ODHAD č.exe/3/2014 odhad obvyklé ceny nemovitého majetku Předmět ocenění: Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající stav Číslo popisné: 214 Na pozemku parc. č.: st.1323 Pozemky parc. č.: st.1323, 63/90 Ostatní stavby: Vlastník stavby: SJM Kouřil Radek a Kouřilová Věra, Všemyslice 214, 37302 Všemyslice, 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Kouřil Radek a Kouřilová Věra, Všemyslice 214, 37302 Všemyslice, 1 / 1 Katastrální území: Všemyslice LV č.: 940 Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: Všemyslice Část obce: Neznašov Ulice: Neznašov Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: JUDr. Marek Frank, soudní exekutor Exekutorský úřad Český Krumlov, Tovární 197 38101 Český Krumlov 24.3.2014 / 24.3.2014 Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) 2 900 000 Kč Obvyklá cena podle rozsahu a technického stavu nemovitosti ke dni ocenění. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové Nestanovuje se úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: V místě probíhá poměrně rozsáhlá výstavba rodinných domů, dobrá prodejnost staveb a stavebních pozemků. Vypracoval: Jiří Zahradník tel.: 723439977 Bechyňská 570 fax.: 375 01 Týn nad Vltavou e-mail.: zahradnikjiri@volny.cz Datum: 24.3.2014 Tento odhad obsahuje 19 stran textu včetně 11 stran příloh.... podpis, příp. razítko
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Jihočeský Obec, část obce: Všemyslice Katastrální území: Všemyslice Ulice: Neznašov Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 0 2 počet bytových jednotek / typy 1 5+1 zastavěná plocha 1NP: 169 m 2 obestavěný prostor: 860 m 3 podlahová plocha - obytná část 196 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 000 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano 1 stáří původní / další životnost: 4 96 opotřebení celkové: 4 % technický stav stavby: Výborně udržovaná vytápění: Ústřední / etážové - elektřina typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Související pozemky, Stavební pozemek č. 1323, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 169 m 2, pozemek zastavěný RD č.p. 214. Pozemek parc.č. 63/90, zahrada o výměře 721 m 2, pozemek ve funkčním celku se stavbou RD a stavebním pozemkem. výměra pozemků celkem: 890 m 2 jednotková cena 350 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Věcná břemena zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
Obec Počet obyvatel: 1 015 Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Všemyslice, statut obce Samostatná obec, kraj Jihočeský, okres České Budějovice, počet obyvatel cca 1000. Základní vybavenost v obci, kompletní vybavenost v Týně nad Vltavou vzdáleném cca 3 km a krajském městě Českých Budějovicích vzdálených cca 30 km. Posuzované pozemky č. 1323, 63/90 a novostavba RD č.p. 214 se nalézá na severním okraji místní části Neznašov. V místě je sídlo obecního úřadu Všemyslice, obchod, restaurace, pošta, veřejný vodovod, kanalizace a rozvod zemního plynu. Pozemek je umístěn v zasíťované lokalitě s probíhající výstavbou rodinných domů. Neznašov se nalézá na vysokém břehu nad soutokem Lužnice s Vltavou, mimo zátopové území. Rizika: Věcná břemena Věcné břemeno ve prospěch E.ON Distribuce a.s. zapsané v části C listu vlastníctví č. 940 pro k.ú. Všemyslice. VB bez vlivu na stanovení výše obvyklé ceny posuzované nemovitostí. Ostatní finanční / právní omezení Zástavní práva smluvní ve prospěch ČMSS a.s. zapsaná v části C listu vlastnictví č. 940 pro k.ú. Všemyslice. Zástavní práva nejsou zohledněna při stanovení obvyklé ceny posuzované nemovitosti. Zástavní právo soudcovské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu a zástavní právo exekutorské zapsané v části C listu vlastnictví č. 940 pro katastrální území Všemyslice. Výše uvedená omezení vlastnického práva nejsou zohledněna při stanovení výše obvyklé ceny posuzované nemovitosti. Popis / dispozice: Popis: Novostavba rodinného domu č.p. 214 na stavebním pozemku č. 1323 - zděný, přízemní nepodsklepený, s obytným podkrovím, kolaudační rozhodnutí č.j. ORR/05688/2010/H ze dne 28.6.2010. Standardní provedení stavebních konstrukcí a vnitřního vybavení. V domě je jeden byt velikosti 5+1 s příslušenstvím a zastřešenou terasou. Dům je napojen na veřejné inženýrské sítě do přilehlé místní komunikace, ze které je přístup a příjezd na pozemky a k RD (pozemek parc.č. 1050/6 - vlastník Obec Všemyslice).. Vytápění je řešeno jako ústřední teplovodní elektrické a krbem s výměníkem, možnost napojení na zemní plyn. Příslušenství hlavní stavby tvoří pouze běžné venkovní úpravy (zpevněné plochy, přípojky sítí, oplocení pozemku). Dispozice: Přízemí - zádveří, šatna, chodba se schodištěm, ložnice, WC, koupelna, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, pokoj, terasa. Podkroví - chodba nad schodištěm, šatna, pokoj, pokoj, technická místnost, koupelna s WC. Základní údaje stavby: Zastavěná plocha 169 m 2, užitná plocha 195 m 2, obestavěný prostor 860 m 3, celková výměra pozemků 890 m 2. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy keramické MIAKO s 4. Střecha krov dřevěný, vázaný betonovou mazaninou 5. Krytina betonová taška novodobá 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna plastová s izolačním 14. Podlahy obytných plovoucí podlaha dvojsklem místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler - 3 -
21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeramickou deskou 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC, bidet, sprchový kout 25. Záchod splachovací 26. Ostatní krb Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha přízemí 169,00 m 2 102,19 m 2 zádveří 4,50 m 2 1,00 4,50 m 2 šatna 2,99 m 2 1,00 2,99 m 2 chodba 9,76 m 2 1,00 9,76 m 2 ložnice 12,59 m 2 1,00 12,59 m 2 WC 1,00 m 2 1,00 1,00 m 2 koupelna 5,79 m 2 1,00 5,79 m 2 kuchyň 21,22 m 2 1,00 21,22 m 2 obývací pokoj 24,74 m 2 1,00 24,74 m 2 pokoj 14,88 m 2 1,00 14,88 m 2 komora 4,72 m 2 1,00 4,72 m 2 podkroví 139,70 m 2 93,42 m 2 chodba 19,42 m 2 1,00 19,42 m 2 šatna 5,40 m 2 1,00 5,40 m 2 pokoj 23,00 m 2 1,00 23,00 m 2 pokoj 22,94 m 2 1,00 22,94 m 2 technická místnost 16,65 m 2 1,00 16,65 m 2 koupelna 6,01 m 2 1,00 6,01 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Poznámka: V KN zapsán pouze pozemek parc.č. 175/57, v době ocenění probíhá stavební řízení. Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 3 440 000 Kč Hlavní stavby: 3 302 400 Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: 311 500 Kč Věcná hodnota celkem: 3 613 900 Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Všemyslice - Neznašov 197,00 1 780 2 575 000 13 071 1,07 13 976 Samostatně stojící, starší RD po celkové rekonstrukci provedené v letech 2003 až 2009. Podsklepený objekt, obytné přízemí a podkroví, byt velikosti 6+1, hygienické příslušenství v každém obytném podlaží, vestavěná garáž. Dům je napojen na veřejný vodovod a kanalizaci, vytápění ústřední na zemní plyn. K1 Zdroj ceny - nabídková cena RK 0,90 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - horší 1,10 K5 Celkový stav - horší 1,20 K6 Vliv pozemku - větší 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - z hlediska prodejnosti srovnatelná nemovitost 1,00-4 -
Dříteň 180,00 873 4 495 000 24 972 0,61 15 283 Novostavba rodinného domu z roku 2011m obytné přízemí a podkroví, byt velikosti 6+1 s příslušenstvím, parkovací přístřešek, venkovní zapuštěný bazén. Dům je napojen na obecní vodovod a kanalizaci, vytápění ústřední dálkové z obecní kotelny. K1 Zdroj ceny - nabídková cena RK 0,80 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,85 K5 Celkový stav - srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku - srovnatelný 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - z hlediska prodejnosti lepší nemovitost 0,90 Týn nad Vltavou 160,00 931 2 900 000 18 125 0,84 15 195 Novostavba rodinného domu, přízemní bungalov s jedním bytem velikosti 4+1 s příslušenstvím a terasou. Dům je napojen na veřejný vodovod a kanalizaci, vytápění ústřední dálkové a el. přímotopy. K1 Zdroj ceny - nabídková cena RK 0,90 K2 Velikosti objektu - menší 1,15 K3 Poloha - lepší 0,90 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku - srovnatelný 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - z hlediska prodejnosti lepší nemovitost 0,90 Variační koeficient před úpravami: 26,05 % Variační koeficient po úpravách: 4,03 % Průměrná cena 14 818 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 196 m 2 Porovnávací hodnota 2 898 549 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Pro potřebu cenového porovnání jsou použity nemovitosti na trhu v době ocenění, které mají přibližně stejné technické parametry, odpovídají umístěním, velikostí a technickým stavem nemovitosti posuzované. Nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí jsou sníženy o 10 až 20% (navýšení ceny prodávající RK, provize RK, právní služby, a pod.). Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 1323 169 m 2 350 Kč/m 2 zahrada: 63/90 721 m 2 350 Kč/m 2 Celkem: 890 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 2 900 000Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 150 000Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 4,00 % 116 000Kč Obvyklá cena pozemků: 311 500Kč Upravená obvyklá cena: 2 322 500Kč Započitatelná plocha: 196m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 11 873Kč/m 2-5 -
Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 940 ze dne 24.2.2014. 5 Snímek katastrální mapy. 1 Usnesení č.j. 125 EX 809/12-52. 2 Mapa oblasti. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Obvyklá cena posuzované nemovitosti je stanovena v souladu s ustanovením 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje žádná závazná metodika. Obvyklou cenu nelze žádným způsobem vypočítat, stanovení její výše je vždy odborným odhadem, který vychází ze zjištěných pomocných hodnot, z vyhodnocení prodejnosti posuzované nemovitosti a z vyhodnocení veškerých rizik spojených s nemovitostí. Porovnatelné nemovitosti jsou srovnatelné s posuzovanou nemovitostí typem, konstrukčním provedením, velikostí a umístěním v regionu. Ceny porovnatelných nemovitostí jsou oproti nabídkám sníženy o 10 až 20% (případné navýšení prodejní ceny ze strany RK, provize RK, právní služby a pod.). Kladné stránky nemovitosti: - jedná se o novostavbu RD s příslušenstvím a rozlehlým pozemkem - klidné prostředí bez jakékoli zátěže, okolní zástavbu tvoří výhradně rodinné domy - velmi dobrá dostupnost větších sídel (Týna nad Vltavou 3 km, České Budějovice 30 km, Písek 27 km) Záporné stránky nemovitosti: - v místě je pouze základní vybavenost a omezené pracovní příležitosti - z hlediska typu nemovitosti a budoucího způsobu využívání nejsou v době ocenění zjištěny žádné další výrazně záporné stránky posuzované nemovitosti Obvyklá cena nemovitosti (RD č.p. 214 včetně příslušenství a pozemků č. 1323 a 63/90) je stanovena cca ve výši zjištěné porovnávací hodnoty a reálně dosažitelné prodejní ceny v době ocenění. Odhad obvyklé ceny je zpracován v návaznosti na původní odhad č. EX/1/2012 ze dne 14.2.2012. Od roku 2012 nedošlo k žádným podstatným změnám základních parametrů oceňované stavby (zastavěná plocha, obestavěný prostor, užitná plocha, technický stav) ani k zásadním změnám prodejních cen srovnatelných nemovitostí na trhu v době ocenění. V době ocenění nejsou zjištěny žádné technické závady, které by bránily běžnému užívání rodinného domu č.p. 214. Mimo omezení vlastnických práv zapsaná v části C listu vlastnictví nejsou v době ocenění zjištěna žádná další rizika ani jiná omezení, která by měla vliv na stanovení výše obvyklé ceny a prodejnost posuzovaných nemovitostí (pro potřebu ocenění nebyl znalci předložen doklad citovaný v odstavci VI. usnesení č.j. 125 EX 809/12-52). Koncesní listina: Koncesní listina na oceňování majetku pro věci nemovité vydaná dne 30.10.2003 pod č.e. 330107-4566-00. Certifikát odhadce nemovitého majetku vydaný Bankovním Institutem VŠ pod č. 1559/06. Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
základní mapa oblasti s vyznačením lokality základní mapa s označením polohy RD č.p. 214 fotomapa s označením RD č.p. 214-15 -
- 16 -
- 17 -