Problematika ocenění nemovitosti před rekonstrukcí a po rekonstrukci

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování Problematika ocenění nemovitosti před rekonstrukcí a po rekonstrukci Bakalářská práce Autor: Miloslav Konečný,DiS. studijní obor, Oceňování majetku Vedoucí práce: prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Praha duben 2012

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. Ve Slavonicích dne 30 dubna 2012

Poděkování: Chtěl bych poděkovat mému vedoucímu práce, panu Prof. Ing. Josefu Michálkovi, Csc. za odborný dohled a cenné rady při tvorbě této bakalářské práce. Dále chci poděkovat soudnímu znalci Zdenku Musilovi za praktickou spolupráci a vedení při ocenění rodinného domu. Dále bych chtěl poděkovat firmě MO-BYSAV s.r.o. za cenné rady při tvorbě této práce.

Anotace práce Cílem této práce je provedení analýzy stavebnětechnických a ekonomických aspektů oceňované nemovitosti před a po provedení celkové rekonstrukce. Klíčová slova: Oceňování nemovitostí Hodnota a cena Modernizace a rekonstrukce Životnost staveb Opotřebení staveb Stavební konstrukce Annotation The aim of this work is to analyze structurally - technical and economic aspects of real estate valuation before and after the total reconstruction. Key words: Valuation of property Value and price Modernization and reconstruction Service life of constructions Wear of constructions Engineering construction

Obsah Úvod...7 1. Teoretická část...8 1.1. Nemovitost základní pojmy... 8 1.2. Definice hodnoty a ceny... 9 1.3. Tržní hodnota... 10 1.4. Tržní ocenění... 11 1.5. Životnost staveb... 11 1.5.1. Technická životnost.... 11 1.5.2. Ekonomická životnost staveb... 12 1.5.3. Právní životnost... 12 1.5.4. Morální životnost... 12 1.5.5. Opotřebení staveb... 13 1.6. Průzkum staveb... 14 1.6.1. Stavebnětechnický průzkum... 16 1.6.2. Stavebně - historický průzkum... 20 1.7. Poruchy a rekonstrukce základových konstrukcí... 23 1.8. Poruchy a opravy svislých konstrukcí... 24 1.8.1. Cihelné zdivo poruchy a opravy... 25 1.8.2. Betonové konstrukce poruchy a opravy... 26 1.8.3. Kamenné konstrukce... 27 1.9. Poruchy vodorovných konstrukcí... 31 1.9.1. Dřevěné stropní konstrukce... 31 1.9.2. Keramické stropní konstrukce... 35 1.9.3. Železobetonové stropní konstrukce... 36 1.9.4. Klenby... 37 1.9.5. Podlahové konstrukce... 38 5

1.10. Schodiště... 40 1.10.1. Poruchy a opravy schodišť... 42 1.11. Střechy... 42 1.11.1. Poruchy nosných konstrukcí střech... 45 1.11.2. Střešní krytina, poruchy a sanace... 47 1.12. Příklad provedení rekonstrukce rodinného domu... 50 1.13. Vliv rekonstrukce a oprav na ocenění... 59 1.13.1. Vliv rekonstrukce na porovnávací metodu... 60 1.13.2. Vliv rekonstrukce budov na příjmovou metodu... 61 1.13.3. Vliv rekonstrukce budovy na nákladovou metodu... 61 2. Praktická část...64 3 Analýza trhu nemovitostí...76 3.1 Okres Jindřichův Hradec... 76 3.2. Správní obvod ORP Třeboň... 76 3.3. Správní obvod ORP Jindřichův Hradec... 77 3.4. Mikroregion Dačicko,... 78 3.5. Celkový marketingový výhled... 80 4 Závěr...82 Použitá literatura... 83 Legislativní zdroje... 84 6

Úvod Důvodem proč oceňovat je zjištění hodnoty majetku z důvodu jeho prodeje nebo nákupu, při soudních řízeních, z důvodu pojištění majetku, při vypořádání dědictví, dále pak při žádosti o bankovní úvěr nebo hypotéku, při vkladu majetku do podnikání, pro stanovení základu daně atd. Práci jsem vypracoval jako možnou předlohu pro odhadce, kteří se budou danou problematikou setkávat. V první části práce se zabývám průzkumem stavby od základových konstrukcí až po střešní konstrukce. Při tomto průzkumu můžeme zjistit různé vady a poruchy stavby, které vyhodnotíme a určíme jejich vliv na poškozené konstrukce. V této práci se dále zabývám nejběžněji prováděnými opravami a rekonstrukcemi, se kterými se mohou odhadci při prováděném průzkumu setkat, a které by měli rozeznat a dále by měli odhadnout vliv provedené rekonstrukce na tržní hodnotu nemovitosti, vzhledem ke kvalitě a způsobu provedení. Na závěr se zamýšlím nad vlivem provedených rekonstrukcí na tržní hodnotu nemovitosti. 7

1. Teoretická část 1.1. Nemovitost základní pojmy Nemovitostí dle 119 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění, jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Dle zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, v platném znění, je katastr soubor údajů o nemovitostech a zahrnuje jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. V katastru se evidují např. pozemky v podobě parcel, budovy spojené se zemí pevným základem, byty a nebytové prostory, rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž to stanoví zvláštní předpis, a jiné. K nemovitostem evidovaným v katastru se mimo jiné zapisují právní vztahy zapisované podle zvláštního zákona (zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, v pl. znění). Nemovitosti se v katastru evidují podle katastrálních území. Podle zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky dle 27 odst. a) je pozemkem část povrchu zemského oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků popř. rozhraním způsobu využití pozemků, která je v katastru nemovitostí ČR evidována v podobě parcel. Pozemkem může být orná půda, vodní plochy a jiné. Součástí pozemku a tedy součástí nemovitosti jsou také trvalé porosty. Pojem stavba se vyskytuje v občanském zákoníku, stavebním zákoně, zákoně o oceňování majetku aj. Stavba je samostatná věc odlišná od pozemku, na kterém je zbudována. Stavbou dle 2 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, v pl. znění, se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu. Za stavbu se považují veškeré stavby bez zřetele na jejich stavebně-technické provedení, např. budovy, věže, stožáry, komunikace, zdi, chodníky apod. Stavby mohou být trvalé nebo dočasné. 1 Dle zákona č. 1 M Vlček, I. Moudrý,M. Novotný, P. Beneš, V. Maceková, Poruchy a rekonstrukce staveb 3. Vydání, Vydavatelství ERA group, spol.s.r.o. 2006 ISBN 80-7366-073-3 8

151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění, se stavby pro účely oceňování stavby člení na stavby pozemní, dále členěné na budovy a venkovní úpravy, stavby inženýrské, vodní nádrže a rybníky a jiné stavby. 1.2. Definice hodnoty a ceny Při oceňování majetku se setkáváme s pojmy hodnota a cena. Tyto dva pojmy je třeba rozlišovat, protože se tyto termíny často zaměňují. Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad. 2 Cena je vyjádřením hodnoty a nemusí být vždy vyjádřením skutečné hodnoty. Dle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, se v součastné době cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního právního předpisu (zákon číslo 151/1997Sb., o oceňování majetku). Výše ceny je závislá na ochotě kupujícího tuto cenu za určitou věc zaplatit a současné ochotě prodávajícího za tuto cenu věc prodat. Tabulka 1. Systém cen v ČR Systém cen v České republice podle cenového práva A - Ceny smluvní -zák. č. 526/1990 Sb., o cenách volné regulované seznam regulovaných cen se zveřejňuje v cenovém věstníku -úředně 5 -věcně 6 -časově 8 -cenovým moratoriem 9 B - Ceny zjištěné podle zvláštního předpisu -zákon č. 151/1997 Sb.,o oceňování majetku -prováděcí vyhláška č.3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. -ceny majetku - ceny služeb -nemovitosti -věci movité -majetek finanční -majetek ostatní 2 Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., a kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání. Vydavatel Akademické nakladatelství CERM, ISBN 978-80-7204-630-0 9

1.3. Tržní hodnota Zjistit tržní hodnotu by mělo být cílem práce odhadce majetku. Tato hodnota je fiktivní cena, kterou je možno získat za oceněný majetek k datu ocenění v běžném obchodním styku a za daného právního vztahu. V praxi se můžeme setkat s různými definicemi. Podle komunitárního práva (právo Evropské Unie) má tržní hodnota vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku je dosažitelná při jednáních o prodeji. Vzhledem k nadřazenosti komunitárního práva nad právem České republiky je tato definice závazná. Definice dle TEGoVA 3 - tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k ní. Z této definice vycházejí vyhlášky o oceňování majetku a musí ji respektovat metodiky oceňování majetku, podle kterých se oceňuje majetek na území České republiky. Z výše zmíněných definicí lze odvodit, že tržní hodnota je obecný ekonomický pojem. 3 TEGoVA Evropská skupina znaleckých asociací 10

1.4. Tržní ocenění Při oceňování nemovitostí se zpravidla využívají základní mezinárodně uznávané metody ocenění, případně jejich kombinace a to v závislosti na povaze majetku a účelu jeho oceňování. Jedná se o metodu porovnávací, metodu příjmovou a metodu nákladovou. Porovnávací metoda je upravena zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění, a vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Předpokladem pro použití této metody je databáze porovnatelných nemovitostí Příjmová metoda (výnosová) je ekonomickým pohledem na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet zisk. Příjmová hodnota nemovitosti je součtem diskontovaných předpokládaných budoucích čistých výnosů z jejího pronájmu 4. Nákladová metoda poskytuje technický pohled na nemovitost a vychází z nákladů, které bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle stavu ke dni ocenění. Výchozí hodnotu stavby můžeme zjistit pomocí metody podrobného položkového rozpočtu, metodou agregovaných položek a vysoce agregovaných položek. Dalším způsobem ocenění majetku je administrativní ocenění a jedná se o metodu, kdy se oceňuje podle platné aktuální vyhlášky Ministerstva financí ČR. V současné době je platná prováděcí vyhláška Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb. Touto vyhláškou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, která se používají především pro daňové účely (daň z nemovitosti, daň z převodu nemovitosti, darovací daň, dědické řízení a pod.). 1.5. Životnost staveb Životnost staveb je doba, která uplyne od vzniku stavby do jejího zchátrání a na této stavbě byla po celou dobu prováděna běžná údržba. Tato doba se udává v rocích. Při oceňování majetku se setkáme s životností technickou, ekonomickou a právní. 1.5.1. Technická životnost staveb je doba, po kterou jsou funkční jednotlivé konstrukce stavby a stavba plní svou funkci. Dokud trvá ekonomická životnost stavby, vyplatí se opotřebené prvky krátkodobé životnosti vyměnit. Při technickém dožití prvků dlouhodobé životnosti ztrácí stavba svou funkci a končí její životnost. 4 Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc.,a kol. Teorie oceňování nemovitostí,viii. přepracované a doplněné vydání. Vydavatel Akademické nakladatelství CERM, ISBN 978-80-7204-630-0 s. 185 11

Prvky dlouhodobé životnosti staveb jsou: -základy - svislé nosné konstrukce - vodorovné nosné konstrukce - schodišťové konstrukce - střešní nosné konstrukce Prvky krátkodobé životnosti jsou ostatní nenosné konstrukce (instalace, podlahy, omítky, dveře okna, obklady aj.). Předpokládanou životnost konstrukcí je uvedena v tabulce č. 2. 1.5.2. Ekonomická životnost staveb je doba od vzniku stavby do jejího hospodářského zániku. Bývá zpravidla kratší než životnost technická. V případě, kdy jsou náklady na údržbu a provoz budovy vysoké, pak je lepší stavbu odstranit a nahradit ji jinou stavbou. V zemích s tržním hospodářstvím je možné považovat za okamžik ekonomického zániku situaci, kdy je výhodnější na daném místě stávající stavbu zlikvidovat a postavit novou, která bude přinášet vyšší zisk. 5 Posouzením technické a ekonomické životnosti staveb získáme výslednou životnost, kterou nazýváme základní životnost stavby. Tuto životnost můžeme prodloužit, a to tím, kde stavbu umístíme, protože vhodným umístěním ovlivníme působení povětrnostních, atmosférických, chemických a mechanických vlivů, což ovlivní technickou životnost staveb. Dále základní životnost ovlivníme kvalitou údržby stavby, intenzitou užívání, vhodností a kvalitou provedených oprav, modernizací, rekonstrukcí a funkčním využití stavby, které může zároveň významně ovlivnit ekonomickou životnost stavby. 1.5.3. Právní životnost Právní životnost je doba od vzniku nemovitosti jako věci až po zánik nemovitosti jako věci. Kdy vzniká a kdy zaniká nemovitost jako věc, poměrně přesně definuje občanský zákoník a další právní předpisy. Právní životnost závisí na množství a rozsahu omezení vlastnických práv k nemovitosti a na kvalitě vlastnictví. 6 1.5.4. Morální životnost 5 Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., a kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání. Vydavatel Akademické nakladatelství CERM, ISBN 978-80-7204-630-0 s. 185 6 Ing. Petr Ort, Ph.D. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, a.s. 2006 ISBN:80-7265- 085-8 str. 64 12

Morální životnost je období od doby možného komerčního využití do doby jejího funkčního zastarání tedy možnosti jejího nahrazení nemovitostí s lepšími parametry. 7 Výše uvedené životnosti mají vliv na tržní hodnotu nemovitosti. 1.5.5. Opotřebení staveb Každá stavba časem stárne a používáním se opotřebovává. Tím klesá její kvalita a cena nejen opotřebením, ale i vlivem atmosférických vlivů a změnami materiálů. Opotřebení a životnost spolu souvisí, a proto je potřeba stanovit opotřebení při určování hodnoty nákladovým způsobem. Opotřebení stavby v současnosti upravuje 21 prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., a příloha č. 15 této vyhlášky. Opotřebení lze stanovit klasickými metodami výpočtu opotřebení a analytickými metodami výpočtu opotřebení. Klasické metody výpočtu opotřebení jsou: - metoda lineární předpokládá, že opotřebení roste přímo úměrně s časem, od nuly do 100%, u stavby zchátralé, přičemž opotřebení dle vyhlášky může činit nejvýše 85% - metoda kvadratická, opotřebení je vyjádřeno kvadratickou funkcí, kdy na začátku je opotřebení nízké a na konci velmi strmě stoupá - metoda semikvadratická, opotřebení se v tomto případě vyjadřuje jako průměr mezi metodou lineární a kvadratickou Analytická metoda výpočtu opotřebení tato metoda je nejpracnější, ale nejpřesnější. Podstatou této metody je rozdělení stavby na jednotlivé prvky a stanoví se jejich opotřebení. Tato metoda se využívá u nedokončené stavby, stavby po modernizaci, rekonstrukci, nástavbě a u staveb ve špatném stavu. Výpočet rovněž upravuje vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v příloze č.15. 7 Ing. Petr Ort, Ph.D. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, a.s. 2006 ISBN:80-7265- 085-8 str. 65 13

Tabulka 2.Přepokládaná životnost staveb 8 1.6. Průzkum staveb Objekty přežívají několik generací a mnohdy jsou svědectvím stavitelského umění a ukazují na společenské a hospodářské procesy i několika staletí. Tyto objekty lze rozdělit z hlediska životnosti do čtyř skupin. 8 Tab. 2: Vyhláška č.3/2008sb., o provedení některých ustanovení zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ÚZ číslo 815, nakladatelství SAGIT a.s. ISBN 978-80-7208-828-7 s 97. 14

- Monumentální stavby s životností delší než 250 let - Trvalé budovy s životností nejméně 100 let - Trvalé budovy s životností minimálně 25 let - Dočasné budovy s životností minimálně 10 15 let Pro celkové zjištění fyzického stavu objektu je třeba získat tyto podklady a provést následující práce: 9 a) předběžnou prohlídku objektu b) získání technické a výkresové dokumentace, její doplnění, případně vypracování v nezbytně nutném rozsahu. Dokumentace sestává z technické zprávy, stavebních výkresů posuzovaného objektu a z výkresů konstrukcí a prvků s větším rozsahem poruch. Obvykle se použije původní dokumentace, která se doplní na rozsah nutný ke komplexnímu zhodnocení objektu. Pokud není dokumentace k dispozici, vypracuje se nová na základě podrobného zaměření skutečného stavu stavby a prohlídky. Nutnou součástí je doplnění výkresů skutečnými rozměry konstrukčních prvků, zakreslení závažných poruch (trhliny ve zdivu, místa se zvýšeným výskytem plísní a vlhkosti atd.) a pořízení fotodokumentace objektu a konstrukcí s většími poruchami a jejich detaily. c) získání předpisů platných v době výstavby objektu d) zhodnocení dokumentace dle písm. b) podle součastných předpisů a norem ČSN e) vypracování přehledu stavebních změn a účelového využití stavby, objektu f) podrobná prohlídka stavby pro zjištění vad a poruch objektu, jeho konstrukcí a částí g) experimentální vyšetření fyzického stavu stavby (objektu) včetně podzákladí konstrukcí, jejich částí a hmot h) statické posouzení vyšetřovaných konstrukcí i) hodnocení prostředí, tj. posouzení objektu po stránce vlhkosti, tepelně technických, akustických a světelně technických vlastností j) vyhodnocení výsledků dle bodů f) i) k) návrh opatření Provedení průzkumu stavby je etapa při rozhodování o tom, zda předmětný objekt odstranit, modernizovat, nebo rekonstruovat. Stavební průzkumy se rozdělují: 9 Rekonstrukce a opravy budov, Ing. Rudolf Landa, Ing. Kyš, Ing. Dr. Oldřich Slavík, SNTL, Praha 1983 15

- průzkum stavebně - technický - průzkum stavebně - historický - průzkum urbanistický 1.6.1. Stavebnětechnický průzkum Účelem stavebně technického průzkumu je získat soubor informací o stávajícím objektu a jeho vazbách na okolí. Nejčastěji se tento průzkum provádí z těchto důvodů: - přístavba nebo nástavba objektu - rekonstrukce - změna vlastníka objektu - nová výstavba objektu - zjištění příčin a závažnosti poruch objektu Stavebně technický průzkum se skládá s několika samostatně prováděných průzkumů. Jedná se o: konstrukční a statický průzkum, vlhkostní průzkum, radonový průzkum a průzkum biokoroze objektu. Rozsah a provedení je dán účelem, pro který se provádí, stavem objektu, časem, který je pro průzkum určen a cenou prací. Z těchto důvodů se průzkum provádí v minimálně nezbytně, nutném rozsahu. O provedeném průzkumu se vyhotoví zpráva, která by měla například obsahovat: - identifikační údaje o objednateli a zhotoviteli průzkumu a zadání - nález obsahující polohu objektu, stáří, stavební vývoj a využití objektu, dále konstrukční řešení a popis okolí objektu, popis stavu konstrukcí a provozních podmínek, určení, popis a příčiny vzniku poruch a vad objektu. - návrh opatření, která mají řešit způsob oprav a sanaci zjištěných poruch a závad, fotodokumentace. Konstrukční a statický průzkum Při provádění tohoto průzkumu zjišťujeme především stav těchto konstrukcí: - základových konstrukcí - svislých nosných konstrukcí - vodorovných nosných konstrukcí - střešních konstrukcí - visutých konstrukcí - schodišťových konstrukcí 16

Tento průzkum provádíme pomocí více metod, kterými zjišťujeme poruchy a jejich příčiny, poškození materiálů a konstrukcí, dále pak zjišťujeme vady vzniklé během výstavby, pevnost a jiné vlastnosti materiálů. Základní metody dělíme na smyslové (používáme jednoduché pomůcky) a přístrojové. Smyslovými metodami zjišťujeme: - trhliny, používáme lupu a měrku na trhliny - poruchy spojů konstrukcí - posuny většího rozsahu a deformace, používáme ocelovou kuličku, vodováhu, olovnici - kvalitu materiálů, použijeme geologické kladívko, dlátko špičák nebo tesařskou skobu - skryté dutiny - kvalitu povrchu a povrchová poškození - vlhkost a poruchy způsobené biologickými činiteli Přístrojové metody se používají za účelem přesnějšího zjištění mechanických a fyzikálních vlastností. Metody dělíme na destruktivní a nedestruktivní. Obrázek 1:Vlhkoměr dřeva, zdiva, betonu cihel 10 Obrázek 2: Geologické kladívko 11 10 http://www.meteostanice.cz/zbozi/3998/vlhkomer-dreva--zdiva--betonu--cihel-apod.jpg 11 http://gpprague.cz/eshop/images/geolog_kladivkov.jpg 17

Tabulka 3: Přehled použitých smyslových metod 12 ZKOUŠENÝ MATERIÁL POMŮCKY ODEZVA PROJEV ZJIŠTĚNÍ CIHLY kladivo jasný čistý zvuk temný čistý zvuk vyšší pevnost nižší pevnost MALTY VE ZDIVU kladivo jasný zvuk temný zvuk vyšší pevnost nižší pevnost OMÍTKA pěst, dřevěná palice tlumený dutý zvuk omítka uvolněná od podkladu STĚNA DŘEVĚNÉ PRVKY kladivo kladivo s kulatým koncem tlumený zvuk jasný zvuk temný zvuk zaplentované dutiny ve zdivu kvalitní dřevo poškozené dřevo nůž, dláto dlouhý lom třísky kvalitní dřevo DŘEVĚNÉ PRVKY vrták krátký, křehký lom třísky dřevo napadené dřevokaznými činiteli napadené dřevo snadný vnik, změna barvy, struktury Vlhkostní průzkum Tento průzkum by měl být proveden v prvopočátku provádění průzkumných prací. Provedením průzkumu se shromáždí údaje, na jejichž základě se stanoví příčiny poruch a závěrem provedeného průzkumu je stanovení vhodných sanačních opatření. Při vlastním průzkumu zjišťujeme druh a charakteristiku konstrukcí, jejich stav a poškození. Zkoumáme především tyto oblasti: - charakteristiku okolí a terénní podmínky (osazení objektu, výškové poměry atd.) - použité druhy konstrukcí a materiálů (druh a tloušťka zdiva, povrchy, stropní konstrukce a podlah, klempířské prvky atd.) 12 M Vlček, I. Moudrý, M. Novotný, P. Beneš, V. Maceková, Poruchy a rekonstrukce staveb 3. Vydání, Vydavatelství ERA group, spol.s.r.o. 2006 ISBN 80-7366-073-3str. 30 18

- vlhkostní stav konstrukcí (vlhkostní mapy, výkvěty, výskyt biologického napadení atd.) - instalované rozvody v objektu (rozvody TZB, odvod srážkových vod, atd.) - provozní podmínky (mikroklima interiéru, provádění údržby, způsob větrání) Při návrhu sanačních opatření je třeba věnovat pozornost památkově chráněným objektům, kde je možné obnovit původní systémy odvádějící vlhkost a systémy větrání. U všech staveb nejprve odstraníme příčiny vlhkosti, kterými mohou být chybějící dešťové žlaby, havarijní rozvod zdravotní instalace, nevhodná úprava přilehlého terénu atd. Radonový průzkum Radon je přírodní, bezbarvý, prakticky všudypřítomný plyn, který nelze vnímat lidskými smysly. Vzniká zcela samovolně radioaktivním rozpadem rádia obsaženého v zemském povrchu. Sám se dále rozpadá na tzv. dceřiné produkty, což jsou drobné částice kovů, které jsou spolu s prachem rozptýleny ve vzduchu. Přípustná mezní koncentrace pro obytné místnosti v nových stavbách je 100 Bq/m 3, pro stavby postavené do roku 1991 je povoleno 200 Bq/m 3. V již vybudovaných objektech se provádí měření, která určí, zda daný objekt splňuje požadavky dané příslušnými předpisy (zákon č. 18/97 Sb. o mírovém využívání jaderné energie a ionizujícího záření ve znění zákona č. 13/2002 Sb., vyhláška Státního úřadu pro jadernou bezpečnost č. 307/2002 Sb. ČSN 730601 Ochrana staveb proti radonu z podloží). Pokud naměřené hodnoty překročí požadované hodnoty, je třeba hledat, kudy radon do objektu proniká, dále je třeba určit obsah radia 226 Ra v zabudovaných materiálech a koncentraci radonu ve vodě a v půdním vzduchu. Pokud zjištěné hodnoty překročí požadované hodnoty, je třeba navrhnout proti radonová opatření. Průzkum biokoroze objektu Před tímto průzkumem musí vždy předcházet vlhkostní průzkum objektu, vzhledem k tomu, že výskyt biologických činitelů velmi často souvisí se zvýšenou vlhkostí v objektu. Samotný průzkum rozdělíme na průzkum dřevěných konstrukcí a průzkum prostor napadený plísněmi. Průzkum dřevěných konstrukcí Při provádění tohoto se zaměříme zejména na místa u záhlaví trámů v obvodových zdech, na místa, kde mohlo dojít k zatékání vody, na místa se zvýšenou relativní vlhkostí a prostory, 19

ve kterých byly zjištěny poruchy způsobené vzlínající vlhkostí. Při samotném průzkumu se zjišťuje: - rozsah poškození dřevěných prvků - příčiny poškození - druh dřeva - vlhkost dřeva (pomocí vlhkoměrů) - přítomnost ochranných látek v konstrukci - PH dřevěné konstrukce z důvodu zjištění napadení dřevokaznými houbami V případě poškození konstrukce odebereme vzorky pro mikrobiologickou analýzu (stanovení hub a plísní v buňkách) a z důvodu zjištění určení druhu hmyzu. Průzkumu prostor napadených plísněmi se zaměříme na: - rozsah napadení - charakteristiku prostředí kde se plísně vyskytují (provozní vlhkost, změny teploty, způsob větrání) - jakými prostředky byla v minulém období provedena sanace objektu - stavební úpravy, které mohly změnit klima vnitřního prostředí (výměna oken a dveří, změna druhu vytápění, poruchy rozvodů vody nebo hydroizolace). Vzhledem k tomu, že výskyt plísní dřevokazných hub a mikroorganismů má vliv na zdraví, mělo by při tomto průzkumu být zjištěno jejich množství, druh a zdravotní závadnost. Zároveň je třeba navrhnout způsob sanace napadení biologickými škůdci. Dále je třeba navrhnout úpravy, které by vyloučily nebo alespoň omezily podmínky pro výskyt a růst mikroorganismů. 1.6.2. Stavebně - historický průzkum Tento průzkum u objektů, které jsou kulturní památkou, je třeba provést před stavebnětechnickým průzkumem z důvodu poznání historie objektu. Měl by upozornit na zvláště cenné stavby, ať už viditelné nebo skryté přestavbami a mladšími konstrukcemi. Při provádění tohoto průzkumu je třeba se zaměřit na: - stavební vývoj budovy - zjištění stáří horizontálních a vertikálních konstrukcí - dřívější rozsahy adaptací 20

Stavební kvalita objektu je úměrná počtu a rozsahu prováděných adaptací. Při provádění adaptace může dojít k narušení konstrukce budovy a její statické rovnováhy. K tomu může například dojít při provádění nových otvorů oken, dveří a komínů do zdiva, kdy zdi budov byly do 19. století často tvořeny oboustranným obkladem z kvádrů, cihel nebo lomového kamene a jádro bylo vyplněné méně kvalitním materiálem často spojované hubenou maltou. Těmito novými průrazy může dojít k narušení historického zdiva jako celku a hlavně jeho málo stabilního jádra. Z tohoto důvodu je vhodné ponechat stávající otvory v mezích architektonických a funkčních možností a původní zdivo nenarušovat dalšími úpravami. Budovy v českých městech v období od 14-15. století se převážně stavěly z nespalných materiálů kamenů a cihel. Tyto materiály se používaly na průčelní, obvodové zdivo, ale i na střední zdivo a klenby. Stavby, kde byly použity tyto materiály, byly zároveň odolné vůči požárům. V ostatních částech Evropy především na území střední, severní a severozápadní Evropy se používaly převážně hrázděné nebo dřevěné konstrukce. Obrázek 3 Příklady hrázděných staveb 13 Na území České republiky se setkáváme se stavbami z období gotiky, renesance a klasicismu. V období klasicismu došlo k významnému vývoji obytných domů, tyto domy byly 13 http://www.ob-vis.net/zajimavosti/podstavkove/foto12.jpg http://www.reox.cz/puvodni-hrazdena-stavba-s-velkym-pozemkem-v-malebne-vesnicce-arnoltice-okr-lbc- 586872 21

vybavovány WC, koupelnami, výtahy a schodišti. Schodiště v těchto domech byla kamenná, pilířová, vřetenová nebo visutá a zároveň byly výrazným architektonickým článkem. Obrázek 4: Renesanční stavby ve Slavonicích 14 Obrázek 5: Renesanční strop v mázhauzu ve Slavonicích 15 Výsledkem stavebně historického průzkumu je zpráva, která obsahuje: - historii stavby - z těchto údajů lze dedukovat předpokládané stavebně-konstrukční uspořádání, stáří konstrukcí, místa přestaveb - architektonický rozbor stavby obsahuje popis exteriéru a interiéru s udáním architektonických a výtvarných hodnot, které se na památce dochovaly - umělecko-historické hodnocení obsahuje třídění a hodnocení všech získaných údajů z hlediska umělecké historie a slohových vývojových etap stavby - stavebně technický popis souhrn základních zjištění o stavebním stavu památky v době zpracování průzkumu - půdorysy a pohledy v měřítku 1:200 s grafickým nebo barevným vyznačením původního zdiva a vyznačením architektonických detailů - syntetické plány zpracovávají se u význačných památkových staveb. Barevně se v nich označuje kategorie možných úprav, tj. nejvýrazněji jsou vyznačeny prostory nebo části stavby používající nejvyšší stupeň ochrany, které je nutno bezpodmínečně zachovat bez stavebních zásahů a změn. 14 Foto Miloslav Konečný 15 Foto Miloslav Konečný 22

1.7. Poruchy a rekonstrukce základových konstrukcí Základová konstrukce přenáší zatížení z vrchní stavby do základového podloží a zpět reakce podloží do vrchní stavby. Při provádění průzkumu objektu můžeme zjistit výskyt trhlin v konstrukcích (zdivu). Tyto trhliny mohou způsobit otřesy, vodorovné tlaky kleneb, statické přitížení, nerovnoměrné sedání stavby, vadné základové konstrukce aj. Častou příčinou vadných základových konstrukcí je: - překročení únosnosti základové půdy - malá hloubka základů a tím nedostatečná ochrana proti mrazu - nevhodný nebo vadný stavební materiál - posun nebo pokles vrstev, na kterých stavba stojí Při překročení únosnosti základové půdy je nutné rozšířit plochu základu se zřetelem na únosnost zeminy. Musíme však brát v úvahu, že podloží pod stávajícím základem je ustálené, zatímco pod rozšířenou částí tomu tak není a lze předpokládat postupné sedání základové půdy. Proto je třeba provést průzkum podloží, zjistit vlastnosti vrstev základové půdy a následně navrhnout způsob provedení rozšíření základu. Dalším důvodem poklesu základové půdy může způsobit špatné odvodnění ze střechy a okolí budov, výška hladiny podzemní vody její složení, nebo proudění vody pod základy. Abychom zabránili dalšímu sedání, je třeba opravit okapy a odpadní potrubí, popřípadě zhotovit nové okapové chodníky a dovést vodu od budovy. Pokud je nutné zvýšit pevnost základové půdy, můžeme použít termické zpevňování, vypalování, injektáž jílovými nebo cementovými suspenzemi a chemické roztoky. V případě, že nejsou základy dostatečně hluboké a chráněné proti mrazu, provedeme dodatečné podezdění, podbetonování, nebo zvýšíme okolní terén tak, aby pata základu byla trvale v hloubce 0,8 1,2 m pod úrovní terénu. Pokud došlo k poškození základu vlivem posunu nebo poklesu vrstev, na nichž stavba stojí z důvodů poddolování a stavba nebyla založena se zřetelem na tuto okolnost, vzniknou v budově trhliny. Jejich velikost závisí na míře poklesu půdy. Takto poškozené stavby lze zabezpečit stažením. Více poškozené budovy je nutné zbořit. 23

1.8. Poruchy a opravy svislých konstrukcí Kvalita provedení stavby je závislá na přípravě stavby, kvalitě provedení stavby a samotném způsobu využívání stavby. V případě nedodržování kvality provedení nehospodárnosti a neodbornosti dochází ke škodám. Tyto škody vznikají z důvodu nedodržení platných norem a předpisů, ve kterých jsou popsána pravidla a zásady pro technicky správné provedení prací. Vlivem špatného projektu dochází k nenapravitelným nebo těžko odstranitelným chybám. K častým škodám dochází vlivem použití nekvalitního materiálu a jeho nesprávného použití. Ke škodám na stavbě dochází také v případě nesprávného vyhodnocení vlivů, kterým bude stavba vystavena, proto je třeba věnovat pozornost konstrukcím, které mají vliv na stabilitu budovy. Ze svislých konstrukcí to jsou: nosné zdi, pilíře, příčky a komíny. Trhliny vznikají nejen v nových a starých budovách, ale i v dostavbách. Stavby nejvíce ohrožují trhliny na vnějších zdech a bývají způsobeny sedáním základů, dotvarováním materiálů, korozí výztuže železobetonových konstrukcí, výkyvem teplot, schnutím. Je třeba znát jejich příčinu i možné důsledky, protože nás upozorňují na jisté nebezpečí. Každá trhlina svědčí o pohybech částí stavby. Podle množství a umístění trhlin posuzujeme jejich závažnost. Vzniklé trhliny je třeba pozorovat a měřit po nějaký čas abychom zjistili, zda je trhlina v klidu nebo v pohybu. Toto provádíme např. pomocí sádrových destiček o rozměru 100x150 mm a tloušťkou max. 10 mm, dále můžeme trhlinu sledovat pomocí proužku skla, silného 1-2 mm, o šířce 20 mm, jehož rozšířené konce rovněž přisádrujeme na obou stranách trhliny. Trhliny mohou být: - Neškodné: kazí vzhled stavby a vznikají smršťováním při schnutí omítek, tvrdnutím malty, smršťováním betonu nebo odpařením pojidla v nátěrech - Nebezpečné: příčin vzniku trhlin je mnoho, např. nestejná únosnost v podzákladí při zakládání budov, objemové a tepelné změny způsobené teplotou použitých stavebních materiálů, výstavba objektu v sousedství, chybějící dilatační spáry atd. 24

Obrázek 6:Sednutí krajního rohu 16 Obrázek 7: Sednutí základů uprostřed 17 1.8.1. Cihelné zdivo poruchy a opravy Aktivní trhliny můžeme zajistit pomocí stehování. Při tomto způsobu se přes trhlinu jednostranně nebo oboustranně osazují spony z vysokohodnotné oceli do předvrtaných otvorů sahajících do poloviny tloušťky zdi a následně se zalijí cementovou maltou. Spony se umisťují kolmo na trhlinu, musí mít různou délku, u konce trhliny z důvodu koncentrace napětí se umísťují hustěji. Trhlina se následně vyplní maltou. Dalším způsobem sanace trhlin může být využití technologie Stati-CAL při které se využívá tmel (vysokopevnostní polymer) a vysoce kvalitní ocelová výztuž ve tvaru šroubovice. Výhodou tohoto způsobu je účinnost a efektivnost, variabilita při návrhu tvaru dodatečně vlepované výztuže umožňuje minimální zásah do konstrukce. Aplikace je rychlá a nenáročná, při realizaci není nutné vstupovat do interiéru a tak narušovat provoz. Širší aktivní trhliny lze stabilizovat dodatečným spínáním zdiva a zainjektováním trhlin. Používají se dráty a kabely z vysoko pevnostní patentované oceli. Kabely se ukládají do předem vysekaných drážek na venkovní straně zdiva, které následně vyplní vodotěsnou cementovou maltou, nebo se zainjektují. Kotvení kabelů ve zdivu se provádí pomocí ocelové kotevní desky, válcovanými profily a upravenými nárožními kotvami sestavených z úhelníků. Po stažení zdiva pomocí předpínací techniky se ve zdivu osadí injekční trubky a trhliny se zainjektují maltou nebo cementovým mlékem. Sanace sloupů a pilířů si vyžaduje speciální opatření vzhledem k tomu, že musí odolávat různým druhům zatížení. Často se stává, že nejsou na tato zatížení dimenzována nebo jsou přetěžována. Z těchto důvodů dochází vlivem drcení k jejich praskání a rozpadání. Takto 16 Opravy rodinného domu, Milan Vlček, Grada Publishing a.s. 2009, ISBN 978-80-247-1950-4 17 Opravy rodinného domu, Milan Vlček, Grada Publishing a.s. 2009, ISBN 978-80-247-1950-4 25

poškozené prvky je možné zesílit přizděním, obetonováním, stažení ocelovými příložkami atd. Obrázek 8: Zesílení pilíře ocelovými příložkami 18 Praskání zděných příček může být způsobeno z důvodu průhybu stropní konstrukce pod příčkou, kde nebylo provedené patřičné zesílení. K této poruše často dochází při dodatečné vestavbě příček zejména u dřevěných trámových stropů. Zesílení konstrukce provedeme dodatečným vložením nosného prvku do stropní konstrukce nebo nad stropní konstrukcí. Nejčastěji se používají ocelové válcované profily. Trhliny po obvodě zděných příček jsou zpravidla způsobeny špatným nebo vůbec žádným navázáním příčky na nosnou nebo obvodovou stěnu. Příčka je z tohoto důvodu nestabilní a reaguje na vnější změny, které vyvolávají její pohyb a z tohoto důvodu dochází ke vzniku trhlin. Tuto příčku je proto potřeba dodatečně ukotvit např. pomocí plechových profilů. Trhliny a praskliny u sádrokartonových příček vznikají nedodržením technologických postupů při montáži. 1.8.2. Betonové konstrukce poruchy a opravy Poruchy v betonových a železobetonových konstrukcích vznikají často z důvodu výrobních vad, zpracování a ošetření betonové směsi, nesprávného projektu a provedení konstrukce, které vznikají z důvodu překročení pevnosti betonu při tuhnutí nebo po jeho zatvrdnutí. Vliv na konstrukce má škodlivé prostředí, zejména mráz, koroze, chemické vlivy, biologické vlivy, únava a přirozené stárnutí. Poruchy u betonových a železobetonových konstrukcí se projevují zabarvením povrchu betonu, odprýskáním betonové vrstvy, trhlinami. 18 Opravy rodinného domu, Milan Vlček, Grada Publishing a.s. 2009, ISBN 978-80-247-1950-4 26

Trhliny vnikají při překročení pevnosti betonu v tahu, tlaku nebo ve smyku. Trhliny a deformace jsou způsobeny nestejným roztažením panelů v části budovy vlivem teploty. Tyto poruchy se vyskytují u vnějších obvodových konstrukcí, v rozích panelů, na kterých leží střešní konstrukce atd. Poruchy na montovaných stavbách vznikají také dotvarováním a smršťováním. Trhliny v tahu jsou otevřené, mají ostré hrany a při poklepu vydává okolní beton jasný zvuk. Trhliny v tlaku jsou kolmé ke směru tlaku a okraje jsou rozdrcené, při poklepu vydává okolní beton dutý zvuk. Dotvarování je závislé na fyzikálně-mechanických vlastnostech složek betonové směsi a na výrobním procesu betonové konstrukce. Vzhledem k tomu, že vyvolává zkracování podpůrných konstrukcí a průhyby betonových nosníků, je důležitým jevem u železobetonových a předepjatých konstrukcí. Dotvarování se projevuje růstem trvalých deformací konstrukcí při účinku dlouhodobého nebo trvalého zatížení konstrukce. Smršťování je proces, při kterém dochází vlivem úbytku vlhkosti ve směsi ke zmenšování objemu. Tento proces je ovlivněn teplotou a vlhkostí okolí. Pokud tvrdne beton v teplém a suchém prostředí, je smršťování větší a probíhá rychleji. Účinek smršťování se zvětšuje s vyšším množstvím cementu v betonu a používáním jemnější frakce kameniva a přísad urychlujících tvrdnutí. U montovaných staveb se smršťování projevuje na styku panelů při kombinaci s monolitickou betonovou konstrukcí, např. stěnou, mazaninou u podlah. 1.8.3. Kamenné konstrukce Kámen zabudovaný v konstrukci by měl být pevný, bez trhlin, únosný, dobře zpracovatelný, nenasákavý a odolný proti atmosférickým vlivům. Poškození se dělí na mechanické, organické a chemické. Rostliny rostoucí na kamenných konstrukcích způsobují poškození chemické i mechanické. Rozpustné soli a vápno, které kámen obsahuje, se působením vody rozpouštějí a krystalizují na povrchu. Při tomto procesu vzniká tlak a opakováním dochází k poškození zasahující do hloubky. Abychom tomuto poškození předešli, je třeba zabránit vzlínání a zatékání vody. V případě výskytu květů, necháme kámen vyschnout, výkvět okartáčujeme a následně kámen fluátujeme. Kamenné zdivo nemá obsahovat dutiny vyplněné maltou. Při zdění se kameny pokládají, na přirozenou ložnou plochu, chybou je kladení kamenů svisle. V místech, kde je kámen vystaven zatížení, musí být opracován a osazen. Na kamenech se často vyskytují houby. Ty potřebují ke svému životu vodu a tím zabraňují vysychání kamene. Kámen postupně poškozují tím, že vnikají stále 27

hlouběji. Čím je povrch kamene hrubější, tím snadněji se na povrchu usazují nečistoty, a pak dochází k poškození kamene. Obrázek 9: Příklad poškození kamenného zdiva 19 Poruchy zdiva způsobené vlivem vlhkosti Ochrana budov před vodou a vlhkostí patří k nejdůležitějším opatřením z důvodu zajištění životnosti a funkční způsobilosti. Budovy určené k modernizaci a rekonstrukci mnohdy vyžadují provedení opatření k zabránění účinků vzlínající kapilární vlhkosti a vlhkosti ve formě par pronikající z podzákladí a ze zeminy obklopující konstrukce v úrovni a pod povrchem terénu a vlhkosti z okolního prostředí působící na konstrukce nad terénem. Mezi viditelné následky poruch patří: - vlhké zdivo - výskyt plísní - rozrušování a odlupování povrchových vrstev - solné výkvěty Vlhkost, která se vyskytuje ve zdivu, způsobuje celou řadu problémů. Pokud se týká samotného materiálu, v důsledku přítomnosti vlhkosti dochází ke zvýšeným tepelným 19 Foto Miloslav Konečný 28

únikům, protože součinitel prostupu tepla vlhkého materiálu je větší než materiálu suchého. Vlhkost také může narušovat vnitřní strukturu materiálu, zejména pokud vlhké zdivo může opakovaně promrzat. Obrázek 10: Poškození zdiva vlivem vlhkosti 20 Promrzání způsobuje cyklické objemové změny vody mezi skupenstvím kapalným a pevným a tím dochází k nevratným změnám mechanických vlastností materiálů. Před prováděním sanace zdiva poškozeného vlhkostí je nutné posoudit všechny možnosti, které ovlivňují vlhkostní režim budovy, z důvodu zjištění příčin vzniklých poruch a z důvodu volby vhodné sanační metody, abychom předešli selhání zvolené metody. Dále je nutné se zabývat i ochranou stavby před účinky srážkové vody a posoudit provoz v budově z hlediska vlhkostního režimu a kondenzace vodních par v konstrukci, tepelný režim budovy v celoročním cyklu, intenzitu větrání a vnější klimatické vlivy. Metody řešení tohoto problému se dají rozdělit do dvou skupin. Pro úspěšné dosažení cíle je vhodné použít obě metody současně. Za prvé se jedná o metody pouhého zakrývání projevů dané poruchy, tedy vlhkého zdiva a následně vzniklých plísní. Tato metoda spočívá v použití sanačních omítek. 20 Foto Miloslav Konečný 29

Dodatečné zakrytí porušeného povrchu sanačními omítkami přináší riziko, a to omezení přirozeného odvětrání povrchu konstrukce do exteriéru. Tyto sanační omítky mají nízký difuzní odpor, tedy brání průniku vodních par velmi málo, přesto však může tato metoda způsobit zhoršení stávajícího stavu. Nejvíce ohrožené jsou svislé nosné konstrukce starších budov provedené z kamenného zdiva spojeného maltou, jehož povrch neklade až do realizace sanační omítky prostupu vodních par téměř žádný odpor. Pokud zakryjeme povrch tohoto zdiva sanační omítkou, vlhkost, která se až do této doby byla schopna odvětrat, se nyní začne hromadit v konstrukci. Mnohdy docílíme pouze toho, že výška, do které vlhkost vzlíná, se zvětší. Tento stav není zpravidla trvalý, hranice pro vzlínání vlhkosti se časem opět sníží spolu s poklesem funkčních vlastností sanační vrstvy. Za druhé jde o mechanické metody sanace vlhkého zdiva, spočívající v odstranění příčiny vzniku tohoto problému. Jedná se o nejběžnější způsoby sanace vlhkého zdiva při poruchách spodní stavby způsobených vzlínající zemní vlhkostí nebo tlakovou spodní vodou. Při sanaci v suterénu je nezbytné stěnu z vnější strany odkopat, vložit novou hydroizolaci a ochránit ji přizdívkou. Důležité je vytvoření vzduchové mezery, pomocí které zabezpečíme odvětrání a vysušení vlhkého zdiva. Při sanaci nadzemních částí zdiva se sanace řeší dodatečným podřezáním zdiva a vrážením hydroizolace o tloušťce 1,5 až 3 mm do vyklínované mezery. Jiným způsobem sanace je provedení chemické injektáže. Při tomto způsobu sanace jsou po celé ploše poškozeného zdiva navrtány kolmé otvory. Do těchto otvorů se aplikují speciální roztoky, které vsáknou do zdiva a vytvoří hydroizolační clonu zabraňující pronikání vody nebo vodních par do stěny. Pomocí speciální tlakové injektáže lze ochránit svislé zdivo před tlakovou vodou. Zajímavým způsobem vysoušení zdiva a odvlhčení budov bez stavebních prací je použití elektroosmózy. Lze ji použít pro všechny stavební materiály (přírodní kámen, beton, cihlové a smíšené zdivo). Elektroosmózu lze použít pro odvlhčení rodinných a bytových domů, včetně historických a památkově chráněných objektů. Dodatečné odstraňování příčin i projevů těchto poruch způsobených vlhkostí zdiva sebou přináší podstatné technické zásahy spojené mnohdy s nemalými finančními náklady. 30

1.9. Poruchy vodorovných konstrukcí Stropy jsou konstrukce, které oddělují jednotlivá podlaží v horizontálním směru. Tyto konstrukce přenášejí včetně vlastní tíhy a užitného zatížení, které působí místně nebo po jejích ploše do svislých nosných konstrukcí (viz. ČSN 73 0035 Zatížení stavebních konstrukcí). 21 Stropní konstrukce dělíme z hlediska použitého materiálu pro stropní konstrukci na: - dřevěné stropní konstrukce - keramické stropní konstrukce - železobetonové konstrukce - kombinované stropní konstrukce - stropy z ocelových a příhradových nosníku 1.9.1. Dřevěné stropní konstrukce Dřevěné stropní konstrukce se používají při stavbě rodinných domů, rekreačních objektů a jednoduchých staveb. Tyto konstrukce byly v minulosti velmi často používány v bytových, občanských a zemědělských staveb. Podle konstrukce stropu je dělíme na: - povalové - trámové - kazetové - fošnové Povalové stropy Konstrukce povalového stropu je náročná na spotřebu dřeva. Rozpon těchto konstrukcí se pohyboval v rozmezí 4 4,5 m. Povaly obvykle hraněné na třech stranách se kladly do drážky na zdi nebo na římsu nosné stěny s minimálním uložením 80 mm. 21 M Vlček, I. Moudrý, M. Novotný, P. Beneš, V. Maceková, Poruchy a rekonstrukce staveb 3. Vydání, Vydavatelství ERA group, spol.s.r.o. 2006 ISBN 80-7366-073-3str.119-135 31

Trámové stropy Obrázek 11:Povalový strop 22 Trámové stropy se z hlediska požární odolnosti dělily na: - spalné - polospalné Nosným prvkem této stropní konstrukce jsou trámy (stropnice). Trámy se ukládaly na hlavní a střední zdi a byly podloženy na podkladcích. Tloušťky cihelných stěn, které nesou stropní konstrukce, se empiricky navrhovaly: - min. 300 mm při osové vzdálenosti nosných stěn do 4,5 m - min. 450 mm při osové vzdálenosti nosných stěn do 6,5 m - min 600 mm při osové vzdálenosti nosných stěn do 6,5 m Při větších rozpětích byly dřevěné nosné trámy ukládány do traverz nahrazující nosné stěny. Při ukládání stropnic bylo nutné dodržet minimální úložné délky zhlaví a dále pak dbát, aby byla mezi čelem a bočními stranami stropnice zasahující do zdiva vzduchová mezera 20-40 mm. V dnešní době se doporučuje chemické ošetření jako prevence proti hmyzu a proti houbám. 22 http://www.pozemni-stavitelstvi.wz. 32

Obrázek 12:Poškození trámového stropu 23 Spřažení stropní konstrukce s nosnou stěnou se provádělo spojením zhlaví stropnice a zdiva trámovými kleštinami. Tyto kleštiny zároveň eliminovaly možné vybočení protilehlých stěn a nahrazovaly ztužující věnce. Obrázek 13:Polospalný strop 24 23 Foto Miloslav Konečný 24 http://www.pozemni-stavitelstvi.wz.cz/pos45.php 33

Fošnové stropy Tyto konstrukce jsou již modernější. Nosnou konstrukci tvoří fošny kladené v osové vzdálenosti 500 mm, zabezpečené proti klopení Ondřejovými kříži. Fošny jsou na horním líci (záklop) i na spodním líci (podbití) pobyty prkny. Obrázek 14: Fošnový strop 25 Kazetové stropy Tato konstrukce vznikne vložením výměn mezi podélné stropnice a bývají zpravidla přiznané, nejsou opatřeny rovným podbitím. Kazetová struktura se užívala při zvýšených estetických požadavcích s využitím různých druhů dřevin jako obkladu, nebo se štuky, které se doplňovaly malbou. Poruchy u dřevěných konstrukcí mohou být způsobeny: - vadami dřeva (napadené dřevo, sukovitost, nekvalitní dřevo, nesprávně ošetřené dřevo) - vadami v projektu (nedostatečná konstrukční ochrana kontakt konstrukce s materiálem vodící vlhkost, přístup hmyzu, špatná chemická ochrana, špatné odvětrání atd.) - vadami z důvodu špatného provedení - přetížením konstrukce - stárnutím konstrukce (časem se zhoršují nasákavost, pružnost, pevnost, tvrdost houževnatost) a tím dochází k uvolňování spojů - chemickým působením prostředí 25 http://www.pozemni-stavitelstvi.wz.cz/pos45.php 34

Pro odstranění zjištěných poruch můžeme použit různé druhy zpevňování poškozených prvků např. příložkování, kotvení do ocelových konzol, protézování plombování, konzervace syntetickými polymery nebo změníme konstrukční řešení. Obrázek 15:Plátování spoje se svorníky 26 Obrázek 16:Příložky dřevěných stropních trámů 26 Nepřímé zpevňování prvků nebo zvyšování pevnosti a tuhosti můžeme provést podepřením (při provizorních úpravách), odlehčením (např. u poškozeného zhlaví stropnice se zatížení působící na stropnici přenese na dvě sousední nepoškozené stropnice pomocí příčného trámu a poté se k tomuto trámu přichytí pomocí svorníku), spřažením původního konstrukčního systému s novou konstrukcí ( nabetonování nové železobetonové desky na stávající konstrukci, spolupůsobení zajistíme např. pomocí hřebíků). 1.9.2. Keramické stropní konstrukce U těchto stropních konstrukcí jsou nosným prvkem ocelové nosníky v průřezu tvarem I nebo keramicko-betonové nosníky (POROTHERM, YTONG, NORD) a vložky (Hurdis, Ytong, Miako, Nord strop). Tyto konstrukce se využívají u menších objektů. Dříve se používaly tzv. přímé klenby a Kleinovy klenby. Poruchy u keramických stropů s ocelovými nosníky, které se nejčastěji vyskytují v blízkosti keramických vložek. V minulých letech bylo zaznamenáno několik havárií stropních konstrukcí Hurdis. Tyto havárie byly zapříčiněny řadou chyb a nepřesností při montážích stropů Hurdis. Mezi největší chyby například patřily: - nepoužívání předepsaných I profilů a nesprávné zacházení s patkami. - vrstva malty na patkách pro uložení hurdisek není 15 až 20 mm, ale někdy chybí vůbec patky a hurdisky jsou často uloženy na sucho, - patky se nevyrovnávají, což vede k tomu, že jsou desky Hurdis špatně uloženy, 26 M Vlček, I. Moudrý, M. Novotný, P. Beneš, V. Maceková, Poruchy a rekonstrukce staveb 3. Vydání, Vydavatelství ERA group, spol.s.r.o. 2006 ISBN 80-7366-073-3str.35-39 35