ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-5481 NEMOVITOST: Rodinný dům, dům č.p. 63 Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Košíře Adresa nemovitosti: Vrchlického 63/48, 15000 Praha Vlastník stavby: TScom s.r.o., Janáčkovo nábřeží 39/51, 15000 Praha, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: TScom s.r.o., Janáčkovo nábřeží 39/51, 15000 Praha, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: 29042054 telefon: e-mail: znalecka@seznam.cz DIČ: CZ29042054 fax: Exekuční řízení 085 EX 8769/12 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 3 000 000 Kč Datum místního šetření: 21.2.2014 Stav ke dni : 21.2.2014 Počet stran: Počet příloh: 10 Počet vyhotovení:3 V Praze, dne 25.2.2014 Znalecká společnost s.r.o. 1
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou stavby (budovy) č.p.63, způsob využití: byt. dům na pozemku parc. č. 1194 (zastavěná plocha a nádvoří) v kat. území Košíře, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 477. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 12.9.2012Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinné firmy TScom s.r.o., Janáčkovo nábřeží 39/51, Malá Strana, 15000 Praha. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 21.2.2014. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis Košíře jsou čtvrť a katastrální území v Praze, nacházejí se v údolí Motolského potoka na jeho pravém břehu. Na severu a na východě sousedí se Smíchovem, na západě s Motolem, na jihu s - 3 -
Jinonicemi a Radlicemi. Jsou součástí městské části i městského obvodu Praha 5. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - bytové domy zděné Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Věcná břemena nezjištěna. Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek parc.č. 1194 ( zastavěná plocha a nádvoří ) Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 1194 175 6 020,00 1 053 500,00 Celkem 175 1 053 500,00 Výsledná cena = 1 053 500,- Kč Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Zastavěná plocha: 175,00 m 2 Plocha pozemku: 175,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti Řadová krajní nemovitost č.p. 63 se 2 NP a podkrovní částí, postavena na rovinatém pozemku s přístupem z místní zpevněné komunikace. Dům č.p. 63 - svislé konstrukce zděné, střecha je dřevěná sedlová, krytina - pálená taška, klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Vyhořelá stavba je delší dobu neobydlena, do druhého nadzemního patra a podkrovní části není možné vstoupit z důvodu zazděných vstupních dveří, první patro navštěvují bezdomovci, vnitřní vybavení, okna jsou zničená. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti je špatný. Popisy porovnatelných nemovitostí rodinný dům Ve dvoře RD s užitnou plochou 144 m2 na parcele 143 m2, Praha 4 - Braník Rodinný dům, určený k přestavbě, je napojen na městský vodovod, kanalizaci a elektřinu, plyn je na hranici pozemku. Na přestavbu je již vydané platné stavební povolení a stavba je již zahájena. Plánovaný rodinný dům má čtyři podlaží s třemi sociálními zařízeními, sedmi místnostmi, garáží a dvěma parkovacími místy před domem. Malou změnou při přestavbě lze vybudovat jako tři samostatné bytové jednotky. - 5 -
rodinný dům Ruzyně RD 4+1/Terasa, který se nachází v Praze - Ruzyně. Pozemek o velikosti 411 m2, zděný dům, sedlová mansardová střecha (tašky), dřevěná euro okna, kuchyňská linka vč. spotřebičů, 2 x koupelna, rohová vana, v horní koupelně příprava pro sprchový kout, plovoucí podlahy, dlažba, 2x WC. Vytápění a ohřev teplé vody zajištěno plynovým kotlem (kombi). K RD přísluší technické zázemí v přízemí domu, dostatek skladovacího prostoru, Možnost garáže - v zadní části pozemku je původní garáž. Horní část parcely je svažitá, dům je umístěn v zeleni a v klidu roddiné zástavby. rodinný dům Stodůlky RD 3 + 1 + pracovna, 2x koupelna, 2x toaleta. Velké sklepní prostory. Kuchyně - nová kuch. linka na míru (varná deska - plyn, el. trouba) Dlažba a obklady. Pozemek : 537 m2. Městská voda i vlastní studna, kanalizace, plyn. ÚT : kombi kotel na plyn + TP. Udržovaná zahrada s místem na posezení, skleník. rodinný dům Za teplárnou Samostatný, patrový RD s užitnou plochou 130 m2 na parcele 592 m2, Praha 6 - Ruzyně. Dům o dispozici 4+1 se nachází nedaleko letiště Václava Havla. Oblast však leží mimo přistávací i vzletový koridor, takže zde není hluk letiště. Celý objekt je průběžně opravovaný a v roce 2012 vybaven novou kuchyňskou linkou. Je částečně podsklepený, má plastová okna a nové plovoucí podlahy a dlažbu. V přízemí je obývací pokoj, kuchyň, pokoj, koupelna a WC, komora. V prvním patře jsou dvě ložnice. rodinný dům Jitrocelová Jedná se o rodinný dům na stavebním pozemku o zastavěné ploše 358m2 a zahradu o výměře 1169m2. Celková plocha pozemku činí 1527m2. Dům je ke kompletní rekonstrukci. V rámci budoucí přestavby bude limitem zastavěná plocha, sklon střechy a podlažnost budovy. Do objektu je zavedena elektřina, voda z vlastní studny a odpad je do septiku. Zahrada je v současné době zanedbaná, ale dobře orientovaná a mírně svažitá. Srovnatelné nemovitosti Název: rodinný dům Ve dvoře Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 koeficienty: Celkový koef. K C 0,64 Upravená j. cena Kč/ks 1 860 408-6 -
Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 143 m 2 2 900 000 Kč 2 900 000 Kč/ks Název: rodinný dům Ruzyně Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 koeficienty: Celkový koef. K C 0,64 Upravená j. cena Kč/ks 3 201 185 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 411 m 2 4 990 000 Kč 4 990 000 Kč/ks Název: rodinný dům Stodůlky Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 koeficienty: Celkový koef. K C 0,64 Upravená j. cena Kč/ks 3 201 185 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 560 m 2 4 990 000 Kč 4 990 000 Kč/ks Název: rodinný dům Za teplárnou Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 koeficienty: Celkový koef. K C Upravená j. cena Kč/ks - 7 -
0,64 3 400 056 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 592 m 2 5 300 000 Kč 5 300 000 Kč/ks Název: rodinný dům Jitrocelová Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 koeficienty: Celkový koef. K C 0,64 Upravená j. cena Kč/ks 3 400 056 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 527 m 2 5 300 000 Kč 5 300 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 1 860 408 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 3 012 578 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 3 400 056 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 3 012 578 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 3 012 578 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 3 012 578 Kč 0 Kč 1 053 500 Kč 1 053 500 Kč Obvyklá cena 3 000 000 Kč slovy: Třimiliony Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.0-8 -
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek.ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou v objektivní zaokrouhlené výši 3.000.000,- Kč. V Praze 25.2.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město e-mail: znalecka@seznam.cz Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010- OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-5481 znaleckého deníku. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti počet stran A4 příloze - 10 -