Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 940/170/2010/3 NEMOVITOST: Bytová jednotka, č. 124/3 Adresa nemovitosti: Dobšice 124, 289 05 Dobšice Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Dobšice, k.ú. Dobšice u Žehuně, kód ČSÚ: 628 042, LV: 517, 515 Ostatní stavby: Pozemky: st. 129, 87/7 Vlastník stavby: Karel Moravec, Dobšice 124, 289 05 Dobšice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Karel Moravec, Dobšice 124, 289 05 Dobšice, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 18.10.2010 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800 900 490 e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462 telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 500 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 1.11.2010 Datum zpracování : 1.11.2010 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 4 České Lípě, dne 1.11.2010 Otisk razítka Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1973 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř Počet podlaží celkem: 3 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 2 Počet bytů/nebytů 4/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m m Kč/m 2 124/3 2 3+1 63,77 2,28 0,00 14,44 0 0,00 74,56 7 921 / 31 626 6 706 Kč/m 2 negativní vlivy okolní zástavby záplavová a zátopová oblast riziko přístupu a příjezdu RIZIKA věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 500 000 Kč Výnosová hodnota Věcná hodnota 490 000 Kč Obvyklá cena 500 000 Kč - z toho hodnota pozemku 80 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 830 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v obci a okolí. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. V ceně nejsou zahrnuta zástavní práva a předkupní práva, protože dražbou zaniknou. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 517 Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 515 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Dobšice jsou malá obec s 193 obyvateli bez infrastruktury cca 8km východně od města Poděbrady. Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v severní odloučené části obce Dobšice u zpevněné komunikace nedaleko nádraží. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo smluvní na pohledávku ve výši 250.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch ACM Money Česká republika a.s. Praha. Předkupní právo pro ACM Money Česká republika a.s. Praha. Zástavní práva a předkupní práva nejsou zohledněna v ceně, protože dražbou zaniknou. Evidence v KN Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Jedná se o zděný bytový dům s valbovou střechou, dům má 1. podzemní podlaží a 2.nadzemní podlaží. Dům byl postaven v roce 1973. Byt je v 2.NP. Popis bytové/nebytové jedn. Bytová jednotka 3+1 je v 2.NP bytového domu č.p. 124 Dispoziční řešení 3+1 Popis tech. stavu stavby Objekt je v původním stavu. Základy jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou zděné, schodiště betonové, střecha valbová s taškovou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva. Okna jsou dřevěná zdvojená. vodoinstalace studená i teplá, TUV - el. boiler, koupelna s vanou a umyvadlem, samostatné WC, sporák elektrický, podlahy PCV, dveře hladké, omítky štukové, fasáda břizolitová. Opotřebení úměrné stáří. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm 3. Stropy s rovným podhledem 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech tašková 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody betonové 11. Dveře hladké 12. Vrata 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler - 3 -
22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra instalační šachty Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 129 o velikosti 163m 2 je evidovaný v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 87/4 o velikosti 3111m 2 je evidovaný v KN v druhu pozemku zahradaí. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: V současné době se v okolí pohybuje cena stavebních pozemků mezi 100-600,- Kč/m 2. Obvyklá cena byla v tomto konkrétním případě s ohledem na polohu stanovena 100,- Kč. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 129 163 100 7 921 / 31 626 4 082 zahrada 87/7 3 111 100 7 921 / 31 626 77 918 Hodnota pozemků celkem 82 000 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha pokoj byt 10,40 m 2 1,00 10,40 m 2 pokoj byt 20,90 m 2 1,00 20,90 m 2 pokoj byt 14,18 m 2 1,00 14,18 m 2 kuchyň byt 6,35 m 2 1,00 6,35 m 2 koupelna byt 3,38 m 2 1,00 3,38 m 2 WC byt 0,92 m 2 1,00 0,92 m 2 chodba byt 7,04 m 2 1,00 7,04 m 2 spíž byt 0,60 m 2 1,00 0,60 m 2 balkon balkon 2,28 m 2 0,30 0,68 m 2 sklad sklad (sklípek) 14,44 m 2 0,70 10,11 m 2 Celková podlahová plocha 80,49 m 2 74,56 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 74,56 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 11 124 Reprodukční hodnota (RC) Kč 829 428 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 37 Další životnost roků 63 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč 414 710-4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Oceňovaná nemovitost se nachází v severní odloučené části obce Dobšice u zpevněné komunikace nedaleko nádraží. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Bytová jednotka 3+1 je v 2.NP bytového domu č.p. 124 bytový dům 74,56 2.NP 3+1 X X X X Srovnávané jednotky Městac Králové Byt v OV, 71m 2, v 3.NP bytový dům 4.NP. po kompletní rekonstrukci. bytový dům 71,00 3.NP 3+1 1 500 000 21 127 0,312 6 592 Městtec Králové 3+1, 70m 2, 3.NP, bytový dům - velmi dobrý technický stav, bytový dům 70,00 3.NP 3+1 1 390 000 19 857 0,332 6 583 Velký Osek Bytový dům, 3+1, 78m 2, 3.NP z 3.NP, původní stav, garáž bytový dům 78,00 3.NP 3+1 1 290 000 16 538 0,416 6 880 Průměrná cena 6 685 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 74,56 m 2 Porovnávací hodnota 498 413 Kč X Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -