Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4409-555/2012 O ceně nemovitostí - objektu č.p. 396 - jiná st., příslušející k části obce Tlumačov, na pozemku p.č. St. 569/1 a objektu bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. St. 569/2, včetně pozemků p.č. St. 569/1 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. St. 569/2 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemků p.č. 90/1 - ostatní plocha a p.č. 90/2 - ostatní plocha, vše v k.ú. Tlumačov na Moravě, obec Tlumačov, okres Zlín. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 47310/10-56 Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 14. 3. 2012 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: info@posudek.com www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 32 stran a 16 stran příloh. V Přerově, dne 22. 3. 2012
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 27. 12. 2011 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 47310/10-56, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitostí - objektu č.p. 396 - jiná st., příslušející k části obce Tlumačov, na pozemku p.č. St. 569/1 a objektu bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. St. 569/2, včetně pozemků p.č. St. 569/1 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. St. 569/2 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemků p.č. 90/1 - ostatní plocha a p.č. 90/2 - ostatní plocha, vše v k.ú. Tlumačov na Moravě, obec Tlumačov, okres Zlín. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 14. 3. 2012, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části Nález tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Věcná hodnota - (časová cena) - tato hodnoty představuje náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že současný oceňovací předpis používá koeficienty změn staveb, jež přiměřeně upravují základní ceny z roku 1994 na úroveň současnou, použijeme cenu zjištěnou podle této vyhlášky bez koeficientu prodejnosti K p. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14. 3. 2012 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Jana Horalíka a povinného pana Petra Stodůlky. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 1541, pro k.ú. Tlumačov na Moravě, obec Tlumačov, okres Zlín, vyhotovený objednavatelem dne 2.12.2011, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Tlumačov na Moravě, obec Tlumačov, okres Zlín, vyhotovená objednavatelem dne 2.12.2011, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www. realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. stránka č. 3
4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Tlumačov Katastrální území: Tlumačov na Moravě (767590) List vlastnictví číslo: 1541 Vlastník: Stodůlka Petr Komenského 292, Napajedla, 763 61 5. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění nemovitostí - objektu č.p. 396 - jiná st., příslušející k části obce Tlumačov, na pozemku p.č. St. 569/1 a objektu bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. St. 569/2, včetně pozemků p.č. St. 569/1 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. St. 569/2 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemků p.č. 90/1 - ostatní plocha a p.č. 90/2 - ostatní plocha, vše v k.ú. Tlumačov na Moravě, obec Tlumačov, okres Zlín. Areál se nachází v zastavěné, centrální části obce Tlumačov. Parkování je možné na vlastním pozemku a na veřejném negarantovaném místě (komunikace). Pozemky leží v rovinném terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 2439 - ostatní plocha, kde nejsou evidována žádná vlastnická omezení a na pozemku p.č. 2609 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: OBEC TLUMAČOV, Tlumačov, 763 62. Areál se sestává z níže uvedených objektů: I) Objekt č.p. 396 - jiná st., na pozemku p.č. St. 596/1, dle LV č. 1541 Při místním šetření bylo pracovníkem znaleckého ústavu zjištěno, že na pozemku p.č. St. 569/1 je situován objekt rodinného domu. Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. Jedná se o zděný, podsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím s využitým podkrovím pod sedlovou střechou krytou plechovou krytinou. Objekt je situovaný do půdorysného nepravidelného tvaru. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod, plynové vedení a vlastní studnu. Objekt sestává z jedné bytové jednotky o velikosti 4+1 s kompletním sociálním zařízením a dvou komor v podkroví. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení vlastníka z roku 1935. V průběhu své celkové životnosti objekt neprocházel postupnými rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých i dlouhodobých životností. Dle místního šetření a odborného odhadu zpracovatele je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu I v (index konstrukce a vybavení) uvažováno se stářím objektu od 50 do 80 roků. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažován jako stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav). Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. stránka č. 4
II) Objekt bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. St. 569/2 (provozně administrativní budova), dle LV č. 1541 Jedná se o zděný, nepodsklepený objekt bez čp/če - jiná st. s jedním nadzemním podlažím s využitým podkrovím pod zubovou střechou krytou plechovou krytinou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka. Objekt je napojen na inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod a plynové vedení. Objekt sestává z kanceláře, jídelny a umyvárny s WC v přízemí a dále šatny pro pracovníky v podkroví. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení vlastníka z roku 1942. V průběhu své celkové životnosti objekt neprocházel postupnými rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých i dlouhodobých životností. Opotřebení je uvažováno lineární metodou při celkové životnosti 100 roků. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažován jako zanedbanou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. III) Objekt bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. St. 569/2 (bývalý pneuservis, dílna), dle LV č. 1541 Jedná se o zděný, nepodsklepený objekt bez čp/če - jiná st. s jedním nadzemním podlažím s částečně využitým podkrovím pod mírnou sedlovou střechou krytou plechovou krytinou. Objekt je situovaný do půdorysného nepravidelného tvaru. Objekt je napojen na inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod a plynové vedení. Objekt sestává z dílny a kanceláře v přízemí a dále skladu v podkroví, je vybaven vestavěným zvedákem. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení vlastníka z roku 1997. V průběhu své celkové životnosti objekt neprocházel postupnými rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých i dlouhodobých životností. Opotřebení je uvažováno lineární metodou při celkové životnosti 100 roků. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažován jako průměrnou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - ocelová vrata, dvoukřídlá - ocelová vrátka - venkovní schody betonové - plocha ze zámkové dlažby - betonová plocha - přípojky IS Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. stránka č. 5
6. Obsah posudku 1) Objekty a) Objekt č.p. 396 - jiná st., na pozemku p.č. St. 569/1 b) Objekt bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. St. 569/2 (provozně administrativní budova) c) Objekt bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. St. 569/2 (bývalý pneuservis, dílna) d) Zámková dlažba e) Betonová plocha f) Ocelová vrata, dvoukřídlá g) Ocelová vrátka 2) Pozemky a) Pozemky na LV číslo 1541 3) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 6
B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Zlín Počet obyvatel: 2 001 5 000 obyvatel Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 387/2011 Sb. 1.a.1) Objekt č.p. 396 - jiná st., na pozemku p.č. St. 569/1 26a Podlaží: Název Zastavěná plocha I. NP 10,51 10,44+3,57 1,79 = 116,11 m 2 Podkroví 10,51 10,44 = 109,72 m 2 I. PP 10,51 10,44+3,57 1,79 = 116,11 m 2 Součet: = 341,94 m 2 Podlažnost: 341,94 / 116,11 = 2,94 Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 10,51 10,44 1,90+3,57 1,79 1,90 = 220,62 m 3 Vrchní stavba 10,51 10,44 4,20+3,57 1,79 3,80 = 485,13 m 3 Zastřešení 10,51 10,44 5,78 0,50 = 317,10 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 022,85 m 3 Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy smíšené bez izolací 5,40 % Podstandardní 2. Zdivo zděné 23,40 % Standardní 3. Stropy betonové s rovným podhledem 9,10 % Standardní 4. Střecha vaznicová sedlová 5,40 % Standardní 5. Krytina plechová 3,30 % Standardní 6. Klempířské konstrukce plechové (žlaby - z části, svody - z 0,80 % Podstandardní části) 7. Vnitřní omítky vápenné hladké 6,10 % Standardní 8. Fasádní omítky vápenné hrubé (z části) 2,80 % Standardní stránka č. 7
Název, popis Obj. podíl Hodnocení 9. Vnější obklady 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady keramický obklad (kuchyně) 2,20 % Podstandardní 11. Schody betonové s povrchem Teraco 2,30 % Standardní 12. Dveře dřevěné náplňové do dřevěných zárubní 3,20 % Standardní 13. Okna dřevěná kastlová 5,10 % Standardní 14. Podlahy obytných místností vlýsky (parkety) 2,10 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností 1,30 % Standardní 16. Vytápění ústřední vytápění s kotlem na tuhá paliva 5,30 % Podstandardní (nefunkční) 17. Elektroinstalace 240/400V 4,20 % Standardní 18. Bleskosvod ano 0,60 % Standardní 19. Rozvod vody studená (nefunkční) 2,90 % Podstandardní 20. Zdroj teplé vody 1,70 % Nevyskytuje se 21. Instalace plynu zemní plyn 0,50 % Standardní 22. Kanalizace kuchyně, WC (nefunkční) 2,70 % Podstandardní 23. Vybavení kuchyně 0,50 % Nevyskytuje se 24. Vnitřní vybavení 4,30 % Nevyskytuje se 25. Záchod splachovací WC (nefunkční) 0,30 % Podstandardní 26. Ostatní 4,00 % Nevyskytuje se Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Zlínský Obec: Tlumačov Počet obyvatel: 2 519 Indexovaná prům. cena (IPC): 2 865, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 1,000 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 0,02 3 Poloha nemovitosti v obci III. Vnitřní území obce 0,00 4 Okolní zástavba a životní 0,03 prostředí v okolí II. Výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, sousedství silnic s vysokým provozem stránka č. 8
5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, 0,05 nemovitosti pohostinské a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí III. Základní škola a sportovní zařízení 0,04 nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče 0,05 nemovitosti 8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0,00 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené 12 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,130 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou C střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 0,00 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné 0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 12 0,7 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,437 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 1,000 1,130 0,437 = 0,494 Cena upravená (CU = IPC I): 2 865, 0,494 = 1 415,31 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 1 022,85 1 415,31 = 1 447 649,83 Kč Objekt č.p. 396 - jiná st., na pozemku p.č. St. 569/1 zjištěná cena: 1 447 649,83 Kč stránka č. 9
1.a.2) Objekt bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. St. 569/2 (provozně administrativní budova) 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: F 1. budovy pro administrativu Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 122 Budovy administrativní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.3 Koeficient změny ceny stavby: 2,127 Koeficient prodejnosti: 0,830 (Obchod) budovy pro službu a administrativu Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha I. NP 4,38 m 6,76 10,38+6,95 10,38 = 142,31 m 2 Podkroví 2,05 m 6,76 10,38+6,95 10,38 = 142,31 m 2 Součet: 6,43 m 284,62 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 3,22 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 142,31 m 2 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 6,76 10,38 4,34+6,95 10,38 4,38 = 620,51 m 3 Zastřešení 5,91 10,38 2,04 0,50+0,85 10,38 2,04 0,50+5,52 1 0,38 2,05 0,50+1,43 10,38 2,05 0,50 = 145,52 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 766,03 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací betonové s částečnou izolací 8,20 % Standardní 2. Svislé konstrukce zděné 17,40 % Standardní 3. Stropy 9,30 % Standardní 4. Krov, střecha zubová 7,30 % Standardní 5. Krytiny střech plechová 2,10 % Standardní 6. Klempířské konstrukce plechové (žlaby, svody) 0,60 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné hladké 6,90 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů vápenné hladké 3,30 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 1,80 % Standardní 10. Schody dřevěné 2,90 % Standardní 11. Dveře dřevěné náplňové 3,10 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna dřevěná kastlová 5,20 % Standardní 14. Povrchy podlah keramická dlažba, PVC 3,20 % Standardní 15. Vytápění 4,20 % Standardní 16. Elektroinstalace 5,70 % Standardní 17. Bleskosvod ano 0,30 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 3,20 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace 3,10 % Standardní 20. Vnitřní plynovod ano 0,20 % Standardní stránka č. 10
Název, popis Obj. podíl Hodnocení 21. Ohřev vody elektrický bojler 1,70 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení umyvadlo 7x, splachovací WC 3,00 % Standardní 3x, sprchový kout 2x 24. Výtahy 1,40 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 5,90 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 24. Výtahy 0,54 1,852 1,40 % 0,0140 25. Ostatní 0,54 1,852 5,90 % 0,0590 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9270 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 807, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9664 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,9522 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9270 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1270 Koeficient prodejnosti K p : 0,8300 Základní jednotková cena upravená: = 3 373,94 Kč/m 3 Základní cena upravená: 766,03 m 3 3 373,94 Kč/m 3 = 2 584 539,26 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 70 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: 100 70 / (70 + 30) = 70,000 % Odpočet opotřebení: 2 584 539,26 Kč 70,000 % 1 809 177,48 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 775 361,78 Kč Objekt bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. St. 569/2 (provozně administrativní budova) zjištěná cena: 775 361,78 Kč stránka č. 11
1.a.3) Objekt bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. St. 569/2 (bývalý pneuservis, dílna) 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: R 2. (oprava, údržba) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.2..1 Koeficient změny ceny stavby: 2,152 Koeficient prodejnosti: 0,445 (Výroba) budovy pro obchod, prodejny Podlaží: I. NP Výška: 4,84 m Zastavěná plocha: 16,24 11,60 = 188,38 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 4,84 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 188,38 m 2 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 16,24 11,60 4,84 = 911,78 m 3 Zastřešení 16,24 11,60 1,27 0,50 = 119,62 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 031,40 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací betonové s izolací 10,90 % Standardní 2. Svislé konstrukce tvárnicové 25,80 % Standardní 3. Stropy 12,00 % Standardní 4. Krov, střecha vaznicová sedlová 6,30 % Standardní 5. Krytiny střech plechová 2,30 % Standardní 6. Klempířské konstrukce plechové (žlaby, svody) 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné hladké 4,30 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů vápenné hladké 3,00 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody kovové s dřevěnými stupni, dřevěné 2,20 % Standardní 11. Dveře dřevěné náplňové 2,30 % Standardní 12. Vrata 2,70 % Standardní 13. Okna dřevěná zdvojená 3,30 % Standardní 14. Povrchy podlah betonové, keramická dlažba 3,10 % Standardní 15. Vytápění 1,20 % Standardní 16. Elektroinstalace 240/400V 7,20 % Standardní 17. Bleskosvod 0,30 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 2,20 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace 1,90 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,50 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se stránka č. 12
Název, popis Obj. podíl Hodnocení 23. Vnitřní hygienické vybavení 2,00 % Standardní 24. Výtahy 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní standard 5,80 % Standardní 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 1,0000 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 460, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9550 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,7339 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1,0000 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1520 Koeficient prodejnosti K p : 0,4450 Základní jednotková cena upravená: = 1 317,84 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 031,40 m 3 1 317,84 Kč/m 3 = 1 359 220,18 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 15 roků Předpokládaná další životnost: 85 roků Opotřebení: 100 15 / (15 + 85) = 15,000 % Odpočet opotřebení: 1 359 220,18 Kč 15,000 % 203 883,03 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 1 155 337,15 Kč Objekt bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. St. 569/2 (bývalý pneuservis, dílna) zjištěná cena: 1 155 337,15 Kč 1.a.4) Zámková dlažba 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 8.3.30. Betonová dlažba zámková - barevná tl. do 60 mm: 3,11 12,77 = 39,71 m 2 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,274 Koeficient prodejnosti: 0,445 (Výroba) Ocenění Základní cena: 39,71 m 2 525, Kč/m 2 20 847,75 Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2740 Koeficient prodejnosti K p : 0,4450 stránka č. 13
Cena stavby: = 17 931,99 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 20 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: 100 20 / (20 + 20) = 50,000 % Odpočet opotřebení: 17 931,99 Kč 50,000 % 8 966, Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 8 965,99 Kč Zámková dlažba zjištěná cena: 8 965,99 Kč 1.a.5) Betonová plocha 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm: 4,09 24,82 = 101,51 m 2 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,274 Koeficient prodejnosti: 0,445 (Výroba) Ocenění Základní cena: 101,51 m 2 235, Kč/m 2 23 854,85 Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2740 Koeficient prodejnosti K p : 0,4450 Cena stavby: = 20 518,52 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 20 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: 100 20 / (20 + 20) = 50,000 % Odpočet opotřebení: 20 518,52 Kč 50,000 % 10 259,26 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 10 259,26 Kč Betonová plocha zjištěná cena: 10 259,26 Kč stránka č. 14
1.a.6) Ocelová vrata, dvoukřídlá 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků: 1 ks Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,339 Koeficient prodejnosti: 0,445 (Výroba) Ocenění Základní cena: 1 ks 3 700, Kč/ks 3 700, Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,3390 Koeficient prodejnosti K p : 0,4450 Cena stavby: = 3 273,49 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 20 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: 100 20 / (20 + 10) = 66,667 % Odpočet opotřebení: 3 273,49 Kč 66,667 % 2 182,34 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 1 091,15 Kč Ocelová vrata, dvoukřídlá zjištěná cena: 1 091,15 Kč 1.a.7) Ocelová vrátka 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 14.3. Vrátka ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků: 1 ks Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,339 Koeficient prodejnosti: 0,445 (Výroba) Ocenění Základní cena: 1 ks 1 600, Kč/ks 1 600, Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,3390 Koeficient prodejnosti K p : 0,4450 Cena stavby: = 1 415,56 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 20 roků stránka č. 15
Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: 100 20 / (20 + 10) = 66,667 % Odpočet opotřebení: 1 415,56 Kč 66,667 % 943,71 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 471,85 Kč Ocelová vrátka zjištěná cena: 471,85 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: a) Objekt č.p. 396 - jiná st., na pozemku p.č. St. 569/1 1 447 649,83 Kč b) Objekt bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. St. 569/2 (provozně administrativní budova) 775 361,78 Kč c) Objekt bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. St. 569/2 (bývalý pneuservis, dílna) 1 155 337,15 Kč d) Zámková dlažba 8 965,99 Kč e) Betonová plocha 10 259,26 Kč f) Ocelová vrata, dvoukřídlá 1 091,15 Kč g) Ocelová vrátka 471,85 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 3 399 137,01 Kč Cena po zaokrouhlení: 3 399 140, Kč 1.b) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. 1.b.1) Objekt č.p. 396 - jiná st., na pozemku p.č. St. 569/1 26a Podlaží: Název Zastavěná plocha I. NP 10,51 10,44+3,57 1,79 = 116,11 m 2 Podkroví 10,51 10,44 = 109,72 m 2 I. PP 10,51 10,44+3,57 1,79 = 116,11 m 2 Součet: = 341,94 m 2 Podlažnost: 341,94 / 116,11 = 2,94 Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 10,51 10,44 1,90+3,57 1,79 1,90 = 220,62 m 3 Vrchní stavba 10,51 10,44 4,20+3,57 1,79 3,80 = 485,13 m 3 Zastřešení 10,51 10,44 5,78 0,50 = 317,10 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 022,85 m 3 Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy smíšené bez izolací 5,40 % Podstandardní 2. Zdivo zděné 23,40 % Standardní 3. Stropy betonové s rovným podhledem 9,10 % Standardní 4. Střecha vaznicová sedlová 5,40 % Standardní 5. Krytina plechová 3,30 % Standardní stránka č. 16
Název, popis Obj. podíl Hodnocení 6. Klempířské konstrukce plechové (žlaby - z části, svody - z 0,80 % Podstandardní části) 7. Vnitřní omítky vápenné hladké 6,10 % Standardní 8. Fasádní omítky vápenné hrubé (z části) 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady keramický obklad (kuchyně) 2,20 % Podstandardní 11. Schody betonové s povrchem Teraco 2,30 % Standardní 12. Dveře dřevěné náplňové do dřevěných zárubní 3,20 % Standardní 13. Okna dřevěná kastlová 5,10 % Standardní 14. Podlahy obytných místností vlýsky (parkety) 2,10 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností 1,30 % Standardní 16. Vytápění ústřední vytápění s kotlem na tuhá paliva 5,30 % Podstandardní (nefunkční) 17. Elektroinstalace 240/400V 4,20 % Standardní 18. Bleskosvod ano 0,60 % Standardní 19. Rozvod vody studená (nefunkční) 2,90 % Podstandardní 20. Zdroj teplé vody 1,70 % Nevyskytuje se 21. Instalace plynu zemní plyn 0,50 % Standardní 22. Kanalizace kuchyně, WC (nefunkční) 2,70 % Podstandardní 23. Vybavení kuchyně 0,50 % Nevyskytuje se 24. Vnitřní vybavení 4,30 % Nevyskytuje se 25. Záchod splachovací WC (nefunkční) 0,30 % Podstandardní 26. Ostatní 4,00 % Nevyskytuje se Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Zlínský Obec: Tlumačov Počet obyvatel: 2 519 Indexovaná prům. cena (IPC): 2 865, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 1,000 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 0,02 stránka č. 17
3 Poloha nemovitosti v obci III. Vnitřní území obce 0,00 4 Okolní zástavba a životní II. Výrobní objekty, sklady a distribuce bez 0,03 prostředí v okolí výrazně škodlivých vlivů na okolí, sousedství silnic s vysokým provozem 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, 0,05 nemovitosti pohostinské a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí III. Základní škola a sportovní zařízení 0,04 nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče 0,05 nemovitosti 8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0,00 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené 12 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,130 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou C střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 0,00 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné 0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 12 0,7 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,437 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 1,000 1,130 0,437 = 0,494 stránka č. 18
Cena upravená (CU = IPC I): 2 865, 0,494 = 1 415,31 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 1 022,85 1 415,31 = 1 447 649,83 Kč Objekt č.p. 396 - jiná st., na pozemku p.č. St. 569/1 zjištěná cena: 1 447 649,83 Kč 1.b.2) Objekt bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. St. 569/2 (provozně administrativní budova) 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: F 1. budovy pro administrativu Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 122 Budovy administrativní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.3 Koeficient změny ceny stavby: 2,127 Průměrná výška podlaží (PVP): 3,22 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): 142,31 m 2 Obestavěný prostor: 766,03 m 3 Koeficient vybavení stavby: 0,9270 budovy pro službu a administrativu Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 807, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9664 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,9522 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9270 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1270 Základní jednotková cena upravená: = 4 064,99 Kč/m 3 Základní cena upravená: 766,03 m 3 4 064,99 Kč/m 3 = 3 113 904,29 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 70 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: 100 70 / (70 + 30) = 70,000 % Odpočet opotřebení: 3 113 904,29 Kč 70,000 % 2 179 733, Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 934 171,29 Kč Objekt bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. St. 569/2 (provozně administrativní budova) zjištěná cena: 934 171,29 Kč stránka č. 19
1.b.3) Objekt bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. St. 569/2 (bývalý pneuservis, dílna) 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: R 2. (oprava, údržba) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.2..1 Koeficient změny ceny stavby: 2,152 Průměrná výška podlaží (PVP): 4,84 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): 188,38 m 2 Obestavěný prostor: 1 031,40 m 3 Koeficient vybavení stavby: 1,0000 budovy pro obchod, prodejny Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 460, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9550 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,7339 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1,0000 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1520 Základní jednotková cena upravená: = 2 961,43 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 031,40 m 3 2 961,43 Kč/m 3 = 3 054 418,90 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 15 roků Předpokládaná další životnost: 85 roků Opotřebení: 100 15 / (15 + 85) = 15,000 % Odpočet opotřebení: 3 054 418,90 Kč 15,000 % 458 162,84 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 2 596 256,07 Kč Objekt bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. St. 569/2 (bývalý pneuservis, dílna) zjištěná cena: 2 596 256,07 Kč stránka č. 20
1.b.4) Zámková dlažba 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 8.3.30. Betonová dlažba zámková - barevná tl. do 60 mm: 3,11 12,77 = 39,71 m 2 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,274 Ocenění Základní cena: 39,71 m 2 525, Kč/m 2 20 847,75 Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2740 Cena stavby: = 40 296,62 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 20 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: 100 20 / (20 + 20) = 50,000 % Odpočet opotřebení: 40 296,62 Kč 50,000 % 20 148,31 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 20 148,31 Kč Zámková dlažba zjištěná cena: 20 148,31 Kč 1.b.5) Betonová plocha 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm: 4,09 24,82 = 101,51 m 2 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,274 Ocenění Základní cena: 101,51 m 2 235, Kč/m 2 23 854,85 Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2740 Cena stavby: = 46 109,04 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 20 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: 100 20 / (20 + 20) = 50,000 % Odpočet opotřebení: 46 109,04 Kč 50,000 % 23 054,52 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 23 054,52 Kč Betonová plocha zjištěná cena: 23 054,52 Kč stránka č. 21
1.b.6) Ocelová vrata, dvoukřídlá 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků: 1 ks Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,339 Ocenění Základní cena: 1 ks 3 700, Kč/ks 3 700, Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,3390 Cena stavby: = 7 356,16 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 20 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: 100 20 / (20 + 10) = 66,667 % Odpočet opotřebení: 7 356,16 Kč 66,667 % 4 904,13 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 2 452,03 Kč Ocelová vrata, dvoukřídlá zjištěná cena: 2 452,03 Kč 1.b.7) Ocelová vrátka 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 14.3. Vrátka ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků: 1 ks Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,339 Ocenění Základní cena: 1 ks 1 600, Kč/ks 1 600, Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,3390 Cena stavby: = 3 181,04 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 20 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: 100 20 / (20 + 10) = 66,667 % Odpočet opotřebení: 3 181,04 Kč 66,667 % 2 120,70 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 1 060,34 Kč Ocelová vrátka zjištěná cena: 1 060,34 Kč stránka č. 22
Ceny objektů včetně opotřebení: a) Objekt č.p. 396 - jiná st., na pozemku p.č. St. 569/1 1 447 649,83 Kč b) Objekt bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. St. 569/2 (provozně administrativní budova) 934 171,29 Kč c) Objekt bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. St. 569/2 (bývalý pneuservis, dílna) 2 596 256,07 Kč d) Zámková dlažba 20 148,31 Kč e) Betonová plocha 23 054,52 Kč f) Ocelová vrata, dvoukřídlá 2 452,03 Kč g) Ocelová vrátka 1 060,34 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 5 024 792,39 Kč Cena po zaokrouhlení: 5 024 790, Kč 2) Pozemky 2.a) Vyhláška 387/2011 Sb. 2.a.1) Pozemky na LV číslo 1541 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 46,26 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (2 519 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 2 519 je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,152 Koeficient prodejnosti K p : (Výroba) 0,445 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st. 569/1 125 46,26 48,7305 6 091,31 nádvoří zastavěná plocha a st. 569/2 926 46,26 48,7305 45 124,44 nádvoří Součet: 1 051 51 215,75 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,152 Koeficient prodejnosti K p : (Výroba) 0,445 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] ostatní plocha - 90/1 392 46,26 20,0000 * 7 840, manipulační plocha ostatní plocha - 90/2 91 46,26 20,0000 * 1 820, ostatní komunikace stránka č. 23
Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Součet: 483 9 660, *) cena byla upravena na 20 Kč/m 2 podle 28 odst. 9 Součet cen všech typů pozemků: = 60 875,75 Kč Pozemky na LV číslo 1541 zjištěná cena: 60 875,75 Kč 2.b) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. 2.b.1) Pozemky na LV číslo 1541 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 46,26 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (2 519 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 2 519 je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,152 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st. 569/1 125 46,26 109,5067 13 688,34 nádvoří zastavěná plocha a st. 569/2 926 46,26 109,5067 101 403,20 nádvoří Součet: 1 051 115 091,54 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,152 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] ostatní plocha - 90/1 392 46,26 43,8027 17 170,66 manipulační plocha ostatní plocha - 90/2 91 46,26 43,8027 3 986,05 ostatní komunikace Součet: 483 21 156,71 Součet cen všech typů pozemků: = 136 248,25 Kč Pozemky na LV číslo 1541 zjištěná cena: 136 248,25 Kč stránka č. 24
3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci Porovnávací hodnota nemovitostí vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil. Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) Objekt ul. Lidická, Kvítkovice-Otrokovice, okr. Zlín Samostatně stojící přízemní budova s rovnou střechou zařízená jako sídlo firmy se šesti kancelářemi, společnou kuchyňkou a sociálním zařízením. Jedná se o zděnou budovu, kde v roce 2002 proběhla rekonstrukce objektu - vnitřní prostory rozděleny sádrokartonovými příčkami, na střeše nová lepenka, plastová okna i venkovní dveře, vertikální žaluzie, betonové podlahy kryté zátěžovým kobercem, nové rozvody topení, počítačové sítě a telefonů. Budova je napojena na vlastní výměníkovou stanici pro vytápění a ohřev teplé vody. Před budovou parkovací stání pro čtyři auta. Celková výměra objektu je cca 180 m 2, okolní zahrada 637 m 2. Nabídková CENA: 2 580 000,- Kč stránka č. 25
2) Objekt Staré Město, okr. Uherského Hradiště Jedná se správní objekt. Celková výměra je 1 159 m 2. Objekt je možno napojit na všechny inženýrské sítě. Je zde výborná dopravní dostupnost pro kamionovou dopravu u silnice E50. Pozemky jsou v průmyslové zóně. Vhodné pro obchod, logistiku nebo služby. Nabídková CENA: 2 550 000,- Kč 3) Objekt Březnice, okr. Zlín Dvougenerační samostatně stojící rodinnou vilku v obci. Objekt je situovaný na rovině, v klidné části obce. Cihlový objekt je postaven na pozemku o celkové rozloze 1 283 m 2, jeho užitná část má plochu 450 m 2 a tvoří ji sklepní prostory, garáž, v I. nadzemním podlaží bytová jednotka o velikosti 2+1 s kuchyní a sociálním zařízením a ve II. nadzemním podlaží jsou dvě bytové jednotky o velikosti 2+1 a rovněž kuchyň a sociální zařízení. Ovocná zahrada za domem má svažitý terén, předzahrádka se vzrostlými okrasnými dřevinami, zahradním posezením a altánkem je rovinatá. K objektu vede asfaltová příjezdová komunikace. V obci je mateřská školka a ZŠ I. stupně, sportovní hřiště, ordinace praktického lékaře a velmi dobré autobusové spojení do Zlína. Nabídková CENA: 2 200 000,- Kč Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu. Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, seřizování či vylaďování, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) stránka č. 26