ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-5016 NEMOVITOST: Rodinný dům Ježovice Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Kutná Hora, obec Podveky, k.ú. Ježovice Adresa nemovitosti: Ježovice 20, 285 06 OBJEDNATEL: Adresa objednatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: Pro potřeby objednatele (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 900 000 Kč Datum místního šetření: 12.12.2013 Stav ke dni : 12.12.2013 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 18.12.2013
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou stavby (budovy) č.p. 20 Ježovice, způsob využití: les.hosp s příslušenstvím na pozemku parc. č. St. 47 a pozemků parc. č. St. 47 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc. č. 237/2 (zahrada) v kat. území Ježovice, obec Podveky, část obce Ježovice, okres Kutná Hora, zapsáno na LV 10008. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Výklad pojmů a popis metod ocenění: 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Objednávka společnosti Dražby.net s.r.o. k vypracování znaleckého posudku na uvedenou nemovitost. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 12.12.2013. Výpis z geografického informačního systému. Mapa okolí. Nabídky realitních společností. Ortofotomapa. Informace z katastru nemovitostí. Informace z veřejně dostupných zdrojů. Informace od vlastníka nemovitostí, pana Marka. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012-3 -
Místopis Obec Podveky se nachází ve Středočeském kraji, cca 7 km jihovýchodně od města Sázava, cca 8 km jihozápadně od města Uhlířské Janovice a cca 14 km severně od města Vlašim. Obcí protéká Podvecký potok. Jedná se o obec se středně rozvinutou infrastrukturou a s nízkou nabídkou občanského vybavení. Rozšířená nabídka občanského vybavení je dostupná ve výše zmíněných městech. Část obce Ježovice se nachází cca 500 m severozápadně od centra obce Podveky. Oceňované nemovitosti se nachází cca 800 m severně od centra obce Ježovice, na samotě u lesa. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - samota Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o samostatně stojící, přízemní, z cca 1/3 podsklepený rodinný dům (bývalou hájovnu) s rozestavěným podkrovím. Budova je pravděpodobně založena na základových pasech. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně - technický stav je odpovídající dobré údržbě. Krov je dřevěný. Střecha budovy je sedlová s krytinou z betonové tašky. Na střeše jsou žlaby se svody. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Strop je dřevěný trámový. Stáří budovy je cca 110 let. Okna domu jsou střešní, dřevěná špaletová, v přízemí opatřená kovovými mřížemi. Vchodové dveře jsou dřevěné prosklené. Vnitřní dveře jsou dřevěné plné nebo částečně prosklené. Podlahy jsou dřevěné nebo kryté dlažbou. Obklady jsou keramické. K domu patří zahrada. Přístup k nemovitosti je po místní nezpevněné komunikaci. Celková dispozice bytové jednotky je 2+1. V suterénu domu se nachází sklepní prostor. V přízemí domu je kuchyň (19,28 m 2 ), pokoj (19,88 m 2 ), pokoj (11,56 m 2 ), chodba (9,33 m 2 ) a koupelna s vanou a WC (14,04 m 2 ). Podkroví budovy je rozestavěné. Příslušenstvím nemovitostí je: - samostatně stojící kamenná hospodářská budova - stodola. Střecha stodoly je sedlová krytá vláknocementovou šablonou. Na střeše jsou žlaby se svody. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vrata do stodoly jsou dřevěná. Na stodolu navazuje zděný přístavek s pultovou střechou krytou taškami. Na střeše jsou žlaby se svody. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Dveře do přístavku jsou dřevěná. - samostatně stojící zděný chlívek s pultovou střechou krytou vlnitou šablonou. Na střeše jsou žlaby. Svody chybí. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Dveře do chlívku jsou dřevěná. Nájemní smlouvy a věcná břemena nebyly zjištěny. - 4 -
Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na přípojku elektřiny. Voda je získaná z vlastního zdroje - kopané cca 17 m hluboké studny. Odpady jsou svedeny do jímky s přepadem. Vytápění domu je lokální kamny na tuhá paliva. Ohřev teplé vody je bojlerem. Pozemek parc. č. 237/2 navazuje na stavební pozemek parc. č. St. 47 a tvoří s ním jeden funkční celek. V Katastru nemovitostí je vedený jako zahrada. Pozemek je obdélníkového tvaru a je oplocený dřevěným plotem na ocelových sloupcích. Pozemek je mírně svažitý k jihozápadní světové straně. Na pozemku jsou zpevněné plochy a porosty. Součástí nemovitostí jsou IS, zahradní jezírko, zpevněné plochy a porosty. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně. Příslušenstvím nemovitostí je oplocení, samostatně stojící kamenná hospodářská budova - stodola s přístavkem, samostatně stojící zděný chlívek a přístřešek pro klepání koberců (sušák). Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně. Ohledání bylo provedeno dne 12.12.2013 za přítomnosti vlastníka oceňovaných nemovitostí, pana Marka. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých končinách Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Věcná břemena nebyla zjištěna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. - 5 -
OBSAH 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Ježovice 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům Ježovice OCENĚNÍ 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Ježovice Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek parc. č. 237/2 navazuje na stavební pozemek parc. č. St. 47 a tvoří s ním jeden funkční celek. V Katastru nemovitostí je vedený jako zahrada. Pozemek je obdélníkového tvaru a je oplocený dřevěným plotem na ocelových sloupcích. Pozemek je mírně svažitý k jihozápadní světové straně. Na pozemku jsou zpevněné plochy a porosty. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Přívlaky Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,02 KPP: 0,90 KDD: 0,90 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 922 446 000 483,73 0,67 323,72 Popis pozemku: K prodeji stavební pozemek nacházející se v obci Přívlaky. Celková plocha pozemku je 922 m 2. Pozemek je mírně svažitý. V blízkosti pozemku je řeka Sázava. Pozemek se nenachází v zátopové oblasti. Z IS je elektřina v dosahu pozemku. Lokalita: Úžice KRC: 0,95 KMP: 1,04 KPP: 0,90 KDD: 0,90 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 800 399 000 498,75 0,65 323,30 Popis pozemku: K prodeji stavební pozemek nacházející se v obci Úžice. Celková plocha pozemku je 800 m 2. Pozemek je částečně svažitý. Na pozemku jsou porosty. V dosahu pozemku je elektřina. Průměrná jednotková cena 323,51 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Koeficient KRC zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient KMZ zohledňuje zastavěnost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KMP zohledňuje velikost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem - 6 -
srovnávacím. Koeficient KIV zohledňuje intenzitu využití oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KPP zohledňuje polohu nemovitosti v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KVP zohledňuje vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KDD zohledňuje dopravní dostupnost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KUV zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňovaných nemovitostí (JTC 0 ) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTC s ). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTC s ) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu K c. Koeficient K c je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí byla vypočtená jako násobek průměrné jednotkové ceny srovnávacích nemovitosti (JTC 0 ) a celkové výměry příslušné oceňované nemovitosti. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a St. 47 613 324 198 612 nádvoří zahrada 237/2 498 324 161 352 Celková výměra pozemků 1 111 Hodnota pozemků celkem 359 964-7 -
2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům Ježovice Oceňovaná nemovitost Zastavěná plocha: 190,00 m 2 Plocha pozemku: 1 111,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti Jedná se o samostatně stojící, přízemní, z cca 1/3 podsklepený rodinný dům (bývalou hájovnu) s rozestavěným podkrovím. Budova je pravděpodobně založena na základových pasech. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně - technický stav je odpovídající dobré údržbě. Krov je dřevěný. Střecha budovy je sedlová s krytinou z betonové tašky. Na střeše jsou žlaby se svody. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Strop je dřevěný trámový. Stáří budovy je cca 110 let. Okna domu jsou střešní, dřevěná špaletová, v přízemí opatřená kovovými mřížemi. Vchodové dveře jsou dřevěné prosklené. Vnitřní dveře jsou dřevěné plné nebo částečně prosklené. Podlahy jsou dřevěné nebo kryté dlažbou. Obklady jsou keramické. K domu patří zahrada. Přístup k nemovitosti je po místní nezpevněné komunikaci. Celková dispozice bytové jednotky je 2+1. V suterénu domu se nachází sklepní prostor. V přízemí domu je kuchyň (19,28 m 2 ), pokoj (19,88 m 2 ), pokoj (11,56 m 2 ), chodba (9,33 m 2 ) a koupelna s vanou a WC (14,04 m 2 ). Podkroví budovy je rozestavěné. Příslušenstvím nemovitostí je: - samostatně stojící kamenná hospodářská budova - stodola. Střecha stodoly je sedlová krytá vláknocementovou šablonou. Na střeše jsou žlaby se svody. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vrata do stodoly jsou dřevěná. Na stodolu navazuje zděný přístavek s pultovou střechou krytou taškami. Na střeše jsou žlaby se svody. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Dveře do přístavku jsou dřevěná. - samostatně stojící zděný chlívek s pultovou střechou krytou vlnitou šablonou. Na střeše jsou žlaby. Svody chybí. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Dveře do chlívku jsou dřevěná. Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Bohouňovice II Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Bohouňovice II. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu zděné konstrukce s obytným podkrovím, která je podsklepená. Střecha budovy je sedlová. Okna domu jsou dřevěná. V suterénu je garáž.nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 512 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 80 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu. Voda je z vlastního zdroje - studny. Odpady jsou svedeny do jímky. Ohřev teplé vody zajišťuje bojler. Vytápění budovy je ústřední elektrokotlem v kombinaci s kotlem na pevná paliva. K domu patří zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Soušice Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Soušice. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu smíšené konstrukce s obytným podkrovím. Střecha budovy je sedlová krytá taškami. Na střeše jsou žlaby se svody. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 1 636 m 2. Zastavěná - 8 -
plocha nemovitosti je 400 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu, vodovod. Vytápění budovy je lokální na tuhá paliva. K domu dále náleží garáž, hospodářské budovy, stodola, dílna a kůlna. K domu patří zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Rašovice Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Rašovice. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu zděné konstrukce, která je částečně podsklepená. V podkroví jsou 2 pokoje. Střecha budovy je sedlová s krytinou z tašek. Na střeše jsou žlaby se svody. Okna domu jsou plastová. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 521 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 228 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu. Voda je získaná z vlastního zdroje - studny. Odpady jsou svedeny do septiku. Vytápění budovy je ústřední na tuhá paliva. K nemovitosti náleží stodola. K domu patří oplocená zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Soběšín Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Soběšín. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu zděné konstrukce, která je podsklepená. Střecha budovy je sedlová s polovalbou. Krytina je z tašek. Na střeše jsou žlaby se svody. Okna domu jsou dřevěná. Dům prošel rekonstrukcí. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 1 066 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 110 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu a vodovod. Odpady jsou svedeny do septiku. Ohřev teplé vody zajišťuje bojler. Vytápění budovy je lokální elektrické nebo na tuhá paliva. K domu patří oplocená zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Jiřice Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Jiřice. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu zděné konstrukce s obytným podkrovím. Střecha budovy je sedlová s krytinou z tašek. Na střeše jsou žlaby se svody. Okna domu jsou plastová. Dům je po rekonstrukci. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 946 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 160 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě. Voda je ze studny. Odpady jsou svedeny do jímky. Vytápění budovy je ústřední kotlem na tuhá paliva nebo elektřinu. K domu patří zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny oceňované nemovitosti Koeficient K1 zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient K2 zohledňuje velikost oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K3 zohledňuje polohu nemovitosti v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K4 zohledňuje provedení, vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K5 zohledňuje celkový stav oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K6 zohledňuje velikost pozemku oceňované nemovitosti vzhledem k pozemkům srovnávacích nemovitostí. - 9 -
Koeficient K7 zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Nabídka nemovitostí v dané lokalitě převyšuje poptávku. Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňované nemovitosti (JTC 0 ) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTC s ). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTC s ) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu K c. Koeficient K c je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů K1 až K n. Jednotková cena srovnávací nemovitosti je vypočtena jako podíl zjištěné tržní ceny srovnávací nemovitosti a užitné plochy. Obvyklá cena oceňované nemovitosti byla vypočtena jako násobek průměrné jednotkové ceny oceňované nemovitosti (JTC 0 ) a užitné plochy oceňované nemovitosti. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Bohouňovice II Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,83 K4 Provedení a vybavení 0,87 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,06 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,65 Upravená j. cena Kč/ks 981 659 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 512 m 2 1 500 000 Kč 1 500 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Soušice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,83 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,61 Upravená j. cena Kč/ks 848 238 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 636 m 2 1 398 000 Kč 1 398 000 Kč/ks - 10 -
Název: Rodinný dům Rašovice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,85 K4 Provedení a vybavení 0,93 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,06 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,64 Upravená j. cena Kč/ks 838 223 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 521 m 2 1 300 000 Kč 1 300 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Soběšín Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,83 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,60 Upravená j. cena Kč/ks 940 996 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 066 m 2 1 560 000 Kč 1 560 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Jiřice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,83 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,52 Upravená j. cena Kč/ks 901 619 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 946 m 2 1 730 000 Kč 1 730 000 Kč/ks - 11 -
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 838 223 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 902 147 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 981 659 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 902 147 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 902 147 Kč - 12 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Ježovice 360 000,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům Ježovice 902 147,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 902 147 Kč 0 Kč 359 964 Kč 359 964 Kč Obvyklá cena 900 000 Kč slovy: Devětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání nemovitostí nabízených k obchodování v daném místě a čase se skutečnostmi zjištěnými místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 121 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou stavby (budovy) č.p. 20 Ježovice, způsob využití: les.hosp s příslušenstvím na pozemku parc. č. St. 47 a pozemků parc. č. St. 47 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc. č. 237/2 (zahrada) v kat. území Ježovice, obec Podveky, část obce Ježovice, okres Kutná Hora, zapsáno na LV 10008 v objektivní zaokrouhlené výši 900.000,- Kč. V Praze 18.12.2013 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město - 13 -
Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Osoby podílející se na zpracování posudku: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Ing. Jiří Roub Mgr. Petr Slepička Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-5016 znaleckého deníku. - 14 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 10008 2 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-15 -