Znalecký posudek č. ZP-4610

Transkript

1 Znalecký posudek č. ZP-4610 o ceně obvyklé na - stavbě (budova) č. 2548/124, způsob využití: garáž na pozemku st. parc. č. 2780/217 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 2780/67 ( ostatní plocha ) v kat. území Stodůlky, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod pekárnami 245/ Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 3822/11 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/ Praha 1 Nové Město Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou na - stavbě (budova) č. 2548/124, způsob využití: garáž na pozemku st. parc. č. 2780/217 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 2780/67 ( ostatní plocha ) v kat. území Stodůlky, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2

3 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: garáž č. 2548/124 Běhounkova Praha Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 13 Katastrální území: Stodůlky 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka o ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Viktor Sazonov, Mezi Školami 2471/10, 15500, Praha 5. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno

4 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha Vlastnické a evidenční údaje: SJM Sazonov Viktor a Michajlevičová Ludmila, Mezi školami 2471/10, Stodůlky, Praha. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé na - stavbě (budova) č. 2548/124, způsob využití: garáž na pozemku st. parc. č. 2780/217 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 2780/67 ( ostatní plocha ) v kat. území Stodůlky, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV Garáž č. 2548/124 se nachází v komplexu garáží o třech nadzemních a jedním podzemním podlaží. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je dobrý. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Podíl na pozemcích 4

5 B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Metoda cenových map a) Pozemky a 1 ) Podíl na pozemcích Pozemky oceněné dle cenových map ostatní plocha p.č. 2780/67 3 m 2 á 2 890,- Kč/m 2 = 8 080,27 Kč zastavěná plocha a nádvoří p.č. 2780/217 7 m 2 á 2 890,- Kč/m 2 = ,61 Kč Pozemky oceněné dle cenových map - celkem = ,88 Kč Podíl na pozemcích - výsledná cena = ,88 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Podíl na pozemcích = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: garáž č. 2548/124 Adresa Běhounkova 2548, Praha Popis: Garáž č. 2548/124 v ul. Běhounkova čp. 2548, Stodůlky - Praha 5. Budova garáží se nachází v panelovém sídlišti mezi ulicemi Běhounkova a Bucharova s přístupem z ulice Běhounkova. Jedná se o samostatně stojící třípodlažní komerční objekt garáží, ve kterém jsou na každém podlaží uzavřené řadové garáže. Základy jsou betonové včetně izolací, svislé konstrukce - prefabrikovaný žel. bet. skelet, monolitické žel.bet. konstrukce v suterénu, železobetonové stropy. Každé podlaží má svůj vjezd. Vjezd zabezpečen branou otevírající se na čip. Budova byla zkolaudována v r Napojení na inženýrské sítě elektro, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci. Vzdálenost ke komplexní občanské vybavenosti je cca 300 m. Dobrá dopravní dostupnost na MHD včetně metra stanice Hůrka nebo Nové Butovice. Stavebně technický stav odpovídá stáří a pravidelné údržbě. 5

6 Druh nemovitosti Garáže patrové Poloha samostatně stojící Stáří objektu 16 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 3 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 0 m 2 Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 1,00 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: garáž, Běhounkova Adresa Běhounkova, Praha Popis: Samostatná garáž o velikosti 19 m2 v garážovém komplexu v ul. Běhounkova, Praha 5 - Stodůlky. Garáž je v komplexu garáží o 3 nadzemních podlaží a 1 podzemní podlaží. Každé podlaží má svůj vjezd. Vjezd zabezpečen branou otevírající se na čip. V garážích světlo a elektřina. Druh nemovitosti Garáže patrové Poloha samostatně stojící Stáří objektu 16 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 3 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 19 m 2 Zastavěná plocha 19 m 2 Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,09 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 6

7 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: garáž, Petržílkova Adresa Petržílkova, Praha Popis: Garážové stání umístěné v prvním patře zděných podzemních garáží v Praze 5 - Stodůlky, Petržílkova ulice (u prodejny Albert). Přímo u stanice metra Hůrka. Vjezd na dálkové ovládání, objekt je 24 hod. střežen kamerovým systémem. Stání je umístěno blízko vchodu. Druh nemovitosti Garáže patrové Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 0 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 13 m 2 Zastavěná plocha 13 m 2 Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,36 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: garáž, Petržílkova Adresa Petržílkova, Praha Popis: Garážové stání, prostřední ze tří - pohodlné zajíždění i výjezd. Stání je umístěno v prvním patře zděných podzemních garáží v Praze 5 - Stodůlky, Petržílkova ulice (u prodejny Albert). Přímo u stanice metra Hůrka. Vjezd na dálkové ovládání, objekt je 24 hod. střežen kamerovým systémem. Druh nemovitosti Garáže patrové Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 0 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 14 m 2 Zastavěná plocha 14 m 2 Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč 7

8 Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 4 Název: garáž, Stodůlky Adresa Praha Popis: Garážového stání v komplexu podzemních garáží v Praze 5 - Hůrce. Vlastní stání má šířku 225cm, výška je 230 cm (před a nad stáním nevede žádný svod, odpadní potrubí či vzduchotechnika, která by zmenšovala parkovací plochu, snižoval výšku nebo omezovala vjezd či výjezd z místa. Parkování je tudíž pohodlné, rovněž tak např., otáčení vozu před stáním, najetí si před místo, couvání atd.). Vjezd do garážového objektu je na čip a je monitorován kamerou. Výška vjezdu je 2m (dle značek). Druh nemovitosti Garáže patrové Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 0 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 12 m 2 Zastavěná plocha 12 m 2 Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,91 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 5 Název: garáž, Smetáčkova Adresa Smetáčkova, Praha Popis: Garážové stání v novostavbě z roku 2006 ve 2. podzemním podlaží bytového domu. Stání je krajové u zdi, s možností zaparkovat krátkodobě dva vozy za sebou. Stání se nachází na konci garáží u výtahu, s možností uzamčení motocyklu nebo přídavného vozíku pomocí zabetonovaného oka do podlahy. 8

9 Druh nemovitosti Garáže patrové Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 0 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 15 m 2 Zastavěná plocha 15 m 2 Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,64 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. garáž, Běhounkova 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2. garáž, Petržílkova 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3. garáž, Petržílkova 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4. garáž, Stodůlky 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5. garáž, Smetáčkova 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 SJC průměr JCO = SJC * I O Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná ,- Kč Garáž č. 2548/124 - výsledná cena = ,- Kč 9

10 C. Rekapitulace Věcná hodnota: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: jednostosedmdesátčtyřitisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání nemovitostí nabízených k obchodování v daném místě a čase se skutečnostmi zjištěnými místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 7 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou na - stavbě (budova) č. 2548/124, způsob využití: garáž na pozemku st. parc. č. 2780/217 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 2780/67 ( ostatní plocha ) v kat. území Stodůlky, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 3891 v objektivní zaokrouhlené výši ,- Kč. V Praze, Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/ Praha 1 Nové Město 10

11 D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ , IČ , zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-4610 znaleckého deníku. Přílohy: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list 11