REGIONÁLNÍ DISPARITY V DOSTUPNOSTI BYDLENÍ, JEJICH SOCIOEKONOMICKÉ DŮSLEDKY A NÁVRHY OPATŘENÍ NA SNÍŽENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT Projekt MMR WD-05-07-3 Doplnění výsledků aktivity A0803 Zmapování vývoje regionálních disparit (na úrovni ORP) ve fyzické dostupnosti bydlení v oblasti nové bytové výstavby podle investorů v letech 2001-2007 Ing. Milada Kadlecová, RNDr. Milan Polednik, Ing. arch. Michal Hadlač, Mgr. Petra Sedláková, Mgr. Marina Oleolenková, Bc. Petr Kepák, DiS, Ing. arch. Michaela Záhorská Institut regionálních informací, s. r. o. Beethovenova 4, 602 00 Brno, tel.: 542523213, fax: 542523209, e-mail: iri@iri.cz, http://www.iri.cz Zapsán v Obchodním rejstříku vedeném u Krajského soudu v Brně, v oddílu C, vložce č. 35601 1

V rámci projektu Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit byly analyzovány údaje o nové bytové výstavbě za správní obvody obcí s rozšířenou působností (SO ORP). Zvolené časové období 2001 2007 umožňuje navázat na výsledky sčítání ČSÚ v roce 2001. Výsledky analýzy jsou prezentovány formou kartogramů a komentářů k těmto kartogramům s obecnými závěry. Základním údajem pro hodnocení bytové výstavby a fyzické dostupnosti bydlení jsou údaje o celkové bytové výstavbě (počtu dokončených bytů v období 2001 2007 bez rozlišení investora). Kartogram č. 1 Intenzita bytové výstavby v letech 2001 2007 (byty celkem) Z kartogramu je patrné, že nejintenzivnější bytová výstavba je soustředěna do okolí Prahy. Nejvíce nových bytů bylo postaveno v SO ORP Černošice na jihozápadním okraji Prahy, průměrná intenzita bytové výstavby zde činí 15,87 bytů/1000 obyvatel ročně, což představuje více než pětinásobek průměrné intenzity bytové výstavby ve stejném období v celé ČR, který činí 3,02 bytů/1000 obyvatel ročně. Ukazatele intenzity bytové výstavby v samotné Praze činí 4,73 bytů/1000 obyvatel ročně a v Brně 3,76 bytů/1000 obyvatel ročně, tedy hodnoty výrazně nadprůměrné, nikoliv však extrémní. Mezi šest SO ORP s největší intenzitou bytové výstavby patří kromě čtyř pražských také správní obvody ORP Kuřim a Šlapanice v zázemí Brna. U obou největších měst v ČR se tak projevují suburbanizační procesy s mnoha dopady na fungování celého regionu, zejména stárnutí velkých sídlišť, růst podílu cizinců, úbytek sociálně mobilních osob s dobrou vzdělaností a vyššími příjmy. Jasně pozorovatelný suburbanizační region, vznikl také ve SO ORP Frýdlantu nad Ostravicí a částečně i Rožnově nad Bečvou. Ten se vytváří kolem třetího největšího města ČR, Ostravy a je tvořen městy Ostravské aglomerace. Menší suburbanizační projevy je možno pozorovat prakticky u všech krajských měst v ČR. Na druhé straně je poměrně překvapivou skutečností zařazení čtyř jihočeských SO ORP mezi regiony s nejnižší intenzitou nové bytové výstavby, a to zejména SO ORP Týn nad Vltavou, který dosahuje úplně nejnižší hodnoty v ČR a SO ORP Vodňany se čtvrtou nejnižší hodnotou. Mezi nejhorší regiony z hlediska intenzity bytové výstavby je možno zařadit SO ORP Most, Litvínov a Bílinu v Ústeckém kraji a dále Karvinou a Havířov v Moravskoslezském kraji. Nízká intenzita bytové výstavby zde koreluje s nepříznivými hospodářskými podmínkami a ekologickými i sociálními podmínkami území. Nízkou bytovou výstavbu pozorujeme také v některých SO ORP s atraktivním životním prostředím. Jsou jimi SO ORP Jeseník, Šumperk, Krnov a Rýmařov, území SO ORP na severovýchodě Českomoravské vrchoviny a v okrajových územích ČR Broumovský, Frýdlantský, Šluknovský výběžek. Fyzické osoby alokují novou bytovou výstavbu nejen na základě politických vlivů (podpora obcí individuálním stavebníkům je obvykle velmi malá) či výnosnosti investic (jako komerční investoři), ale především podle individuálních preferencí, někdy i hodnoty ceny tzv. zvláštní obliby. Důkazem toho je skutečnost, že nové byty stavějí fyzické osoby i v lokalitách, kde prodejnost nemovitostí je pod nákladovou cenou nové výstavby v některých případech je nově postavený dům v takové lokalitě i výrazně pod nákladovou cenou. 2

Kartogram č. 2 Intenzita bytové výstavby v letech 2001 2007 (investor fyzické osoby) Fyzické osoby realizovaly po roce 2001 více než 50% dokončených bytů v ČR. S rostoucí intenzitou výstavby však dlouhodobě klesal podíl fyzických osob jako investorů a to z 59% v r. 2001 na 44% v r. 2007. Bytová výstavba realizovaná fyzickými osobami je z hlediska časového i územního nejstabilnějším subsystémem bytové výstavby má nejnižší variační koeficient ve srovnání s jinými druhy investorů. Kartogram č. 3 Intenzita bytové výstavby v letech 2001 2007 (investor obec) Intenzita nové bytové výstavby, kde byla investorem obec, se výrazně liší od jiných typů investorů. Logickým důvodem je politická (nikoliv tržní) motivace při alokaci nové bytové výstavby. Tato forma bytové výstavby má větší územní variabilitu než bytová výstavba realizovaná fyzickými osobami. Výsledky v jednotlivých SO ORP však mnohdy ovlivňují výchozí předpoklady, které obce využívají. Jde např. o přeměny bývalých kasáren na bydlení, či jiné neopakovatelné impulsy (např. SO ORP Bruntál). Podíl bytové výstavby obcemi přitom není zanedbatelný, jde o cca 1/6 bytové výstavby. Nižší podíl bytové výstavby realizují obce v SO ORP severní Moravy a severních Čech a přispívají zde k celkově nízké intenzitě nové bytové výstavby. Je otázkou, nakolik politicky vnímají, že bytovou výstavbu obcí (většinou sociálně orientovanou) nepotřebují tyto regiony s vysokou nezaměstnaností a řadou navazujících sociálně ekonomických problémů. Je potřeba uvést, že právě tyto regiony v minulosti vykazovaly masivní státem realizovanou (dotovanou) výstavbu a i v současnosti nízká úroveň tržních cen avizuje i nízkou poptávku. Přitom nízká poptávka není pouze důsledkem nízkých příjmů, ale i hodnotové orientace obyvatel, kteří nejsou ochotni dlouhodobě investovat do bydlení (příkladem může být SO ORP Ostrava stále s výrazně nadprůměrnými příjmy obyvatel). Kartogram č. 4 Intenzita bytové výstavby v letech 2001 2007 (investor družstva) Družstevní výstavba, která v minulosti tvořila značný podíl na celkové bytové výstavbě v ČR má po r. 1990 zcela jiné postavení. Příčinou je především ztráta masivní veřejné podpory (před rokem 1990 šly do této formy výstavby značné přímé dotace i úvěry úročené úrokovou sazbou pouze 1,7% ročně, zatímco individuální stavebníci měli úvěry úročené roční sazbou 2,7%). Každoročně se družstevní forma výstavby na objemu bytové výstavby podílí pouze několika procenty, současně se zde projevuje největší územní variabilita. Družstevní výstavba je soustředěna zejména na území měst v krajích Libereckém, Středočeském a Vysočina. 3

Kartogram č. 5 Intenzita bytové výstavby v letech 2001 2007 (ostatní investoři) Kartogram dokumentuje alokaci bytové výstavby ostatními investory, mimo obce, fyzické osoby a družstva. Jsou jimi většinou komerční investoři, kteří realizují bytovou výstavbu za účelem zisku (v naprosté většině pro následný prodej). Rozložení této výstavby je velmi nerovnoměrné z dlouhodobého časového, ale zejména územního hlediska. Z územního hlediska vykazuje druhý nejvyšší variační koeficient po družstevní výstavbě. Komerční nová bytová výstavba je jednoznačně koncentrována do regionů s vysokými cenami bydlení, tj. kde trh jasně signalizuje vysokou koupěschopnou poptávku po bydlení. Část této poptávky je samozřejmě motivována i spekulativní poptávkou občanů (koupě bytů za účelem dalšího pronájmu a prodeje po očekávaném přírůstku tržní ceny těchto nemovitostí). Tato výstavba je jednoznačně koncentrována v brněnském a zejména pražském regionu. Mnohem menší intenzity vykazují SO ORP vybraných krajských měst (mezi ně nepatří Ostrava a Ústí nad Labem, jimž se komerční investoři vyhýbají ). Z velkých měst je unikátem např. SO ORP Havířov, kde v období 2001 2007 nebyl komerčními investory realizován žádný byt. V ČR je celkem 23 takových SO ORP kde nebyl tzv. ostatními investory postaven ani jeden byt. Specifickou kategorii představuje bytová výstavba tzv. apartmánových bytů v rekreačních SO ORP, zejména Krkonoš. Posunuje SO ORP Vrchlabí na sedmou nejlepší příčku v ČR, výrazně se projevuje i v SO ORP Tanvald a Luhačovice. Tato výstavba posiluje velmi rychle a po r. 1990 i překvapivě dále expandující sektor II. bydlení. Po roce 2000 byla omezena iracionální podpora této výstavby z veřejných zdrojů a i mnohé obce se negativně staví k této formě bytové výstavby. Obce vnímají nejen ekologická rizika této výstavby, její infrastrukturní náklady, ale i minimální přínos z hlediska daňového (v nových bytech mnohdy nejsou hlášeni obyvatelé k trvalému bydlení). Kartogram č. 6 Relativní změna počtu obyvatel v letech 2001 2007 Kartogram dokumentuje relativní změnu počtu obyvatel v období 2001 2007 v jednotlivých SO ORP. Tento kartogram tvoří logický doplněk ke kartogramu č. 7. Je z něho patrný růst počtu obyvatel v návaznosti na rozmístění bytové výstavby. Nejvyšší úbytky počtu obyvatel vykazují SO ORP Moravskoslezského kraje Orlová a Rýmařov. V případě SO ORP Rýmařova však intenzita bytové výstavby není nízká, pouze podprůměrná. Obezřetně je nutno vývoj počtu obyvatel posuzovat u SO ORP s rekreační funkcí kde i přes značnou bytovou výstavbu roste počet obyvatel pomaleji (či klesá jako u SO ORP Rýmařov), než by bylo možné na první pohled čekávat (SO ORP Tanvald, Jilemnice, Vrchlabí), ale i např. SO ORP Sušice v Jižních Čechách. 4

Kartogram č. 7 Relativní změna počtu trvale obydlených bytů v letech 2001 2007 Kartogram uvádí relativní změnu počtu bytů v jednotlivých SO ORP období 2001 2007. Přitom vycházíme z počtu trvale obydlených bytů v roce 2001 (ze sčítání) a je připočten přírůstek bytů v období let 2001 2007. Současně je proveden odpočet předpokládaného úbytku trvale obydlených bytů ve výši 0,3% ročně z výchozího počtu bytů v r. 2001, tj. za celé období 7 let. Intenzita úbytků (odpadu) bytů je stanovena poměrně nízce (ve srovnání s odhady v minulosti, které uvažovaly s odpady kolem 1% bytů ročně). Nižší intenzita odpadu bytů byla stanovena především s ohledem na skutečný vývoj počtu bytů v období 1991 2001, lepší hospodaření s bytovým fondem. Samotný odpad bytů nelze vykládat jako fyzický zánik ploch bydlení, většinou představuje přesun do sektoru druhého bydlení či pro jiné využití. Z kartogramu je patrný pokles počtu trvale obydlených bytů pouze ve SO ORP s nejnižší intenzitou bytové výstavby (Ústeckého a Moravskoslezského kraje). Ani zde však ve skutečnosti nemusí být vykazován pokles, zkušenosti z vývoje systému bydlení v jednotlivých obcích s nízkou intenzitou bytové výstavby umožňují formulovat hypotézu, že v regionech s menší intenzitou bytové výstavby jsou obvykle i menší odpady bytů a naopak. U SO ORP s vysokou intenzitou bytové výstavby je část bytů okamžitě využívána ke druhému bydlení, zejména v Praze a rekreačně atraktivních obcích. Formálně z hlediska dosud používané klasifikace sčítání lidu, domů a bytů tak posílí skupinu tzv. neobydlených bytů, fakticky segment druhého bydlení. Za pozornost stojí především skutečnost, že v SO ORP s nejvyšší intenzitou bytové výstavby (v okolí Prahy) dosahují relativní přírůstky bytů velmi vysokých hodnot (překračují 15% v období 2001 2007). Kartogram č. 8 Změna zalidněnosti bytů v letech 2001 2007. Pro vývoj úrovně bydlení je základním hrubým ukazatelem změna zalidněnosti bytů, která ve všech vyspělých zemích dlouhodobě klesá. Kartogram navazuje na odhad vývoje počtu bytů od roku 2001 2007 (jsou použity stejné výchozí předpoklady jako u kartogramu č. 6). Na většině území ČR dochází po r. 2001 k poklesu zalidněnosti bytů. Na druhé straně, malé není ani území kde by měl být vývoj opačný. Do této skutečnosti se zřejmě promítají jak omezená srovnatelnost údajů o obyvatelstvu (ze sčítání v roce 2001 a průběžné evidence), tak především procesy neevidovaných přírůstků a úbytku bytů a dále rostoucí rozsah bydlení mimo trvale obydlené byty. Reálně je možno předpokládat, že pokles zalidněnosti trvale obydlený bytů po r. 2001 probíhá prakticky ve všech So ORP a obcích ČR. Kartogramy č. 9 a č. 10 Zalidněnost bytů v roce 2001 a 2007 V obou letech jsou hodnoty zalidněnosti bytů odvozeny z počtu obyvatel celkem a počtu trvale obydlených bytů (pro rok 2007 odhad). Z obou kartogramů je patrná značná setrvačnost v územní diferenciaci zalidněnosti bytů. Nejnižší zalidněnost dlouhodobě vykazují velká města, zejména Praha. Tato skutečnost je do značné míry dána věkovou strukturou obyvatel těchto měst, která je nepříznivá a dlouhodobě se zhoršuje. Ve městech tak roste podíl domácností důchodců (jednotlivců), změny životního způsobu (zejména ve městech), však posilují i podíl jednočlenných domácností u výrazně mladších věkových 5

skupin. Nejvyšší zalidněnost bytů dlouhodobě vykazují SO ORP na jihovýchodě Moravy, v regionech s příznivější věkovou strukturou a tradičnějším životním způsobem. Závěry: Územní rozložení bytové výstavby podle jednotlivých typů investorů vykazuje v ČR značnou diferenciaci. Pokud je ze srovnání vyloučena družstevní výstavba (pro její malý objem), pak nejvyšší míru koncentrace vykazuje bytová výstavby tzv. ostatních investorů (což jsou většinou hromadní komerční investoři) soustřeďující se na region Prahy. V menší míře i Brna a několika vybraných krajských měst a rekreačních regionů (Krkonoše-Jizerské hory). Tato tržně orientovaná alokace bydlení jednoznačně pokrývá regiony s vysokou koupěschopnou poptávkou po bydlení, z plošného hlediska se jedná o cca 1/10 území ČR. Z ekonomického hlediska přispívá k tomu, aby v těchto žádaných lokalitách ceny bydlení nevystoupaly ještě výš. Bytová výstavba realizovaná fyzickými osobami dobře postihuje regionální preference bydlení obyvateli těchto území, částečně bez ohledu na ekonomickou rentabilitu těchto investic. Posouzení bytové výstavby obcí je velmi složité, nejvyšší intenzitu vykazuje na jihozápadě Čech, nejmenší v problémových SO ORP severních Čech a Moravy. Mnohdy je rozhodnutí obcí ovlivněno i existencí stavebního fondu vhodného k přeměně na trvalé bydlení (kasárna), aktivní zapojení do dotačních programů apod. Výstavba bytů v obcích by měla být předmětem podrobnějšího zkoumání, především s ohledem na efektivní využití veřejných prostředků. Územní disparity v alokaci bytové výstavby potvrzují existenci čtyř neatraktivních regionů v ČR. První severočeský plošně nejrozsáhlejší vycházející z Karlovarského kraje a severozápadu Plzeňského kraje, s centrem v Ústeckém kraji, přesahující až na Frýdlantsko do Libereckého kraje). Severomoravský druhý z plošného hlediska, avšak nejvýznamnější z hlediska počtu obyvatel, sahající z Karvinska přes Olomoucký kraj až po severovýchodní okraj Pardubického kraje). Třetí, poměrně homogenní jihočeský region s nízkou atraktivitou bydlení, tvoří čtyři SO ORP Jihočeského kraje (Blatná, Písek, Vodňany a Týn nad Vltavou ( temelínská díra však tvoří spíše okraj tohoto regionu). Čtvrtý region je možno zjednodušeně nazvat jako Vysočina, většina tohoto regionu se nachází na území Pardubického kraje (zejména SO ORP Hlinsko, Svitavy). Kartogramy dokumentující zalidněnost bytů v r. 2001 a 2007 není možno zjednodušeně vnímat jako důkaz rozdílné fyzické dostupnosti bytů (územních disparit), ale zejména jako podklad odrážející diferenciaci věkové struktury obyvatel a životního způsobu v oblasti bydlení na území ČR. Podobně i modelování vývoje zalidněnosti bytů (jako obvyklého, ale hrubého ukazatele vývoje úrovně bydlení) v letech 2001 2007 je problematické. Obtíže způsobují zejména tzv. neevidované přírůstky a úbytky bytů. Jedná se zejména o vznik nových bytů i mimo bytovou výstavbu (především v rodinných domech) a přesuny bytů z trvalého do druhého bydlení. Největší územní diference bytové výstavby v ČR v posledních letech jsou vázány zejména na procesy suburbanizace (zejména okolí Prahy a Brna) a hospodářského vývoje území (nepříznivý vývoj v Ústeckém a Moravskoslezském kraji, přesahující na území Olomouckého kraje). Bez příznivých hospodářských podmínek území nelze předpokládat vyšší intenzitu bytové výstavby a to ani v regionech s kvalitním životním prostředím. Naopak nekvalitní životní prostředí, jeho negativní vnímání, je příčinou nízké bytové výstavby v řadě regionů. Neprozkoumanou otázkou je např. interpretace vlivu JE Temelín na bytovou výstavbu (bydlení) ve svém okolí, na ceny nemovitostí k bydlení. Zjištění disparit v oblasti bydlení a jejich interpretace přináší v současnosti řadu problémů, vyplývající jednak z nedostatečné evidence bytového fondu a obyvatelstva, ale i nevyhovujících definic v oblasti bydlení. Celkové měření míry disparit vývoje systému bydlení se posune dále zejména po zveřejnění výsledků sčítání lidu, domů a bytů v roce 2011 a se současným 6

využitím dat o vývoji tržních cen bydlení v období 2001-2011. V současnosti monitorované rozdíly v intenzitě bytové výstavby v území především odstraňují územní nerovnováhu v nabídce a poptávce po bydlení vzniklou jak v minulosti, tak i v návaznosti na změny preferencí v oblasti bydlení (suburbanizace). Pouze malá část alokací nové bytové výstavby v ČR je iracionálně ovlivněna politicky či založena na existenci externalit (rozvoj druhého bydlení v rekreačních oblastech). Seznam kartogramů Kartogram č. 1... 2 Intenzita bytové výstavby v letech 2001 2007 (byty celkem)... 2 Kartogram č. 2... 3 Intenzita bytové výstavby v letech 2001-2007 (investor fyzické osoby)... 3 Kartogram č. 3... 3 Intenzita bytové výstavby v letech 2001 2007 (investor obec)... 3 Kartogram č. 4... 3 Intenzita bytové výstavby v letech 2001 2007 (investor družstva)... 3 Kartogram č. 5... 4 Intenzita bytové výstavby v letech 2001 2007 (ostatní investoři)... 4 Kartogram č. 6... 4 Relativní změna počtu obyvatel v letech 2001-2007... 4 Kartogram č. 7... 5 Relativní změna počtu trvale obydlených bytů v letech 2001-2007... 5 Kartogram č. 8... 5 Změna zalidněnosti bytů v letech 2001-2007.... 5 Kartogramy č. 9 a č. 10... 5 Zalidněnost bytů v roce 2001 a 2007... 5 7

Kartogramy č. 11-23 Struktura bytové výstavby v letech 2001-2007 (dle investorů) v jednotlivých krajích Kartogram č. 11 Kartogram č. 12 Kartogram č. 13 Kartogram č. 14 Kartogram č. 15 Kartogram č. 16 Kartogram č. 17 Kartogram č. 18 Kartogram č. 19 Kartogram č. 20 Kartogram č. 21 Kartogram č. 22 Kartogram č. 23 - Středočeský kraj a Praha - Jihočeský kraj - Plzeňský kraj - Karlovarský kraj - Ústecký kraj - Liberecký kraj - Královéhradecký kraj - Pardubický kraj - Kraj Vysočina - Jihomoravský kraj - Olomoucký kraj - Zlínský kraj - Moravskoslezský kraj Závěry:... 6 8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19