ZNALECKÝ POSUDEK č. 6454/104 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 10.1 Byt Stávající Číslo jednotky: 387/5 V budově č. p.: 387 Na pozemku parc. č.: st.5453 Pozemky parc. č.: st.5453 Ostatní stavby: Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy: 631 / 18204 na pozemku: 631 / 18204 Vlastník jednotky: SJM Pokorný Jaroslav a Pokorná Božena, Roháčova 387, 28002 Kolín, 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Pokorný Jaroslav a Pokorná Božena, Roháčova 387, 28002 Kolín, 1 / 1 Katastrální území: Kolín LV č.: 12992 Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Kolín Část obce: Kolín III Ulice: Roháčova Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, a.s. IČ:25023217 Čimická 780/61 18100 Praha 8 15.4.2014 / 15.4.2014 900 000 Kč O byty v ceně do1 mil.kč je v Kolíně stálý zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703, 327 312 689, 327 314 331 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 24.4.2014... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 20 stran textu včetně 13 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.1 Byt Kraj: Středočeský Obec, část obce: Kolín Katastrální území: Kolín Ulice: Roháčova jednotka stávající stav budoucí stav typ: 2+1 podlaží: 2. NP orientace S započitatelná plocha: 63 m 2 plocha předzahrádek: garáže a garážová stání: opotřebení celkové: 43 % rozestavěnost: 100 % vytápění: Dálkové (zdroj mimo budovu) technický stav jednotky: Dobře udržovaná forma užívání: Bydlení rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: / 2 008 provedené dílčí rek. jednotky: okna popis dílčí rekonstrukce: výměna oken za plastová, nové stoupací vedení vody a kanalizace nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st.5453, Pozemek pod bytovým domem je rovinný, je napojen na všechny IS. Přístup k oceňovaným nemovitostem je bezproblémový z pozemku č.3422/8 - ostatní plocha ve vlastnictví České republiky - příslušnost hospodařit s majetkem ÚZSVM. výměra pozemků celkem: 293 m 2 budova / počet sekcí: volně stojící 1 počet podlaží PP/NP 1 8 0 0 počet bytových/nebytových jednotek: 32 0 0 0 výtah: ano ne ano ne stručný popis budovy: panelový bytový dům, plochá střecha, boky zatepleny stáří původní / další životnost: 37 50 opotřebení / závady: 40 % stav stavby: Dobře udržovaná typ konstrukce budovy: Montovaná (panelová, betonová) rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2 008 provedené dílčí rekonstrukce: fasáda, zateplení, okna, dveře omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
Okresní město Počet obyvatel: 31 077 Budova: volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Kolín je městem, které má asi 31 000 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Kolín, v ulici Roháčova. Kolín protínají silnice č. 38 vedoucí mezi městy Havlíčkův Brod a Poděbrady a silnice č.12 vedoucí do hl. města Prahy. Hlavní město Praha je poměrně dobře dostupné také díky nedaleké dálnici D 11. Železnice je v místě. Kolín se stává vyhledávaným městem pro bydlení a podnikání, důvodem je mimo jiné i továrna na automobily TPCA, ve městě se nachází řada služeb, úřady, školy, vyrostly zde velké obchodní domy. Ve městě je autobusové a vlakové nádraží a veškerá občanská vybavenost. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.12992 je zapsáno zástavní právo smluvní u ČS, a.s, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zástavní právo exekutorské - k uvedeným zápisům při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice: Jedná se o byt 2+1 umístěný ve 2.NP panelového bytového domu čp.387 na pozemku st.5453 v ulici Roháčova. Dům má 8.NP a 1.PP s prostory společného užívání a se sklepními kójemi k jednotlivým bytům. V domě je výtah, venkovní omítky břízolitové, boční stěny zatepleny, střecha plochá. Dům je po částečné rekonstrukci v r.2008 - nově plastová okna, zateplení bočních stěn, nově schody, poštovní schránky, opraveny balkóny na chodbách, nově vchodové dveře a vstupy do domu. Byt je v původním udržovaném stavu, pouze jsou nově plastová okna, nové stoupací vedení vody a kanalizace. Omítky jsou vápenné štukové, na podlahách je PVC, textilní krytiny, dveře jsou plné a prosklené. V kuchyni je digestoř, kombinovaný sporák, keramický obklad. V koupelně je plechová vana, umyvadlo. Vytápění je ústřední centrální, rovněž i ohřev teplé vody je centrální dálkový. Spolu s bytem je užívána sklepní kóje v 1.PP. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy včetně zemních betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panelové prací 3. Stropy železobetonové panelové 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky, boční stěny zatepleny 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové montované s dlažbou 11. Dveře plné a prosklené 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC, textilní krytina 15. Vytápění dálkové 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace veřejná kanalizace 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní kombinovaný sporák 23. Vnitřní hygienické WC, umyvadlo, vana 24. Výtahy osobní výtah vybavení 25. Ostatní domácí telefon 26. Instalační pref. jádra umakartové jádro Seznam ploch jednotky Užitná plocha Koeficient Započitatelná plocha kuchyň 10,70 m 2 1,00 10,70 m 2 chodba 11,00 m 2 1,00 11,00 m 2 pokoj 22,40 m 2 1,00 22,40 m 2 pokoj 15,50 m 2 1,00 15,50 m 2 WC 0,90 m 2 1,00 0,90 m 2 koupelna 2,60 m 2 1,00 2,60 m 2 Celkem 63,10 m 2 63,10 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne - 3 -
Porovnávací hodnota Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka X Srovnávané jednotky 63,10 X X X X panelový dům 62,00 1.NP 2+1 999 000 16 113 0,85 13 696 Kolín, Nerudova ulice Dovoluji si Vám nabídnout prodej udržovaného prostorného bytu 2+1 o ploše 62 m2 blízko centra Kolína, ulice Nerudova. Dům je panelový po rekonstrukci střechy, výtahu, vnitřních prostor a má nová plastová okna. Byt se skládá ze samostatné kuchyně s jídelnou, obývacího pokoje s balkonem, ložnice, komory, koupelny a samostatného WC. K bytu náleží sklepní kóje o velikosti cca 4 m2. V okolí veškerá občanská vybavenost, přímo u domu je dětské hřiště. K1 Zdroj nabídky - www.sreality.cz 0,85 K2 Velikost - srovnatelná 1,00 K3 Lokalita - podobná 1,00 K4 Typ stavby - panelový dům 1,00 K5 Stáří - nedoloženo 1,00 K6 Garáž - bez garáže 1,00 K7 Vybavení - průměrné - bez rekonstrukce 1,00 panelový dům 50,00 3.NP 2+1/B 850 000 17 000 0,85 14 450 Kolín II. Byt 2+1 s balkonem v klidné části Kolína. Jednotka se nachází ve druhém patře panelového domu, kde bylo provedeno zateplení, fasáda a výměna stoupaček. Byt je udržovaný, situován na jižní, východní i severní stranu. Velice zajímavá lokalita v blízkosti škola, školka, obchod, zastávka MHD, plavecký stadion, v docházkové vzdálenosti centrum města i nemocnice. K1 Zdroj nabídky - www.sreality.cz 0,85 K2 Velikost - menší 1,00 K3 Lokalita - srovnatelná 1,00 K4 Typ stavby - panelový dům 1,00 K5 Stáří - nedoloženo 1,00 K6 Garáž - není 1,00 K7 Vybavení - průměrné - bez rekonstrukce 1,00 panelový dům 45,00 5.NP 2+kk 790 000 17 556 0,85 14 923 Kolín, Jateční ulice Nabízíme prodej bytu 2+kk, 5np., 45m2 v ulici Jateční města Kolína. Dům prošel částečnou revitalizací (nová střecha, stoupačky, rozvody, plastová okna, výtahy, západní strana zateplena), bezbariérový přístup. Byt je v původním, ale udržovaném stavu, má nová plastová okna. Původní jádro se sprchovým koutem a původní kuchyňskou linkou. K bytu patří 2 sklepní kóje, společné prostory. K1 Zdroj nabídky - www.sreality.cz 0,85 K2 Velikost - menší 1,00 K3 Lokalita - srovnatelná 1,00 K4 Typ stavby - panelový dům 1,00 K5 Stáří - nedoloženo 1,00 K6 Garáž - není 1,00 K7 Vybavení - průměrné - bez rekonstrukce 1,00 Variační koeficient před úpravami: 3,52 % Variační koeficient po úpravách: 3,52 % Průměrná cena 14 356 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 63 m 2 Porovnávací hodnota 905 864 Kč - 4 -
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitního serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. Všechny se nacházejí ve shodném městě, v podobných lokalitách, mají menší počet užitných ploch. Všechny porovnatelné nemovitosti jsou v průměrném technickém stavu, bez zásadní rekonstrukce. Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 900 000 Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Obvyklá cena předzahrádek: 0 Kč Upravená obvyklá cena: 900 000 Kč Započitatelná plocha: 63 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 14 263 Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 12992 ze dne 17.3.2014 5 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 2 Fotodokumentace nemovitosti 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Nabývací doklad - kupní smlouva ze dne 29.9.2004 - nepředložen. Jednotková cena užitných podlahových ploch v současném stavu: 900.000,00 Kč : 63,10 m 2 = 14.263,00 Kč/m 2 Zaokrouhleno: 14.300,00 Kč/m 2 Výhody: - město s úplnou občanskou vybaveností, pracovními příležitostmi - klidná lokalita města - dobrá dostupnost do okolních měst i Prahy Nevýhody: - nejsou - 5 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 15.4.2014 Posudek o ceně byl vypracován 24.4.2014 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6454/104 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 24.4.2014 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 6 -
List vlastnictví č.12992-7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
Snímek katastrální mapy - 12 -
Mapa oblasti - 13 -
Mapa města - 14 -
Fotodokumentace Vchod od domu Pohled z parkoviště Vstup do sklepa Balkon na chodbě Kuchyň Koupelna - 15 -
Pokoj Pokoj Chodba WC - 16 -
Srovnatelné nemovitosti - 17 -
- 18 -
- 19 -