Vliv rozsahu a kvality provedené rekonstrukce na trţní hodnotu staveb

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování Vliv rozsahu a kvality provedené rekonstrukce na trţní hodnotu staveb Bakalářská práce Autor: Marek Vostrovský Oceňování majetku Vedoucí práce: doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D. Praha Červen, 2015

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Přehvozdí, 29.6.2015 Marek Vostrovský

Poděkování Tímto bych chtěl poděkovat panu doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za cenné rady a vedení mé bakalářské práce. Dále bych chtěl poděkovat panu Ing. Petrovi Ortovi, Ph.D. za odborné konzultace týkající se oceňování nemovitostí.

Anotace práce Bakalářská práce je členěna na tři základní části, a to na teoretickou část, praktickou část, analytickou část. Teoretická část se zabývá poruchami a závadami staveb, přípravou stavby na budoucí prodej a rentabilitou provedené rekonstrukce stavby. Jejím cílem je analýza a hodnocení vlivu rozsahu a kvality provedené rekonstrukce na trţní hodnotu staveb. V praktické části jsou zpracovány dva kompletní odhady nemovitosti na trţních principech. První odhad je zpracován pro byt a druhý odhad pro bytový dům. Cílem analytické části je analýza trhu s nemovitostmi v okrese Kolín. Klíčová slova: Poruchy a závady staveb Příprava stavby na budoucí prodej Rentabilita provedené rekonstrukce stavby Ţivotnost staveb Annotation work The thesis is divided into three parts, namely the theoretical part, practical part, analytical part. The theoretical part deals with disorders and defects of buildings, preparation of the construction for future sales and profitability of the building's reconstruction. Its aim is to analyze and evaluate the impact range and quality of the reconstruction of the market value of buildings. The practical part presents two complete estimates of property on market principles. The first estimate is made for the apartment and the second estimate for the apartment building. The aim of the analytical part is analysis of the real estate market in the Kolín district. Key words: Disorders and defects of buildings Preparation of the construction for future sales Profitability of the building's reconstruction Service life of buildings

Obsah Úvod... 7 1. TEORETICKÁ ČÁST... 8 1.1. Změna dokončené stavby / Rekonstrukce objektu... 8 1.2. Poruchy a závady staveb... 10 1.2.1. Definice základních pojmů... 10 1.2.2. Ekonomická náročnost... 11 1.2.3. Trvanlivost, spolehlivost a ţivotnost staveb... 11 1.2.4. Opotřebení staveb a metody pouţívané v oceňování nemovitostí... 16 1.2.5. Hlavní příčina vad, závad, poruch a havárií... 17 1.2.6. Poruchy způsobené vodou a vlhkostí... 20 1.2.7. Poruchy způsobené nestabilním podloţím a objemovými změnami trhliny... 24 1.2.8. Poruchy a závady zateplovacích systémů... 28 1.3. Příprava stavby na budoucí prodej... 32 1.3.1. Odstranění vlhkosti ve stavbě... 32 1.3.2. Stabilizování a opravy trhlin... 39 1.3.3. Doporučená příprava stavby před prodejem... 44 1.4. Rentabilita provedené rekonstrukce stavby... 45 1.5. Závěr teoretické části... 49 2. PRAKTICKÁ ČÁST... 50 2.1. Bytová jednotka 3+1 v Českém Brodě... 50 2.1. Bytový dům Přehvozdí 63... 72 3. ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI V OKRESE KOLÍN... 104 Závěr... 118 Seznam pouţité literatury:... 119 Seznam pouţitých obrázků:... 120 5

Seznam pouţitých map:... 122 6

Úvod Cílem mé bakalářské práce je analýza a vyhodnocení vlivu charakteru provedené rekonstrukce na trţní hodnotu staveb. Pro proniknutí do problematiky a splnění cíle bakalářské práce jsem sestavil bakalářskou práci takto: Bakalářská práce začíná teoretickou částí, kde jsou vysvětleny základní pojmy a názvosloví týkající se dané problematiky. V následujících kapitolách jsou také dále řešeny jednotlivé vady, závady a poruchy staveb. Důvody jejich vzniku, jak ovlivňují hodnotu stavby a jejich vliv na ţivotnost stavby. Dále jsou popsány metody pouţívané při oceňování nemovitostí, které zohledňují opotřebení staveb nebo jednotlivých konstrukcí. Druhá polovina teoretické části se zabývá odstraňováním zmíněných vad, závad a poruch. Také je řešena otázka přípravy stavby na budoucí prodej. Závěr teoretické části se zabývá rentabilitou provedené rekonstrukce. V praktické části jsou zpracovány trţní ocenění dvou nemovitostí. První nemovitost je bytová jednotka v Českém Brodě, která prošla v nedávné době kompletní rekonstrukcí. Zde byla pouţita porovnávací a výnosovou metoda. Nákladová metoda je pro tento druh nemovitosti nevhodná. Druhá nemovitost je bytový dům v obci Přehvozdí nedaleko Českého Brodu, který prošel před 15 lety rozsáhlou rekonstrukcí. Trţní hodnota byla stanovena za pouţití porovnávací, výnosové i nákladové metody. Největší váha byla přiřazena pro stanovení trţní hodnoty pro obě nemovitosti porovnávací metodě. U obou zpracovaných ocenění cenu značně ovlivnil technický stav objektu (provedené rekonstrukce). Poslední třetí analytickou část tvoří analýza trhu s nemovitostmi v okrese Kolín. Okres Kolín v analýze je rozdělen na tři části a to na okresní město Kolín, město Český Brod a zbylou část okresu. V analýze je zhodnocena také cena nemovitostí vyţadující rekonstrukci i cena nemovitostí po provedené rekonstrukci. 7

1. TEORETICKÁ ČÁST 1.1. Změna dokončené stavby / Rekonstrukce objektu Změna dokončené stavby, dříve rekonstrukce (termín, který se pouţíval v zákoně č. 50/1976 Sb.) se rozumí podle zákona č. 183/2006 Sb. aţ po dnešní platné znění zákona č. 350/2012Sb., o územním plánování a stavebním řádu změna dokončené stavby, kterou je podle 2 odst. 5 stavebního zákona: a) nástavba, kterou se stavba zvyšuje, b) přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojená s dosavadní stavbou, c) stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se povaţuje téţ zateplení pláště stavby. 1 Stavbou se dle výkladu tohoto zákona rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se povaţuje také výrobek plnící funkci stavby. 2 Stavba můţe být popsána také jako stavební dílo vznikající pro předem určený účel, zejména na staveništi, včetně stavebních a montáţních pracích. Při provedení stavby jsou pouţity technologie a materiály dle navrhovaného budoucího vyuţití. Stavba je navrhována zásadně na základě platných předpisů a norem. Základní dělení staveb: občanské stavby: rodinné domy, divadla, nemocnice, dopravní stavby: silnice, mosty, ţeleznice, tunely, vodohospodářské stavby: přehrady, rybníky, koryta řek, speciální stavby: podzemní kolektory, stoţáry. 1. ČESKO. Zákon č. 183 ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). S 2227 2. ČESKO. Zákon č. 183 ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). S 2227 8

Údrţbou stavby se rozumějí práce, jimiţ se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodlouţila její uţivatelnost. 3 Údrţba stavby jsou provedené práce na objektu, za účelem ochránit jednotlivé konstrukce a předejít jejích poškození. Například: ochranné nátěry, pravidelné revize (komínů), čištění okapových svodů, apod. Pravidelnou údrţbou je zvyšována ţivotnost objektu, a jeho provozní bezpečnost, tímto je sniţován počet poruch a nákladů na jejich opravu. Rekonstrukce objektu (stavby) je regenerační zásah do konstrukčního, materiálového, technického i technologického řešení objektu (stavby), kterým se odstraňují, popř. sanují vady, poruchy, funkční nedostatky a opotřebovanost v souladu s budoucím vyuţitím objektu, jeho stavebně technickým stavem, historickou hodnotou, funkčními poţadavky a platnými předpisy. Rekonstrukce můţe být provedena způsobem plně respektujícím a vracejícím objektu (stavbě) původní architektonickou a stavební podobu, řešení i funkci. Jiným případem řešení rekonstrukce je zachování pouze historicky významné a architektonicky, popř. technicky významné části objektu (u technických památek) a provedení rozsáhlejšího zásahu ve zbývající části objektu v souladu s poţadavky na vyuţití a předpokládanou funkci objektu. 4 Rekonstrukce objektu je prováděna nejčastěji při nevyhovujícím současném stavu, jak po stavební části, tak i po nevyhovujícím dispozičním řešení. V současné době při rostoucích cenách energií, dochází při rekonstrukci objektu zejména ke zlepšení tepelně technických parametrů ochlazovaných konstrukcí. Zejména se jedná o zateplení podlah na terénu, ochlazovaných stropů, fasády objektu a střešní konstrukce. K rekonstrukci tohoto typu přispívají v současné době různé dotační tituly. 3. ČESKO. Zákon č. 183 ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). S 2228 4. WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR poruchy, degradace a rekonstrukce. Praha: České vysoké učení technické 2010. ISBN 978-80-01-04488-9. S 5 9

1.2. Poruchy a závady staveb 1.2.1. Definice základních pojmů Vada, závada - nedostatek konstrukce, předmětu (např. určitého prvku) způsobený chybným návrhem, nevhodným či nedokonalým provedením, který můţe ovlivnit funkční způsobilost konstrukce, předmětu. Jedná se o stav, který není změnou proti původnímu stavu. Můţe vyplynout z přehodnocení stavby, konstrukce nebo prvku podle v současnosti platných předpisů a norem. Konstrukce, předmět s vadou pak nemá vlastnosti vymíněné, nebo obvyklé. 5 Příklady vad a závad: nevyřešené tepelné mosty, vlhkost ve zdivu v důsledku nedostatečnému provedení hydroizolace pod zdivem, nedostatečná tuhost střešní konstrukce, nedostatečná provětrávaná mezera mezi střešní krytinou a pojistnou folií. Porucha - trvalé nebo dočasné vyčerpání schopnosti konstrukce plnit poţadavky na ni kladené, které zhoršuje její spolehlivost, případně sniţuje její bezpečnost, předpokládanou ekonomickou ţivotnost, uţitnou jakost apod. Je to změna konstrukce proti původnímu stavu. Můţe vzniknout jako důsledek vady, nebo z jiných příčin. Porucha stavební konstrukce má technické důsledky. 6 Příklady poruch: nesprávné zaloţení objektu na málo únosné půdě vznik trhlin, uhnilé zhlaví dřevěných trámů u dřevěného stropu ztráta únosnosti dřevěného stropu, vlivem vlhkosti ve zdivu - opadává omítka. 5. MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. Definice pojmů [online]. Uur.cz. 2001-2014 [cit. 10-10-2014]. Dostupné z: http://www.uur.cz/default.asp?id=3986 6. MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. Definice pojmů [online]. Uur.cz. 2001-2014 [cit. 10-10-2014]. Dostupné z: http://www.uur.cz/default.asp?id=3986 10

Havárie - takové poškození konstrukce, které vyţaduje výměnu nebo generální opravu jedné nebo několika částí konstrukce, případně zrušení konstrukce. 7 Příklady havárie: prasknutí vodovodního potrubí v objektu, zřícení dřevěného krovu, rozsypání nadstřešní části komínového tělesa. 1.2.2. Ekonomická náročnost V dnešní době před započetím stavebních prací na objektu (např. celková rekonstrukce, stavební úpravy a údrţba stavby) jsou kladeny vyšší nároky na ekonomickou náročnost jiţ zmíněných stavebních prací. Do ekonomické náročnosti zahrnujeme: potřebné náklady na provedení stavebních změn (rekonstrukce, apod.), provozní náklady po provedené rekonstrukci (energie a potřebná údrţba), zlepšení funkčních a provozních parametrů rekonstruovaného objektu, porovnání nákladů potřebných na stavební úpravy, provoz a demolici upraveného objektu po jeho celkovou ţivotnost a nákladů nutných ke stavbě nového objektu, vliv objektu na ţivotní prostředí po stavebních úpravách, vztah a význam objektu k okolní zástavbě, vyuţitelnost objektu po provedení stavebních prací. 1.2.3. Trvanlivost, spolehlivost a ţivotnost staveb Trvanlivost označuje vlastnost stavby, nebo její části, odolávat fyzickému stárnutí, opotřebení" účinkem znehodnocovacích - degradačních procesů, - které mohou být způsobeny interakcí stavby nebo jejich části s vnějším prostředím, interakcí jednotlivých fází, materiálů a částí stavby, materiálovou (např. mineralogickou, chemickou) nestálostí materiálů, hmot a výrobků, z nichţ je stavba postavena, popř. jinými účinky a procesy (např. reologické účinky reologie je obor mechaniky zabývající se tokem a deformací látek za působení napětí, které na ně působí), při nichţ dochází ke změně parametrů popisujících význačné vlastnosti stavby nebo její části. 7. MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. Definice pojmů [online]. Uur.cz. 2001-2014 [cit. 10-10-2014]. Dostupné z: http://www.uur.cz/default.asp?id=3986 11

Spolehlivost lze definovat jako schopnost konstrukce, (její části, např. nosného prvku), plnit stanovené poţadavky v průběhu návrhové ţivotnosti. Obvykle se vyjadřuje prostřednictvím pravděpodobností ukazatelů. Spolehlivost zahrnuje bezpečnost, pouţitelnost a trvanlivost konstrukce popř. stavby. 8 Trvanlivost a spolehlivost patří k nejdůleţitějším vlastnostem stavebních konstrukcí. Jedná se zejména o nosné konstrukce namáhané zatíţením, a vlivy vnějšího prostředí. Také nenosné konstrukce a technické vybavení jsou ovlivňovány trvanlivostí a spolehlivostí stavby jako celku (například: strojovny výtahů, rozvody vody, rozvody vytápění, rozvody elektroinstalací, nášlapné vrstvy, dveře, okna, nenosné stěny, ochranné nátěry, ). Bezpečnost objektu je přímo závislá na trvanlivosti a spolehlivosti jednotlivých konstrukcí a technického vybavení. Po návrhu a posléze zhotovení objektu se spolehlivými a dlouho trvanlivými konstrukcemi, dochází ke zvýšení atraktivity budovy na trhu s nemovitostmi, zvýšení ţivotnosti, sníţení nákladů na nutné opravy a časovému prodlouţení intervalu oprav.,,pod pojmem ţivotnost se skrývá několik vzájemně odlišných pojmů při oceňování majetku mluvíme o ţivotnosti technické, ekonomické, morální a právní. Technickou ţivotností rozumíme dobu, která uplyne od vzniku stavby do doby jejího zchátrání, tedy do stavu, kdy jí nelze bezpečně uţívat. Technická ţivotnost stavby je průměrem technické ţivotnosti jejích jednotlivých prvků a celků. Ţivotnost některých prvků je aţ 200 let ţelezobetonové základy, ţelezobetonová nosná konstrukce, ţivotnost jiných plynový kotel, elektrický ohřívač vody, apod. je řadově niţší. Právní ţivotnost je doba od vzniku nemovitosti aţ po zánik nemovitosti jako věci. Právní ţivotnost závisí na mnoţství a rozsahu omezení vlastnických práv k nemovitosti a na kvalitě vlastnictví. Ekonomická ţivotnost se počítá od doby moţného komerčního vyuţití aţ do doby, kdy jiţ nemovitost není schopna vytvářet výnos. Ekonomická a morální ţivotnost spolu úzce souvisí. 8. WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR poruchy, degradace a rekonstrukce. Praha: České vysoké učení technické 2010. ISBN 978-80-01-04488-9. S12 12

Morální ţivotnost je období od doby moţného komerčního vyuţití do doby jejího funkčního zastarávaní tedy moţnosti jejího nahrazení nemovitosti s lepšími uţitnými parametry. Ţivotnost podle konstrukčního systému: Stavby s klasickým zděným konstrukčním systémem mají ţivotnost 80 100 let. Stavby dřevěné nebo montované z panelů vyrobených na bázi dřeva asi 40 aţ 50 let. 9 Ţivotnost stavby je ovlivňována trţní hodnota objektu a odvíjí se od opotřebení stavby. Ţivotnost je pouţívána zejména při stanovení hodnoty majetku pomocí nákladové metody (také tzv. metody věcné hodnoty). Nákladovou metodou je stanovována cena podle potřebných nákladů vynaloţených na stavbu stejné nemovitosti, k datu provádění ocenění. Je pouţívána například při stanovení pojistné hodnoty a v oceňování na trţních principech. Stavba je tvořena spoustou konstrukcí a prvků. Tyto prvky jsou děleny do dvou kategorií: 1) Prvky dlouhodobé ţivotnosti základy, svislé nosné konstrukce, stropy, schodiště, krovy. 2) Prvky krátkodobé ţivotnosti jsou to prvky, u kterých se předpokládá minimálně jedna výměna za uvaţované ţivotnosti objektu. Ţivotnost je nejčastěji ovlivňována těmito faktory: - způsob zaloţení stavby v daných zakládacích podmínkách, - provedení a návrh prvků dlouhodobé ţivotnosti, - způsob vyuţívání objektu, - intenzita vyuţívání objektu, - nebezpečné látky vyskytující v objektu a konstrukcích (radon, azbest, formaldehydové pryskyřice, atd.), - provádění pravidelné údrţby. 9. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-113-9. S 62-63 13

Ţivotnost jednotlivých konstrukcí podle oceňovací vyhlášky Uvedené ţivotnosti jsou odpovídající po stránce trvanlivosti a spolehlivosti. Po stránce estetické, vybrané prvky zejména vyskytující se v interiéru objektu před uplynutí uvedených ţivotností uţ nevyhovují. Jedná se například o úpravy vnitřních povrchů, vnitřní obklady keramické, dveře a povrchy podlah. Rovněţ jednotlivé vlastnosti prvků v průběhu času se stanou nevyhovujícími, například tepelně technické vlastnosti. Z uvedených prvků jsou to svislé konstrukce, okna, dveře, vrata. Díky technickému pokroku jsou prvky vyměňovány před uplynutím ţivotnosti. V současné době se takto často stává u vytápění, hlavně se jedná o výměnu zdroje tepla z důvodu úspory finančních nákladů na vytápění (elektrokotel je vyměněn za kotel na tuhá paliva). Informativní přehled ţivotností jednotlivých konstrukcí podle oceňovací vyhlášky je uveden na následující straně. K zajištění nebo zvýšení ţivotnosti jednotlivých konstrukcí je třeba provádět pravidelnou údrţbu. Pravidelná údrţba by měla obsahovat i pravidelné revize rozvodů, obnovu ochranných nátěrů (např. kovových prvků, oken, dveří), pravidelné vytápění apod. Tímto způsobem jsou prodluţovány jednotlivé ţivotnosti konstrukcí, a doba k jejich celkové výměně. Obrázek 1 - Schéma investičního cyklu. WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR S12 14

,,Ţivotnost jednotlivých konstrukcí podle oceňovací vyhlášky: 1. Základy včetně zemních prací 150 200 let 2. Svislé konstrukce 80 200 let 3. Stropy 80-200 let 4. Zastřešení mimo krytinu 70 150 let 5. Krytiny střecha 40 80 let 6. Klempířské konstrukce 30 80 let 7. Úpravy vnitřních povrchů 50 80 let 8. Úpravy vnějších povrchů 30 60 let 9. Vnitřní obklady keramické 30 50 let 10. Schody 80 200 let 11. Dveře 50-80 let 12. Vrata 30 50 let 13. Okna 50-80 let 14. Povrchy podlah 15 80 let 15. Vytápění 20 50 let 16. Elektroinstalace 25 50 let 17. Bleskosvod 30 50 let 18. Vnitřní vodovod 20 50 let 19. Vnitřní kanalizace 30 60 let 20. Vnitřní plynovod 20-50 let 21. Ohřev teplé vody 20-40 let 22. Vybavení kuchyní 15 30 let 23. Vnitřní hygienické zařízení včetně WC 30 60 let 24. Výtahy 30 50 let 25. Instalační prefabrikáty (jádra) 15 25 let 10 10. ČESKO. Vyhláška č. 441 ze dne 17. prosince 2013 k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). In: Sbírka zákonů České republiky. 2013, částka 173, s. 7422-7612. (Poz. příl. Č. 21) S 151 15

1.2.4. Opotřebení staveb a metody pouţívané v oceňování nemovitostí Opotřebení je pokles kvality a ceny majetku vlivem jeho pouţívání, atmosférickými vlivy, změnami v materiálu, apod. Opotřebení lze stanovit třemi základními skupinami metod: Lineární metoda: Předpokladem aplikace této metody je, ţe se stavba s přibývajícím věkem znehodnocuje přímočaře, tedy novostavba má nulové opotřebení, v polovině ţivotnosti je opotřebení 50 %, atd. Je to naprosto jednoduchá, ale značně nepřesná metoda. Logicky ji lze pouţít pouze u staveb, které nebyly nikdy přestavovány nebo modernizovány a mají průměrnou údrţbu. Tato metoda se pouţívá při oceňování podle cenového předpisu a v pojišťovnictví. Lze ji pouţít pro rychlý test hodnoty, ale neměla by být pouţita ve finálním ocenění. Nelineární metody: Nelineární,,křivočaré metody vycházejí z jistě správného předpokladu, ţe v praxi neprobíhá opotřebení lineárně. V prvních letech po kolaudaci se stavba opotřebovává jen velmi málo, naopak v poslední třetině ţivotnosti opotřebení prudce stoupá. Zatéká do střechy, nefunkční hydroizolace spodní stavby, stálé poruchy topení, apod. Existuje asi třicet různých nelineárních metod kvadratická, semikvadratická, Ross Kusýnova, Ungrova, Bradáčova, Smejkalova, apod. Tyto metody byly ve své době značným pokrokem oproti metodě lineární, protoţe zobrazovaly skutečné opotřebení objektivněji. Dnes jsou tyto nelineární metody povaţovány za zastaralé a v praxi se jiţ nepouţívají. Jejich největší přednost jednoduchost - byla zastíněna jejich největším nedostatkem menší přesností oproti analytickým metodám. Přitom pracnost při aplikaci analytických metod byla do velké míry eliminována výpočetní technikou. 11 11. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-113-9. S 64-65 16

Analytická metoda: Analytická metoda je naprosto nejpřesnější. Ale zároveň tato metoda analyzuje rozkládá stavbu na jednotlivé prvky (základy, svislé nosné konstrukce, vodorovné nosné konstrukce, omítky, okna, dveře, krytiny, výtahy, apod.) a stanovuje jejich jednotlivá opotřebení. Lze jen doporučit pouţití analytické metody opotřebení ve všech případech, kde je to moţné. V některých případech ji dokonce pouţít musíme, protoţe ţádnou jinou metodou nemůţeme dosáhnout adekvátního výsledku. Mezi tyto případy patří: Nedokončená stavba Stavba po modernizaci, rekonstrukci, nástavbě, apod. Stavba v mimořádně špatném stavu 12 1.2.5. Hlavní příčina vad, závad, poruch a havárií Hlavní příčinou vad, závad, poruch a havárií jsou degradační procesy materiálu. Degradačním procesem rozumíme takový proces, který způsobuje změnu významných vlastností stavebních hmot a konstrukcí. Mezi významné vlastnosti, které sledujeme u stavebních hmot a konstrukcí, patří především: a) vlastnosti tepelně technické měrná tepelná kapacita C součinitel tepelné vodivosti b) vlastnosti fyzikální, mineralogické objemová hmotnost chemismus, ph faktor nasákavost porózita, mineralogická sloţení hygroskopicita barevnost 12. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-113-9. S 65 17

c) vlastnosti vlhkostně technické sorpční vlhkost faktor difúzního odporu vhodně zvolené parametry kapilárního transportu (viz vlastnosti strukturního popisu) d) vlastnosti dilatometrické součinitelé objemové (lineární) teplotní roztaţnosti součinitelé objemové (lineární) vlhkostní roztaţnosti e) vlastnosti mechanické tuhost (moduly pruţnosti, přetvárnosti aj.) pevnost (v tlaku, v tahu, v ohybu,.) podmínky porušení t) vlastnosti plynoucí z technologie výroby a vlastností výchozích hmot vývoj reakčních teplot objemové změny od smrštění hmot (cementová pojiva, polymerace, polykondenzace) vývoj druhotných látek reologické vlastnosti g) vlastnosti reologické a plastické měrný creep meze tečení, mezní deformace houţevnatost. Příčinou degradačních procesů stavebních hmot a konstrukcí můţe být: mineralogická, chemická, případně fyzikální nestabilita struktury hmoty vlivy a účinky vnějšího prostředí, zejména teplota, vlhkost, chemické, biologické a mineralogické vlivy a účinky účinky záření Změny vlastností stavebních hmot, popř. konstrukcí způsobené v závislosti na vlivech prostředí, které jsou dvojího druhu, jsou způsobeny procesy: vratné (reverzibilní), které jsou téměř výhradně spojeny s krátkodobými procesy (oteplení, ochlazení, navlhčení, vysoušení) a závislost změny vlastností, např. stavební hmoty, na sledovaném parametru probíhá podle hysterézní křivky s uzavřeným tvarem, 18

nevratné (ireverzibilní), které jsou téměř výhradně spojeny s dlouhodobými ději v závislosti na délce jejich trvání a v jejich důsledku např. stavební hmota při zpětné změně vnějších parametrů do výchozího, počátečního stavu po určitém čase nenabývá původních výchozích vlastností resp. hodnot parametrů popisujících tyto vlastnosti. 13 Obrázek 2 - Účinky a vlivy působící na stavební konstrukce a materiály a degradační procesy. WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR S16 13. WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR poruchy, degradace a rekonstrukce. Praha: České vysoké učení technické 2010. ISBN 978-80-01-04488-9. S 17-18 19

Prevence proti degradačním procesům: Základem prevence před výskytem poruch staveb, postupnou degradací stavebních hmot a konstrukcí je jejich účinná ochrana před klimatickými účinky, především cyklickým účinkem vlhkosti a teploty. Tato preventivní ochrana spočívá v řadě opatření přímých (sníţení intenzity těchto účinků ochranou staveb) a opatření nepřímých (optimalizace vlastností, struktury a řešení stavebních hmot a konstrukcí jejich návrhem). 14 1.2.6. Poruchy způsobené vodou a vlhkostí Nejčastějším důvodem viditelných i skrytých poruch z hlediska vlhkosti je velká vlhkostní hmotnost stavebních materiálů. Přispívajícím faktorem je i vysoká sanilita (sanilita zdiva se rozumí obsah solí ve zdivu, zejména síranů, chloridů a dusičanů) a výskyt mikrobiologických škůdců. Vlhkost nebo voda se do konstrukcí dostává trvale nebo jen jednorázově. Moţné příčiny zvýšené vlhkosti v budovách: špatná údrţba objektu zanesení odvodňovacích prvků (drenáţe, okapů a svodů), zatékání poškozenou střešní krytinou, nevhodná změna vyuţití objektu, špatný návrh konstrukce, nevhodně nebo nedostatečně vyřešené konstrukční detaily, nevhodné dodatečné zásahy do konstrukcí, zvýšení hladiny spodní vody, poruchy instalací. Jako první jsou na konstrukci postiţenou vlhkostí objevovány tmavé vlhké skvrny. Dalším znakem jsou opadané omítky nebo plísně. Postupný rozpad zdiva je způsoben dlouhodobým působením vlhkosti. Například u kamenného zdiva, po dlouhodobém působení vlhkosti, dojde jako první k vysypání spár. U zdiva z cihel je tomu naopak, zejména jestliţe byla pouţita cementová malta. Tyto poruchy jsou nejčastěji způsobovány absencí, doţité nebo chybně provedené hydroizolace spodní stavby. 14. WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR poruchy, degradace a rekonstrukce. Praha: České vysoké učení technické 2010. ISBN 978-80-01-04488-9. S 15 20

Do vodorovných konstrukcí, jako jsou stropy a klenby, se vlhkost dostává přímým stykem s vlhkou zdí nebo přestupem vlhkosti ze vzduchu. U kleneb můţe být shromaţďována vlhkost po delší dobu, zejména v patě klenby, kde se nachází velké mnoţství materiálu. Negativně je tomuto přispíváno mokrými procesy při rekonstrukci. Nahromaděná vlhkost se také můţe vyskytovat pod nášlapnými vrstvami podlahy. Nejčastěji se tato porucha vyskytuje u podlah s kontaktem se zeminou. Podlahy se vlhkostí vzdouvají, rozpadají, tvoří se plísně a houby zejména u dřevěných podlah. Nejčastější příčina je stejná jako u zdiva (absence, doţití nebo popřípadě chybné provedení hydroizolace). Obrázek 3 Příčiny vlhnutí zdiva, BALÍK, Michal a KOLEKTIV. S14 Absence nebo doţití hydroizolací spodní stavby: U historických, starých, nebo podřadných staveb nebyla většinou provedena hydroizolace. Ovšem není to vţdy pravda. U starších objektů, např. patřících církvi nebo středověkých městských domů, mohou být ve zdivu nalezeny vrstvy ostře pálené keramiky. Dále se vyskytují jílové vrstvy u spodní části zdiva, a vzduchové kanálky pod podlahami nebo po obvodu zdiva (v interiéru nebo exteriéru), které jsou odvětrávány ven. 21

U starších staveb, u kterých se vyskytují poruchy způsobené vlhkostí, jsou zmiňované hydroizolace nebo opatření jiţ nefunkční. Často se původní stavební opatření (odvětrávané vzduchové kanálky) stane příčinou dalších větších poruch způsobených vlhkostí. Například dochází k hromadění vody v odvětrávacích kanálcích, apod. Vadné návrhy hydroizolace staveb: Častým případem je, ţe projektant stavby nedostatečně posoudí podmínky pro zaloţení budovy. Izolace spodní stavby jsou po jeho návrhu nedostatečné. Tento problém vzniká i při dodatečných hydroizolacích stavby nebo opatřeních proti vlhkosti. Zde se projeví neznalost sanačních opatření a jejich návrh pro daný objekt. Příklady vadných detailů při vzniku stavby: anglické dvorky nedostačující odvodnění a neprovedené hydroizolace způsobují v místě anglického dvorku pronikání vody do zdiva, vzduchové dutiny pod podlahami - nemají ţádný přístup a odvod vzduchu nebo tyto vstupní a výstupní otvory jsou nedostačující a dochází k hromadění vlhkosti, špatné řešení zpevněných ploch kolem objektu jsou neprodyšné a způsobují větší namáhání hydroizolace zemní vlhkostí. Vadné řešení dodatečných úprav/návrhu hydroizolace: Tyto úpravy, přes snahu zlepšení odolnosti stavby vůči vodě, nám zhoršují stávající schopnosti hydroizolací nebo zvyšují vlhkost ve stavbě. Nejčastěji se jedná o: nepropustné povlaky konstrukcí, díky těmto nepropustným povlakům se voda shromaţďuje a vzlíná výše v konstrukci, neodvětrané dutiny v konstrukcích (není zajištěna vzduchotěsnost), zde se naakumuluje vlhkost a dochází k plísním a jiným projevům vlhkosti. Nekvalitní provedení hydroizolace: Dostatečně navrţená hydroizolace stavby bývá nesprávně provedena. Tento druh závady se často vyskytuje i u novostaveb. Zejména se jedná o špatné provedení spojů mezi svislými a vodorovnými izolacemi (tzv. zpětný spoj), spoje mezi jednotlivými pásy izolací, nedostačující 22

ochrana izolace v místě styku se zeminou, špatný detail ukončení izolace, aplikování izolace za nevyhovujících klimatických podmínek. Vnější vlivy přispívající k vlhkosti v budovách: Jsou to vlivy způsobené změnou chování vody (odtok, akumulace, zasakování) v okolním terénu včetně podzemních vod. Nejčastěji jsou tyto případy způsobeny při nevhodném umístění novostavby v zastavěném území, špatně svahovaný okolní terén, nevhodně provedené zpevněné plochy (chodníky, příjezdové cesty apod.), změna hladiny spodních vod, otřesy od pojezdu automobilů. Vnitřní vlivy přispívající k vlhkosti v budovách: Základním dopadem na ţivotnost a působení hydroizolace je: statika konstrukcí, změny ve vyuţití stavby, vliv tepelně technických podmínek na konstrukce. Při vzniku trhlin ve svislých konstrukcích (stěny, příčky) dochází k porušení hydroizolace a můţe dojít i k narušení funkčnosti odvětrávacích systémů. Nově vnikající voda do konstrukce se můţe projevit i na jiném místě neţ je porucha hydroizolace. Způsob vyuţívání objektu má vliv na výskyt hub, plísní a přestup vlhkosti (vodních par) z konstrukcí do vnitřního vzduchu a naopak. V objektech jde o prostory, kde se vyskytují mokré procesy, nebo se shromaţďuje velké mnoţství osob. Koroze betonu: Po delší době na beton působí také jako u ostatních materiálů degradační procesy. U betonu těmto procesům říkáme koroze betonu. Korozi betonu rozdělujeme do 3 typů: Koroze I. typu je rozpouštěním a vyluhováním cementového tmelu tzv. hladovou vodou, podobně jako výše uvedené vyluhování vápenatých sloţek malt, Koroze II. typu je chemickou reakcí, při níţ se z pevného cementového tmelu stávají látky postrádající schopnost vazby. Tato koroze nastává působením kyselin, alkálií, přebytků oxidu uhličitého a hořečnatých solí, 23

Koroze III. typu působí smíšeným mechanismem na cementový tmel. Chemickou cestou dochází k tvorbě solí s větším objemem neţ tmel. Krystalický tlak potom mechanicky rozrušuje strukturu betonu. Hydratací solí rovněţ dochází ke značnému zvětšování objemu a krystalických tlakům v pórech. 15 Vliv vlhkosti na cenu nemovitosti: Vlhkost ve stavbách má negativní vliv na cenu nemovitosti. Před nákupem nemovitosti je nutné si v rámci moţností uvědomit, jaké jsou důvody výskytu poruch způsobené vlhkosti. Při neznalosti problematiky je dobré přivzat si odborníka. Cena a náročnost oprav se liší od druhu vady nebo poruchy konstrukce, a jejich rozsahu. U starší zástavby se často jedná o chybějící spodní hydroizolaci nebo o její doţití. Tento druh oprav je nákladný a pracný (řádově od 10 tis. Kč aţ po 100 tis. Kč. 1.2.7. Poruchy způsobené nestabilním podloţím a objemovými změnami trhliny Trhliny se nejčastěji vyskytují u zděných konstrukcí. Nejčastěji se jedná o stěny, sloupy, klenby. Trhliny vznikají při překročení mezi pevnosti materiálu při daném způsobu namáhání. Trhliny jsou finálním projevem napětí v konstrukci. Vznik a rozšíření trhliny je často pomalý proces. Podle výskytu, velikosti a počtu trhlin lze snadno určit příčinu výskytu trhlin, a provést popřípadě nutná opatření k zajištění a stabilizování trhlin. Dělení trhlin: Základní rozdělení: a) Konstrukční trhliny je jimi ovlivňována statika objektu, dochází při nich ke změně tvaru, polohy nebo objemu konstrukce. b) Omítkové trhliny není jimi ovlivňována statika objektu, Obrázek 4 Schéma příkladu trhlin, BALÍK, Michal a KOLEKTIV. S69 13. BALÍK, Michal a KOLEKTIV. Odvlhčování staveb. Praha: Grada Publishing a. s., 2005. ISBN 80-247- 0765-9. S 32 24

c) jedná se pouze o narušení omítky jejím špatným zpracováním nebo chybnou aplikací. d) trhliny vzniklé kombinací a + b. Dělení trhlin podle chování v čase: a) Aktivní trhliny trhliny mají tendenci se zvětšovat a rozšiřovat. b) Pasivní trhliny trhliny se nerozšiřují a mají stejnou velikost po dobu sledování 6 aţ 12 měsíců. Dělení trhlin podle způsobu namáhání: a) Trhliny smykové nejčastěji se vyskytují v loţných spárách. Dochází při nich k posunu zdiva a v trhlině je zdivo poškozené. b) Trhliny tahové jsou specifické svým rozevřením a nepoškozením zdiva v trhlině. c) Trhliny tlakové vyvolávají v místě trhliny odpadnutí omítky, a dochází při nich k drcení zdiva. Pro správné určení druhu trhlin a posléze jejich zajištění a oprav je důleţité provést stavební průzkum. Průzkum by měl obsahovat tyto body: určení místa výskytu trhliny, tvar a velikost trhliny, mnoţství trhlin, stáří trhlin, určení příčiny trhlin, určit zda je trhlina aktivní nebo pasivní. Pro zjištění aktivity v trhlinách se nejčastěji pouţívají sádrové destičky. Vývoj trhlin v budovách v závislosti na jejich původ: Jedná-li se o trhliny vzniklé díky nerovnoměrnému sedání objektu, vyskytují se zejména ve spodních podlaţích. Směrem nahoru dochází k jejich menšímu výskytu, postupnému zúţeni aţ jejich vymizení. Trhliny způsobené objemovými změnami, nejčastěji vlivem teploty, se vyskytují často ve vyšších podlaţích. Na objektu jsou trhliny po pravidelných úsecích. Důvody výskytu trhlin na objektu: 1) Trhliny vzniklé nestejnorodým sedáním základu a) Zaloţení objektu neprovedeno do nezámrzné hloubky Při chybném zaloţení objektu, kde se takzvaná základová spára nachází v zámrzné hloubce, dochází pod základem při teplotách niţších neţ 0 C k zamrzání vody v zemině. Při tomto ději 25

dochází ke zvětšení objemu zeminy cca o 10%. Vzniklý tlak nadzvedává základ a následně dochází k trhlinám v základových a ve svislých konstrukcích. Na území České Republiky se nezámrzná hloubka uvádí 800 mm pod terénem. Na nezámrznou hloubku má přímý vliv sloţení zeminy. b) Chybějící dilatační spára Nachází se u zaloţených budov v místě s různě únosným podloţím. U částí budov: s velmi rozdílnou výškou, s různým zatíţením, s rozdílnou hloubkou zaloţení, s různým druhem základů. Dále také mezi stávajícím objektem a novou zástavbou. c) Změna vodních poměrů v základové spáře Ke změnám dochází zejména při: sníţení hladiny podzemní vody, podmáčení základů způsobené havárií kanalizace nebo vodovodu, podmáčení základů dešťovou vodou nebo změnou hladiny spodní vody, vysušení zeminy pod základy kořeny rostlin. Při dlouhodobém vysychání zeminy pod základy dochází k jejímu smrštění. Uvedený jev má za následek nerovnoměrné sedání základů. Projevuje se u mělce zaloţených staveb. d) Narušení základové půdy Vyskytuje se při těchto situacích: nesprávné provedení základů u sousedícího objektu, nesprávné provedení výkopu u stávajícího objektu (dojde k podkopání základu), při výkopu u stávajícího objektu dojde k vyvalení nesoudrţného zdiva nebo základu, u objektu zaloţeného na svaţitém terénu. 2) Trhliny vzniklé přetíţením konstrukcí a) Trhliny způsobené při nepřímém zatíţení Faktory způsobující trhliny jsou například: sedání zdiva, smršťování zdiva, dotvarování konstrukcí, objemové změny konstrukcí způsobené působením teploty. b) Trhliny způsobené při přímém zatíţení c) Jsou to trhliny vyvolané přetíţením konstrukce, například: nevhodné provedení nástavby objektu, nevhodná změna vyuţívání, překročení navrhované únosnosti konstrukce. Trhliny vznikají postupem času. 26

Obrázek 5 Příklady vzniku trhlin pohybu v základové spáře, BALÍK, Michal a KOLEKTIV. S72 Vliv trhliny na cenu nemovitostí: Drobné vlásčité trhliny na cenu nemovitosti ţádný vliv nemají. Viditelné větší trhliny nám cenu nemovitosti sniţují. Při nákupu nemovitosti s trhlinami jde kupující do rizika. Trhliny mohou být pasivní (neohroţující statiku objektu) nebo naopak aktivní, které budou ohroţovat únosnost jednotlivých konstrukcí. Všeobecně výskyt trhlin určuje chybu v konstrukci. 27

1.2.8. Poruchy a závady zateplovacích systémů ETICS je celosvětová zkratka vnějšího kontaktního zateplovacího systému. Jedná se o skladbu zateplovacího systému s předem určených komponentů od výrobce. Jako první a častou závadou je sestavení ETICS z jednotlivých komponentů od různých výrobců. Projektová příprava Před prováděním zateplovacích systémů by mělo předcházet zpracování projektové dokumentace. Projektová dokumentace by měla obsahovat: stanovení síly tepelného izolantu, zpracování jednotlivých detailů a zaregulování tepelné soustavy podle nových tepelných ztrát objektu po provedení zateplení. Poruchy a závady zateplovacího systému ETICS 1) Nesprávný podklad Podklad by neměl být zanesený prachem, nerovný, poškozený (opadaný, vypouklý), vlhký, postiţený mechem a řasou. Měl by mít správnou teplotu v rozmezí +5 C - +35 C. U ţelezobetonových konstrukcí nesmí docházet k zakrytí obnaţené výztuţe zateplovacím systémem před jejím správným ošetřením. 2) Nesprávné zakládání zateplovacího systému Zateplovací systém se zakládá na zakládací lišty, nebo pokud to výrobce dovolí, na zakládací lať. Velká chyba je při zaloţení zateplovacího systému nepouţít zakládací lišty nebo zakládací lať. Časté chyby se vyskytují při napojování lišt v rozích, přeloţení lišt přes sebe. Dochází k pohybu lišt a následně k rozrušení zateplovacího systému. Při zateplení soklu stavby je nutné volit tepelnou izolaci s nízkou nasákavostí a s větší pevností. Nevhodné jsou tepelné izolace z minerální vlny. Tepelné izolace musí být určeny pro zateplovací systém ETICS. 28

Obrázek 6 Špatné zaloţení zateplovacího systému, VLASTNÍ FOTO 3) Nesprávné lepení tepelné izolace Na desky tepelné izolace je nesprávně nanášena lepící hmota. Lepící hmota je správně nanášena po celém obvodu desky tepelné izolace v šíři cca 50 mm 80 mm (tvoří rámeček) a s třemi terči uprostřed v jedné rovině. Při správné aplikaci lepící hmoty je deska tepelné izolace z 40% pokryta lepící hmotou. Často prováděné lepení na tzv. buchty je chybné. Při lepení desek tepelné izolace je nutné mít svislé spáry jednotlivých řad minimálně 150 mm od sebe. To platí i pro spáry vzniklé napojením zakládacích lišt. Při nedodrţení dochází k popraskání fasády. Další častou poruchou zateplovacího systému je prokreslení spár tepelně izolačních desek. Poruchu způsobuje ponechaná mezera mezi tepelně izolačními deskami. Porucha se projeví i při vyplnění mezery lepící hmotou. Tímto způsobem vznikají tepelné mosty. 4) Nesprávné kotvení tepelné izolace Při kotvení dochází k nedostatečnému přikotvení tepelně izolačních desek. Na 1 m 2 minimálně 6 kotev (vţdy posoudit konkrétní případ). Kotvení se má provádět 1 aţ 3 dny po nalepení tepelně izolačních desek. Před kotvením nedochází k prověření pevnosti kotev proti vytaţení. Špatná aplikace kotev většina výrobců u nových cihelných bloků určených pro zdění obvodových stěn zakazuje pouţívat vrtačku s příklepem, přes tento zákaz dochází k jejímu pouţívání. Talíře kotev jsou příliš zapuštěny do tepelné izolace nebo, naopak vylézají z tepelné izolace ven. Takto aplikované talíře kotev způsobují jejich prokreslování na fasádu. 29

5) Nesprávné provedení základní výztuţné vrstvy Při aplikaci tepelných desek z pěnového polystyrenu přibliţně dochází po 14 dnech k degradaci způsobené UV zářením. Přesnou dobu bez základní vrstvy předepisuje výrobce izolačních desek. V místech kde dochází k většímu namáhání (rohy otvorů, přechod mezi druhy tepelné izolace, navrţené specifické detaily), je zapotřebí provést přídavné vyztuţení před aplikací základní výztuţné vrstvy. Před prováděním základní vrstvy je nutné také osadit všechny ukončovací a rohové prvky ETICS. Výztuţnou síťovinu aplikujeme do předem nanesené hmoty! Výztuţná síťovina při aplikaci musí mít minimálně 100 mm přesah. V základní výztuţné vrstvě nesmí být výztuţná síťovina viditelná a nijak poškozená. 6) Chyby při finální povrchové úpravě Jednou z velkých chyb je nezbroušení polystyrénových desek před aplikací finální vrstvy. Základní chybou je neprovedení penetrace základní vrstvy. Správný druh penetrace určí výrobce zvolené finální povrchové úpravy. Nejdříve po 24 hodinách od spenetrování podkladu je moţné nanášet finální povrchovou vrstvu. Při nesprávném nanášení finální povrchové úpravy zejména u větších objektů, kde dojde k postupnému nanášení po patrech, nebo při nevhodném ukončení nanášení, dochází k viditelnému napojení finální vrstvy. 7) Chybné provedení detailů Veškeré vodorovné plochy, nebo plochy s minimálním sklonem, mají být oplechovány. Bez oplechování se na těchto místech drţí voda a dochází ke vzniku řas a mechů. Nevhodné je finální vrstvu přetáhnou přes klempířské výrobky, nejčastěji se jedná o vnější parapety. Tato místa praskají a dojde k narušení zateplovacího systému. Při provádění základní vrstvy a finální povrchové úpravy je nutné mít ostatní konstrukce zakryté, například klempířské prvky a výplně otvorů. U oken je dobré pouţívat okenní začišťovací lištu. 30

Obrázek 7 Špatné provedení okapového svodu (svod prochází zateplovacím systémem), VLASTNÍ FOTO Obrázek 8 Špatné provedení vnějšího parapetu, VLASTNÍ FOTO Vliv zateplovacího systému na cenu nemovitosti Zateplovací systém při správném provedení zvyšuje ţivotnost obvodových konstrukcí a sniţuje náklady na vytápění. Správně provedený zateplovací systém nám zvyšuje hodnotu stavby. V případě špatného provedení zateplovacího systému můţe dojít k výskytu poruch a závad na objektu. Nemovitost se špatně provedeným zateplovacím systémem bude mít niţší trţní hodnotu. 31

1.3. Příprava stavby na budoucí prodej 1.3.1. Odstranění vlhkosti ve stavbě Pro správné stanovení opatření proti vlhkosti jsou důleţité tyto faktory: vhodnost pouţití opatření vzhledem k typu a vyuţití objektu, účinnost opatření proti konkrétnímu výskytu vlhkosti, ekonomickou náročnost a sloţitost provedení opatření, vhodnost provedeného opatření pro další stavební činnost. Základní rozdělení druhů prováděných opatření: zadrţující opatření postupu vlhkosti v konstrukci, odvod vlhkosti z konstrukce s pomocí odvětrávaného vzduchu, opatření způsobující odvod vody od konstrukce, povrchové opatření na konstrukci zajišťující odvod vlhkosti Jednotlivá opatření můţeme rozdělit také na opatření bez zásahu do konstrukce (povrchové), a na opatření zasahující do konstrukce. 1) Opatření proti vlhkosti zaloţené na proudění vzduchu a následného odvětrání: Jedná se zejména o vzduchové dutiny nebo o vzduchové kanálky, ve kterých proudí volně vzduch. Jsou navrţeny s otvory pro nasátí vzduchu a s otvory pro jeho následné vypouštění zpátky do atmosféry. Metoda je zaloţena na převzetí vlhkosti z konstrukce do proudícího vzduchu, který je následně odveden od konstrukce. Metoda má malou účinnost a ochlazuje nám dané konstrukce v objektu. V dnešní době se u novostaveb opatření proti vlhkosti zaloţené na proudění vzduchu nevyuţívá. Hlavní vyuţití má u starých objektů, zejména u objektů, u kterých se nedá pouţít jiné účinnější opatření (např. u památkově chráněných staveb, u staveb s narušenou statikou). 32

Rozdělení vzduchových opatření zaloţených na proudění vzduchu: vzduchové dutiny, ostatní vzduchové izolační systémy. Vzduchové dutiny je moţné dále dělit z několika hledisek, a to: A. podle polohy: svislé (stěnové) vodorovné (podlahové), B. podle umístění: na vnější straně obvodového zdiva (v exteriéru) na vnitřní straně obvodového zdiva (v interiéru), C. podle způsobu proudění vzduchu: s přirozeným (gravitačním) prouděním vzduchu, s nuceným prouděním vzduchu, D. podle způsobu odvětrání: odvětrané 1) od exteriéru (nasávací i výdechové otvory jsou umístěny v exteriéru), resp. nasávací otvory jsou umístěny v interiéru a výdechové otvory jsou umístěny v exteriéru, 2) do interiéru (nasávací i výdechové otvory jsou umístěny v interiéru), neodvětrávané, E. podle doby realizace: původní (budované součastně se stavbou), dodatečné (budovány později jako vynucené stavební úpravy). Ostatní vzduchové systémy jsou: izolace systémem kanálků: knapenovy kanálky, kanálkový způsob, pouţití profilovaných fólií, provětrané drenáţní systémy, vhodná volba obrazu proudění vzduchu v místnosti. 16 16. BALÍK, Michal a KOLEKTIV. Odvlhčování staveb. Praha: Grada Publishing a. s., 2005. ISBN 80-247- 0765-9. S 106 33

Obrázek 9 Provětrávaný sokl, BALÍK, Michal a KOLEKTIV. S110 Obrázek 10 Provětrávaná předstěna, BALÍK, Michal a KOLEKTIV. S113 Obrázek 11 Provětrávaná podlaha, BALÍK, Michal a KOLEKTIV. S131 2) Zadrţující opatření postupu vlhkosti konstrukcí Tento typ opatření spočívá v aplikaci materiálu nebo hmoty zadrţující vstupu, vlhkosti do konstrukce. Jedná se o injektáţ zdiva nebo o vloţení nové izolace do nově vzniklé spáry (podříznutí, vráţení plechů, podbourání zdiva). Tento druh opatření je často pouţíván. Při správné aplikaci je účinný a spolehlivý. Jedná se ovšem o větší zásah do objektu. Injektáţ zdiva Do předem vyvrtaných vrtů se aplikuje hmota, která odpuzuje vodu, nebo utěsňuje konstrukci proti pronikání vlhkosti. Počet a umístění vrtů se provádí podle dané situace. Vzdálenost mezi 34

vrty bývá od 80 mm do 300 mm. Injektáţ zdiva je z metod vkládání dodatečné hydroizolace nejšetrnější. Nevýhodou této metody je její nemoţné okamţité zkontrolování funkčnosti (u jiných metod lze zkontrolovat vkládanou izolaci vizuálně). Injektáţ nikdy nezpůsobí 100% nepropustnost pronikání vlhkosti konstrukcí. Největším problémem při aplikování injektáţe zdiva jsou prováděcí firmy. Často jsou nedostatečně znalé v aplikování a problematice. Injektáţ zdiva se provádí nejčastěji dvěma základními způsoby: Beztlaková injektáţ je nejpouţívanější typ injektáţe zdiva. Infuzní látka se aplikuje do vrtů jen za působení gravitace a nasákavosti konstrukce. Tlaková injektáţ infuzní látky se aplikují do vrtů pod tlakem. Pouţívá se při injektáţi vlhkého zdiva. Tento způsob injektáţe je časově výhodnější. Méně pouţívaná metoda je termicky aktivovaná injektáţ zdiva. Metoda spočívá ve vysušení zdiva před aplikací infuzní látky. Zdivo zbavené vlhkosti pojme více a lépe infuzních prostředků. Injektáţ je účinnější. Vkládání dodatečných izolací Vkládání dodatečné hydroizolace patří mezi nejefektivnější dodatečné opatření proti vlhkosti v konstrukci. Metoda má své omezující podmínky (druh zdiva, statický stav zdiva, atd.) a problematické detaily. a) Postupné probourání otvorů a vloţení dodatečné hydroizolace Metoda spočívá v postupném probourání (rozebrání) zdiva po částech. Rozebrání zdiva se provádí v šířce 80 cm aţ 1500 cm. Mezi jednotlivými úseky rozebraného zdiva se zanechává část původního zdiva o minimální šíři 60 cm. Ve vzniklém prostoru vkládáme novou hydroizolaci (např. asfaltový modifikovaný pás, PE folii). Po vloţení nové hydroizolace je vzniklý otvor zazděn a řádně doklínkován. Postup se opakuje u zbývajícího zdiva, dokud dodatečná hydroizolace není pod celým objektem. Hydroizolace jsou vkládány s dostatečným přesahem pro jejich propojení. Metoda je velmi pracná a zdlouhavá. Tento typ opatření je vyuţíván u menších objektů, které jsou v dobrém statickém stavu. 35

Obrázek 12 Ruční vkládání hydroizolace do zdiva. WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR. S190 b) Podřezávání zdiva a následné vkládání hydroizolace Metoda spočívá v postupném proříznutí spáry nebo stěny a vloţení dodatečné hydroizolace. Druhy podřezávání: Ruční podřezávání lze provést jen u cihelného zdiva. Limitující faktory jsou kvalita spáry, pevnost pouţité malty ve spáře a tloušťka podřezávané stěny (max. tl. cca 60 cm). Metoda je velmi jednoduchá, ale pracná. Provádí se starými ručními tesařskými pilami. Podřezávání zdiva mechanickou pilou provádí se u zděného zdiva s vodorovnou průběţnou spárou o tl. minimálně 1 cm. Je zapotřebí mít kolem objektu dostatečně rovinný terén pro pojezd stroje. Podřezávání se provádí po úsecích délky cca 1 m. Po proříznutí spáry se vkládá nová hydroizolace. Poté se vzniklá spára dostatečně zaklínkuje a proces se opakuje dál. Tímto způsobem lze provést úsek dlouhý 30 m. Následně se vzniklá spára s novou hydroizolací vyplní cementovou maltou pod tlakem. 36

Podřezávání zdiva diamantovou lanovou pilou provádí se u všech druhů zdiva (smíšeného, kamenného, betonového, cihelného). Podřezávání zdiva diamantovým lanem má velkou výhodu v řezání spáry ve svislém i šikmém směru. Kolem místa podřezávání je nutný dostatečný a rovinný prostor pro pojezd stroje. Je nutné chlazení vodou diamantového lana v řezané spáře. Princip řezání diamantovým lanem je uzavřený okruh diamantového lana přes vodící kladky. Pojezdem stroje se okruh zkracuje a tím dochází k řezání zdiva. Zbylý postup je totoţný s podřezáváním zdiva mechanickou pilou. Obrázek 13 Schematické podřezávání zdiva diamantovou lanovou pilou, BALÍK, Michal a KOLEKTIV. S167. c) Zaráţení nerezových desek Lze pouţít jen u cihelného zdiva s průběţnou vodorovnou spárou. Objekt by měl být v dobrém stavu bez statických poruch nebo problémů. Zaráţení desek způsobuje otřesy a vibrace. Desky jsou z nerezových materiálů s dostatečnou pevností např. chrom-ocel. Metoda se pouţívá do síly stěny cca 1 m v případě přístupu jen z jedné strany. Jednotlivé desky jsou strojně zaráţeny do vodorovné spáry s nevzájemným přesahem. Desky posléze fungují jako hydroizolace. d) Odvlhčování staveb pomocí elektrického pole metody elektroosmotické Jedná se o metody zaloţené na pouţívání elektrického pole k odvlhčování konstrukcí. Při metodě se poţívají kladné elektrody (anody) a záporné elektrony (katody). Jednoduše lze tímto způsobem popsat princip fungování: anody (+) jsou umístěny do konstrukce (kladný náboj odpuzuje vlhkost) a katody (-) jsou umístěny do přilehlého terénu (záporný náboj přitahuje vlhkost). Tím se odstraní vlhkost z konstrukce. 37