Znalecký posudek 052 EX 149/09. Pořadové číslo: /14

Transkript

1 052 EX 149/09 Znalecký posudek Pořadové číslo: /14 Předmět posudku: Znalecký posudek o obvyklé ceně bytu č. 1413/9, který je vymezen v bytovém domě č.p na třídě Edvarda Beše v Hradci Králové, část obce Nový Hradec Králové, na pozemku parc. č. st. 2610, spolu s podílem na pozemku, na společných částech bytového domu a na příslušenství, vše v katastrálním území Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové Objednatel posudku: Exekutorský úřad Pardubice, JUDr. Ladislav Navrátil, Sladkovského 592, Pardubice Vlastník movitosti: Účel posudku: LV č pro obec Hradec Králové a k.ú. Nový Hradec Králové: manželé Michal Horáček a Miluše Horáčková, v SJM LV č pro obec Hradec Králové a k.ú. Nový Hradec Králové: manželé Michal Horáček a Miluše Horáčková, v SJM - spoluvl. podíl 205/29533 Určení ceny movitého majetku povinného pro jeho dražební prodej sp.zn. 052 EX 149/09 Oceněno ke dni: Oceňovací předpis: Vypracovala: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů Ing. Kateřina Skladvá, U Hřiště 257, Srch, Staré Hradiště Telefon: k.skladva@seznam.cz V Srchu d

2 I. Všeobecná část 1. Podklady pro vypracování posudku Ussení sp.zn. 052 EX 149/09, vydané soudním exekutorem JUDr. Ladislavem Navrátilem, Exekutorský úřad Pardubice, se sídlem Sladkovského 592, Pardubice, d Exekuční příkaz sp.zn. 052 EX 149/09, vydaný soudním exekutorem JUDr. Ladislavem Navrátilem, Exekutorský úřad Pardubice, se sídlem Sladkovského 592, Pardubice, d Výpis z katastru movitostí ze d , katastr č , list vlastnictví č Výpis z katastru movitostí ze d , katastr č , list vlastnictví č Kopie katastrální mapy na pozemek parc. č. st v k.ú. Nový Hradec Králové a okolí. Informace a údaje zjištěné na místě samém. Územní plán města Hradec Králové (+ změny a doplňky), schválený zastupitelstvem města Hradec Králové d , obecně závazná vyhláška č. 1/2002, o závazných částech Územního plánu města Hradec Králové. Informace a údaje zjištěné v realitních kancelářích a na intertových stránkách. Vlastní databáze realizovaných prodejů movitostí. Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustvení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. (oceňovací vyhláška). Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Literatura: Oceňování movitostí na tržních principech - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala CEDUK Praha, Základy oceňování movitostí - David Dušek, vydala Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Výnosová hodnota movitostí - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala CEDUK Praha, Porovnávací hodnota movitostí - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydalo nakladatelství EKOPRESS Praha, Odhad hodnoty pozemků - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Oceňování movitostí - moderní metody a přístupy - Petr Ort, vydalo Nakladatelství Leges, s.r.o., Prohlídka Místní šetření bylo provedeno d za účasti paní Miluše Horáčkové, povinný přítomen byl. Byla pořízena fotodokumentace bytového domu a okolí. 3. Celkový popis movité věci Znaleckým úkolem je provést ocenění bytu č. 1413/9, který je vymezen v bytovém domě č.p na třídě Edvarda Beše v Hradci Králové, část obce Nový Hradec Králové, na pozemku parc. č. st. 2610, spolu s podílem na pozemku, na společných částech bytového domu a na příslušenství, vše v katastrálním území Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové. Bytový dům je pravidelného půdorysu, má třináct nadzemních podlaží. Nachází se v jihovýchodní části města na sídlišti, cca 2,5 km od centra, ve východní uliční čáře třídy Edvarda Beše, v její jižní části. Je umístěn ve smíšené zástavbě. První nadzemní podlaží je technické - jsou v něm sklepy pro jednotlivé byty a společné prostory. V ostatních nadzemních podlažích jsou byty - v domě je vymezeno celkem 77 bytů. Je zde 1 bytový prostor. Bytový dům je napojen na rozvod veřejného vodovodu, kanalizace a zemního plynu, na rozvod elektrické ergie, na telefonní síť, na dálkový rozvod tepla a teplé vody. Příslušenstvím bytového domu jsou venkovní úpravy - tj. přípojky inženýrských sítí, okapové chodníky. Strana 2

3 Bytový dům je umístěn na pozemku parc. č. st o výměře 821 m 2 v katastrálním území Nový Hradec Králové, v katastru movitostí evidovaném v druhu zastavěná plocha a nádvoří, pozemek je zcela zastavěn domem č.p Dle platné územně plánovací dokumentace se pozemek nachází ve funkční ploše MC - plochy městského a obvodního centra. Ocenění je provedeno ke dni místního šetření. Město Hradec Králové je členěným statutárním městem. 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníky bytu č. 1413/9 jsou manželé Michal Horáček a Miluše Horáčková, v SJM, oba bytem Hradec Králové-Nový Hradec Králové, třída Edvarda Beše Vlastnictví je evidováno na listu vlastnictví č pro obec Hradec Králové a k.ú. Nový Hradec Králové u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové. Spoluvlastníky bytového domu č.p a č.p. 1413, třída Edvarda Beše, část obce Nový Hradec Králové, a pozemku parc. č. st (ve výši id. 205/29533) jsou manželé Michal Horáček a Miluše Horáčková, v SJM, oba bytem Hradec Králové-Nový Hradec Králové, třída Edvarda Beše Vlastnictví je evidováno na listu vlastnictví č pro obec Hradec Králové a k.ú. Nový Hradec Králové u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové. Vlastnická práva jsou k datu ocenění omezena žádným právem odpovídajícím věcnému břemenu, jsou omezena zástavními právy exekutorskými, exekučními příkazy k prodeji movitosti a nařízením exekuce. Strana 3

4 5. Obsah posudku 1. Byt ve vícebytovém domě včetně podílu na pozemku, na společných částech bytového domu a na příslušenství 2. Práva a závady s movitou věcí spojené Strana 4

5 II. Posudek a ocenění Prohlašuji, že jsem shledala žádné důvody, které by mi ve smyslu ustvení 11 zákona č. 36/1967 o znalcích a tlumočnících bránily ve vypracování tohoto znaleckého posudku. Obec: Katastrální území: Nový Hradec Králové , NOVÝ HRADEC KRÁLOVÉ 1. Byt ve vícebytovém domě včetně podílu na pozemku, na společných částech bytového domu a na příslušenství Popis Oceňovaný byt je umístěn v šestém nadzemním podlaží naproti schodišti a výtahu v domě č.p. 1413, třída Edvarda Beše v Hradci Králové, část obce Nový Hradec Králové, na pozemku parc. č. st v k.ú. Nový Hradec Králové. Jedná se o byt 1+1 s příslušenstvím, o výměře 39,66 m 2 a kovovým sklepem o výměře 1,38 m 2. Vstup do domu je od západu (hlavní, se zvonky) i od východu. Jedná se o typový palový bytový dům se 13 nadzemními podlažími, dokončený v roce Bytový dům je založen na pilotách a patkách s izolací proti vodě a zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou palové, obvodový plášť je zateplený. Stropy jsou také palové s prostupy pro instalace. Střecha je rovná, bezespádová, s živičnou krytinou, s olemováním z pozinkovaného plechu. Odvod dešťové vody je veden středem budovy ve schodišťovém prostoru. Vnější povrchy jsou opatřeny nátěrem, vnitřní omítky jsou v bytě stěrkové tenkovrstvé. V domě jsou dva osobní výtahy s odpovídajícím počtem stanic. Schodiště je železobetonové prefabrikované, s teracovým povrchem stupňů. Elektroinstalace je světelná i motorová, je instalován hromosvod. Voda je rozvedena studená i teplá, odpady jsou svedeny do veřejné kanalizace. Okna jsou plastová zdvojená, dveře jsou hladké plné i prosklené. Na podlahách je PVC, vytápění je ústřední dálkové, je prováděn centrální ohřev TUV. Vybavení kuchyně je mírně podstandardní (v kuchyni ní sporák, je zde jen dvouplotýnkový elektrický vařič, dřez na mytí nádobí a kuchyňská linka), vnitřní hygienické vybavení je standardní (keramické umyvadlo, smaltovaná vanička - polyban a splachovací záchod). V domě je rozveden domácí i veřejný telefon a STA. V bytě je umakartové bytové jádro. Dispozičně je byt řešen jako byt 1+1, který obsahuje kuchyň (10,11 m 2 ), pokoj (20,45 m 2 ), předsíň (5,89 m 2 ), koupelnu (2,17 m 2 ), WC (1,04 m 2 ), sklep - kovový (1,38 m 2 ). Podlahová plocha bytu je 41,04 m 2. Bytový dům t.č. prochází celkovou regerací. Před 5 lety byly vyměněny výtahy. Oceňovaný byt se nachází téměř v původním stavu - cca před 10 lety byla vyměněna okna, je udržovaný. Při posouzení širších vztahů lze hodnotit předmětný byt jako průměrný, nacházející se v regerovaném palovém domě situovaném při poměrně frekventované ulici, cca 2,5 km od centra, s veškerou občanskou vybaveností v docházkové vzdálenosti, téměř v původním a udržovaném stavu. Okna jsou umístěna na východ. Parkování osobního vozidla je u domu možné, kapacita parkovacích míst je dle mého názoru dostatečná. Hradec Králové je statutárním městem, je krajským městem, s veškerou komplexní vybveností, s výbornými možnostmi pro sportovní, kulturní a společenské vyžití, se školami všech typů, s zaměstnstí nižší ž je průměr v kraji. Strana 5

6 Podlahové plochy: byt: 39,66 39,66 m 2 sklep: 1,38 (úprava koeficientem 0,80) 1,10 m 2 Podlahová plocha bytu celkem = 40,76 m 2 Bytový dům č.p je umístěn na pozemku parcelní číslo st (827 m 2 ) v katastrálním území Nový Hradec Králové, který je v katastru movitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je rovinný, je přístupný ze zpevněné komunikace, je bez trvalých porostů. Pozemek je napojen na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, na plynovod, na rozvod elektrické ergie a na sdělovací vedení. Parkování osobních vozidel je možné na pozemcích ve vlastnictví města u domu, normový počet parkovacích míst je zajištěn. Fotodokumentace Pohled na dům od východu Pohled na dům od jihu Strana 6

7 Pohled na dům od západu Návrh obvyklé ceny Obvyklá cena movité věci je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku bo při poskytování stejné bo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se promítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího bo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího bo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné bo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku bo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Obvyklá cena se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných movitých věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Silné stránky oceňované movité věci: - bytový dům je palový, ale regerovaný - byt je přístupný osobami s omezenou schopností pohybu a orientace - vytápění v bytě je ústřední - ohřev TUV je dálkový - v bytě je sociální zařízení - byt ní zastíněn žádnou vzrostlou zelení - k bytu náleží sklep - ve městě je kompletní infrastruktura - vlastnická práva jsou omezena žádným právem odpovídajícím věcnému břemenu Slabé stránky movité věci: - byt je udržovaný a téměř v původním stavu - byt se nachází v šestém nadzemním podlaží (v domě s výtahem) - byt se nachází při rušné ulici Rozhodujícím aspektem pro zjištění tržní hodnoty bytu je lokalita, konstrukční typy stavby, technický stav domu, situování bytu (podlaží) a orientace bytu na světové strany. Strana 7

8 Zhodnocení některých těchto aspektů je následující: Poloha domu ve městě: kvalitní bydlení dům v centru okrajové sídliště malá dostupnost MHD, odlehlá poloha rušná ulice, jiné závady v okolí silně atraktivní okolí Poloha bytu v domě: pěkný výhled z bytu počet podlaží domu celkem (nadz.) 13 podlaží, ve kterém se byt nachází 6 počet bytů na patře 7 ( NP) výtah (v domě s více ž 3 podlažími) Charakteristika domu: rodinný dům, vila palový dům po částečné rekonstrukci po převažující rekonstrukci zadbaná údržba domu omezené parkování Provedení bytu: euro bo plastová okna plovoucí podlahy, parkety umakartové bytové jádro topení na pevná paliva Stav bytu (předpoklad): po převažující rekonstrukci po částečné rekonstrukci dobře udržovaný udržovaný Další faktory: právní vady příspěvky do fondu oprav nutné investice do spol. částí (skutečný stav odpovídá právnímu stavu vedenému v KN) vyšší Trh s byty je ustálený, jvětší poptávka je po menších bytech, které jsou cenově ještě poměrně dostupné. V centru města je poptávka i po velkých bytech. Větší poptávka je po bytech v osobním vlastnictví, jejich koupi lze financovat s pomocí úvěru a zástavou na kupovaný byt. Při stvení obvyklé ceny vycházím z nabídek realitních kanceláří (zakázky s ID: 0193, 00044, , 051- N01354 a 211-N01033 na serveru Na základě přímého porovnání, které spočívá ve srovnávání oceňovaného bytu s průměrnými cenami dosahovanými u srovnatelných bytů v okolí (porovnání s určitým standardem, který odpovídá průměru), a na základě výsledků dobrovolných veřejných dražeb srovnatelných bytů, je obvyklá cena ,- Kč/m 2. Strana 8

9 Na základě provedené analýzy a podkladů, které jsem měla k dispozici, obvyklou cenu oceňované movité věci k datu navrhuji ve výši Kč. Zvolený postup ocenění se jeví jako joptimálnější stvení hodnoty movité věci jako podklad pro stvení jnižšího podání při dražbě. Jen kočný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má movitá věc hodnotu, za níž může být prodána. Na základě provedené analýzy obvyklou cenu oceňované movité věci k datu navrhuji ve výši: Kč slovy: jedenmilionjednostodesettisíckorunčeských 2. Práva a závady s movitou věcí spojené Vlastnická práva jsou k datu ocenění omezena právem odpovídajícím věcnému břemenu. Vlastnická práva jsou k datu ocenění omezena zástavními právy exekutorskými, exekučními příkazy k prodeji movitosti a nařízením exekuce. Závady, které prodejem v dražbě zaniknou ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.): Těmito závadami jsou věcná břemena, o nichž to ství zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby movitou věc zatěžovala i nadále. Není mi známo, že by s oceňovu movitou věcí - bytem č. 1413/9, který je vymezen v bytovém domě č.p na třídě Edvarda Beše v Hradci Králové, část obce Nový Hradec Králové, na pozemku parc. č. st. 2610, spolu s podílem na pozemku, na společných částech bytového domu a na příslušenství, vše v katastrálním území Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové, byly spojeny práva a závady, které by měly vliv na cenu movité věci. Závady s movitou věcí spojené, které v důsledku přechodu vlastnictví zaniknou, byly shledány. Strana 9

10 III. Rekapitulace Znaleckým úkolem bylo provést ocenění bytu č. 1413/9, který je vymezen v bytovém domě č.p na třídě Edvarda Beše v Hradci Králové, část obce Nový Hradec Králové, na pozemku parc. č. st. 2610, spolu s podílem na pozemku, na společných částech bytového domu a na příslušenství, vše v katastrálním území Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové, kraj Královéhradecký, ke dni: Na základě provedené analýzy je navržena obvyklá cena ve výši: Kč slovy: jedenmilionjednostodesettisíckorunčeských V Srchu d Strana 10

11 IV. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze d , č.j. Spr. 1941/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady movitostí. Jsem si vědoma následků vědomě pravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem: /14. Znalečné a náhrady účtuji podle připojené likvidace. Počet stran posudku: 11 Počet stran příloh: 3 Ing. Kateřina Skladvá Přílohy: výpis z katastru movitostí (2 listy) kopie katastrální mapy (1 list) Strana 11