Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1805/080/2015/5 NEMOVITOST: Bytová jednotka, č. 2702/20 Adresa nemovitosti: Neklanova 2702, 413 01 Roudnice nad Labem Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Roudnice nad Labem, k.ú. Roudnice nad Labem, kód ČSÚ: 741 647, LV: 6210 Ostatní stavby: Pozemky: 3208/4 Vlastník stavby: Jiří Pětík, Neklanova 2702, 413 01 Roudnice nad Labem, vlastnictví: SJM Monika Pětíková, Neklanova 2702, 413 01 Roudnice nad Labem, vlastnictví: SJM Vlastník pozemku: Jiří Pětík, Neklanova 2702, 413 01 Roudnice nad Labem, vlastnictví: SJM Monika Pětíková, Neklanova 2702, 413 01 Roudnice nad Labem, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 Č.j. 531/2015-A IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Jasmínová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462_ telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 800 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 19.6.2015 Datum zpracování : 19.6.2015 Počet stran: 8 stran Počet příloh: 3 České Lípě, dne 19.6.2015 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1980 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř Počet podlaží celkem: 9 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 8 Počet bytů/nebytů 48/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m m Kč/m 2 2708/20 2.NP 3+1 65,02 5,95 0,00 3,18 0 0,00 69,02 682 / 28 304 11 591 Kč/m 2 negativní vlivy okolní zástavby záplavová a zátopová oblast riziko přístupu a příjezdu RIZIKA věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 800 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 530 000 Kč Obvyklá cena 800 000 Kč - z toho hodnota pozemku 10 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 810 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, stejně jako k atraktivnosti lokality. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 6210 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Roudnice nad Labem je obec s 12949 obyvateli. V obci je obecní úřad a odpovídající občanská vybavenost. Obec má nájezdy na dálnici D8. Poloha nemovitosti Stavba bytového domu je u místní komunikace v bytové zóně mezi výškovými montovanými panelovými domy. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolí Záplavová oblast Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Zástava. Zástavní práva, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji. Tato rizika nebyla zahrnuta do ocenění, protože dražbou zaniknou. Evidence v KN Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Jedná se o panelový bytový dům s 1.PP a 8.NP. Dům byl postaven cca v roce 1980. Dům má plochou střechu Popis bytové/nebytové jedn. Byt 3+1 v 7.NP v původním stavu Dispoziční řešení 3+1 Popis tech. stavu stavby Základy jsou betonové, svislé konstrukce jsou železobetonové montované, stropy jsou železobetonové montované. Střecha je plochá s živičnou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda je zateplená, okna jsou plastová, schodiště je železobetonové montované, dveře hladké, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá, TUV centrální ohřev, UT ústřední dálkové, podlahy PVC, elektroinstalace třífázová, omítky vápenné, koupelna s vanou, samostatné WC, jádro umakartové, sporák plynový. Byt v původním zanedbaném stavu. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech svařované pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné 8. Úprava vnějších povrchů umělá se zateplením 9. Vnitřní obklady keramické chybí 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní standard 26. Instalační pref. jádra instalační šachty - 3 -
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 3208/4 o velikosti 5008m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena stavebních pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 500,-Kč až do 1600,- Kč. v závislosti na poloze. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 1000,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 3208/4 500 1 000 682 / 28 304 12 048 Hodnota pozemků celkem 12 048 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyň byt 9,88 m 2 1,00 9,88 m 2 pokoj byt 17,85 m 2 1,00 17,85 m 2 pokoj byt 11,77 m 2 1,00 11,77 m 2 pokoj byt 12,35 m 2 1,00 12,35 m 2 koupelna byt 2,56 m 2 1,00 2,56 m 2 WC byt 0,92 m 2 1,00 0,92 m 2 sklad mimo byt sklad (sklípek) 1,12 m 2 0,70 0,78 m 2 sklep sklad (sklípek) 2,06 m 2 0,70 1,44 m 2 lodžie balkon 5,95 m 2 0,30 1,78 m 2 chodba byt 9,68 m 2 1,00 9,68 m 2 Celková podlahová plocha 74,14 m 2 69,02 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 69,02 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 11 700 Reprodukční hodnota (RC) Kč 807 589 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 35 Další životnost roků 65 Opotřebení % 35,00 Věcná hodnota (VH) Kč 524 930 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Stavba bytového domu je u místní montovanými panelovými domy. komunikace v bytové zóně mezi výškovými - 4 - X
Byt 3+1 v 7.NP v původním stavu nontovaný bytový 69,02 7.NP 3+1 X X X X dům Srovnávané jednotky Roudnice nad Labem, alej 17. listopadu 3+1 v 7.NP z 10.NP, OV, po rekonstrukci Panelový bytový dům Roudnice nad Labem, michálkova 63,00 7.NP 3+1 1 390 000 22 063 0,544 12 003 Byt 3+1, 4.NP z 5.NP po celkové rekonstrukci panelový bytový dům Roudnice nad Labem, okružní 69,00 4.NP 3+1 1 480 000 21 449 0,544 11 668 Byt DR, 6.NP z 7.NP, panelový dům, dobrý technický stav panelový dům 68,00 6.NP 3+1 850 000 12 500 0,900 11 250 Průměrná cena 11 640 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 69,02 m 2 Porovnávací hodnota 803 415 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 810 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 520 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 24 300 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 24 300 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -