Znalecký posudek Číslo / 2017

Transkript

1 Znalecký posudek Číslo / 2017 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI NEMOVITOST: Katastrální údaje: VLASTNÍK: Podzemní stavba se samostatným účelovým určením železobetonový průchozí kanál, situovaný v k.ú. Zlín, obec Zlín. kraj Zlínský, okres Zlín, obec Zlín, k.ú Zlín, Svit a.s., Šedesátá č.ev. 64/2, Zlín, (stanoveno na základě soupisu majetku do konkurzní podstaty) ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti OBJEDNATEL: Mgr.Miroslav Sládek, SKP Svit a.s. Zlín Adresa objednatele: Šedesátá č.ev.64/2, Zlín IČ / RČ DIČ IČ: CZ ZHOTOVITEL : Sýkora, Česelský, Hroch kancelář oceňování majetku, s.r.o. Pivovarská 4/10, , Ostrava Moravská Ostrava Adresa zhotovitele: M. Pujmanové 663/10, Ostrava Mar. Hory, IČ DIČ telefon CZ ceselsky@kocm.cz Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 5 Počet příloh: - Počet vyhotovení: 3 Strana 1 / 5

2 Nález Situace Přehled oceňovaných staveb a pozemků Stavby: Podzemní stavba se samostatným účelovým určením železobetonový průchozí kanál. Objekt není, jako podzemní stavba zapsán v katastru nemovitostí. Pozemky: - Přehled všech vlastníků Přehled podkladů Svit a.s., Šedesátá č.ev.64/2, Zlín (stanoveno na základě soupisu majetku do konkurzní podstaty) - Informace z dochovaných podkladů předaných objednatelem znaleckého posudku. - Informace zjištěné při místním šetření dne Fotodokumentace z místního šetření. - Teorie oceňování nemovitostí - Prof.Ing. Albert Bradáč DrSc., VIII. vydání Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno. - Zákon č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku, v aktuálním znění. - Vyhláška č. 443/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů Charakteristika obce, poloha nemovitosti Město Zlín je krajským městem, kulturním a správním centrem Zlínského kraje. Má cca obyvatel. Ve městě se nalézá kompletní městská vybavenost kulturní zařízení, zdravotnická zařízení, sportovní areály, turistické atrakce. Předmět ocenění podzemní stavba se samostatným účelovým určením železobetonový průchozí kanál, vedoucí do protileteckých krytů situovaných poblíž současné stavby zimního stadionu. Podzemní stavba je vedena pod pozemky p.č. 1119/27, 1119/191, 1119/189, 119/34, 119/166, 1119/165, 6974, 1119/28, 3514/1, 111/20, 1111/21, 1111/15, 1111/12, 1111/9, 980/247, 980/233, 1111/11, 1111/24, 1000/2, 5564, 1000/9, 1000/8, 1119/28, vše v k.ú. Zlín. Rizika nemovitosti, omezení vlastnického práva Stavba, jako stavba podzemní, není zapsána v katastru nemovitostí, není možno tak komentovat omezení evidována v katastru nemovitostí. V převážné délce průchozího kanálu se vyskytují omezení ve formě vedení inženýrských sítí, (vodovod, kanalizace, elektřina) a jejich objektů, které nejsou prokazatelně ve vlastnictví vlastníka kanálu. Omezením dalším je absence zajištění právního přístupu do průchozího kanálu; vstupy jsou situovány na pozemcích jiných vlastníků a to pozemku p.č. 1119/27 vlastník: CREAM SICAV, a.s. a p.č. 1000/8 vlastník: Statutární město Zlín. Tato omezení jsou zohledněna ve stanovení obvyklé ceny. Strana 2 / 5

3 Popis jednotlivých staveb Základní popis Podzemní stavba se samostatným účelovým určením železobetonový průchozí kanál Jedná se o průchozí kanál ze železobetonové konstrukce, vedoucí do protileteckých krytů. Železobetonový kanál je dlouhý 563,5 m. Železobetonový kanál je po celé délce v těchto průchozích rozměrů: průchozí šířka 1,70 m; průchozí výška 2.20 m. Stěny kanálu jsou po bočních stranách tloušťky cca 20 cm, spodní a horní stěny jsou provedeny v tloušťce 22 cm. Kanál je veden napříč své délky v různých hloubkách; od cca 2,0 m, po maximální hloubku 6,30 m. Kanál byl realizován v roce 1939, technický stav zjištěný při místním šetření je špatný odpovídá stáří a téměř žádné údržbě této stavby. Opotřebení předmětného objektu proto stanovuji na cca 90%. Obestavěný prostor žb. kanál obestav. prost. : (563,5)*(1,70+2*0,20)*(2,20+2*0,22)= 3124,04 m 3 obestav. prostor celkem 3124,04 m 3 Druh stavby - účel využití Způsob užívání Popis tech. stavu stavby Údaje o stáří a provedených rekonstrukcích Komunikace podzemní Stavba není dlouhodobě užívána, je využívána pouze jako forma kolektoru pro vedení inženýrských sítí. Objekt je ve špatném technickém stavu. Oceňovaný objekt byl postaven v roce Ke dni ocenění je bez zásadních rekonstrukcí a oprav. Posudek 1) Cena obvyklá Definici obvyklé ceny (někdy nazývané cena obecná ) ve vztahu k oceňování majetku je uvedena v Zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní Strana 3 / 5

4 oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2) Metodika ocenění Jak je výše uvedeno, obvyklá cena se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. V konkrétním případě tedy porovnáním již sjednaných cen obdobných objektů v místě (obci), případně porovnáním s cenami obdobných v obci získaných z inzerce a nabídek realitních kanceláří, přičemž se vychází ze shodného účelu užití a obdobné polohy. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi s objekty podzemních objektů průchozích kanálů, které jsou srovnatelné svým charakterem, se shodným účelem užití, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. V konkrétním případě se jedná o podzemní stavbu se samostatným účelovým určením železobetonový průchozí kanál bez současného konkrétního využití, jedná se pouze o možnou únikovou podzemní komunikaci, která je částečně využívána formou kolektoru pro vedení inženýrských sítí. Je nutno dále zmínit, že s ohledem na skutečnost, že objekty obdobného charakteru a účelu užití, nejsou obecně v převážné většině předmětem převodu vlastnických práv mezi občany nebo podnikatelskými subjekty, ale vlastnická práva jsou převáděna téměř výhradně na státní organizace nebo obce a to často za ceny zjištěné na základě platných cenových předpisů. Nelze tedy hovořit o obecném / obvyklém (volném) trhu. S ohledem na skutečnost, že nejsou dostupné v dostatečné míře porovnávací případy, ze kterých by bylo možné stanovit cenu obvyklou porovnávacím způsobem, přistupuji k ocenění alternativním způsobem ve smyslu komentáře Ministerstva financí k určování obvyklé ceny: Nelze-li cenu obvyklou určit statistickým vyhodnocením skutečně realizovaných prodejů podle definice obvyklé ceny, postupuje se podle zmíněného ustanovení a určí se cena zjištěná. 3) Ocenění železobetonového průchozího kanálu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Železobetonoý průchozí kanál Cena srovnatelné stavby podle příslušných kritérií této vyhlášky: Stavba obdobná objektu podzemnímu (štola) - cena jednotková 6 100,- Kč Obestavěný prostor podzemní stavby: 3 124,04 m 3 Celková cena stavby: 6 100,- Kč * 3 124,04 = Kč Koeficient změny cen staveb Ki (dle SKP): 2,083 Opotřebení: 90% Strana 4 / 5

5 Zatřídění pro potřeby ocenění a ocenění Jiná stavba 23 Železobetonový průchozí kanál - základní cena: = ,00 Kč Koeficient změn cen staveb Ki: * 2,080 Železobetonový průchozí kanál - upravená cena = ,52 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 90,000 % ,57 Kč Železobetonový průchozí kanál - zjištěná cena = ,95 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč Závěr Na základě výše uvedených skutečností, kdy pro předmětnou oceňovanou stavbu nelze stanovit cenu obvyklou běžně prováděným postupem porovnáním s cenami realizovaných obchodních transakcí, jsem stanovil cenu náhradní metodikou ve výši aktuálního cenového předpisu, tj ,- Kč V Ostravě dne Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne 29. června 2011, č. j. 284/2011- OD-ZN/6, pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady, specializace - nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku. Strana 5 / 5