ZNALECKÝ POSUDEK č. 5997/177 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 10.1 Byt Stávající Číslo jednotky: 28/1 V budově č. p.: 28 Na pozemku parc. č.: st. 161 Pozemky parc. č.: st. 161, podíl: 1275/10000 u pozemků č. 209/11, č. 209/12 Ostatní stavby: Spoluvlastnický podíl: 2550 / 10000 na společných částech budovy na pozemku Vlastník jednotky: Petr Pokorný, Vykáň 28, 28915 Vykáň, 1 / 1 Vlastník pozemku: Petr Pokorný, Vykáň 28, 28915 Vykáň, 1 / 1 Katastrální území: Vykáň LV č.: 400, 354 Kraj: Středočeský Okres: Nymburk Obec: Vykáň Část obce: Vykáň Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ a.s. IČ: 25023217 U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 4.9.2012 / 4.9.2012 1 000 000 Kč Oceňované nemovitosti jsou obchodovatelné. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: Poznámka: dobře Uvedena rizika s možným vlivem na OC! Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703, 327 312 689, 327 390 235 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 10.9.2012... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 18 stran textu včetně 13 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.1 Byt Kraj: Středočeský Obec, část obce: Vykáň Katastrální území: Vykáň Ulice: jednotka stávající stav budoucí stav typ: 3+1 podlaží: 1. NP orientace J započitatelná plocha: 69 m 2 plocha předzahrádek: garáže a garážová stání: opotřebení celkové: 45 % rozestavěnost: 100 % vytápění: Ústřední / etážové - tuhá paliva technický stav jednotky: Dobře udržovaná forma užívání: Bydlení rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: / 2 008 provedené dílčí rek. jednotky: sociální zařízení, kuchyňská linka, podlahy, okna, ostatní nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st.161, podíl na pozemku č.209/11 - ostatní plocha, podíl na pozemku č. 209/12 - zahrada, Pozemky jsou rovinné, jsou napojitelné na vodu ze studny (společná vodárna na pozemku u domu), kanalizace do žumpy. Přístup je bezproblémový z okolního pozemku, který je ve spoluvlastnictví a dále z pozemku č.209/9 - ostatní plocha ve vlastnictví Obce Vykáň. Předmětem ocenění je i podíl ve výši 1275/10000 na okolních pozemcích č.209/11 a č.209/12. výměra pozemků celkem: 2 992 m 2 budova / počet sekcí: volně stojící počet podlaží PP/NP 1 2 počet bytových/nebytových jednotek: 4 výtah: ano ne ano ne stručný popis budovy: Jedná se o zděný bytový dům s valbovým krovem, dům po částečné rekonstrukci. stáří původní / další životnost: 33 40 opotřebení / závady: 45 % stav stavby: Dobře udržovaná typ konstrukce budovy: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2 008 provedené dílčí rekonstrukce: střecha, rekonstrukce v interiéru domu omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC bez vlivu na OC Rizika: Věcná břemena zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
Obec Počet obyvatel: 349 Budova: volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci a k.ú.vykáň, obec má cca 350 obyvatel. Nachází se při silnici č. 245 spojující Český Brod a Čelakovice. Je zde OÚ, obchod, restaurace, autobusové spojení. Do Českého Brodu je cca 7 km, do Čelakovice cca 7 km, sjezd na dálnici D11 je cca 2 km. Rizika: Věcná břemena Pozemek č.209/11 je zatížen věcným břemenem trpět vodovodní přípojku a vstup na pozemek za účelem oprav, výměny a údržby. Oprávnění jsou vlastníci jednotek v čp.12. Toto věcné břemeno je bez vlivu na cenu. Ostatní finanční / právní omezení K zástavnímu právu smluvnímu a soudcovskému uvedenému na LV č.400 při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice: Oceňovaný byt 3+1se nachází ve zděném bytovém domě čp. 28 v 1.NP vlevo od schodiště. Dům je dvoupodlažní podsklepený s valbovým krovem zakrytým pálenou krytinou. Dům je po celkové rekonstrukci - nově provedena střešní krytina, oplechování domu, plastová okna v části domu, vchodové dveře. Byt je také po rekonstrukci - dispoziční úpravy bytu, nové podlahové krytiny, plastová okna, kuchyňská linka, nově koupelna s WC. Rekonstrukce probíhala v letech 2005-2008. V koupelně je vana, umyvadlo, topný žebřík, WC. Vytápění je ústřední kotlem na tuhá paliva. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Okna jsou plastová, dveře plné a prosklené, v kuchyni je elektrický sporák, dlažba, na podlahách jsou plovoucí krytiny, textilní krytiny a dlažba. Dům je napojen na vodu ze společné studny, kanalizace je svedena do společné žumpy. Společnou vodárnu na pozemku u domu oceňovaný byt neužívá, má svoji vodárnu ve sklepě. K bytu patří sklep (původně dva sklepy nyní jsou propojeny) a kotelna v 1.PP. Byt je udržovaný. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy včetně zemních betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm prací 3. Stropy železobetonové panelové 4. Krov, střecha valbová 5. Krytiny střech pálená taška 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné keramické obklady 10. Schody teraco 11. Dveře plné a prosklené 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah běžná keramická dlažba, plovoucí 15. Vytápění ústřední topení 16. Elektroinstalace světelná, třífázová 17. Bleskosvod chybí 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí vybavení 25. Ostatní domácí telefon 26. Instalační pref. jádra instalační šachty Seznam ploch jednotky Užitná plocha Koeficient Započitatelná plocha pokoj 20,10 m 2 1,00 20,10 m 2 pokoj 13,40 m 2 1,00 13,40 m 2 pokoj 9,90 m 2 1,00 9,90 m 2 kuchyň 5,90 m 2 1,00 5,90 m 2 koupelna s WC 5,80 m 2 1,00 5,80 m 2 chodba 5,00 m 2 1,00 5,00 m 2 balkon 1,80 m 2 0,50 0,90 m 2 sklep 9,90 m 2 0,50 4,95 m 2 sklep 5,80 m 2 0,50 2,90 m 2 Celkem 77,60 m 2 68,85 m 2-3 -
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí: 1 000 000 Kč www.sreality.cz: Mochov, okr. Praha-východ, zděný bytový dům, užitné podlahové plochy 70,00 m2, JCPP - 18.557,00 Kč/m 2, aktuální nabídka, v dobrém technickém stavu - po rekonstrukci, nabízená cena 1.299.000,00 Kč. Lepší sídlo, srovnatelný počet podlahových ploch. www.sreality.cz: Břežany II, okr. Kolín, zděný bytový dům, užitné podlahové plochy 61,00 m2, JCPP - 24.590,00 Kč/m 2, aktuální nabídka, v dobrém technickém stavu - novostavba r.2006, nabízená cena 1.500.000,00 Kč. Podobné sídlo, srovnatelný počet podlahových ploch. www.sreality.cz: Lysá nad Labem, okr. Nymburk, zděný bytový dům, užitné podlahové plochy 56,00 m2, JCPP - 25.357,00 Kč/m 2, aktuální nabídka, v dobrém technickém stavu - po částečné rekonstrukci, nabízená cena 1.420.000,00 Kč. Lepší sídlo, srovnatelný počet podlahových ploch. Pro srovnání ceny obvyklé uvádím v přílohách srovnatelné nemovitosti z internetového realitního serveru www.sreality.cz. V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že internetové nabídky jsou zpravidla nadhodnocené. Průměrná cena srovnatelných bytů je 22.835,00 Kč/m 2. Cenu za 1 m 2 užitné plochy uvažuji ve výši cca 16.000,00 Kč/m 2 Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka byt 3+1 Mochov, okr.praha-východ 1 299 000 Kč www.sreality.cz byt 2+kk Břežany II, okr.kolín 1 500 000 Kč www.sreality.cz byt 2+1 Lysá nad Labem, okr.nymburk 1 420 000 Kč www.sreality.cz Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 1 000 000 Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Obvyklá cena předzahrádek: 0 Kč Upravená obvyklá cena: 1 000 000 Kč Započitatelná plocha: 69 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 14 524 Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.400 ze dne 2.8.2012. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 354. 2 Snímek katastrální mapy 2 Mapa oblasti. 2 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Objednávka provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby Č.j.: 359/2012-N ze dne 20.8.2012 0 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Současný vlastník získal oceňované nemovitosti na základě smlouvy o převodu družstevního bytu a pozemků do vlastnictví člena družstva ze dne 2.9.2010 Jednotková cena užitných podlahových ploch v současném stavu (plochy bez sklepa a kotelny): 1.000.000,00 Kč : 62,30 m 2 = 16.051,00 Kč/m 2 Zaokrouhleno: 16.000,00 Kč/m 2 Pro srovnání ceny obvyklé uvádím v přílohách srovnatelné nemovitosti z internetového realitního serveru www.sreality.cz. V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že internetové nabídky jsou zpravidla mírně nadhodnocené. - 4 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 4.9.2012 Posudek o ceně byl vypracován 10.9.12012 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 5997/177 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 10.9.2012 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz - 5 -
List vlastnictví č.400-6 -
- 7 -
Informace o parcelách z cuzk.cz - 8 -
- 9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
Snímek katastrální mapy - pozemky ve spoluvlastnictví - 11 -
Mapa oblasti - 12 -
Mapa obce - 13 -
Příjezdová komunikace Pohled S Pohled JZ Pohled JV Vodárna Sklep - 14 -
Pokoj Pokoj Kuchyň Koupelna s WC Koupelna s WC Chodba - 15 -
Srovnatelné nemovitosti - 16 -
- 17 -
- 18 -