ZNALECKÝ POSUDEK. č /13

Transkript

1 Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, České Budějovice tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /13 - o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. bytové jednotky vel. 3+1 č.p/č.j. 1738/3 v 3. nadzemním podlaží / 2. patře / v objektu bydlení č.p. 1738,1739 v ulici Za Pazdernou v části obce Budějovické Předměstí s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří ve výši 93/1088 zapsané na LV č resp. budova č.p. 1738,1739 a pozemek st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří na LV č a spoluvlastnického podílu pozemku parcela č. 1780/14 zahrada ve výši id. 93/1088 zapsaného na LV vše s příslušenstvím pro katastrální území a obec Písek a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad Písek Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s. se sídlem Čimická 780/ Praha 8 IČO : č.j. 063/2013-N Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : , Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Českých Budějovicích dne dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, České Budějovice Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Tento znalecký posudek obsahuje 24 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka písemná EURODRAŽBY.CZ a.s. se sídlem Čimická č.p. 780/61, Praha 8 pan Mikloško ze dne s předáním podkladů mailem č.j. 063/2013-N Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV 8789 A: Vlastník : 1. Střízek Ladislav, trvale bytem Svatkovice 9, Bernartice B : Nemovitosti : - bytová jednotka č. 1738/3 v bytovém domě č.p. 1738,1739 na st. parcele č zastavěná plocha a nádvoří, spoluvlastnický podíl id. 93/1088, LV č C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č. 2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č. 2 vše v k.ú. a v obci Písek viz příloha č Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV A: Vlastník oceňovaného spoluvlastnického podílu : 1. Střízek Ladislav, trvale bytem Svatkovice 9, Bernartice 93/1088 B : Nemovitosti : - parcela č. 1780/14 zahrada, výměra 547 m2 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č. 3 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č. 3 vše v k.ú. a v obci Písek viz příloha č Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č Projektová dokumentace - nebyla předložena Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo, dle vyjádření vlastníka sousední bytové jednotky paní Breibischové byl objekt bytového domu č.p. 1738,1739 kolaudován v roce Místní šetření - proběhlo na místě samém dne a dne za účasti znalce. Vlastník oceňovaného bytu pan Střízek se na svolané místní šetření nedostavil. Znalci nebylo umožněno provést vnitřní prohlídku oceňovaného bytu. Výměra bytové jednotky byla odhadnuta znalcem na základě odborného odhadu s přihlédnutím k vyjádření vlastníka sousedního bytu paní Breibischové a s přihlédnutím ke spoluvlastnickému podílu ke společným částem domu Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno

3 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Bytová jednotka č.p./č.j. 1738/3 se nachází ve 2. patře / 3. nadzemním podlaží / bytového domu č. 1738,1739 v ulici Za Pazdernou v části obce Budějovické Předměstí severně od centra města v lokalitě zastavěné převážně bytovými domy a nízkopodlažní bytovou zástavbou. Přístup zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí elektro, vodovod, kanalizace, teplovod a slaboproud. Společně s bytovou jednotkou č.p./č.j. 1738/3 je oceňován spoluvlastnický podíl na pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 743 m2 ve výši id. 93/1088 a spoluvlastnický podíl na pozemku parcela č. 1780/14 zahrada ve výši id. 93/1088, který tvoří jednotný funkční celek se stavbou bytového domu č. 1738,1739. Bytová jednotka je užívána vlastníkem ( dle sdělení souseda ) a ke dni ocenění není pronajata. K bytové jednotce náleží i sklep a garáž umístěná v 1.nadzemním podlaží. Oceňovaný pozemek st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří tvoří zastavěnou plochu objektu a parcela č. 1780/14 zahrada sousední pozemek ve funkčním celku. Pozemky jsou zatíženy běžným hlukem a prachem od okolní dopravy. Město Písek nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu a bytové jednotky vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace souseda povinného, předaných písemných podkladů a doplněny vlastním odborným odhadem znalce na základě externí prohlídky bytového domu. Oceňovaný pozemek parcela č. 1780/14 zahrada je zatížena věcným břemenem zřizování a provozování vedení teplovodního sekundárního rozvodu, vodovodního řadu a kanalizačního řadu a právo vstupu na pozemek za účelem provádění oprav, údržby a revize zařízení ve prospěch Města Písek, Velké nám. 114, Písek na základě smlouvy o zřízení věcného břemene. Znalci nebyly k tomuto věcnému břemeni předány žádné podklady, znalci není znám rozsah věcného břemene. Dle zjištění při místním šetření se jedná o inženýrské sítě uložené pod povrchem pozemku v místě, kde se neplánuje žádná výstavba. Lze konstatovat, že věcné břemeno zatěžuje oceňované nemovitosti nevýznamně. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).

4 4 POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést prohlídku vnitřních prostor bytu, ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet ( např. evidenční list bytu, prohlášení vlastníka ). K místnímu šetření svolanému na den v 10:00 hod. se vlastník ani zástupce vlastníka oceňovaných nemovitostí nedostavil, nebyl přítomen ani dne Ocenění je tudíž provedeno na základě vnějšího ohledání oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru a z dostupných podkladů. Jelikož nebylo znalci umožněno provést vnitřní prohlídku oceňované bytové jednotky č.p./č.j. 1738/3 je možné, že se vybavení, technický stav či dispozice oceňované bytové jednotky předpokládané znalcem, může od skutečnosti i výrazněji lišit. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 1738/3 1.2 Pozemek st. parcela č a parcela č. 1780/14 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 1738/3 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j 1738/3 4. Rekapitulace a závěr 1. Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novel č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K Bytová jednotka č.p./č.j. 1738/ Popis Budova č.p. 1738,1739, ve které se nachází oceňovaný byt má obdélníkový tvar, je nepodsklepená ( 1.nadzemní podlaží je částečně zapuštěné do terénu ), se čtyřmi nadzemními podlažími a se sedlovou střechou. Objekt má hlavní vchod z východní fasády, z protilehlé fasády je vstup možný přes vedlejší zadní vchod. Stavba má klasickou dispozici zděné "bytovky", která byla postavena na konci 60. let minulého století. Objekt má dvě sekce, každá s centrálním schodištěm ve středu dispozice, bez výtahu a s dvěma byty na každém běžném nadzemním podlaží v každé

5 5 sekci. V technickém podlaží, které tvoří 1.nadzemní podlaží jsou umístěny čtyři garáže, sklepy pro jednotlivé byty a společné prostory domu ( chodba, schodiště, sušárna, kolárna ). Objekt je v současné době plně užíván, technický stav je při nepravidelně prováděné běžné údržbě průměrný. Dům je napojen bezprostředně na všechny inženýrské sítě kromě zemního plynu. Oceňovaný byt leží ve 3. nadzemním podlaží ( 2.patře ) u jižní fasády objektu. Dispozici objektu nebylo možno ověřit, dle vyjádření souseda paní Breibischové je oceňovaný byt velikosti 3+1. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : cihelné zdivo Nosná konstrukce vodorovná : rovný podhled Izolace : provedena vodorovná proti zemní vlhkosti Vnější povrchy obvodových stěn : břízolit Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod, teplovod Technický stav budovy : stáří ke dni ocenění = 45 let. Popis společných prostor Obvodové zdivo : cihelné zdivo Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled Podlaha : keramická dlažba Schodiště : prefabrikované Okna : dřevěná Dveře : hladké plné i prosklené, hlavní vstupní plastové Vrata : 4x garážová plechová El. instalace : světelná 220 V/380V, pojistkové automaty Vytápění : dálkové Rozvod vody : studené i teplé Rozvod plynu : nevyskytuje se Vybavení bytové jednotky č.p./č.j. 1738/3 dle předpokladu znalce Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled, nespalný Podlaha : PVC, jekor, dlažba Okna : dřevěná zdvojená Dveře : hladké plné i prosklené v ocelových zárubních Vrata : nevyskytují se El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : etážové s radiátory Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : dálkový se zdrojem mimo budovu Kuchyňské vybavení : linka s dřezem, sporák, digestoř Sociální zařízení : WC, umyvadlo a vana Výměry pro ocenění Výměry jednotlivých místností bytu nebylo možno změřit a výměra nebyla sdělena ani vlastníkem. Dle informací souseda se výměra bytu skládá z prostorů vlastního bytu, ze sklepa umístěného mimo byt a z prostoru garáže. Celková výměra ( podlahová plocha )

6 6 těchto prostor vychází ze spoluvlastnického podílu k společných částech domu id. 93/1088 tj. cca 93 m2. Výměra bytu je dle souseda paní Breibischové cca 72 m2, zbývající výměra prostor náležejících k bytu tj. garáže a sklepa je cca 21 m2. Podlahová plocha místností se zkosenými stropy, je-li v místě zkosení výška menší než 2 m, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Podlahová plocha sklepa či komor mimo byt, je-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Zde použito i u začleněné podlahové plochy garáže, která je užívána jako příslušenství bytu. Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,10. Podlahová plocha balkonu, terasy a pavlačí je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,17. Podlahová plocha bytu celkem odhadem m 2 93,00 Odpočet podlahové plochy místnosti se zkosenými stropy m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy sklepa je-li místností sklepní místnost mimo byt odhad znalce = 21 m2 m 2-21,00 Odpočet podlahové plochy sklepní kóje m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy terasy, balkonu m 2-0,00 Podlahová plocha bytu s odpočty celkem m 2 72,00 Podlahová plocha místností se zkosenými stropy x koeficient 0,80 m 2 16,80 Podlahová plocha sklepa je-li místností x koeficient 0,80 m 2 0,00 Podlahová plocha sklepní kóje x koeficient 0,10 m 2 0,00 Podlahová plocha terasy, balkonu x koeficient 0,17 m 2 0,00 Podlahová plocha bytu po přepočtu pro výpočet m 2 88, Koeficienty Byt podle 13 a přílohy č. 2 vyhlášky - byt v domech netypových vícebytových typ K ( 1.NP až 4. NP, sedlová střecha ) ZC 9 630,- Kč/m 2 Podlahová plocha bytu PP m 2 88,80 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 0,939 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,131 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,000 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard / n Podíl příl. č.14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy s izolací S Svislé konstrukce Zděné z cihel S Stropy Rovné nespalné S Zastřešení Sedlová střecha S Krytiny střech Tašková S Klempířské konstrukce Kompletní z pozinku S Úprava vnitřních povrchů Omítky vápenné štukové S Úprava vnějších povrchů Omítky břízolitové S Vnitřní obklady keramické Keramické S Schody Betonové s běžným povrchem S

7 7 11 Dveře Náplňové plné i prosklené S Vrata Neuvažuje se Okna Dřevěná zdvojená S Povrchy podlah Dlažba, PVC, jekor S Vytápění Dálkové S Elektroinstalace 220 V/380 V, poj. automaty S Bleskosvod Instalován S Vnitřní vodovod Studená i teplá voda S Vnitřní kanalizace Instalována S Vnitřní plynovod Nevyskytuje se CH Ohřev teplé vody Dálkový S Vybavení kuchyní Linka, dřez, sporák S Vnitřní hygienická zařízení WC, umyvadlo, vana S Výtahy Nevyskytují se CH Ostatní Nevyskytují se CH Instalační prefa jádro Nevyskytuje se CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč/m 2 ZCU , Stáří a opotřebení Bytový dům je 45 let po kolaudaci v průměrném technickém stavu. Běžná údržba je prováděna nepravidelně. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní.v průběhu životnosti byly některé prvky krátkodobé životnosti vyměněny, např. střešní krytina a stoupačky voda, rozvody tepla a kanalizace. Pro výpočet opotřebení byla znalcem použita lineární metoda výpočtu opotřebení s tím že byla znalcem stanovena další životnost objektu na základě odborného odhadu znalce. Rok odhadu 2013 Rok kolaudace / začátek užívání / 1968 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 45 let 45 let 90 let Procento ročního opotřebení 1,111 % Opotřebení 50,00 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m ,03 Podlahová plocha bytu včetně příslušenství PP m 2 88,80 Výchozí cena objektu CN = ZCU x PP Kč ,06 Opotřebení 50,00 % ,53 Cena časová bytu č.p./č.j. 1738/3 ke dni odhadu Kč ,53

8 8 1.2 St. parcela č zastavěná plocha a nádvoří a parcela č. 1780/14 - zahrada Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 743 m2 je zastavěna bytovým domem č.p. 1738,1739. Parcela č. 1780/14 zahrada tvoří funkční celek se stavebním pozemkem, je nezastavěná, tvoří přístupový chodník a zatravněnou volnou plochu a má výměru 547 m2. Srovnávací pozemek byl prodán v části obce Václavské předměstí v Písku a je určen stávajícím územním plánem pro výstavbu rodinného domu. Pozemek v dané lokalitě pro výstavbu bytového domu není nabízen k prodeji. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku okraj zastavěné části obce Václavské Předměstí v obci Písek, objekty pro bydlení RD, okraj zastavěné části obce Popis srovnávacího pozemku Pozemek určený stávajícím ÚP pro výstavbu RD, možnost napojení na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu, zpevněný příjezd, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo Výměra srovnávacího pozemku VS m2 674 Cena srovnávacího pozemku CS Kč ,00 Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m ,00 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura okraj zastavěné části obce 1.00 B Typ stavebního pozemku připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 15 až 25 tisíc obyvatel 0.80 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita s rodinnými domy 1.30 E Územní připravenost, infrastr. střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha srovnávacího pozemku zastavěná část obce Budějovické Předměstí v obci Písek, objekty pro bydlení BD Popis srovnávacího pozemku Pozemek zastavěný stavbou bytového domu, zpevněný příjezd, možnost napojení na všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo Pozemek č. 1780/14 není zastavěný žádnou stavbou tvoří jednotný funkční celek Výměra srovnávacího pozemku m Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura zastavěné území obce 1.05 B Typ stavebního pozemku připravený vč. zemního plynu 1.50

9 9 C Třída velikosti obce 15 až 25 tisíc obyvatel 0.80 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita s bytovými domy a maloobchod 1.30 E Územní připravenost, infrastr. střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného st. pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m ,50 Cena oceňovaného st. pozemku č Kč ,50 Jednotková cena oceńovaného pozemku ve JCC = JCS x Pi 0,40 x Kč/m2 0,40 x 1 funkčním celku 522,50 Cena oceňovaného pozemku č. 1780/14 Kč ,00 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 93/1088 Cena obvyklá spoluvlastnického podílu pozemků st. parcela č a parcela č. 1780/14 Kč ,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Byt č.p./č.j. 1738/ ,- Kč 50,00 % ,- Kč Podíl st. parcely č a parcela č. 1780/ ,- Kč ,- Kč celkem ,- Kč ,- Kč 2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného objekt Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt dokončený Byt č. 1738/3 výměra - odhad m2 72,00 Jednotkové nájemné bytu Kč/m2/rok 1 050,00 Celkem příjem z nájemného ročně byt Kč ,00

10 10 Nájemné garáž - 12 měsíců x 1 000,- Kč/měsíc Kč/rok ,00 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok ,00 Redukce z důvodu nepronajmutí - x 0,90 Celkem příjem z nájemného ročně po redukci Kč/rok ,00 Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/ RC ( Kč ) ,- Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/ ČC ( Kč ) ,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby S ( roků ) 45 Celková životnost Z ( roků ) 90 Opotřebení A ( % ) 50,00 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,75 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem / Kč/rok 1 000,00 Pojištění nemovitostí / x RC / Kč/rok 1 586,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / x RC / Kč/rok ,00 Správa nemovitostí Kč/rok 1 200,00 Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok ,00 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč ,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč ,00 Výdaje ročně celkem Kč ,00 Čisté roční nájemné Kč ,00 Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč ,00 Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč ,42 Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00 Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno / Kč ,- 3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 1738/3 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu.

11 11 Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) : Srovnávací objekt č. 1 Prodej bytu 3+1 v Písku Lokalita : Pražské předměstí, Dvořákova ul. Prodej bytu 3+1, v osobním vlastnictví, o CP 67 m2, ve 4. p. zděného domu. Byt je po rekonstrukci, nová koupelna s rohovou vanou, nová plastová okna. Nová kuchyňská linka a sporák. Podlahy parkety, PVC a dlažba. Etážové topení plynem. Bezpečnostní zámek u vchod. dveří. K bytu patří sklep a k využití kočárkárna. Klidný dům, k nastěhování ihned. Patro : 4 Stav : dobrý Výměra bytu : 65 m2 + sklep Nabídková cena : ,- Kč

12 Srovnávací objekt č. 2 Prodej bytu 2+1 v Písku Lokalita : Budějovické předměstí, Kollarova ul. 12 Byt v cihlovém domě o velikosti 2+1+komora, 68 m2 v Písku. Byt se nachází ve 3. patře třípatrového domu bez výtahu. Byt je po částečné rekonstrukci nová plastová okna a rozvody vody. V ložnici a v koupelně jsou výklenky využity vestavěnými skříněmi a zvyšují užitnou hodnotu prostoru. Byt má ložnici,komoru, toaletu a koupelnu, obývací pokoj s kuchyní a byt je situován východozápadním směrem. Komora se nechá využít jako dětský pokoj. Byt je čistý a v klidném prostředí jen 10 minut od centra města. Dům má novou střechu, vchodové dveře a plánuje se zde zateplení půdních prostor. Dvůr uvnitř domu je možno využít jako parkovací plochu. Úplná občanská vybavenost je v místě. V blízkosti se nachází dvě MŠ, základní škola. Patro : 3 Stav : průměrný + Výměra bytu : 68 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č. 3 Prodej bytu 2+1 v Písku Lokalita : Mírové nám. Byt 2+1 v OV na Mírovém náměstí v Písku. Byt o rozloze 69,5m2 se nachází v přízemí činžovního domu. Dispozice bytu - vstupní chodba, kuchyň, dva pokoje, koupelna s vanou, samostatné WC, komora, balkon. Podlaha - parkety, PVC. Orientace bytu - západ, východ.

13 13 K bytu náleží sklepní kóje v suterénu a spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku. Byt lze vytápět akumulačními kamny nebo kamny na tuhá paliva. V blízkosti škola, školka a veškerá občanská vybavenost. Patro : přízemí Stav : průměrný Výměra bytu : 69 m2 Nabídková cena : ,- Kč Porovnání bytových jednotek Oceňovaný byt je posuzován s předpokládanou výměrou 72 m2 podlahové plochy. Výměra garáže, která přináleží k bytu je zohledněna tím, že bude ke zjištěné ceně porovnávací připočtena cena garáže stanovená znalcem na základě odborného odhadu ve výši 130 tis. Kč. Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav Oce ň. obj Bytová jednotka zděný dům obec Písek, Budějovické Předměstí, ul. Za Pazdernou m2 + sklep + garáž přičtena samostatně průměr/ samostatně přičtena - průměr ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 Bytová jednotka zděný dům obec Písek, Pražské Předměstí, ul. Dvořákova m2 bez balkonu + sklep průměr/ ne - dobrý 2 Bytová jednotka zděný dům obec Písek, Budějovické Předměstí, ul. Kollárova m2 bez balkonu + sklep průměr / ne - průměr 3 Bytová jednotka zděný dům obec Písek, Mírové nám m2 balkon + sklep průměr / ne - průměr Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 Prove dení a vybav ení K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,00 0,97 1,00 1,10 1,00 1,00 1, , , ,00 0,98 1,05 1,05 1,00 1,00 1, , , ,95 0,98 1,00 1,05 1,00 1,10 1, ,-

14 14 Celkový průměr ceny bytu bez garáže Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- Garáž cena stanovena znalcem Kč ,- Celkový průměr ceny bytu s garáží Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 4. Rekapitulace V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaného bytu zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Výsledná obvyklá cena je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí. Obvyklá cena se bude pohybovat v úrovni ceny porovnávací. Způsob ocenění / zaokrouhleno / Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem cena ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 1738/3 dle odborného odhadu znalce ,- Kč

15 15 Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. bytové jednotky vel. 3+1 č.p/č.j. 1738/3 v 3. nadzemním podlaží / 2. patře / v objektu bydlení č.p. 1738,1739 v ulici Za Pazdernou v části obce Budějovické Předměstí s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemků st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří ve výši 93/1088 zapsané na LV č resp. budova č.p. 1738,1739 a pozemek st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří na LV č a spoluvlastnického podílu pozemku parcela č. 1780/14 zahrada ve výši id. 93/1088 zapsaného na LV vše s příslušenstvím pro katastrální území a obec Písek a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad Písek činí dle zjištění znalce ke dni ocenění slovy : devětsetdvacettisíckorunčeských ,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí a existencí věcného břemen, se dle zjištění znalce nevyskytují. Věcným břemenem zřizování a provozování vedení teplovodního sekundárního rozvodu, vodovodního řadu a kanalizačního řadu a právo vstupu na pozemek za účelem provádění oprav, údržby a revize zařízení ve prospěch Města Písek, Velké nám. 114, Písek na základě smlouvy o zřízení věcného břemene je zatížen oceňovaný pozemek parcela č. 1780/14 zahrada. Dle zjištění při místním šetření se jedná o inženýrské sítě uložené pod povrchem pozemku v místě, kde se neplánuje žádná výstavba. Lze konstatovat, že věcné břemeno zatěžuje oceňované nemovitosti nevýznamně, navíc pouze podílem ve výši id. 93/1088 a jeho existence je již zohledněna ve výše uvedené obvyklé ceně oceňovaných nemovitostí. v Českých Budějovicích dne Ing. Michal Sirový Příloha : 2x fotodokumentace 1x výpis z KN, LV č x výpis z KN, LV č x kopie katastrální mapy

16 16 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 132/13. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 5. října 2013 Ing. Michal Sirový

17 17 FOTODOKUMENTACE čelní pohled na bytový dům č.p. 1738,1739 zadní pohled na bytový dům č.p. 1738,1739