Z N A L E C K Ý P O S U D E K

Transkript

1 Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 3039/68/ NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Bytová jednotka - byt Ludvíka Podéště 1856 / 38, Ostrava - Poruba Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Poruba-sever, kód k.ú , LV Ostatní stavby: Pozemky: 3688 Vlastník jednotky: David Bábel, Ludvíka Podéště 1856/38, Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: David Bábel, Ludvíka Podéště 1856/38, Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 6; č. obj.:180 Ex 3683/13, Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, Praha 6 telefon: IČ: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, Vřesina u Hlučína telefon: , cisarfrantisek@centrum.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro účely úvěrového řízení (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 19 stran Počet příloh: 10 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.

2 Nemovitost: Bytová jednotka č. 1856/46 s podílem 514/43132 na společných částech bytového domu č. p a pozemku parc. č v Ostravě, k. ú. Poruba - sever SOUČASNÝ STAV Konstrukce: montované panelové Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda, kanalizace, plyn Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Energetický průkaz stavby: MHD dálnice/silnice I. tř, silnice II.,III.tř Širší centrum - sidlištní zástavba (pokles) dobře udržovaná dobře udržovaná dálkové (zdroj mimo budovu) Není Počet podlaží celkem: 13 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 12 Počet bytů/nebytů 72/1 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena Lodžie, Terasa Sklípek stání plocha jednotky plocha jednotky společných částech domu a pozemku m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m /46 8. NP ,23 2,59 1,98 53,81 51, / Kč/m 2 NÁLEZ Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o Statutární město Ostrava s počtem obyvatel město Ostrava je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. Jsou zde nemocnice, polikliniky, lékárny, banky, pojišťovny, městská policie, státní policie, pošty, mateřské školy, základní školy, učňovské školy, střední školy a vysoké školy. Ostrava je vybavena všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení MHD, autobusy a železnice. Nemovitost se nachází na ulici Ludvíka Podéště v místní části Poruba. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sidlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o byt č. 1856/46 v bytovém domě č.p na ulici Ludvíka Podéště, v Ostravě, k. ú. Poruba - sever, v širším centru místní části Poruba, se sídlištní zástavbou bytovými domy. Jedná se o klidovou část obce s bezproblémovým okolím. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní bezproblémový příchod a příjezd z veřejné komunikace - ul. Ludvíka Podéště. Nemovitost bytového domu je napojena na všechny inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku MHD

3 Jedná se o bytovou jednotku č. 46, která je umístěna v 8.N.P. bytového domu č. p v Ostravě, k. ú. Poruba - sever. Bytový dům je panelový montovaný. Bytový dům je podsklepený a má 12 nadzemních podlaží. Byt č. 1856/46 se nachází v 8 podlaží bytového odmu č. p Byt obsahuje předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelnu, WC a sklep v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel a vlýskové, v ostatních místnostech plovoucí z laminátových lamel a z keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory litinové. Přívod teplé vody dálkový. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. Instalační jádro je původní zděné. V kuchyni je plynový. Na domě je instalován bleskosvod. Byt č. 1856/46 byl zpřístupněn, místní šetření bylo provedeno za účasti p. Davida Bábela. Dle vyjádření p. Bábela byl dán bytový dům do užívání v roce Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. V průběhu dosavadního užívání byla v roce 2007 vyměněna plastová okna, provedeno zateplení fasády se strukturovanou omítkou a zasklena lodžie. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna ostatní Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 12 Počet bytový/nebytových jednotek: 72 / 1 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ080 Moravskoslezský Okres: CZ0806 Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Poruba-sever Ulice: Ludvíka Podéště č.o.: 38 Vlastníci Podíl FO RČ: /5549 David Bábel Ludvíka Podéště 1856/38, Ostrava 1 / 1 Stavby na LV 3182 je součástí část obce Poruba Bytový dům č.p na pozemku p.č Jednotky na LV Číslo jednotky: 1856/46 Spoluvlastnický podíl: 514 / Byt Pozemky na LV 3688 Pozemková parcela Parcela KN 569 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Byt obsahuje předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelnu, WC a sklep v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel a vlýskové, v ostatních místnostech plovoucí z laminátových lamel a z keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní - 3 -

4 kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory litinové. Přívod teplé vody dálkový. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. Instalační jádro je původní zděné. V kuchyni je plynový. Na domě je instalován bleskosvod. Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Konstrukce Popis Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované Svislé konstrukce panely betonové sendvičové s izolací Stropy železobetonové panelové Krov, střecha plochá Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé Klempířské konstrukce pozinkovaný plech Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky Úprava vnějších povrchů strukturovaná omítka se zateplením Vnitřní obklady keramické běžné obklady Schody železobetonové montované s běžným povrchem Dveře hladké plné dveře Vrata Okna plastová Povrchy podlah plovoucí laminátová Vytápění ústřední dálkové Elektroinstalace světelná třífázová Bleskosvod bleskosvod Vnitřní vodovod plastové trubky Vnitřní kanalizace plastové potrubí Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu Ohřev teplé vody centrální ohřev vody Vybavení kuchyní běžný plynový sporák Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana Výtahy osobní výtah Ostatní rozvod antén, vestavěné skříně Instalační pref. jádra instalační šachty zděné Podlahová plocha [m 2 ] 54 Započitatelná plocha [m 2 ] 51,52 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 42 Další životnost roků 58 Opotřebení % 42,00 Věcná hodnota (VH) Kč OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na pozemku parc. č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 569 m 2 v Ostravě, k. ú. Poruba - sever. Podílovým spoluvlastníkem pozemku parc. č z LV č s podílem 514/43132 je David Bábel, Ludvíka Podéště 1856/38, Ostrava - Poruba Na pozemku parc. č je postavený bytový dům č. p Pozemek je rovinatý. Přístup a příjezd k bytovému domu je z místní komunikace - ul- Ludvíka Podéště. Ve Statutárním městě Ostrava je v platnosti cenová mapa č. 14. V této cenové mapě je v dané oblasti cena stavebních pozemků 500 Kč/m

5 Podle Zprávy o nebezpečí povodně se oceňovaný pozemek nachází v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří / Celková výměra pozemků: 569 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podob-ých nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Ostravě - Porubě. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 2. čtvrtletí Jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha předsíň byt 5,71 m 2 1,00 5,71 m 2 koupelna byt 2,48 m 2 1,00 2,48 m 2 WC byt 0,93 m 2 1,00 0,93 m 2 kuchyň byt 8,00 m 2 1,00 8,00 m 2 pokoj byt 17,39 m 2 1,00 17,39 m 2 pokoj byt 14,72 m 2 1,00 14,72 m 2 lodžie zasklená byt 2,59 m 2 0,50 1,30 m 2 sklep Mimo byt 1,98 m 2 0,50 0,99 m 2 Celková podlahová plocha 53,81 m 2 51,52 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Byt obsahuje předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelnu, WC a sklep v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel a vlýskové, v ostatních místnostech plovoucí z laminátových lamel a z keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory litinové. Přívod teplé vody dálkový. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. Instalační jádro je původní zděné. V kuchyni je plynový. Na domě je instalován bleskosvod

6 Typ stavby Byt 2+1 Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Porubě. Byt se nachází v 11.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Ostrava - Poruba, ul. U Školky typový dům montovaný panelový 54,00 11.N.P , Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Porubě. Byt se nachází v 3.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Ostrava - Poruba, ul. Ludovíta Štúra typový dům montovaný panelový 54,00 3.N.P , Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Porubě. Byt se nachází v 8.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Ostrava - Poruba, ul. Ukrajinská Typový dům panelový montovaný 55,00 8.N.P , Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Porubě. Byt se nachází v 8.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Ostrava - Poruba, ul. Žilinská typový dům montovaný panelový Byt ,00 4.N.P , Ostrava - Poruba, ul.aleše Hrdličky - 6 -

7 Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Porubě. Byt se nachází v 8.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. typový dům montovaný panelový 54,00 2.N.P , Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Porubě. Byt se nachází v 6.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Ostrava - Potuba, Hlavní třída typový dům montovaný panelový 57,00 6.N.P , Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 1856/46 z LV č v Ostravě, k. ú. Poruba sever s podílem 514/43132 na společných částech bytového domu č. p a pozemku parc. č z LV č je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od Kč/m 2 do Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 1856/46 s podílem 514/43132 na společných částech domu č. p a pozemku parc. č stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti Pěší dostupnost na zastávku MHD Klidná lokalita se sídlištní zástavbou v širším centru místní části Poruba Vybavení a velikost bytu Dobrý stavebně technický stav bytu Příslušenstváí bytu sklep Bezprorblémové okolí bytu a bytového domu Byt je ve výhradním vlastnictví Slabé stránky nemovitosti Nebyly zjištěny Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu

8 Stanovení obvyklé ceny bytu č. 1856/46 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: Kč/m 2 Podlahová plocha bytu: 51,52 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 51,52 m 2 x Kč/m 2 = Kč Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 1856/46 s podílem 514/43132 na společných částech bytového domu č. p a pozemku parc. č v Ostravě, k. ú. Poruba sever stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu Kč, po zaokrouhlení Kč slovy: sedmsetdevadesáttisíc Kč Závěr a) Obvyklá cena oceňovaného bytu činí ke dni odhadu celkem LV č Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti bytu č. 1856/46 z LV č a spoluvlastnického podílu ve výši 514/43132 na společných částech bytového domu č. p a pozemku parc. č z LV č v Ostravě, k. ú. Poruba sever, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č a LV č nestanoví se Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí - 8 -

9 LV č Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti bytu č. 1856/46 z LV č a spoluvlastnického podílu ve výši 514/43132 na společných částech bytového domu č. p a pozemku parc. č z LV č v Ostravě, k. ú. Poruba sever, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění Kč slovy: sedmsetdevadesáttisíc Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne částečný - str. 1,6,8 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Ve Vřesině u Hlučína Ing. František Císař U Sadu Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3038/67/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3038/67/

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 Snímek katastrální mapy

14 Fotodokumentace nemovitosti Kuchyň Koupelna WC Pokoj Obývací pokoj Předsíň

15 Vstup do bytu č. 46 Vstupní hala domu č.p Sklep Pohled na dům severozápadní Pohled západní Vstup do domu č.p

16 Mapa oblasti

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -