ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-7975 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 1055/10 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Mikulov, k.ú. Mikulov na Moravě Adresa nemovité věci: 22. dubna 1055/2, 692 01 Mikulov Vlastník stavby: SJM Dvořák Ladislav a Dvořáková Jitka, 22. dubna 1055/2, 692 01 Mikulov, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednavatele: Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: Exekuční řízení 085 EX 193/14 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 464 000 Kč Datum místního šetření: 28.1.2015 Stav ke dni : 28.1.2015 Počet stran:10 V Praze, dne 2.2.2015 Počet příloh: 7 Znalecká společnost s.r.o. 1 Počet vyhotovení:3
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou bytové jednotky č. 1055/10 ( byt ) v budově č.p. 1055 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 7560/80892 v kat. území Mikulov na Moravě, obec Mikulov, okres Břeclav, zapsáno na LV 2876. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 17.4.2014 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovité věci povinného Ladislav Dvořák, 22. dubna 1055/2, 69201, Mikulov. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovité věci dne 28.1.2015. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012-3 -
Místopis Mikulov je historické město v okrese Břeclav v Jihomoravském kraji, asi 40 km jižně od Brna, u hranice s Rakouskem. V roce 2014 zde žilo přes 7 tisíc obyvatel. Historické centrum Mikulova nese status městské památkové rezervace. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - bytové domy zděné Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé bytové jednotky č. 1055/10 ( byt ) v budově č.p. 1055 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 7560/80892 v kat. území Mikulov na Moravě, obec Mikulov, okres Břeclav, zapsáno na LV 2876. Zděný bytový dům postavený na pozemku rovinatého charakteru v centrální části města, oceňovaný byt je součástí prvního nadzemního patra. Přístup k domu je z místní zpevněné komunikace. Vícebytový dům je užívaný v celém rozsahu výhradně k trvalému bydlení. Dům je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě, obecní vodovod, kanalizaci a plynovod. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena Bytová jednotka 74,00 m 2 1 3+kk 1 463 868 Kč 19 782 Kč/m 2 Popis oceňované nemovité věci Oceňovaná bytová jednotka č. 1055/10 se nachází v prvním nadzemním patře vpravo při výstupu ze schodiště, dispozičně rozdělena na 3+kk sestává se z chodby, koupelny s wc, pokoj s kuchyňským koutem a dva pokoje. Okna jsou plastová, na podlahách jsou položeny plovoucí podlahy, předmětná bytová jednotka byla v době ohledání neobydlena. Výše uvedený byt byl dříve užíván jako komerční prostor - obchod. Příslušenství bytu: nezjištěno. Souhrnný stav předmětné bytové jednotky je průměrný. Popisy porovnatelných jednotek Byt 3+1, Mikulov Byt o velikosti 3+1 v Mikulově. Byt se nachází v 3. patře bytového domu. Jedná se o částečně zrekonstruovaný byt. Rekonstrukcí prošel i celý bytový dům- zateplení, nová fasáda, nové vchodové dveře, schránky, balkóny. Byt tvoří vstupní chodba (7,2m2) s vestavěnou zděnou šatnou, kuchyně (12,9m2), obývací pokoj (21m2), ložnice (16,8m2), další pokoj (12,1m2), koupelna (2,62m2) a WC (0,88m2). V bytě jsou nové okna, parapety, v obytných částích jsou nové podlahy, nová elektřina, nové omítky. K bytu patří balkon (2,2m2) a sklep (2,8m2). Bytový dům je zateplen, nová fasáda, zateplení. Byt 3+1, Mikulov Byt o dispozici 3+1 s balkonem (2,4 m2) v klidné části Mikulova. Byt se nachází ve 2.NP / 4NP cihlového domu (bez výtahu). Dům prošel v roce 2007 revitalizací (nová zateplená fasáda a střecha). Celková plocha bytu činí 70 m2, k bytu přísluší také 2 sklepy (1,6 a 5,5 m2). V roce 2005 proběhla částečná rekonstrukce bytu (nová elektroinstalace, rozvody vody, nová koupelna se sprchovým koutem a samostatným WC). V bytě jsou plastová okna. Podlahy: PVC, parkety, dlažba. Vytápění a ohřev vody zajišťuje vlastní nový (r. 2011) plynový kotel. - 5 -
Byt 3+1, Mikulov Bytová jednotka se nachází ve 4. podlaží 5-ti podlažního panelového domu. K bytové jednotce náleží 2x sklepní kóje o velikosti 1,95 m2 a 6,68 m2 (celkem 8,63 m2) a 3x lodžie o celkové velikosti cca 10 m2 (jedna z lodžií slouží jako zimní zahrada) a společné prostory kolárny a sušárny. Po vstupu do bytu se nacházíme v chodbě, která přechází ve vchody do jednotlivých obytných místností. Dispoziční řešení: kuchyně, komora, obývací pokoj, ložnice, další obytná místnost, koupelna, toaleta. Z bytu je výhled na zámek. V celém bytě jsou dvojité podlahy - deska OSB a dubová podlaha, koupelna je nadstandardně zařízena: dlaždice, vana, skříně, nové dřevěné dveře po celém bytě. Byt 3+1, Mikulov Byt se nachází v 2. NP cihlového domu v OV na ulici 22. dubna. Celková plocha bytu je 74 m2. K bytu náleží sklep a balkón. Byt prošel celkovou rekonstrukcí (elektřina, topení, kuchyňská linka, podlahy, koupelna, plastové okna). V okolí domu se nachází veškerá občanská vybavenost. Srovnatelné jednotky Název: Byt 3+1, Mikulov Lokalita: Podlaží: 3 Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Bytová jednotka 76,00 m 2 1 260 000 Kč 16 579 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 14 921 Název: Byt 3+1, Mikulov Lokalita: Podlaží: 2 Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Bytová jednotka 70,00 m 2 1 450 000 Kč 20 714 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00-6 -
K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 18 643 Název: Byt 3+1, Mikulov Lokalita: Podlaží: 4 Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Bytová jednotka 76,00 m 2 1 999 000 Kč 26 303 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 23 673 Název: Byt 3+1, Mikulov Lokalita: Podlaží: 2 Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Bytová jednotka 74,00 m 2 1 800 000 Kč 24 324 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 21 892 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 14 921 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 19 782 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 23 673 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 19 782 Kč/m 2-7 -
Celková užitná plocha oceňované jednotky 74,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 1 463 868 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 1 463 868 Kč Obvyklá cena 1 464 000 Kč slovy: Jedenmiliončtyřistašedesátčtyřitisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.7 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitými věcmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek.ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitých věcí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr I. Nemovitá věc, které se výkon týká: - bytové jednotky č. 1055/10 ( byt ) v budově č.p. 1055 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 7560/80892 v kat. území Mikulov na Moravě, obec Mikulov, okres Břeclav, zapsáno na LV 2876. II. Příslušenství nemovité věci, které se výkon týká: - nezjištěno. III. Výsledná cena nemovité věci (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: - v objektivní zaokrouhlené výši 1.464.000,- Kč. IV. Známá věcná břemena a nájemní smlouvy: - nezjištěny. - 8 -
V Praze 2.2.2015 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010- OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Osoby podílející se na zpracování posudku: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Mgr. Petr Slepička Ing. Jiří Roub Kateřina Jirkovská Štěpán Chlouba, DiS. Za Znalecká společnost s.r.o. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Mgr. Petr Slepička JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-7975 znaleckého deníku. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2876 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovité věci 2 Mapa oblasti 1-10 -