MASARYKOVA UNIVERZITA PŘÍRODOVĚDECKÁ FAKULTA

MASARYKOVA UNIVERZITA PŘÍRODOVĚDECKÁ FAKULTA ÚSTAV MATEMATIKY A STATISTIKY FORMY FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ Diplomová práce Radka Domanská Vedoucí práce: Ing. Boris Šturc, CSc. Brno 2012

Bibliografický záznam Autor: Název práce: Studijní program: Studijní obor: Vedoucí práce: Bc. Radka Domanská Přírodovědecká fakulta, Masarykova univerzita Ústav matematiky a statistiky Formy financování bydlení Aplikovaná matematika Finanční matematika Ing. Boris Šturc, CSc. Akademický rok: 2011/2012 Počet stran: 86+9 Klíčová slova: Financování bydlení, stavební spoření, úvěr ze stavebního spoření, překlenovací úvěr, hypoteční úvěr

Bibliographic Entry Author Title of Thesis: Degree programme: Field of Study: Supervisor: Bc. Radka Domanská Faculty of Science, Masaryk University Department of Mathematics and Statistics Forms of housing finance Applied mathematics Financial mathematics Ing. Boris Šturc, CSc. Academic Year: 2011/2012 Number of Pages: 86+9 Keywords: Housing finance, building savings, building savings loan, bridging loan, mortgage loan

Abstrakt V této diplomové práci Formy financování bydlení se věnuji problematice financování bydlení. Cílem této práce je analýza stavebního spoření a analýza hypotečního úvěru při financování bydlení. Tato analýza je v práci provedena nejprve teoreticky popisem těchto dvou produktů využívaných pro financování bydlení, představením jednotlivých stavebních spořitelen poskytujících produkt stavební spoření, představením vybraných bank poskytujících hypoteční úvěry a nakonec vzájemným porovnáním. Dále je pak v praktické části práce provedeno porovnání pomocí modelových příkladů, kde je na konkrétních číslech ukázáno, jak nejlépe řešit financování bydlení v dané situaci pomocí těchto dvou produktů. Abstract In this thesis Forms of housing finance I study the issue of housing finance. The aim of this thesis is to analyze products building savings and mortgage loans to housing finance. This analysis is firstly performed by theoretical description of these two products of housing finance, secondly there is the performance of individual building societies offering savings and also the performance of selected banks providing mortgage loans and lastly there is mutual comparison. In practical part there is the comparison which is performed by model examples where the specific numbers shown the best solution to housing finance in that situation by using these two products.

Poděkování Na tomto místě bych chtěla poděkovat svému vedoucímu práce Ing. Borisi Šturcovi, CSc. za vedení mé diplomové práce. Dále bych chtěla poděkovat také Ing. Vladimíru Elblovi a Marii Parnicové za pomoc při zpracování konkrétních nabídek bank, které byly dále použity pro výpočty u modelových příkladů v této diplomové práci. Prohlášení Prohlašuji, že jsem svoji diplomovou práci vypracovala samostatně s využitím informačních zdrojů, které jsou v práci citovány. Brno 9. května 2012 Radka Domanská

OBSAH Úvod...9 1 Seznámení s pojmem financování bydlení...11 1.1 Nájem vs. vlastní bydlení...12 1.2 Podpory financování bydlení...13 2 Analýza stavebního spoření...15 2.1 Historie...15 2.2 Popis produktu...19 2.2.1 Fáze stavebního spoření...19 2.2.2 Cílová částka...22 2.2.3 Účelovost úvěru ze stavebního spoření...23 2.2.4 Zajištění...23 2.2.5 Smlouva o stavebním spoření...24 2.2.6 Výhody a nevýhody úvěru ze stavebního spoření...24 2.3 Stavební spořitelny...25 2.3.1 Stavební spořitelna České spořitelny...27 2.3.2 Českomoravská stavební spořitelna...29 2.3.3 Raiffeisen stavební spořitelna...32 2.3.4 Wüstenrot...33 2.3.5 Modrá pyramida...35 2.3.6 Srovnání hlavních parametrů stavebních spořitelen...37 3 Analýza hypotečních úvěrů...39 3.1 Parametry hypotečního úvěru...40 3.1.1 Výše úvěru...40 3.1.2 Účel úvěru...40 3.1.3 Čerpání úvěru...40 3.1.4 Splácení úvěru...41 3.1.5 Úroková sazba a doba fixace...42 3.1.6 Americká hypotéka...43 3.1.7 Výhody a nevýhody hypotečních úvěrů...44

3.2 Nabídka hypotečních úvěrů v ČR...45 3.2.1 Česká spořitelna...45 3.2.2 Raiffeisen bank...47 3.2.3 Wüstenrot...50 3.2.4 LBBW Bank...53 3.2.5 Ostatní bankovní instituce nabízející hypoteční úvěry...56 4 Porovnání forem financování bydlení...58 4.1 Porovnání různých nabídek...58 4.2 Stavební spoření vs. hypoteční úvěr...59 4.3 Modelové příklady...61 4.3.1 Příklad č. 1 - Koupě bytu...62 4.3.2 Příklad č. 2 - Nákup a rekonstrukce rodinného domu...66 4.3.3 Příklad č. 3 - Rekonstrukce...68 Závěr...72 Seznam použité literatury...74 Seznam použitých zkratek a symbolů...82 Seznam obrázků...83 Seznam tabulek...84 Seznam grafů...85 Seznam příloh...86

ÚVOD Všichni lidé mají své potřeby, nejedná se jen o základní potřebu jíst a pít, ale také o potřebu bydlet. V poválečném období byl problém fyzické dostupnosti bydlení, nyní je namístě zabývat se spíše problémem finanční dostupnosti bydlení. S potřebou vlastního bydlení je spojena nutnost jeho financování, formy financování bydlení budou představeny v této práci. Každý člověk řeší své bydlení jinak, někdo byt či dům zdědí, jiný bydlí u rodičů či příbuzných. Pokud někdo takovou možnost nemá, volí si, zda si byt či dům koupí, respektive postaví, nebo si jej pronajme. Investice do bydlení je jistě jednou z největších investicí v životě člověka, proto je důležité si ji důkladně promyslet a porovnat různé alternativy. Řešení bytové otázky je důležité nejen pro občany, ale také pro stát. Proto je pro stát výhodné financování bydlení podporovat, jelikož to má v důsledku vliv na více sektorů ekonomiky, například na stavebnictví, zaměstnanost, ale i větší životní úroveň obyvatelstva. Cílem této práce je analýza stavebního spoření a hypotéky při financování bydlení. Zejména popis těchto dvou produktů využívaných pro financování bydlení, představení jednotlivých stavebních spořitelen poskytující produkt stavební spoření, představení vybraných bank poskytující hypoteční úvěry a vzájemné porovnání. Porovnání bude provedeno také pomocí modelových příkladů, kde bude na konkrétních číslech ukázáno, jak nejlépe řešit financování bydlení pomocí těchto dvou produktů. V úvodní kapitole se zaměřím obecně na problém bydlení, také na rozdíly mezi nájemním bydlením a vlastním bydlením a na popis některých forem podpory bydlení od státu. Druhá kapitola bude celá věnována analýze stavebního spoření. Nejprve se zaměřím na seznámení s tímto produktem, jeho podstatné rysy a dále pak uvedu přehled jednotlivých stavebních spořitelen, které tento produkt nabízí. Na konci této kapitoly bude uvedeno srovnání stavebních spořitelen dle hlavních parametrů tohoto produktu. 9

V pořadí třetí kapitola bude věnována analýze hypotečních úvěrů. V úvodu kapitoly bude rozebrán hypoteční úvěr s vysvětlením jeho základních parametrů. Dále pak budou zobrazeny konkrétní nabídky bank. Jelikož existuje mnoho institucí nabízejících hypoteční úvěry a není možné v této práci rozebrat všechny, byly vybrány pouze 4 banky Česká spořitelna, Raiffeisen bank, Wüstenrot a LBBW bank. Na konci této kapitoly bude uvedeno také srovnání úrokových sazeb bankovních subjektů nabízejících hypoteční úvěry na českém trhu. Poslední kapitola bude zaměřena na srovnání těchto dvou produktů určených k financování bydlení. Bude zde vysvětleno, jak lze konkrétní nabídky porovnávat, jaké jsou hlavní výhody a nevýhody těchto produktů a v poslední části bude na konkrétních příkladech ukázáno, jak lze tyto produkty využít pro financování bydlení. Bude zde předvedeno financování pomocí daných produktů, ale zejména také financování s využitím kombinace těchto produktů. V práci jsou využity metody deskripce, analýzy, komparace a syntézy. 10

1 SEZNÁMENÍ S POJMEM FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ Bydlení lze chápat jako základní potřebu člověka, jelikož každý potřebuje střechu nad hlavou, a proto je otázka financování bydlení jednou z nejdůležitějších otázek v životě člověka. Investice do bydlení samozřejmě způsobuje i další efekty. Investice do bydlení s sebou nesou crowding-in a crowding-out efekty. Crowding-in efekt znamená, že investice do bydlení vyvolá další doplňkové investice; příkladem jsou investice do infrastruktury (přístupové komunikace, nákupní a kulturní střediska, zábavní centra atp.) spojené s bytovou výstavbou. Na druhé straně však investice do bydlení mají i opačný efekt - tím, že se investuje právě do bydlení, klesá objem investic v jiných oblastech ekonomiky (crowding-out efekt). 1 Investice do bydlení je většinou velký zásah do rozpočtu jednotlivce nebo rodiny, každý si může dovolit něco jiného. Většina lidí nemá při řešení otázky financování bydlení dostatek financí, a proto musí využít nějakou další alternativu, například v podobě úvěru. Nicméně stále existuje určité procento domácností, jež je ohroženo finanční nedostupností bydlení. Na základě stanoveného kritéria finanční nedostupnosti bydlení (čistý příjem domácnosti je nižší než náklady na bydlení a 1,5 násobek minimálních životních nákladů) bylo podle výběrového šetření EU-SILC v roce 2005 v ČR jako celku ohroženo finanční nedostupností bydlení 11 % domácností; jednalo se zejména o domácnosti s dlouhodobě nezaměstnaným členem nebo domácnosti důchodců. 2 Může se také stát, že domácnost je sice finančně schopná zabezpečit určitou formu bydlení, ale je nucena žít v horší lokalitě, mnohdy nebezpečných a v nevyhovujících podmínkách. V tomto případě se také jedná o formu nedostupnosti bydlení. 1 LUX, Martin. Standardy bydlení 2004/05 :financování bydlení a regenerace sídlišť. Praha: Sociologický ústav Akademie věd České republiky, 2005. 185 s. ISBN 80-7330-075-3. s. 10. 2 LUX, Martin. Standardy bydlení 2004/05 :financování bydlení a regenerace sídlišť. Praha: Sociologický ústav Akademie věd České republiky, 2005. 185 s. ISBN 80-7330-075-3. s. 21. 11

Jinou formou nedostupnosti bydlení není akutní bytová nouze, ale nutnost žít v sociálně vyloučené lokalitě, kde se často koncentruje nezaměstnanost a kriminalita, a nemožnost dosáhnout na standardní nájemní byt mimo tuto lokalitu. 3 Pokud člověk řeší otázku bydlení, přichází v úvahu dvě hlavní alternativy: vlastní bydlení a nájemní bydlení. Hlavní rozdíly těchto dvou variant jsou rozebrány v následující podkapitole. 1.1 Nájem vs. vlastní bydlení Při úvaze, zda je lepší koupě nebo pronájem se nesmí zapomínat na to, že vlastnictví nemovitosti znamená dobrou investici, která neztrácí svou hodnotu a může sloužit také jako ochrana proti inflaci. Při koupi nemovitosti se lidem snižují náklady na bydlení. Kdyby si tentýž dům či byt někdo jen pronajal, musel by každý měsíc platit náklady za pronájem a navíc by mu tato nemovitost nikdy nepatřila. Koupě bydlení tedy nemusí znamenat žádné zisky, ale přináší nižší náklady. Na druhou stranu výhodou nájemního bydlení je flexibilita bydlení, člověk není tak vázán na konkrétní místo, jak je tomu u vlastního domu či bytu. Zejména mladí lidé vyhledávají nájemní bydlení z toho důvodu, že se nechtějí zatím vázat na určité místo. U nájemního bydlení je běžné, že nájemce bez souhlasu nesmí provádět žádné úpravy. Naopak pokud je potřeba financovat nějaké opravy, většinou toto zařizuje pronajímatel a nájemce se nemusí starat o takové výdaje. Samozřejmě jak koupě, tak i pronájem mají mnoho dalších výhod a nevýhod. V případě koupě nemovitosti nastává největší problém s jejím financováním, buď má člověk dostatek finančních prostředků, popřípadě si vypůjčí na finančních trzích a může realizovat koupi okamžitě, nebo může spořit a pořídit si nemovitost až v budoucnu. Pokud se rozhodne pro spoření, je možné, že koupě nemovitosti se posune kvůli rostoucím hodnotám nemovitostí, tzn. na stejnou nemovitost naspoří později, než očekával. Pokud člověk spoří pomocí finančních produktů, musí počítat s tím, že výnosy nemusí být vždy takové, jaké předpokládal. Z důvodu rostoucích cen nemovitostí lze očekávat i nárůst nájemného, proto by mělo být zahrnuto v rozhodování mezi koupí a pronájmem. 3 LUX, Martin. Standardy bydlení 2004/05 :financování bydlení a regenerace sídlišť. Praha: Sociologický ústav Akademie věd České republiky, 2005. 185 s. ISBN 80-7330-075-3. s. 42. 12

Ne vždy mají lidé dostatek prostředků na koupi nemovitosti, ale je zde možnost si vypůjčit a platit splátky úvěru místo nájmu. V současné době jsou splátky úvěrů srovnatelné s platbou nájemného. Takže úspora je patrná již v prvních měsících. V dalších měsících je ještě patrnější, protože nájemné pravděpodobně dlouhodobě poroste a splátka úvěru zůstane stejná. Po splacení úvěru už nemusíte platit vůbec nic. V případě placení nájmu bychom platili neustále více a více. 4 Výše nájemného i koupě se samozřejmě odvíjí mimo jiné i od lokality a kvality bydlení. Například jsou patrné rozdíly v bydlení ve městě a na vesnici, zde můžeme vidět rozdíly zejména v cenách nemovitostí, ve městě většinou za srovnatelnou nemovitost zaplatíte více než na vesnici nebo v menší obci. 1.2 Podpory financování bydlení Jelikož rozvoj bydlení má v důsledku vliv na více sektorů ekonomiky, například na stavebnictví, zaměstnanost, ale i větší životní úroveň obyvatelstva, měl by mít stát zájem na rozvoji bydlení a také podporovat jeho financování. Proto lze nalézt na trhu několik více či méně známých forem státní podpory pro financování bydlení. Jedna z málo známých a málo nápadných státních podpor je podpora hypotečních zástavních listů. Hypoteční zástavní listy jsou jedním ze zdrojů hypotečních bank, kterými banky získávají levné zdroje. Z těchto levných zdrojů je možné poskytovat levné úvěry. 5 Státní podpora zde spočívá v tom, že výnosy jsou osvobozeny od daně z příjmu na rozdíl od běžných dluhopisů. Navíc se jedná o produkt s relativně nízkým rizikem a tudíž je pro investory více atraktivní. Stát pomáhá občanům také u stavebního spoření, ve fázi spoření přispívá určité procento z vkladu (omezeno maximální částkou). Více o této státní podoře u stavebního spoření bude rozebráno v kapitole, kde je tento produkt rozebrán podrobněji. 4 SYROVÝ,Petr; NOVOTNÝ, Martin. Osobní a rodinné finance. 2 aktualizované vydání. Praha: GRADA Publishing, 2005. 176 s. ISBN 80-247-1098-6. s. 156. 5 SYROVÝ,Petr. Financování vlastního bydlení. 4. přepracované vydání. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2005. ISBN 80-247-1097-8. s. 51. 13

Syrový uvádí, že stát podporuje výstavbu a koupi nových bytových jednotek, u kterých poskytuje podporu hypotečního úvěrování bytové výstavby podle zákona č. 244/1995 Sb. 6 Nicméně se jedná již o starou zprávu, jelikož naposledy byla poskytována tato dotace u hypoték čerpaných do roku 2003. Díky v současné době nízkým úrokovým sazbám na hypotečním trhu, nejsou žádné úrokové dotace dle tohoto nařízení vlády poskytovány. Jejich výše se odvíjí vždy od průměrné sazby v předchozím roce. 7 Dalším typem státní podpory je poskytování příspěvku k hypotečnímu úvěru osobám do 36 let, který je upraven zákonem č. 249/2002 Sb. 6 SYROVÝ,Petr. Financování vlastního bydlení. 4. Přepracované vydání. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2005. ISBN 80-247-1097-8. s. 53. 7 Gepard finance pro život. Nařízení vlády č. 244/1995 Sb., - pro nové bydlení. [online]. 2011 [cit. 2011-10-25] Dostupné z WWW: <http://www.gpf.cz/narizeni-vlady-pro-nove-bydleni> 14

2 ANALÝZA STAVEBNÍHO SPOŘENÍ Stavební spoření je finanční produkt, který umožňuje spoření s možností čerpání úvěru na bydlení. Klient jej tedy může využít nejen jako spořící produkt, ale také pro financování bydlení. Spoření je výhodné zejména díky státní podpoře. Pro financování bydlení se zpravidla využívá jak vlastních, tak cizích zdrojů tedy úspor klienta a poté získání úvěru. Stavební spoření oba tyto zdroje spojuje do jednoho produktu a využívá všech výhod, které z tohoto spojení plynou. Motivaci ke spoření podporuje navíc stát poskytováním určité podpory. 8 2.1 Historie Stavební spoření je u nás známo a klienty využíváno již od roku 1993. Tento produkt avšak není rozšířen jen u nás. Kielar uvádí, že počátky spolků, jež připomínaly princip stavebního spoření, existovaly již v roce 1775 v Birgminghamu v Anglii. V 19. století vznikala po vzoru Anglie řada spolků například i v Německu. V počátcích tato seskupení zakládali lidé, kteří se vzájemně znali, což částečně eliminovalo kreditní riziko. 9 Klasické stavební spořitelny vznikaly až později. Za první stavební spořitelnu je považován až spolek Gemeinschaft der Freude (Spolek přátel) založený v roce 1921 Georgem Kroppem v německém Wüstenrotu. Jeho cílem bylo zajistit financování bydlení pro své členy, neboť financování bydlení bylo jedním z klíčových problémů poválečného Německa. 10 I v dnešní době zůstává Německo zemí, kde je stavební spoření velmi rozvinuto. Kromě Německa patří mezi země s dlouholetou tradicí stavebního spoření také Rakousko, a po pádu železné opony se systém stavebního spoření rozvinul také v dalších evropských zemích. 11 8 LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. 1. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. 84 s. ISBN 978-80-86929-30-9. s. 13. 9 KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. 1. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2010. 142 s. ISBN 978-80-86929-63-7. s. 2-3. 10 KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. 1. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2010. 142 s. ISBN 978-80-86929-63-7. s. 4. 11 KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. 1. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2010. 142 s. ISBN 978-80-86929-63-7. s. 13. 15

Produkt stavební spoření je v České republice přesně definován v zákoně, konkrétně v 1 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření, v následujícím znění. Stavební spoření je účelové spoření spočívající a) v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, b) v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření, c) v poskytování příspěvku fyzickým osobám (dále jen státní podpora) účastníkům stavebního spoření. 12 V historii prošlo stavební spoření mnoha změnami, měnila se nejen výše státní podpory, sazba pro úročení vkladů, ale například i doba spoření. Klienti, kteří podepsali se stavební spořitelnou smlouvu do konce roku 2003, získali státní podporu ve výši 25% z uspořené částky, maximálně však 4500 Kč ročně. Spořit stačilo 5 let, pak mohl klient využít naspořené prostředky k libovolnému účelu nebo k získání úvěru ze stavebního spoření za podmínek uvedených ve smlouvě podepsané při zřízení stavebního spoření. Připsané úroky na prvních smlouvách dosahovaly výše okolo 5% a byly osvobozeny od daně z příjmů. 13 V roce 2004 se podmínky pro klienty částečně zhoršily. Tato změna je upravena zákonem č. 423/2003 Sb. Tato změna se týká např. snížení státní podpory z původních 25% na současných 15%. Také se prodloužila doba spoření z 5 let na současných 6 let. 14 Jak je vidět z následujícího grafu (Graf 1), po změně podmínek v roce 2004 se počet nově uzavřených smluv o stavebním spoření rapidně snížil. Až do roku 2008 se však počet nových smluv opět zvyšoval. Od roku 2009 až do současnosti lze pozorovat pokles nově uzavřených smluv. V roce 2011 poklesl počet nových smluv o stavebním spoření o 23% oproti předchozímu roku. Za normálních okolností by byl tento stav vysvětlován zřejmě tím, že není možné, aby expanze v uzavírání smluv trvala do nekonečna a že lidé jsou pravděpodobně přesyceni stavebními smlouvami nebo lákáni jinými možnostmi na finančním trhu. 12 Zákon č 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře. 13 FILIP, Miloš. Osobní a rodinné bohatství. Jak se dobře zajistit. 1.vyd. Praha: C.H.Beck, 2006. 273 s. ISBN 80-7179-466-X. s. 81. 14 SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. přeprac. vyd. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2005. ISBN 80-247-1097-8. s. 20. 16

Pro současnou situaci ovšem ekonomové podávají vysvětlení jedním slovem krize. Rodiny, zejména ty nízko-příjmové, mají starosti s pokrytím současné spotřeby, takže otázku kolik finančních prostředků a jak uspoří, vůbec neřeší. 15 Graf 1: Počet nově uzavřených smluv o stavebním spoření 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Počet nově uzavřených smluv o stavebním spoření Zdroj: Ministerstvo financí Základní ukazatele vývoje stavebního spoření v ČR. [online] 2012. [cit. 2012-04-24] Dostupné z WWW: <http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/ft_ukazatele_vyvoje_st_spore ni_68311.html> Změna podmínek v roce 2004 nebyla jediná, během dalších let také docházelo ke změnám nebo se o nich alespoň uvažovalo. Jednou ze změn, o které se jednalo, bylo snížení státního příspěvku. Valová ve svém článku poukazuje na odpor asociace českých stavebních spořitelen ke snižování státní podpory, zejména proto, že je stavební spoření pro stát výhodné. Do státní pokladny každoročně putuje například daň z přidané hodnoty (ze stavebních aktivit financovaných úvěrem ze stavebního spoření), příjmy ze zdanění práce, příjmy ze zdanění zisku stavebních spořitelen a ostatních firem atd. Navíc se státní podpora reálně stále snižuje díky inflaci. 16 I přesto, že je podpora financování bydlení pro stát výhodná, byl vydán návrh na snížení této podpory. Jednalo se také o zavedení 50 % daně, která by snížila příspěvky u všech smluv, ale tento návrh nakonec neprošel. 15 VALOVÁ, Ivana. Zůstane stavební spoření i nadále lákavou investicí? [online] 2010. [cit. 2011-11-23] Dostupné z WWW: <http://www.finance.cz/zpravy/finance/250279-zustane-stavebni-sporeni-i-nadalelakavou-investici-/> 16 VALOVÁ, Ivana. Zůstane stavební spoření i nadále lákavou investicí? [online] 2010. [cit. 2011-11-23] Dostupné z WWW: <http://www.finance.cz/zpravy/finance/250279-zustane-stavebni-sporeni-i-nadalelakavou-investici-/> 17

Nepůjde už o 50 % daň, ale snížení samotného příspěvku přímo v zákoně. Podpora tak dosáhne maximálně 2000 korun ročně, a to včetně starých smluv uzavřených do roku 2003. Takový krok je podle Ústavního soudu přípustný. 17 V září roku 2011 poslanecká sněmovna definitivně schválila návrh na snížení státní podpory u stavebního spoření. Stát chce tímto krokem ušetřit čtyři až šest miliard korun. Velikost státní podpory se tedy sníží z původních 15 % u všech smluv na pouhých 10 %, maximálně však 2000 Kč ročně. Další změna znamená, že úroky již nebudou osvobozeny od daně z příjmu, ale budou zdaněny běžnou sazbou 15 %, státní podpora se zdaňovat nebude. Podle Tomáše Rampuly, hlavního analytika AWD ČR, byla státní podpora doposud příliš vysoká, vyjádřil se následovně: Takto velká finanční státní podpora není ani v mnohem bohatších okolních zemích. ( ) Masivní rychlé ukončení stavebního spoření jako produktu však neočekáváme. Očekáváme spíše postupný, dlouhodobý odklon, který nebude nijak extrémně dramatický. 18 Do budoucna se uvažuje, že státní podporu ke stavebnímu spoření dostanou jen ti, kteří použijí finanční prostředky na bydlení. Jedná se zatím o návrh o novelu zákona, není tedy nic jisté. Takzvané účelové vázání by se týkalo státní podpory, na kterou vznikne nárok po plánovaném nabytí účinnosti zákona, tedy od roku 2013. Změna by se však týkala nejen nových, ale i dříve uzavřených smluv o stavebním spoření. Ministerstvo také chce umožnit vstup na trh stavebního spoření i univerzálním bankám, a to od roku 2015. 19 Deník právo otiskl v listopadu 2011 článek zabývající se problémem šíření polopravd o stavebním spoření. V důsledku několikerých zásahů vlády do stavebního spoření se totiž kolem něho šíří fámy, polopravdy a nesmysly. Mezi nejčastější polopravdy patří názory, že stavební spoření již není výhodné nebo že lidé brzy přijdou i o zbytek výhod. Také není důvod bát se, že v budoucnu bude stavební spoření vázáno na účel, zejména proto, že žádný takový návrh nebyl zatím schválen ani podán. Dále, podle dosavadních informací by měla být na bytové potřeby vázána jen připsaná částka státní podpory, nikoli vlastní vklady klienta. A využít státní podporu v řádu maximálně desítek tisíc 17 Aktuálně.cz - Stavební spoření, snížení státní podpory. [online] 2011. [cit. 2011-11-30] Dostupné z WWW: <http://wiki.aktualne.centrum.cz/finance/stavebni-sporeni-snizeni-statni-podpory/> 18 AWD Česká republika Státní podpora stavebního spoření se téměř jistě sníží. [online] 2011. [cit. 2011-11-30] Dostupné z WWW: <http://www.awdcr.cz/awdcz/cz/awd_home/aktualn_/media/2011/ statni_podpora_stavebniho_sporeni_se_snizi.html> 19 KUČERA, Petr. Další škrty stavebního spoření, podpora jen na bydlení. [online] 2011. [cit. 2011-12- 01] Dostupné z WWW: <http://aktualne.centrum.cz/finance/bydleni/clanek.phtml?id=708671> 18

korun na bytové potřeby, například na drobné opravy a údržbu v bytě, by neměl být problém pro nikoho. Proto je důležité dávat pozor na nepřesné a nepravdivé informace z médií, ale i například od finančních poradců. 20 Nedávno také přišla vláda s návrhem, že stavební spoření budou moct poskytovat i jiné instituce než stavební spořitelny banky. K tomuto rozhodnutí se objevily různé názory. Ministerstvo financí tvrdí, že tuto situaci ještě vylepší tím, že otevře trh stavebního spoření univerzálním bankám, a zvýší tak konkurenci. To samozřejmě zní na první poslech dobře jen si člověk nesmí přečíst přesný text navrhovaných změn. Pak totiž zjistí, že návrh je výhodný pouze pro banky. Stavebním spořitelnám totiž zůstávají zachována přísná pravidla, která lze zjednodušeně shrnout takto: Můžete sbírat vklady, ale můžete je investovat jen velmi konzervativním způsobem a musíte klientům nabízet výhodné úvěry na bydlení. 21 2.2 Popis produktu Stavební spoření je zajímavý produkt, který spojuje spoření s možností čerpání úvěru na bydlení. Nejvíce jsou lidé motivováni využívat tento produkt díky podpoře, kterou poskytuje stát. Jak již bylo popsáno výše, tato podpora byla od roku 2004 do roku 2011 15% z roční naspořené částky, maximálně 3 000 Kč ročně, nyní je pouze 10%, maximálně 2 000 Kč. Výhodné je tedy spořit pouze 20 000 Kč ročně, aby bylo spoření co nejefektivnější. Jistou nevýhodou stavebního spoření je tedy skutečnost, že klient ve fázi spoření nenaspoří vysoké částky, pokud chce dosáhnout maximálního efektivního úroku. 2.2.1 Fáze stavebního spoření Stavební spoření má dvě fáze fázi spoření a fázi úvěrovou. Syrový uvádí, že ve spořící části člověk může sledovat dva cíle, získat co možná nejlepší zhodnocení úspor, nebo připravit si co nejlepší podmínky pro čerpání úvěru ze stavebního spoření. 22 20 AČSS Asociace českých stavebních spořitelen. Stavebnímu spoření polopravdy škodí. [online] 2011. [cit. 2011-12-02] Dostupné z WWW: <http://www.acss.cz/cz/novinari-a-odbornici/acss-vmediich/stavebnimu-sporeni-polopravdy-kodi/> 21 PROUZA, Tomáš. Jak utrápit stavební spoření k smrti. [online] 2011. [cit. 2012-04-30] Dostupné z WWW: <http://www.prouza.cz/2012/04/jak-utrapit-stavebni-sporeni-k-smrti.html> 22 SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. přeprac. vyd. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2005. ISBN 80-247-1097-8. s. 23. 19

Fáze spoření je charakteristická tím, že klient spoří, jeho vklady jsou úročeny, ke vkladům je připisována státní podpora a také klient získává nárok na čerpání úvěru. Tento nárok získává formou hodnotícího čísla, kdy musí dosáhnout určité hodnoty, kterou si stanovuje každá stavební spořitelna. Okamžik mezi fází spoření a fází úvěrovou se nazývá přidělení cílové částky, kdy jsou klientovi vyplaceny zhodnocené vklady včetně státní podpory a poté získává nárok na úvěr. Ve fázi úvěrové klient získává úvěr ze stavebního spoření za úrokovou sazbu uvedenou ve smlouvě a postupně úvěr splácí formou anuitních splátek. Stavební spořitelny nabízí většinou různé formy splácení rychlou, standardní nebo pomalou variantu, o výši splátek je však rozhodnuto již při podpisu smlouvy o stavebním spoření. Doba splatnosti úvěru ze stavebního spoření je provázaná s dobou čekání na úvěr ze stavebního spoření. Často můžeme slyšet, že doba splatnosti úvěru ze stavebního spoření je až 20 let. Jenže k tomuto je třeba říci, že to není pro každou smlouvu a na takovýto úvěr si musíme počkat. Čím delší bude doba splatnosti, tím delší bude doba čekání. 23 Obrázek 1: Fáze stavebního spoření Zdroj: Stavební spoření. [online] 2012. [cit. 2012-03-23] Dostupné z WWW: <http://stavebko.info/> Pokud se klient rozhodne pouze spořit, odpadá fáze úvěrová a doba spoření nekončí přidělením cílové částky, ale výpovědí smlouvy klientem. Je potřeba zdůraznit, že klient musí dodržet tzv. vázací dobu, v současnosti 6 let, kdy musí své naspořené vklady ponechat na účtu stavební spořitelny, jinak by přišel o veškerou státní podporu a navíc 23 SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. Přepracované vydání. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2005. ISBN 80-247-1097-8. s. 29. 20

by musel zaplatit i sankční poplatek. Při čerpání úvěru vázací doba neplatí o úvěr ze stavebního spoření mohou klienti požádat beze změny oproti roku 2003 již po dvou letech spoření. Úvěr ze stavebního spoření je nutné vázat k bytovým potřebám. Naproti tomu úspory ze stavebního spoření, včetně úroků a státní podpory, můžete využít podle libosti. 24 Pokud chce klient čerpat úvěr, musí splnit několik podmínek. Syrový uvádí, že tyto podmínky jsou tři - spořit minimálně 2 roky, naspořit minimálně 40% (resp. 50%) cílové částky a splnit hodnotící číslo. Toto číslo určuje kvalitu spoření klienta a roste s časem, s výší vkladu, s včasností vkladu a se zvolenou variantou (v rychlé variantě roste rychleji). 25 Nicméně tato informace o minimálním naspoření 40% již není zcela aktuální, protože některé banky již nabízí i nižší úroveň (např. u Raiffeisen banky stačí naspořit pouhých 35%). Někdy klient potřebuje řešit financování bydlení a čerpání úvěru mnohem dříve než až po splnění daných podmínek. V tomto případě může využít tzv. překlenovací úvěr. Jedná se o speciální úvěr poskytnutý stavební spořitelnou, který je vázaný ke konkrétnímu účtu stavebního spoření a určený na překlenutí období do přidělení cílové částky. Překlenovací úvěr je zpravidla poskytován ve výši cílové částky (může být i nižší, nikdy však vyšší). 26 Překlenovací úvěr je výhodný zejména proto, že ho klient získá bez splnění podmínek a mnohem dříve než klasický úvěr ze stavebního spoření, jistou nevýhodou je, že úrokové sazby zde nejsou regulovány zákonem a nemusí být ani pevné až do splatnosti. Nicméně stavební spořitelny výši úrokových sazeb u překlenovacích úvěrů příliš nemění, zejména i proto, že by se klienti při nevýhodných podmínkách začali poohlížet po možném refinancování úvěru. Na následujícím obrázku (Obrázek 2) jsou zakresleny fáze stavebního spoření včetně překlenovacího úvěru. 24 FILIP, Miloš. Osobní a rodinné bohatství. Jak se dobře zajistit. 1.vyd. Praha: C.H.Beck, 2006. ISBN: 80-7179-466-X. s. 83. 25 SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. přeprac. vyd. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2005. ISBN 80-247-1097-8. s. 26. 26 KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. 1. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2010. 142 s. ISBN 978-80-86929-63-7. s. 18-19. 21

Obrázek 2: Fáze stavebního spoření včetně překlenovacího úvěru Zdroj: SYROVÝ,Petr; NOVOTNÝ, Martin. Osobní a rodinné finance. 2. aktual. vyd. Praha: GRADA Publishing, 2005. 176 s. ISBN 80-247-1098-6. s. 85. Lukáš a Kielar ve své publikaci uvádí, že doba trvání překlenovacího úvěru se může pohybovat od několika dnů až po celou dobu fáze spoření. V extrému se může jednat o klienty, kteří potřebují financovat své bytové potřeby a nemají dosud uzavřenou smlouvu o stavebním spoření. Ti pak uzavřou smlouvu o překlenovacím úvěru současně se smlouvou o stavebním spoření. Dále uvádí, že v některých zemích je běžné poskytování překlenovacích úvěrů i jinými bankami, naopak v ČR tyto úvěry poskytují pouze stavební spořitelny. 27 V každém případě však platí zásada, že překlenovací úvěry smí stavební spořitelny poskytovat pouze tehdy, když tím neomezí poskytování úvěrů ze stavebního spoření. 28 Na rozdíl od běžných úvěrů ze stavebního spoření, které jsou financovány z vkladů účastníků stavebního spoření, pro překlenovací úvěry může banka využít i další zdroje. 2.2.2 Cílová částka Jelikož stavební spoření se uzavírá na cílovou částku (dále CČ), měl by si každý před podpisem smlouvy o stavebním spoření stanovit cíl, zejména jestli chce jen spořit, nebo chce později i čerpat úvěr ze stavebního spoření. Pomocí tohoto rozhodnutí by si měl stanovit adekvátní cílovou částku, tzn. částku, které chce pomocí stavebního spoření dosáhnout. Pokud chce klient pouze spořit, může do cílové částky započítat úvěr 27 LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. 1. Vydání. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. 84 s. ISBN 978-80-86929-30-9. s. 20. 28 KIELAR,P. Matematika stavebního spoření. 1. Vydání, Praha: Ekopress, s.r.o., 2010. Str. 20 22

ze stavebního spoření v nulové výši. Od cílové částky je odvozen vstupní poplatek (většinou 1%). Cílovou částku bychom neměli voli příliš nízkou (abychom nepřespořili) ani příliš vysokou (aby nás to moc nestálo). 29 Pojmy cílová a naspořená částka se mohou někomu plést, proto je v následující tabulce (Tabulka 1) uvedeno, z čeho jsou tyto částky složeny. Uspořená částka na rozdíl od částky cílové neobsahuje státní podporu, ale pouze úroky z připsaných záloh a obsahuje navíc placené poplatky. Cílová částka obsahuje i úvěr ze stavebního spoření, jedná se tedy o částku, která bude k dispozici pro financování bydlení. Tabulka 1: Rozdíl mezi cílovou a naspořenou částkou Cílová částka = Uspořená částka = + součet vkladů + součet vkladů + státní podpory + úroky z vkladů + úvěr ze stavebního spoření + úroky z připsaných záloh státní podpory + úroky z vkladů a státní podpory - daň z příjmů z těchto úroků - daň z příjmů z těchto úroků - poplatky placené stavební spořitelně Zdroj: FILIP, Miloš. Osobní a rodinné bohatství. Jak se dobře zajistit. 1.vyd. Praha: C.H.Beck, 2006. 273 s. ISBN 80-7179-466-X. s. 83. 2.2.3 Účelovost úvěru ze stavebního spoření V zákoně o stavebním spoření je uvedeno, na co mohou být prostředky získané z úvěru ze stavebního spoření použity. Účastník má právo na poskytnutí úvěru na financování svých bytových potřeb, přičemž může financovat bytové potřeby i osob blízkých. Bytovými potřebami se rozumí například výstavba rodinného či bytového domu, koupě bytu či domu, koupě pozemku, změna stavby, údržba stavby nebo udržovací práce, splacení úvěru použitého na financování bytových potřeb, atd. Přehled všeho, co lze zařadit pod pojem bytové potřeby, tedy nač může účastník stavebního spoření využít úvěr, jsou uvedeny v 6 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření. 30 2.2.4 Zajištění Banky se chtějí zajistit proti riziku nesplácení klienta, a proto většinou požadují nějakou zástavu. Úvěr ze stavebního spoření musí být zpravidla zajištěn, avšak banky nabízejí i úvěry do určité výše bez zajištění. 29 SYROVÝ, Petr; TYL, Tomáš. Osobní finance : řízení financí pro každého. 1. Vydání. Praha : GRADA Publishing, a.s., 2011. 208 s. ISBN 978-80-247-3813-0. 30 Zákon č. 96/1993 Sb. 23

Využívá se zajištění nemovitostí, ale také zajištění pomocí ručitele, který by začal splácet v případě, že dlužník splácet přestane. Některé spořitelny také požadují uzavření pojištění. 2.2.5 Smlouva o stavebním spoření Ve smlouvě o stavebním spoření je kromě cílové částky uvedena i úroková sazba pro úročení vkladů i úvěru. Obě úrokové sazby jsou ze zákona stanoveny jako pevné a jejich rozdíl nesmí přesáhnout tři procentní body. 31 Tato smlouva obsahuje řadu důležitých informací. Ve smlouvě o stavebním spoření je dále sjednávána výše měsíčních úložek, které bude klient na účet stavebního spoření ukládat a prohlášení klienta, zda na tuto smlouvu o stavebním spoření žádá o státní podporu. Součástí smlouvy o stavebním spoření jsou také všeobecné obchodní podmínky (VOP) dané stavební spořitelny. Ty stanovují podmínky pro poskytnutí úvěru a další podmínky produktu. Každá stavební spořitelna obvykle nabízí několik variant stavebního spoření, takzvaných tarifů. Jednotlivé tarify se liší především tím, jak rychle může klient získat úvěr ze stavebního spoření, ale také výší úrokových sazeb. 32 Důležitý je také výběr konkrétní stavební spořitelny. Vichnarová a Nováková ve své publikaci radí, že pokud chcete jen spořit, máte se orientovat podle výše úroků vkladů. Některé spořitelny totiž zvýhodňují klienty, kteří nechtějí úvěr, úrokovou bonifikací, například ve výši jednoho procenta. Těm, co chtějí úvěr, by doporučily si všímat výše úroků úvěru, ale také poplatků a délky splácení. 33 2.2.6 Výhody a nevýhody úvěru ze stavebního spoření Vichnarová a Nováková uvádí výhody a nevýhody úvěrů ze stavebního spoření. Výčet výhod a nevýhod je uveden v následující tabulce (Tabulka 2). Mezi výhody patří zejména předem dané podmínky úvěru s pevnou úrokovou sazbou nebo neměnnost podmínek v průběhu splácení úvěru, naopak mezi nevýhody patří zejména omezená velikost úvěru závislá na velikosti vložených prostředků. 31 LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. 1. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. 84 s. ISBN 978-80-86929-30-9. s. 15. 32 LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. 1. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. 84 s. ISBN 978-80-86929-30-9. s. 15. 33 VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. 1. vyd. Brno: ERA group spol s.r.o., 2007. 90 s. ISBN 978-80-7366-079-6. s. 45. 24

Tabulka 2: Výhody a nevýhody úvěrů ze stavebního spoření Výhody předem dané podmínky úvěru s pevnou úrokovou sazbou neměnnost podmínek v průběhu splácení úvěru možnost snížení daňového základu o zaplacené úroky širší použití úvěrů než je tomu u hypotečních úvěrů nižší poplatky za vyřízení a správu úvěru než u hypotečních úvěrů Nevýhody omezení velikosti úvěru vloženými prostředky doba 2 let k získání řádného úvěru vyšší úrokové sazby překlenovacích úvěrů použití úvěru i na pořízení družstevního bytu Zdroj: VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. 1. vyd. Brno: ERA group spol s.r.o., 2007. 90 s. ISBN 978-80-7366-079-6. s. 53-54. Kromě výše zmíněných výhod a nevýhod můžeme mezi výhody stavebního spoření zařadit i možnost mimořádně splatit úvěr ze stavebního spoření již v průběhu doby splatnosti. Stavební spořitelny (na rozdíl od hypotečních bank) umožňují jednorázové splacení úvěru bez jakýchkoli sankcí. V případě hypotečního úvěru je zpravidla možné úvěr splatit pouze v předem daných okamžicích. 34 2.3 Stavební spořitelny Přestože podmínky stavebního spoření jsou dány zákonem, je na místě věnovat pozornost výběru stavební spořitelny. Zákon určuje například výši státní podpory, maximální rozpětí mezi úroky z vkladů a úvěrů nebo dobu trvání produktu ve fázi spoření, ale každá stavební spořitelna nabízí několik odlišných variant. Rozdíly jsou zejména v poplatcích, v úrokových sazbách nebo ve stanovené minimální cílové částce. Proto je nutné si předem uvědomit, čeho chceme dosáhnout, tedy zda chceme jen spořit nebo i čerpat úvěr a v jaké výši, a teprve poté vybírat vhodný produkt. Většinu informací lze nalézt na internetových stránkách konkrétní spořitelny, avšak doporučuji prostudovat nejen nabídku produktů, ale také všeobecné podmínky, kde mohou být uvedeny ještě další doplňující podmínky týkající se stavebního spoření, oproti těm, které jsou uvedeny v hlavních informacích o produktu. 34 SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. přeprac. vyd. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2005. ISBN 80-247-1097-8. s. 28. 25

V České republice v současnosti funguje 5 stavebních spořitelen, jejich seznam i s logy a internetovými stránkami je uveden v následující tabulce (Tabulka 3). V této podkapitole se budu dále věnovat analýze nabídek těchto stavebních spořitelen. Tabulka 3: Přehled stavebních spořitelen v ČR Logo Název Web Stavební spořitelna České spořitelny www.burinka.cz Českomoravská stavební spořitelna www.cmss.cz Raiffeisen stavební spořitelna www.rsts.cz Wüstenrot www.wuestenrot.cz Modrá pyramida www.modrapyramida.cz Zdroj: Vlastní zpracování Všechny tyto stavební spořitelny jsou členy Asociace českých stavebních spořitelen (AČSS), všechny tyto spořitelny jsou členy již od založení této asociace, tedy od roku 2000. Původně bylo členy AČSS šest stavebních spořitelen, avšak v roce došlo k fúzi dvou stavebních spořitelen Raiffeisen a Hypo, přičemž Hypo stavební spořitelna zanikla. Hlavním motivem pro založení byla především ochrana a podpora společných zájmů stavebních spořitelen působících na českém finančním trhu. Základním posláním Asociace českých stavebních spořitelen je snaha o vytváření optimálního zázemí systému stavebního spoření a upevňování důvěry občanů ve spolehlivost, funkčnost, stabilitu, kontinuitu a výkonnost sektoru stavebního spoření. Asociace klade důraz především na vytváření příznivých podmínek pro řešení bytových potřeb občanů. Prostřednictvím spolupráce spořitelen dociluje podpory a rozvoje produktu stavebního 26

spoření a nabídky finančních instrumentů na českém trhu. Mimo to je velký důraz kladen na spolupráci s orgány státní správy, především v otázkách spojených s dalšími kroky vedoucími k rozvoji sektoru. 35 2.3.1 Stavební spořitelna České spořitelny Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. je jednou z dceřiných společností České spořitelny, která od roku 2000 patří do silné finanční skupiny Erste Bank. Od zahájení své obchodní činnosti v polovině roku 1994 vyrostla v renomovanou společnost a zaujala přední pozice na trhu. Stavební spořitelna České spořitelny patří do jednoho z kapitálově nejsilnějších seskupení na tuzemském trhu Finanční skupiny České spořitelny a představuje tak silnou, flexibilní a finančně zdravou banku, která garantuje svým klientům spolehlivost, jistotu a důvěryhodnost. 36 Stavební spoření s Buřinkou, jak je nazýván produkt stavebního spoření u této spořitelny, je prezentován jako jedno z nejvýhodnějších spoření, velmi bezpečné a určené pro kohokoliv. Nicméně pro konkrétní informace je nutné nahlédnou do sdělení stavební spořitelny a najít si parametry v konkrétním sazebníku či všeobecných podmínkách. Klient zde může získat úvěr až na 800 tis. Kč bez zástavy nemovitosti. 37 Klient si může u této banky zvolit ze dvou variant spoření: standardní a rychlou variantu. Nicméně pro lepší orientaci mohou klienti využít simulaci stavebního spoření, kde se po volbě základních parametrů přesně vypočítá celkem naspořená částka. V následující tabulce (Tabulka 4) je uvedeno shrnutí hlavních parametrů stavebního spoření u této banky. Úrokové sazby jsou zde 2% p.a. pro spoření a 4,75% p.a. pro úvěry ze stavebního spoření. Minimální cílová částka je 40 000 Kč a minimální naspoření pro získání úvěru je 40% cílové částky. Roční poplatek za vedení účtu je 310 Kč a minimální měsíční splátka činí 0,55% z CČ. Běžný úvěr ze stavebního spoření je poskytován nejméně po 2 letech a po dosáhnutí bodového hodnocení. Minimální bodové hodnocení smlouvy o stavebním spoření pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření je 220 bodů. Hodnota bodů se vypočítá jako 35 AČSS - Asociace českých stavebních spořitelen. Cíle AČSS. [online] 2012. [cit. 2012-04-11]. Dostupné z WWW: <http://www.acss.cz/cz/acss/> 36 Stavební spořitelna České spořitelny. O Buřince. [online] 2012. [cit. 2012-04-11] Dostupné z WWW: <http://www.burinka.cz/cs/o-burince/zakladni-informace/predstaveni/> 37 Stavební spořitelna České spořitelny. Produkty Úvěr ze stavebního spoření. 2012. [cit. 2012-04-11]. Dostupné z WWW: <http://www.burinka.cz/cs/produkty/uvery/typy-uveru/uver-ze-stavebniho-sporeni/> 27

BH = ( UČ + SP + ÚF ) / ( 0,004 x CČ ), kde BH je bodové hodnocení, UČ je uspořená částka, SP jsou zálohy státní podpory evidované na účtu účastníka, ÚF je úrokový faktor a CČ je cílová částka. 38 Tabulka 4: Stavební spoření s Buřinkou Tarif Úroková sazba z vkladů Úroková sazba z úvěru Poplatek za uzavření smlouvy na pobočce Poplatek za uzavření smlouvy elektronicky Roční poplatek za vedení účtu Roční výpis z účtu Maximální výše úvěru Minimální cílová částka Stavební spoření s Buřinkou 2 % p.a. 4,75 % p.a. 0,5% z cílové částky (max. 7 500 Kč) 495 Kč 310 Kč 0 Kč 60% z cílové částky 40 000 Kč Minimální měsíční splátka 0,55% z cílové částky Zdroj: Vlastní zpracování dle Sazebníku Stavební spořitelny České spořitelny. [online] 2012. [cit. 2012-03-05] Dostupné na WWW: <http://www.burinka.cz/cs/obchodni-podminky/sazebnik-uhrad/fyzickeosoby/> Již při nulovém zůstatku na účtu mohou klienti využít úvěr překlenovací, na tento úvěr se vztahují jiné parametry. U této společnosti lze nalézt překlenovací úvěr HYPO TREND, který je zajištěný zástavním právem k nemovitosti a překlenovací úvěr TREND, který zajištěn není. 39 Tabulka 5: Překlenovací úvěr HYPO TREND (zajištěný nemovitostí) Minimální měsíční platba Úroková sazba Typ úrokové sazby Splatnost 0,47 % z cílové částky 3,55 % p.a. variabilní (pevná na 3 roky) až 28 let 0,50 % z cílové částky 4,10 % p.a. pevná (po celou dobu splatnosti) Zdroj: Stavení spořitelna České spořitelny Sdělení Část II. [online] 2012. [cit. 2012-03-05] Dostupné z WWW: <http://www.burinka.cz/cs/obchodnipodminky/sdeleni/> Konkrétní parametry překlenovacích úvěrů této spořitelny jsou uvedeny v tabulkách (Tabulka 5 a 6). Logicky u nezajištěného úvěru jsou sazby vyšší. Úrokové sazby u obou typů se mohou ještě navýšit, jelikož jsou zde uvedeny podmínky, například sjednání 38 Stavební spořitelna České spořitelny. Dokumenty ke stažení Všeobecné obchodní podmínky. [online] 2012. [cit. 2012-04-11]. Dostupné z WWW: <http://www.burinka.cz/file/edee/cs/p.4.2/sscs-005- vseobecne-obchodni-podminky.pdf> 39 Stavební spořitelna České spořitelny. Produkty úvěry. [online] 2012. [cit. 2012-03-05]. Dostupné z WWW: <http://www.burinka.cz/cs/produkty/uvery/predstaveni-uveru/> 28

úvěrového pojištění, zůstatek na účtu minimálně 10 % z cílové částky apod. Při nedodržení všech těchto podmínek může být úroková sazba navýšena až o 0,95% p.a. a minimální měsíční částka až o 0,11 % z cílové částky. 40 Tabulka 6: Překlenovací úvěr TREND (nezajištěný) Minimální měsíční platba Úroková sazba Typ úrokové sazby Splatnost 0,73 % z cílové částky 5,40 % p.a. variabilní (pevná na 3 roky) až 18 let 0,78 % z cílové částky 5,90 % p.a. pevná (po celou dobu splatnosti) Zdroj: Stavební spořitelna České spořitelny Sdělení Část II. [cit. 2012-03- 05] Dostupné z WWW: <http://www.burinka.cz/cs/obchodnipodminky/sdeleni/> 2.3.2 Českomoravská stavební spořitelna Českomoravská stavební spořitelna, a.s. (dále jen ČMSS) zahájila svou obchodní činnost v roce 1993. Jejími akcionáři jsou Československá obchodní banka, a.s. a Bausparkasse Schwäbisch Hall AG. 41 Produkt stavební spoření je zde nazýván jako Stavební spoření od Lišky a nabízí výběr z několika variant. První variantou je tarif INVEST, který je vhodný zejména pro ty, kteří chtějí zhodnotit své úspory. Druhou variantou je tarif PERSPEKTIV, který je vhodný jak pro zhodnocení úspor, tak pro pořízení vlastního bydlení. Třetí variantou je tarif ATRAKTIV, který je výhodný pro financování bydlení, jsou zde nižší úrokové sazby než u předchozích dvou variant. Konkrétní parametry všech tarifů jsou uvedeny v následující tabulce (Tabulka 7). 42 ČMSS nabízí u varianty Invest a Atraktiv jak standardní (minimální splátka úvěru je 0,6 % cílové částky), tak rychlou variantu (minimální splátka úvěru je 0,8 % z cílové částky). U tarifu Perspektiv je nabízena pouze varianta dlouhodobá, tedy minimální splátka úvěru 0,53 % z cílové částky. 40 Stavební spořitelna České spořitelny. Sdělení Stavební spořitelny České spořitelny, a. s. účinné od 1. 12. 2011. [online] 2012. [cit. 2012-03-05]. Dostupné z WWW: <http://www.burinka.cz/cs/obchodnipodminky/sdeleni/> 41 Českomoravská stavební spořitelna. O společnosti Základní údaje. [online] 2012. [cit. 2012-03-05] Dostupné z WWW: <http://www.cmss.cz/info/o-spolecnosti/zakladni-udaje.html> 42 Českomoravská stavební spořitelna. Varianty stavebního spoření. [online] 2012. [cit 2012-03-05] Dostupné z WWW: <http://www.cmss.cz/produkty/stavebni-sporeni/jak-vybrat-tarif.html> 29

Tabulka 7: Stavební spoření od Lišky Tarif Invest Perspektiv Atraktiv Úroková sazba z vkladů 2 % p.a. 2 % p.a. 1 % p.a. Úroková sazba z úvěru 4,8 % p.a. 4,8 % p.a. 3,7 % p.a. Poplatek za uzavření smlouvy 1% z cílové částky (max. 15 000 Kč) Roční poplatek za vedení účtu 330 Kč Roční výpis z účtu 0 kč Maximální výše úvěru 60% z cílové částky 65% z cílové částky 62% z cílové částky Minimální cílová částka 40 000 Kč 150 000 Kč 40 000 Kč Zdroj: Vlastní zpracování dle Variant stavebního spoření od Lišky Na rozdíl od Stavební spořitelny České spořitelny, jsou u ČMSS hlavní informace klientům představeny přehledně u konkrétních variant stavebního spoření. Doplňkové informace lze nalézt ve všeobecných obchodních podmínkách, jedná se například o hodnotící číselný faktor u jednotlivých variant nutný pro výpočet hodnotícího čísla. Vyplatí se také sledovat aktuální nabídky a výhody ke sjednané smlouvě. Například klienti, kteří u této spořitelny uzavřeli první smlouvu v období od 1.1.2012 do 31.3.2012, mohli získat uzavření smlouvy zdarma, respektive slevu z poplatku za uzavření smlouvy do výše 2000 Kč a prémii 10% za pravidelné spoření v prvních 6 měsících, maximálně 1000 Kč. 43 Dále zde klienti, kteří uzavřeli prvotní smlouvu od 1.1.2012 do 31.3.2012, mohli využít tzv. Bonusový vklad od Lišky, kdy mohli získat bonus až 1,1% z vkladu vyššího než 100 tisíc Kč (při vkladu 50 tisíc Kč a více bonus 1%) a vedení účtu v prvních dvou letech zdarma. 44 I u této spořitelny klienti mohou využít simulaci stavebního spoření pro výpočet zhodnocení úspor a úvěru. Při výpočtu se volí ze dvou variant, tj. výpočet stavebního spoření s úvěrem a bez úvěru. Pro získání úvěru je důležité splnit hodnotící číslo a spořit minimálně 2 roky, mimo jiné musí klient doložit účelnost úvěru a splnit požadavky na zajištění úvěru. Úvěr bez zajištění lze pořídit až do výše 500 tisíc Kč. 45 43 Českomoravská stavební spořitelna. Smlouva zdarma [online] 2012. [cit 2012-03-05] Dostupné z WWW: <http://www.cmss.cz/data/pdf/podrobne-podminky-smlouva-zdarma.pdf> 44 Českomoravská stavební spořitelna. Bonusový vklad od Lišky. [online] 2012. [cit. 2012-03-05] Dostupné z WWW: <http://www.cmss.cz/produkty/stavebni-sporeni/bonusovy-vklad-od-lisky.html> 45 Českomoravská stavební spořitelna. Úvěr ze stavebního spoření. [online] 2012. [cit. 2012-03-05] Dostupné z WWW: <http://www.cmss.cz/produkty/financovani-bydleni/uvery-sporeni/uvod.html> 30

Překlenovací úvěr je zde nabízen za úrokové sazby od 3,7 % ročně, může být poskytnut do výše cílové částky a bez zajištění až 500 tisíc Kč. Opět zde existuje několik tarifů. Úvěry poskytované s minimálním naspořením vyjádřeným procentem z cílové částky jsou Kredit Standard a Kredit 90, překlenovací úvěry s naspořením 1000 Kč jsou Topkredit, Topkredit plus a Tophypo. Úroková sazba je neměnná u všech variant kromě Tophypo, kde je sazba fixována na 6 let. Konkrétní hodnoty naleznete v následujícím obrázku (Obrázek 3). 46 ČMSS nabízí i další produkty kromě stavebního spoření. Dalším produktem pro financování bydlení je hypoteční úvěr Hypotéka od Lišky. Nicméně úrokové sazby se u této hypotéky pohybují poměrně vysoko oproti konkurenci (podrobné nabídky hypoték jiných bank viz kapitola 3), nejnižší možná sazba je 4,09%. 47 Obrázek 3: Úrokové sazby překlenovacích úvěrů - ČMSS Zdroj: Českomoravská stavební spořitelna. Produkty financování bydlení. Překlenovací úvěry přehled tarifů. [cit. 2012-04-11]. Dostupné z WWW: <http://www.cmss.cz/produkty/financovani-bydleni/preklenovaciuvery/prehled-tarifu.html> 46 ČMSS. Produkty financování bydlení. Překlenovací úvěry přehled tarifů. [online] 2012. [cit. 2012-04-11]. Dostupné z WWW: <http://www.cmss.cz/produkty/financovani-bydleni/preklenovaciuvery/prehled-tarifu.html> 47 ČMSS. Produkty financování bydlení. Hypotéka od Lišky. [online] 2012. [cit. 2012-04-11]. Dostupné z WWW: <http://www.cmss.cz/produkty/financovani-bydleni/hypoteka/uvod.html> 31