Znalecký posudek č. 50/2014 Ocenění penzionu č.p. 189, umístěného na pozemku parc.č. St. 228, zapsaného na LV 1213, k.ú. Úšovice Účel posudku: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) nemovitostí dle 13 zák. č. 26/2000 Sb. pro provedení dražby dobrovolné Vypracováno ke dni: 1. 12. 2014 v rámci insolvenčního řízení Vlastník: Skřípková Jarmila Ing. Pernštýnské náměstí 1 Pardubice-Staré Město, 530 02 Pardubice Objednatel: EURODRAŽBY CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Vypracoval: A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1 Správnost znaleckého posudku stvrzují zpracovatelé: Mgr. David Smejkal Ing. Vladislav Valenta Bc. Jan Mlčák V Praze dne 16. 12. 2014 Tento znalecký posudek obsahuje 23 stran textu a 11 stran příloh, předává se ve dvou vyhotoveních.
Obsah 1. Znalecký úkol... 3 1.1. Prohlášení znaleckého ústavu... 4 1.2. Předmět ocenění... 5 2. Prohlídka věcí nemovitých... 5 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku... 5 4. Nález... 6 4.1. Místopis a vstupní údaje... 6 4.2. Metody zjištění hodnoty... 9 4.3. Oceňované věci nemovité... 10 Pozemky v areálu... 10 5. Posudek... 11 5.1. Stanovení hodnoty věcí nemovitých nákladovou metodou... 11 Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav... 11 Pozemky... 16 5.2. Stanovení hodnoty věcí nemovitých porovnávací metodou... 17 5.2.1. Vyhodnocení získaných informací... 19 Podmínka platnosti ocenění... 21 Závěr... 22 Znalecká doložka... 23 Přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV 1213, k.ú. Úšovice Snímek z katastrální mapy předmětného území 2
1. Znalecký úkol Znalecký ústav A-Consult plus, spol. s r.o. (IČO: 411 86 907) se sídlem Na Poříčí 3a, Palladium, 110 00 Praha 1, byl pověřen vypracováním odhadu tržní hodnoty věcí nemovitých zapsaných na LV 1213, k.ú. Úšovice, které jsou ke dni ocenění ve vlastnictví Skřípková Jarmila Ing., RČ: 565720/0384, bytem Pernštýnské náměstí 1, Pardubice Staré Město, 530 02 Pardubice. Znalecká posudek je proveden ke dni místního šetření, tj. 1. 12. 2014. Účelem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení. Toto ocenění nemůže být použito k jinému účelu, než je uvedeno v této zprávě. Jakékoli jiné použití či převzetí údajů pro jiný účel objednatelem či třetí stranou je neplatné. Platnost tohoto ocenění je dále omezena faktory, které mohou nastat po datu ocenění a mohou mít vliv na odhad tržní hodnoty. Ocenění podniku je provedeno jako tržní, jehož výsledkem je odhad tržní hodnoty podniku, kterou se dle International Valuation Standards rozumí 1 : odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Pojem tržní hodnota dle International Valuation Standards odpovídá pojmu obvyklá cena dle 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. 3
1.1. Prohlášení znaleckého ústavu Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění, ani není majetkově či personálně propojen s objednatelem, dlužníkem, insolvenčním správcem (jeho zástupcem) nebo jinými osobami účastnícími se insolvenčního řízení. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého ústavu a zpracovatelů tohoto znaleckého posudku. Toto ocenění je časově omezeno horizontem nejvýše šesti měsíců od data zpracování, po uplynutí této doby je nutné provést jeho aktualizaci. Znalecký ústav předpokládá, že mu objednatel, zástupci dlužníka a zástupci insolvenčního správce předali úplné, věrohodné a pravdivé podklady a informace pro ocenění, aniž by prováděl jejich detailní ověření. Znalecký ústav tak nenese jakoukoliv odpovědnost, vyjde-li následně najevo, že tomu tak není, ani za to, pokud v době zpracování tohoto znaleckého posudku případně existovaly či existují (nebo naopak) jakékoliv závazky či práva nebo jiné skutečnosti a okolnosti, ke kterým znaleckému ústavu nebyly objednatelem předány příslušné podklady či informace a které by mohly zakládat důvod k přezkoumání tohoto ocenění. Znalecký ústav nepřejímá žádnou odpovědnost za případné následné změny v právních podmínkách, ani za případné změny v tržních a celospolečenských podmínkách, které by mohly následně zakládat důvod k přezkoumání tohoto znaleckého posudku. Znalecký ústav nepředpokládá, že by nějaká povinnost byla důvodem k přezkoumání tohoto posudku, kde by se zohlednily události a podmínky, které se mohou vyskytnout po datu vypracování tohoto znaleckého posudku. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezených podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto znaleckém posudku, a jsou zpracovány nezaujatě a profesionálně. 4
1.2. Předmět ocenění Předmětem ocenění jsou věci nemovité zapsané na na LV 1213, k.ú. Úšovice, které jsou ke dni ocenění ve vlastnictví Skřípková Jarmila Ing., včetně veškerého příslušenství, inženýrských sítí a všech součástí. Věci nemovité zapsané na LV 1213, k.ú. Úšovice Parc.č. Výměra (m2) Druh pozemku Způsob využití Stavba Způsob ochrany St. 228 955 zastavěná plocha a nádvoří - č.p. 189 - Celkem 955 Zdroj: výpis z KN, LV 1213 k.ú. Úšovice 2. Prohlídka věcí nemovitých Místní šetření se uskutečnilo dne 1. 12. 2014 za účasti Ing. Vladislava Valenty za znalecký ústav A-Consult plus, spol. s r.o. 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Základní podklady - kopie výpisu z katastru nemovitostí k.ú. Úšovice, obec Mariánské Lázně, list vlastnictví č. 1213, vyhotovený dálkovým přístupem dne 8.4.2014 2. Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Úšovice, vyhotovená z veřejného přístupu do KN 3. Ostatní podklady - fotodokumentace a informace zjištěné při místním šetření - projektové podklady získané na stavebním úřadu v Mariánských Lázních - informace z dálkového přístupu do KN - ortofotomapa - územní plán města Mariánské Lázně (internet) - rozhodnutí změna užívání stavby, vydaná Městským úřadem Mariánské Lázně, Stavební úřad, ze dne 22. 12. 2006 Věci nemovité jsou oceňovány v současném stavu na základě předaných podkladů a na provedeného místního šetření. 5
4. Nález 4.1. Místopis a vstupní údaje Všeobecné místopisné údaje Město Mariánské Lázně, ve kterých žije přes 13 tisíc obyvatel, leží v Karlovarském kraji, 25 km jihovýchodně od Chebu a je druhými největšími českými lázněmi, s velkým bohatstvím minerálních pramenů. Nachází se v údolí jižně od CHKO Slavkovský les. Parky v centru města protéká ze severu na jih Úšovický potok, který je veden v regulovaném korytě. V jedné části města je sveden do tunelu pod zástavbu. Z východních svahů do města přitéká také Pstruží potok. Město žije především lázeňstvím a cestovním ruchem. Dominantou Mariánských Lázní jsou především lázeňské parky. Mezi další ekonomická odvětví patří zemědělství, lesnictví a potravinářství Lázeňské oplatky). Ve městě je možnost studovat na středních školách i vykonávat vysokoškolské bakalářské studium při 1. lékařské fakultě UK Praha. Mariánské Lázně leží přímo na železniční i silniční trase Plzeň Cheb i na železniční trati Praha Plzeň Cheb. Úšovice jsou jednou ze šesti městských částí Mariánských Lázní (Mariánské Lázně, Hamrníky, Chotěnov-Skláře, Kladská, Stanoviště, Úšovice). Údaje o oceňovaných věcech nemovitých Oceňovaný dům č.p. 189 se nachází v k. ú. Úšovice, v klidné části Mariánských Lázní, v ulici Ke Kasárnům. Jedná se o objekt, kterému byla v prosinci roku 2006 Rozhodnutím vydaným Městským úřadem Mariánské Lázně, Stavební úřad, povolena změna v užívání stavby na Ekofarmu s jednotkami pro dočasné ubytování. Dům obdélníkového půdorysu je podsklepený, má 2 NP a podkroví. Jedná se o zděnou stavbu s mansardovou střechou. Podle místního šetření a na základě získané dokumentace, se jedná o možnost ubytování 16 osob ve 4 apartmánech a 2 dvoulůžkových pokojích. Apartmány mají vlastní soc. zařízení, podkrovní pokoje mají soc. zařízení společné. Společná kuchyňka je v mezipatře, v suterénu je jídelna s krbem a sauna s bazénem. Na západní fasádu navazují dva zděné přízemní objekty, rozdílných výšek, ve kterých se nacházejí 4 garáže, soc. zázemí a místnost s krbem. (Objekt s pultovou střechou, navazující na hlavní budovu, není v KM zakreslen dle skutečnosti). Přípojky IS: Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, elektroinstalaci. Vytápění el. přímotopy, ohřev teplé vody el. zásobníky vody (boilery). Poznámka: Dům č.p. 189 s vedlejšími budovami je opuštěn od konce roku 2011. Hlavní objekt je i přesto v dobrém stavu, možný užívat bez nákladných úprav. Vedlejší objekty jsou uvnitř zanedbané a lehce poškozené (některé dveře a vrata nejsou zabezpečené a objekty jsou volně přístupné). 6
Omezení vlastnických práv Na předloženém výpisu z katastru nemovitostí - listu vlastnictví č. 1213, k.ú. Úšovice ze dne 8. 4. 2014 jsou vyznačena následující omezení (viz LV 1213 v přílohách): Zástavní právo smluvní a) pohledávky ve výši 7 000 000,- Kč s příslušenstvím, b) budoucí pohledávky do výše 7 000 000,- Kč s příslušenstvím oprávnění pro: Česká spořitelna, a.s. Zástavní právo smluvní pohledávka do výše 1 000 000 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Oberbank AG, pobočka Česká republika Zástavní právo smluvní pohledávka ve výši 1 100 000,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Procházka Libor, Ing. Zástavní právo smluvní pohledávka ve výši 2 050 000,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Vymazal Petr Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti povinnost k: Skřípková Jarmila Ing. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pohledávka ve výši 185 638,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Finanční úřad v Pardubicích Nařízení exekuce povinnost k: Skřípková Jarmila Ing. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti povinnost k: parcela St. 228 Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 1 250 000 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Noori Faras Zástavní právo soudcovské pohledávka ve výši 16 523 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Okresní správa sociálního zabezpečení Pardubice Zástavní právo soudcovské pohledávka ve výši 71 620 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: VZP ČESKÉ REPUBLIKY 7
Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pohledávka ve výši 195 083,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Finanční úřad v Pardubicích Zástavní právo soudcovské pohledávka ve výši 206 220 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Okresní správa sociálního zabezpečení Pardubice Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) povinnost k: Skřípková Jarmila Ing. Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona povinnost k: Skřípková Jarmila Ing. Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 561 670,61 Kč s příslušenstvím, včetně nákladů exekuce oprávnění pro: Československá obchodní banka Zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Údaje o vlivech na obvyklou cenu Oceňovaný objekt leží v jižní části Mariánských Lázní, je dobře dostupný, má možnost parkování v uzavřeném dvoře. Přístup k nemovitostem Přístup na dvůr oceňovaného objektu je z veřejné komunikace, ul. Ke Kasárnům (parc.č. 1190/1 - ostatní plocha, ostatní komunikace, vlastník Město Mariánské Lázně), přes parc.č. 248/3 - zahrada, vlastník Česká republika, příslušnost hospodařit s majetkem státu Státní pozemkový úřad. 8
Vztah k územnímu plánu Podle platného územního plánu města Mariánské Lázně se oceňovaný penzion nachází v zóně: výroba zemědělská. V návrhu územního plánu je podél komunikace alej, stromořadí. 4.2. Metody zjištění hodnoty Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných věcí nemovitých. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod: nákladové a porovnávací. V ocenění je uvažováno s cenami bez vlivu DPH. Nemovitosti jsou oceňovány na základě předaných podkladů a na základě provedené prohlídky nemovitosti. 9
4.3. Oceňované věci nemovité Pozemky v areálu Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 1213 Obec: Mariánské Lázně Katastrální území: Úšovice Parcela č. Výměra m 2 Druh Využití st. 228 955 zastavěná plocha a nádvoří č.p. 189 - bydlení Výměra pozemků celkem m 2 955 Hlavní budova - výčet místností: podlaží místnost m 2 podlaží místnost m 2 spol. místnost 28,24 pokoj 1 14,89 úklid 2,21 pokoj 2 8,82 sklad 1,50 zádveří 1,40 suterén kuchyň 4,32 koupelna s WC 5,61 chodba + schodiště 15,08 balkon 1,20 sociál. zařízení 14,08 2. NP kuchyňka 4,50 sauna + bazén 13,80 chodba 7,46 součet 79,23 pokoj 3 16,04 pokoj 4 8,58 pokoj 1 16,10 zádveří 2,10 pokoj 2 9,52 koupelna s WC 4,23 zádveří 1,44 součet 74,83 koupelna s WC 5,30 1. NP chodba a schodiště 21,60 pokoj 1 13,45 zádveří 1,62 chodba 5,50 pokoj 3 14,34 podkroví pokoj 2 12,45 pokoj 4 8,40 koupelna 2,10 koupelna s WC 6,29 WC 1,10 součet 84,61 součet 34,60 Celkem : cca 273 m 2 Vedlejší budova s pultovou střechou - garáže a místnost s krbem (sklad) cca 81 m 2 Vedlejší budova se sedlovou střechou - garáže a soc. zázemí cca 90 m 2 Vedlejší objekty celkem: cca 171 m 2 10
5. Posudek 5.1. Stanovení hodnoty věcí nemovitých nákladovou metodou Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě byla obvyklá cena stanovena pro jednotku obestavěného prostoru, nebo zastavěné plochy podle dostupných a citovaných podkladů. Výchozí cena byla zjištěna jako násobek jednotky zjištěnou cenou. Od této výchozí ceny je odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. Za inženýrské sítě se považují stavby umístěné zpravidla pod povrchem země, u kterých nelze objektivně stanovit jejich opotřebení. Proto pro tyto stavby je taxativně stanovena jejich plánovaná životnost a z toho vyplývající jejich roční procento opotřebení. 1.2. 1.1. 1.Budovy: 1.3. Výčet budov 1.1. Hlavní budova - Objekt č.p. 189 (parcela č. st. 228) 1.2. Vedlejší budova s pultovou střechou (parcela č. st. 228) 1.3. Vedlejší budova se sedlovou střechou (parcela č. st. 228) Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Hl. budova - Objekt č.p. 189 Budova je postavena na parcele č. st. 228. Pro stanovení jednotkové ceny byly použity ukazatele vypracované odborným odhadem. Informativní obestavěný prostor: 1217 m 3 Zastavěná plocha 1.NP.: 115 m 2 Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 2 Podkroví: 1 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu dokončenou. Základy: z prostého betonu. Izolace proti zemní vlhkosti: s izolací vodorovnou i svislou. Krov: mansardová střecha. Střešní krytina: živičný šindel. Ostatní vybavení: bleskosvod, sauna pro 2 osoby, vnitřní bazén na zchlazení, vnitřní krb 11
Svislé nosné konstrukce: zděné. Obvodové stěny: z cihelného zdiva v tl. do 60 cm. Vnější úprava povrchů: tenkovrstvé omítky, kamenný obklad. Stropy: betonové monolitické. Schodiště: betonové se stupni keramickými. Vnitřní úprava stěn: vápenná omítka štuková. Okna: dřevěná zdvojená. Dveře: z masivního dřeva. Podlahy obytných místností: koberec, dlažba. Podlahy nebytových místností: dlažba. Vytápění: el. přímotop. Elektro: světelný a motorový rozvod. Rozvod vody: studené a teplé. Rozvod kanalizace: je proveden. Zdroj teplé vody: bojler. Vybavení kuchyně: elektrický sporák, varná deska s troubou, digestoř. Vybavení koupelny: vana, sprchový kout, umyvadlo. Vybavení WC: kombi. Dispoziční řešení: 1. PP: společenská místnost, kuchyňka, úklidová místnost, sociální zařízení mužů a žen, sauna, malý bazén. 1. NP: ubytovací jednotka 2x 2. NP: ubytovací jednotka 2x, společná kuchyňka Podkroví: ubytovací jednotka 2x, společné hygienické zařízení. Technický stav : Prohlídkou nebyly zjištěny podstatné závady. Rekonstrukce, modernizace: Znalecký ústav předpokládá, že rekonstrukce objektu proběhla v době, kdy byla provedena nová kolaudace pro změnu užívání na Ekofarmu s jednotkami pro dočasné ubytování tj. kolem roku 2006. Stáří budovy: 2014-1980 = 34 roků Výpočet ceny 1. PP (327 m 3 * 5000 Kč/m 3 ) Kč 1 635 000.00 1. NP (341 m 3 * 5000 Kč/m 3 ) Kč 1 705 000.00 2. NP (331 m 3 * 5000 Kč/m 3 ) Kč 1 655 000.00 Podkroví (218 m 3 * 5000 Kč/m 3 ) Kč 1 090 000.00 Výchozí cena CÚ 2014 Kč 6 085 000.00 Opravný index místa 1.00 Výchozí cena CÚ 2014 Kč 6 085 000.00 Rok uvedení do provozu 1980 Plánovaná životnost roků 100 Opotřebení % 30.00 Cena k roku 2014 Kč 4 259 500.00 Zaokrouhlení Kč 0.00 Cena zaokrouhlená Kč 4 259 500.00 12
1.2. Vedl. budova s pult. střechou Budova je postavena na vlastní parcele č. st. 228. Pro stanovení jednotkové ceny byly použity ukazatele vypracované odborným odhadem. Informativní obestavěný prostor: 298 m 3 Zastavěná plocha 1.NP.: 85 m 2 Počet podzemních podlaží: 0 Počet nadzemních podlaží: 1 Podkroví: 0 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu dokončenou. Základy: z prostého betonu. Izolace proti zemní vlhkosti: s izolací vodorovnou. Krov: pultový. Střešní krytina: pozinkovaný plech. Ostatní vybavení: vnitřní krb Svislé nosné konstrukce: zděné. Obvodové stěny: cihelného zdiva v tl. do 45 cm. Vnější úprava povrchů: tenkovrstvé omítky. Stropy: s rovným podhledem. Vnitřní úprava stěn: vápenná omítka štuková. Okna: dřevěná zdvojená. Dveře: plné dřevěné. Vrata: ocelová. Podlahy nebytových místností: beton, dlažba. Vytápění: el. přímotop. Elektro: světelný rozvod. Rozvod vody: studené a teplé. Rozvod kanalizace: je proveden. Zdroj teplé vody: bojlery z hl. budovy. Vybavení koupelny: umyvadlo. Dispoziční řešení: 1.NP: místnost s krbem, 2 garáže Technický stav : Prohlídkou byly zjištěny drobné závady, vzniklé vlivem dlouhodobějšího neužívání objektu. Rekonstrukce, modernizace: Znalecký ústav předpokládá, že rekonstrukce objektu proběhla v době, kdy byla provedena nová kolaudace pro změnu užívání na Ekofarmu s jednotkami pro dočasné ubytování tj. kolem roku 2006. Stáří budovy: 2014-1980 = 34 roků Výpočet ceny Budova (298 m 3 * 4000 Kč/m 3 ) Kč 1 192 000.00 Výchozí cena CÚ 2014 Kč 1 192 000.00 Opravný index místa 1.00 Výchozí cena CÚ 2014 Kč 1 192 000.00 Rok uvedení do provozu 1980 Plánovaná životnost roků 80 13
Opotřebení % 40.00 Cena k roku 2014 Kč 715 200.00 Zaokrouhlení Kč 0.00 Cena zaokrouhlená Kč 715 200.00 1.3. Vedl. budova se sedl. střechou Budova je postavena na vlastní parcele č. st. 228. Pro stanovení jednotkové ceny byly použity ukazatele vypracované odborným odhadem. Informativní obestavěný prostor: 333 m 3 Zastavěná plocha 1. NP.: 95 m 2 Počet podzemních podlaží: 0 Počet nadzemních podlaží: 1 Podkroví: 0 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu dokončenou. Základy: z prostého betonu. Izolace proti zemní vlhkosti: s izolací vodorovnou. Krov: sedlový. Střešní krytina: pozinkovaný plech. Svislé nosné konstrukce: zděné. Obvodové stěny: cihelného zdiva v tl. do 45 cm. Vnější úprava povrchů: tenkovrstvé omítky. Stropy: s rovným podhledem. Vnitřní úprava stěn: vápenná omítka štuková. Okna: dřevěné zdvojené. Dveře: plné dřevěné. Vrata: ocelová. Podlahy nebytových místností: keramická dlažba. Vytápění: el. přímotop. Elektro: světelný rozvod. Rozvod vody: studené a teplé. Rozvod kanalizace: je proveden. Rozvod plynu: x. Zdroj teplé vody: bojler. Vybavení koupelny: umyvadlo, sprchový kout. Vybavení WC: kombi. Dispoziční řešení: 1. NP: 2 garáže, soc. zázemí Technický stav : Prohlídkou byly zjištěny drobné závady, vzniklé vlivem dlouhodobějšího neužívání objektu. Rekonstrukce, modernizace: Znalecký ústav předpokládá, že rekonstrukce objektu proběhla v době, kdy byla provedena nová kolaudace pro změnu užívání na Ekofarmu s jednotkami pro dočasné ubytování tj. kolem roku 2006. Stáří budovy: 2014-1980 = 34 roků 14
Výpočet ceny Budova (333 m 3 * 4000 Kč/m 3 ) Kč 1 332 000.00 Výchozí cena CÚ 2014 Kč 1 332 000.00 Opravný index místa 1.00 Výchozí cena CÚ 2014 Kč 1 332 000.00 Rok uvedení do provozu 1980 Plánovaná životnost roků 80 Opotřebení % 40.00 Cena k roku 2014 Kč 799 200.00 Zaokrouhlení Kč 0.00 Cena zaokrouhlená Kč 799 200.00 Rekapitulace 1.1. Hl. budova - Objekt č.p. 189 Kč 4 259 500.00 1.2. Vedl. budova s pult. střechou Kč 715 200.00 1.3. Vedl. budova se sedl. střecho Kč 799 200.00 1. Budovy Kč 5 773 900.00 2.Inženýrské sítě a venkovní úpravy: Výčet inženýrských sítí a venkovních úprav: Inženýrské sítě: přípojky vodovod, kanalizace, elektroinstalace; vedení v areálu apod. Venkovní úpravy: oplocení, zpevněné plochy apod. Inženýrské sítě a venkovní úpravy tvoří 7 % z nákladové ceny Kč 602 600.00 staveb celkem opotřebení % 30 Inženýrské sítě a venkovní úpravy po opotřebení Kč 421 800.00 Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Kč 5 773 900.00 2. Inženýrské sítě Kč 421 800.00 Stavby celkem Kč 6 195 700.00 15
Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Mariánské Lázně Katastrální území: Úšovice Parcela č. Výměra m 2 Druh st. 228 955 zastavěná plocha a nádvoří Využití Výměra pozemků celkem m 2 955.00 Výpočet ceny Výměra pozemku m 2 955.00 Směrná cena pozemku Kč/m 2 1 500.00 Výchozí cena pozemku Kč 1 432 500.00 Směrná cena pozemku byla stanovena odborným odhadem. Pozemky celkem Kč 1 432 500.00 REKAPITULACE: 1. Stavby Kč 6 195 700.00 2. Pozemky Kč 1 432 500.00 Celkem Kč 7 628 200.00 Věcnou hodnotu věcí nemovitých komplexu v Mariánských Lázních, stanovenou nákladovou metodou odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): 7 600 000 Kč Komplex je oceňován na základě předaných a předložených podkladů a na základě provedeného místního šetření. 16
5.2. Stanovení hodnoty věcí nemovitých porovnávací metodou V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů věcí nemovitých srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s věcmi nemovitými a pohyb cen jednotlivých typů věcí nemovitých, by uskutečněné a vyhodnocované prodeje neměly být starší než 1 rok, neboť za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu věcí nemovitých, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci věcí nemovitých. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na šestiměsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné věci nemovité. S přihlédnutím k umístění věci nemovité, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsme názoru, že oceňovaný penzion je obchodovatelný. Pro srovnávací metodu čerpáme údaje z vlastní databáze a rovněž z nabídek obdobných věcí nemovitých v inzertních novinách a časopisech. U věcí nemovitých, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, počítáme s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Z našich zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí okolo 5% až 15 % hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. Z nabídky v dané lokalitě vybíráme: Penzion Georg, Kollárova, Mariánské Lázně - Úšovice, počet lůžek 21, užitná plocha 210 m 2 Kompletně zařízený penzion v klidné lokalitě obce - 9 pokojů, 6 x 2 lůžko, 3 x 3 lůžko a restauraci s barem - kapacita cca 20 míst. Dům má novou fasádu, rozvody vody a plastová okna. Restaurace je na kovových sloupech, dřevěná konstrukce a pod ní stání pro auta. Budova penzionu je celá podsklepená s kuchyňkou. Nabídková cena: 4 900 000,- Kč, cena za jedno lůžko cca 233 000,- Kč Cena redukovaná za jedno pevné lůžko cca 210 000,- Kč 17
Hotel v Mariánských Lázních Hamrníky, počet lůžek 44, užitná plocha 1 000 m 2 Prodej hotelu po rekonstrukci. Hotel je v provozu, celková kapacita hotelu činní 44 lůžek, restaurace pro 50 osob. U hotelu je parkování pro autobusy. K hotelu je možno přikoupit depandance v sousedství. Kuchyň je plně vybavena též k expedici ala card. Nabídková cena: 18 890 000,- Kč, cena za jedno lůžko cca 429 000,- Kč Cena redukovaná za jedno pevné lůžko cca 386 000,- Kč Penzion s restaurací, třída Vítězství, Mariánské Lázně Hamrníky, počet lůžek 20, užitná plocha 300 m 2 Prodej plně zařízeného penzionu v lokalitě Hamrníky. Penzion s 2 až 4-lůžkovými pokoji - celková kapacita 20 lůžek. Restaurace s kapacitou 24 židlí. Všechny pokoje mají nadstandardně vybavenou koupelnu s WC, TV+SAT, internet. Zahradní terasa v klidném a nerušeném prostředí, možnost grilování. Uzavřené parkování s kamerovým systémem. Nabídková cena: 8 500 000,- Kč, cena za jedno lůžko cca 425 000,- Kč Cena redukovaná za jedno pevné lůžko cca 382 000,- Kč Penzion s RD, Na Voře dole, Mariánské Lázně - Úšovice, počet lůžek cca 18, užitná plocha 400 m 2 18
Nabízíme Vám ke koupi podsklepený, přízemní rodinný dům s obytným podkrovím, který byl kolaudován v roce 1991. Součástí prodeje je i navazující pension. Dispozičně je dům řešen v přízemí jako 5+1 s přístupem z obývacího pokoje do do otevřeného podkroví. Suterén domu slouží jako technické zázemí. V přízemí nalezneme tedy předsíň (4,25 m2), jídelnu (10,28 m2), obývací pokoj (37,43 m2), kuchyň (6,3 m2), komoru (2,36 m2), WC (1,7 m2), koupelnu (5,74 m2), chodbu (7,77 m2), pokoj (13,12 m2), pokoj (14,40 m2) a komoru (7,83 m2). V podkroví je jeden pokoj (37,09 m2). V suterénu se nachází komora (4,24 m2), sklep (4,24 m2), sklep (11,05 m2), předsíň (3,04 m2), WC + sprcha (4 m2), dílna (21,6 m2), sušárna (9 m2), prádelna (13,4 m2), nedostavěná sauna (3,6 m2), kotelna (9,24 m2), sklad paliva (16,1 m2), zimní zahrada (11,34 m2). K domu náleží dvougaráž, jejíž střecha je využívána jako terasa u obývacího pokoje. Na východní straně domu vedle vchodu je též garáž. Na rodinný dům navazuje pension (rozestavěná stavba), který tvoří s rodinným domem půdorys ve tvaru L. Veškeré rozvody a instalace jsou vzájemně propojeny. Stavba pensionu je před dokončením, chybí pouze některé prvky vybavení a dokončení apartmánu v podkroví. Dispozičně se jedná o pension s 8mi pokoji, vlastním soc. zařízením a apartmánem v podkroví. V přízemí se nachází vstup, sklad, WC, předsíň - recepce, jídelna, kuch. kout, 3 pokoje. V patře je 5 pokojů. V těsné blízkosti objektu se nachází rybník vhodný k rybaření. Nabídková cena: 5 400 000,- Kč, cena za jedno lůžko cca 300 000,- Kč Cena redukovaná za jedno pevné lůžko cca 270 000,- Kč 5.2.1. Vyhodnocení získaných informací Z vyhodnocení trhu lze vyvodit závěr, že s obdobným typem věcí nemovitých se v se v dané lokalitě běžně obchoduje. K prodeji jsou nabízeny ubytovací zařízení různých velikostí a kategorie ubytování (penziony, ubytovny, hotely). Porovnání bylo provedeno s penziony v dané lokalitě. Vzhledem k charakteru oceňované věci nemovité penzionu bude porovnání provedeno přes počet pevných lůžek jednotlivých objektů. Jsme si pochopitelně vědomi skutečnosti rozdílnosti výše uvedených objektů, avšak výše uvedené věci nemovité (vybrané pro srovnání) nám poskytují informaci o možném rozpětí jednotkových cen jednotlivých typů prostor v dané lokalitě. Po vyhodnocení výše uvedených informací a dále na základě našich zkušeností s oceňováním obdobných objektů jsme schopni stanovit jednotkovou cenu za 1 pevné lůžko a následně stanovit hodnotu věci nemovité porovnávací metodou vynásobením zjištěné jednotkové ceny za lůžko počtem pevných lůžek oceňované věci nemovité. Propočtem požadovaných cen dosahovaných na trhu, je možné dojít k závěru, že u obdobných ubytovacích zařízení (penzionů) se pohybují tyto ceny v závislosti na konkrétním umístění v mikrolokalitě, vybavení daného objektu (restaurace, aj.), kvalitě ploch a velikosti v širším rozpětí od cca 230 000 do cca 430 000 Kč za pevné lůžko. Po zkrácení nabídkových cen se cena za 1 lůžko pohybuje v rozpětí od cca 210 000 do cca 390 000 Kč za pevné lůžko. Oceňovaný penzion o kapacitě 16 lůžek. Apartmány mají samostatné sociální zařízení. Součástí objektu je společná kuchyňka a jídelna s krbem, která sloužila jako společenská místnost. Dále je v objektu sauna s bazénkem. Na hlavní objekt navazuje další objekt, který tvoří zázemí, jsou v něm prostory garáží a sklady. Objekt nemá samostatnou restauraci. Penzion není od roku 2012 využíván. 19
V tomto konkrétním případě s ohledem na výše uvedené stanovujeme: cenu za 1 pevné lůžko penzionu na spodní hranici cenového rozptylu, ve výši 210 000 Kč. Výpočet Typ plochy Umístění objektu Počet pevných lůžek Cena za m 2 Cena celkem Objekt penzionu St. 228 16 210 000 Kč 3 360 000 Kč CELKEM 16 3 360 000 Kč Zdroj: vlastní výpočty Poznámka Znalce: Do ceny je promítnuta i cena vybavení, cena pozemku a jeho příslušenství (zámková dlažba, oplocení). S ohledem na účel ocenění (dobrovolná dražba) je na věci nemovité nahlíženo jako na celek, který bude jako celek obchodován. Hodnotu penzionu č.p. 189, který je součástí pozemku parc.č. St. 228, zapsaného na LV 1213, k.ú. Úšovice, obec Mariánské Lázně, stanovenou na základě porovnávací metody, odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): 3 500 000 Kč 20
Podmínka platnosti ocenění 1. Hodnota je platná za dodržení výše uvedených předpokladů a skutečností. Platnost je omezena časovým horizontem šesti měsíců. 21
Závěr Rekapitulace při zjištění odhadu tržní hodnoty věcí nemovitých: Věcná hodnota věcí nemovitých zjištěná nákladovou metodou (včetně pozemku): Kč 7 600 000 Hodnota věcí nemovitých zjištěná porovnávací metodou Kč 3 500 000 Každá z použitých metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má určitou vypovídací schopnost a je podkladem pro stanovení odhadu tržní ceny. Vzhledem k účelu, pro který je toto ocenění zpracováno, tj. nedobrovolná dražba, má pro stanovení konečného výroku rozhodující vypovídací schopnost ocenění nemovitostí na základě porovnávací metody. Tržní hodnotu věcí nemovitých s příslušenstvím zapsaných na LV 1213 (parc.č. St. 228 součástí je stavba Úšovice, č.p. 189), k.ú. Úšovice, obec Mariánské Lázně, stanovujeme ve výši: 3 500 tis. Kč Prohlašujeme, že při provedení ocenění jsme osobou nezávislou. 22
Znalecká doložka Znalecký posudek byl proveden: znaleckým ústavem jmenovaným Ministerstvem spravedlnosti ČR a zapsaným podle ustanovení 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí, nerostných surovin, movitého majetku včetně dopravních prostředků, strojů, technologických zařízení, cenných papírů, kapitálových účastí a podniků, oceňování nepeněžitých vkladů hmotných i nehmotných při zakládání společností, popř. zvyšování základního jmění ve smyslu obchodního zákoníku, posuzování v oblasti účetnictví, ekonomiky podniků, financování a řízení peněžního toku, kapitálových účastí v jiných společnostech. Znalecký posudek byl zapsán do znaleckého deníku pod pořadovým číslem 1149/50/2014. V Praze dne 16. 12. 2014 A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1 23