novou pracovní deskou, standardní koupelna, umakartové jádro. V kuchyni a předsíni nové PVC, v pokojích koberce. Veškerá občanská vybavenost v dosahu, parkoviště. Slunný byt s výhledem na Boubín. Podlaží : 5.NP Výměra bytu : 71,40 m2 +. balkon + 2 sklepy Nabídková cena : ,- Kč

12 12 Srovnávací objekt č. 3 Bytová jednotka v DV vel. 3+1 v obci Vimperk Lokalita : zastavěná část obce Vimperk II, ul. Mírová Prodej družstevního bytu 3+1 s halou a balkonem. Byt je o rozloze 74 m2. Nachází se ve 2. NP panelového domu, který prošel celkovou rekonstrukcí-zateplení, fasáda, nová plastová okna, nový výtah. Byt je v původním, ale udržovaném stavu. K bytu náleží sklepní kóje. Bezproblémové parkovaní u domu. Pro více informací volejte realitního makléře. Podlaží : 2.NP Výměra bytu : 71 m2 +. balkon + sklep Nabídková cena : ,- Kč po slevě z ,- Kč Porovnání bytových jednotek Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav Oce ň. obj Bytová jednotka panelový dům obec Vimperk, část obce Vimperk II, ul. SNP m2 + sklep + balkon průměr/ ne - průměr ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 Bytová jednotka panelový dům obec Vimperk, část obce Vimperk II, ul. SNP m2 + sklep + balkon průměr / ne - průměr 2 Bytová jednotka panelový dům obec Vimperk, část obce Vimperk II, ul. SNP m2 + sklep + balkon průměr/ ne - průměr 3 Bytová jednotka panelový dům obec Vimperk, část obce Vimperk II, ul. Mírová m2 + sklep + balkon průměr / ne - průměr

13 13 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 Prove dení a vybav ení K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1, , , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, ,- Celkový průměr ceny bytu Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 4. Rekapitulace V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaného bytu resp. obvyklá cena členského podílu účastníků v SBD PRACHATICE spojeného s nájmem oceňovaného bytu zjištěné různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Oceňovaný byt leží na největším panelovém sídlišti města v ulici SNP v lokalitě s podprůměrným zájmem potenciálních kupců. V místě je sice potřebná občanská vybavenost, vhodné podmínky pro trvalé bydlení, ale vyšší nezaměstnanost a výrazně nižší kupní síla obyvatel. Výsledná obvyklá cena členského podílu účastníků v SBD PRACHATICE spojeného s nájmem bytu označeném jako č. 463/8 je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí. Způsob ocenění / zaokrouhleno / Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / cena ,- Kč ,- Kč

14 14 Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena členského podílu účastníků v SBD PRACHATICE spojeného s nájmem bytu označeném jako č. 463/8 činí dle odborného odhadu znalce ,- Kč ,- Kč ,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena členského podílu účastníků ve Stavebním bytovém družstvu Prachatice se sídlem Husincká č.p. 3, Husinec spojeného s nájmem bytu č. 8 ( dále č.p./č.j. 463/8 ) o velikosti 3+1 s příslušenstvím ve 3. nadzemním podlaží ( 2. patře ) objektu bydlení č.p. 463 v ulici SNP v části obce Vimperk II s příslušenstvím vše zapsané na LV 2281 pro katastrální území a obec Vimperk a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice činí dle zjištění znalce ke dni ocenění slovy : čtyřistašedesáttisíckorunčeských ,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není ve výši obvyklé ceny zohledněna. v Českých Budějovicích dne Ing. Michal Sirový Příloha : 3x fotodokumentace 1x výpis z internetového KN, LV č x kopie katastrální mapy 1x půdorys bytové jednotky č. 463/8

15 15 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 120/13. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 5. září 2013 Ing. Michal Sirový

16 16 FOTODOKUMENTACE čelní pohled na bytový dům č.p. 463 vstupní vestibul domu č.p. 463

17 17 vchodové dveře bytu čp/čj 463/8 / vpravo /