ZNALECKÝ POSUDEK. 3329/09 O cen spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na nemovitostech zapsaných na LV. 10021 pro katastrální území Janovická Lhota, obec Uhlí ské Janovice, okres Kutná Hora. Objednatel posudku: Ú el posudku: Mgr. Martin Slavata soudní exekutor Táborská 527 293 05 Mladá Boleslav Zji t ní ceny nemovitosti pro ú el exekuce prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni 11.3.2009 posudek vypracoval: Ing. Ji í Krch Záh ebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail: krch@wo.cz Posudek obsahuje v etn titulního listu 14 stran. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze 18.3.2009
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol P edm tem znaleckého posudku je zji t ní ceny nemovitosti pro ú el exekuce prodejem nemovitosti. Podle 66, odst. 5, zákona. 120/2001 Sb., (exeku ní ád) oce uje znalec nemovitost a její p íslu enství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvlá tního p edpisu - 2 odst. 1 zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. Obvyklou cenou se pro ú ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosa ena p i prodejích stejného, pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné slu by v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. Její stanovení tedy spo ívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních p ípad. Obvyklá cena nemovitosti bude zji t na cenovým porovnáním za pou ití informací z trhu s nemovitostmi. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: D m p. 6 Adresa nemovitosti: 285 04 Uhlí ské Janovice Kraj: St edo eský Okres: Kutná Hora Obec: Uhlí ské Janovice Katastrální území: Janovická Lhota Po et obyvatel: 3 119 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 11.3.2009 za p ítomnosti zpracovatele posudku. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce, kopie dokladu je v p íloze posudku - výpis z katastru nemovitostí, kopie dokladu je v p íloze posudku - mapový podklad, kopie dokladu je v p íloze posudku - místní et ení provedené dne 11.3.2009 podepsaným znalcem - nabídka nemovitostí na realitním serveru sreality.cz 5. Celkový popis nemovitosti P edm tem ocen ní je odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na nemovitostech zapsaných na LV. 10021 pro katastrální území Janovická Lhota, obec Uhlí ské Janovice, okres Kutná Hora. Jedná se o d m p. 6 na parc.. st. 16/1 a pozemek parc.. st. 16/1, v etn v ech sou ástí a p íslu enství.
- 3 - Vlastník oce ovaného spoluvlastnického podílu byl zpracovatelem posudku vyzván doporu eným dopisem k umo n ní prohlídky nemovitosti, v dob místního et ení v ak nebyl p ítomen. Zpracovatel posudku m l mo nost prohlédnout nemovitost zvenku. Zpracovatel posudku je toho názoru, e na základ dostupných doklad a informací a prohlídky nemovitosti z ve ejn p ístupného pozemku je schopen odhadnout obvyklou cenu majetku pro ú ely exekuce. D m p. 6 na parc.. st. 16/1 Jde o obytnou a hospodá skou ást zem d lské usedlosti. Obytná ást napl uje parametry rodinného domu. Na obytnou ást navazují chlévy za nimi je stavba ukon ena stodolou. Svislé konstrukce jsou zd né, st echa sedlová s ta kovou krytinou. Stavba obsahuje jedno nadzemní podla í, rozm rný p dní prostor a m e být i áste n podsklepena. Podle stavebních prvk lze p edpokládat, e se jedná o stavbu pocházející z po átku dvacátého století, nebo v té dob podstatn adaptovanou. V dob místního et ení, podle venkovního ohledání, je d m v hor ím technickém stavu a provád ní obvyklé údr by je zanedbáváno. Jedná se v ak o solidn provedenou stavbu schopnou adaptace. Pozemek Parc.. st. 16/1 - zastav ná plocha a nádvo í o vým e 842 m 2 Pozemek nepravidelného tvaru je s výjimkou p edzahrádky a úzkého dvorku zcela zastav n domem p. 6. Jihovýchodní hranice pozemku není oplocena a tak plocha dvorku splývá s plochou sousedního dvorku na parc.. 16/2. Krom této hranice pozemek sousedí s pozemkem ve ejné komunikace. Pozemek se nalézá v centru Janovické Lhoty, která je ástí obce Uhlí ské Janovice, od ní je necelé t i kilometry vzdálena. Sou ásti a p íslu enství Jedná se o oplocení, studnu a zpevn nou plochu dvorku. Je zavedena elekt ina vzdu ným vedením, zp sob likvidace odpadních vod není známý, lze p edpokládat existenci jímky na vyvá ení. Na západní ásti pozemku je n kolik kus porost vzniklých p irozeným výsevem. Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno na ízením exekuce a exeku ním p íkazem k prodeji nemovitosti. Informace o jiných omezeních, která se nezapisují do katastru nemovitostí, nemá zpracovatel posudku k dispozici.
- 4 - B. Posudek Odhad obvyklé ceny Obvyklá cena je definována v 2 odst. (1) zákona. 151/1997 Sb. (Zákon o oce ování majetku). Obvyklou cenou se pro ú ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosa ena p i prodejích stejného, pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné slu by v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zva ují v echny okolnosti, které mají na cenu vliv, av ak do její vý e se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom r prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvlá tní obliby. Z této definice vyplývá, e nejsprávn j ím zp sobem, jak stanovit vý i obvyklé ceny nemovitosti, je pou ití tzv. porovnávací metody, která spo ívá v porovnání ceny oce ované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné dob prodány. Ve skute nosti není k dispozici ve ejná systémová databáze nedávno prodaných nemovitostí, která by navíc obsahovala údaje, je by umo ovaly posoudit, zda n která z nemovitostí je skute n porovnatelná s oce ovanou nemovitostí. Náhradním e ením je pou ití informací o nemovitostech nabízených k prodeji. Porovnatelná nemovitost obytná a hospodá ská ást zem d lské usedlosti s nevelkým pozemkem, je p edm tem obvyklého obchodního styku, oce ovaná nemovitost, kterou je jen spoluvlastnický podíl, je obchodována velmi z ídka. Zatímco informace o nabídkách k prodeji nemovitostí, které lze porovnávat s oce ovanou nemovitostí, jako celku, jsou k dispozici, získání informací a u o prodeji nebo alespo o nabídce spoluvlastnického podílu je velmi neobvyklé. Odhad spoluvlastnického podílu provedu tedy tak, e nejd íve odhadnu obvyklou cenu nemovitosti jako celku a obvyklou cenu spoluvlastnického podílu zjistím jako podíl na obvyklé cen celku. V okrese Kutná Hora jsou porovnatelné nemovitosti (jako celek) nabízeny ke koupi v cenovém rozp tí od 1,3 do 1,7 mil. K. S p ihlédnutím k nízké úrovni informací o samotné stavb domu, volím dále pro odhad obvyklé ceny st ední hodnotu tohoto rozp tí. Proto e se jedná o nabídkové ceny, budu cenu zji t nou porovnáním s t mito nabídkami redukovat koeficientem 0,90, kterým by m la být vyjád ena skute nost, e realiza ní ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla ni í ne ceny nabídkové. Obvyklá cena nemovitosti jako celku: (1.300.000,- K + 1.700.0000,- K ) / 2 * 0,90 = 1.350.000,- K Stav, kdy p edm tem obchodu není celá nemovitost, ale jen spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 je t eba vnímat jako zdroj problém, jejich vliv zp sobí pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjád ení hodnoty podílu z celku. Výsledek dosa ený vynásobením obvyklé ceny celku hodnotou spoluvlastnického podílu budu proto je t redukovat na 80%, co by m lo vyjád it vliv této skute nosti.
- 5 - Obvyklá cena nemovitosti jako celku: 1.350.000,- K Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve vý i 1/2: 1.250.000,- K / 2 x 0,80 = 540.000,- K C. Rekapitulace cen nemovitosti Obvyklá cena nemovitosti: Spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na nemovitostech zapsaných na LV. 10021 pro katastrální území Janovická Lhota, obec Uhlí ské Janovice, okres Kutná Hora. Výsledná cena spoluvlastnického podílu 1/2 iní 540.000,- K Slovy: P tset ty icettisíc K. V Praze, 18.3.2009 Ing. Ji í Krch Záh ebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail: krch@wo.cz D. Znalecká dolo ka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 12.6.1989 j. Spr. 366/89 pro základní obor ekonomika - odv tví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 3329/09 znaleckého deníku.
E. Seznam p íloh - usnesení o ustanovení znalcem - výpis z katastru nemovitostí - mapový podklad - fotodokumentace - nabídky pro porovnání - 6 -