Ing. Bohuslav Štencl oceňování nemovitého majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 5859-2 / 2015 o ceně nemovité věci- Objednavatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: bytové jednotky č. 3195/3, s podílem na spol. částech domu a pozemku, dle LV č. 10389, v obci a k.ú. Kroměříž, ulice Denkova 11, okres Kroměříž, kraj Zlínský JUDr. Tamara Kropáčová insolvenční správce dlužníka Kamila Mitričová Šantova 2 779 00 Olomouc zjištění obvyklé tržní ceny nemovitosti Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117, Olomouc, 779 00 Tel., fax.: 585 225 499 585 223 012 602 725 436 Datum místního šetření: 13.11.2014 Datum, k němuž je 13.11.2014 ocenění provedeno: Počet listů posudku: 19 Počet vyhotovení posudku: 2 V Olomouci, dne 19.ledna 2015
- 2-1. NÁLEZ ZNALECKÉHO POSUDKU ---------------------------------------- 1.1. Údaje o nemovitosti ----------------------------------- Oceňována je bytová jednotka o velikosti 3+1 s příslušenstvím, situovaná v 1.NP, v panelovém bytovém domě v Kroměříži, na ulici Denkova 12. Objekt je podsklepený, má 4 nadzemní podlaží, je zastřešen plochou střechou. Příjezd a přístup k objektu je z veřejné komunikace. Dům je situován v zástavbě panelových bytových domů na sídlišti. Poloha domu v lokalitě s dobrou dostupností do centra města a dobrou úrovní občanské vybavenosti v místě. Dům v průměrném stavebně technickém stavu, byt v původním stavu se zhoršenou údržbou. V koupelně pouze vana, není umyvadlo. 1.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku ---------------------------------------------------------------------- - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10389, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 22.09.2014 - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6669, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 22.09.2014 - Kopie kat.mapy k.ú. Kroměříž, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 14.01.2015 - Vlastní databáze odhadce - Fotodokumentace pořízená při místním šetření - Místní šetření spojené s prohlídkou, zaměřením a zjištěním na místě samém za účasti objednavatele a znalce 1.3. Vlastnické a evidenční údaje --------------------------------------------- k.ú. : Kroměříž obec : Kroměříž okres : Kroměříž kraj : Zlínský vlastník : Mitričová Kamila, Denkova 3195/12, 76701 Kroměříž bytová jednotka číslo : 3195/3- byt ( podíl na spol. částech domu a pozemku 797/20102) list vlastnictví : 10389
2. OCENĚNÍ MOVITÉ VĚCI Typ nemovitosti Účel ocenění - 3 - Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovité věci (obvyklé ceny) č. 5859-2 / 2015 Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Zjištění obvyklé tržní ceny pro insolvenční řízení Předmět ocenění Bytová jednotka č. 3195/3, LV č. 10389, s podílem na společných částech domu a pozemku 797/20102 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 6434, LV č. 6739 Adresa Kraj Zlínský kraj Město Kroměříž Počet obyvatel 28971 Kat. území Kroměříž Ulice Denkova č.p. 3195 Část obce dle LV Kroměříž Objednatel JUDr. Tamara Kropáčová Insolventní správce dlužníka - Mitričová Kamila Šantova 2 Olomouc 779 00 Tel. E-mail Vlastnictví Bytová jednotka Mitričová Kamila, Kroměříž, Denkova 3195/12 Zpracováno pro insolvenčního správce Vypracoval Ing. Štencl Bohuslav Dne 19.01.2015 Licence číslo Rooseveltova 117 Ke dni 13.01.2015 0545 779 00 Olomouc email: rkastra@volny.cz tel: 602 725436 Prohlídka dne 13.01.2015 Počet stran textu 7 Počet stran příloh 10 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 76.5 m 2 12 000 Kč/m 2 918 000 Kč Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti 920 000 Kč Devětsetdvacettisíc Kč Silné stránky nemovitosti - možnost napojení domu na kompletní inženýrské sítě - bytový dům po částečné revitalizaci - dobrý dopravní dostupnost Slabé stránky nemovitosti - byt v horším standardu vybavení s původním bytový jádrem, umakart - zhoršená možnost parkování ve večerních hodinách - poloha v povodňové zóně 3 - umístění v 1.NP Vyhodnocení rizik ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí
ANO ANO ANO ANO ANO - 4 - Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Poloha v zóně 3 - se středním nebezpečím výskytu povodně. Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Není vyhodnoceno.
- 5 - Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10389, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 22.09.2014 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6669, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 22.09.2014 Kopie kat.mapy, k.ú. Kroměříž, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 14.01.2015 Vlastní databáze odhadce ( S-reality server ) Fotodokumentace pořízená při místním šetření Datum předání kompletních podkladů 11.11.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10389, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 22.09.2014 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6669, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 22.09.2014 Kopie kat.mapy, k.ú. Kroměříž, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 14.01.2015 Vlastní databáze odhadce ( S-reality server ) Fotodokumentace Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Kroměříž má 28.971 obyvatel. Jedná se o bývalé okresní město, správní centrum regionu, v místě je úplná infrastruktura a komplexní občanská vybavenost, kompletní síť obchodů a služeb. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba obytná zástavba Dům je umístěn na sídlišti, v dobrém dosahu do centra města. Dům je situován v sídlištní zástavbě. V místě je dobrá úroveň občanské vybavenosti. V místě je možnost napojení na všechny IS. Informace o nemovitosti Oceňována je bytová jednotka o velikosti 3+1 s příslušenstvím, situovaná v 1.NP, v panelovém bytovém domě v Kroměříži, na ulici Denkova 12. Objekt je podsklepený, má 4 nadzemní podlaží, je zastřešen plochou střechou. Příjezd a přístup k objektu je z veřejné komunikace. Dům je situován v zástavbě panelových bytových domů na sídlišti. Poloha domu v lokalitě s dobrou dostupností do centra města a dobrou úrovní občanské vybavenosti v místě. Dům v průměrném stavebně technickém stavu, byt s horším standardem vybavení v původním stavu se zhoršenou údržbou. Přístup a příjezd k nemovitostem Přímo z veřejné komunikace parc.č. 1500/76 ve vlastnictví města Kroměříže a dále přes veřejné prostranství p.č. 1500/248, p.č. 1500/247, p.č. 1500/249, p.č. 1500/246 a 1500/242ve vlastnictví města Kroměříže. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ne Orientace oken jihozápad Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu průměrný Stáří stavby [roky] 26 Dům z roku 1988, průměrný stav. Technický stav jednotky průměrný Opotřebení odhadem % 40 Byt v původním stavu, nově vyměněna pouze okna, údržba není prováděna. Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Byt (jednotka) bez rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna plastová 2011 Ostatní termofasáda 2012 Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu svislé konstrukce samonosný panelový systém práce vodorovné betonové montované konstrukce střechy plochá střecha konstrukce, stropy krytina střech živičná svařovaná klempířské konstrukce pozinkované
- 6 - úpravy vnitřních vápenná omítka úpravy vnějších kontaktní zateplovací systém povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický v koupelně schody terasové dveře a vrata vnitřní hladké lakované okna plastová s dvojsklem povrch podlah povlakové PVC vytápění ústřední s plynovým kotlem elektroinstalace vč. světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody kombinovaný s ústředním topením ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo není kuchyňská linka, sporák plynový Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj 20.60 m 2 1.0 20.60 m 2 pokoj 16.20 m 2 1.0 16.20 m 2 pokoj 12.10 m 2 1.0 12.10 m 2 kuchyně 10.60 m 2 1.0 10.60 m 2 předsíň 7.70 m 2 1.0 7.70 m 2 koupelna 2.60 m 2 1.0 2.60 m 2 WC 1.00 m 2 1.0 1.00 m 2 spíž 0.20 m 2 1.0 0.20 m 2 sklep 8.70 m 2 0.5 4.35 m 2 balkon 2.30 m 2 0.5 1.15 m 2 Součet ploch za podlaží 82.00 m 2 76.50 m 2 Srovnávací metoda Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. V porovnání s oceňovanými byty jsou vyhodnocena kriteria a podle stavu, zda je toto kriterium lepší nebo horší než u oceňované nemovitosti je stanovena jednotková cena a stanovena cena nemovitostí porovnávacím způsobem. Je přihlédnuto a jsou porovnány následující faktory: poloha a význam obce, místní poloha, dopravní dostupnost, stavebně technický stav objektu, standard vybavení bytových prostor, technická infrastruktura, úroveň občanské vybavenosti. Vybrané objekty byty -pro použití srovnávací metody jsou pro tuto metodu použitelné, při porovnání je přihlédnuto ke konkrétním skutečnostem a odlišnostem. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná obvyklá, tržní cena, se zohledněním situace na trhu v posuzovaném období.
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Bytová jednotka v obci Kroměříž, k.ú. Kroměříž, okres Kroměříž, kraj Zlínský. Zdroj informace realitní inzerce nabídky: s-reality, datum změny inzerátu 13.1.2015 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 64.0 m 2 Cena za nemovitost 1 390 000 Kč 21 700 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 251 000 Kč 19 500 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt srovnatelné velikostní kategorie- 3+1, s menší výměrou podlahových ploch, ve stejném městě, v panelovém domě, srovnatelná místní poloha z pohledu rušivých vlivů, ve srovnatelné lokalitě pro trvalé bydlení, srovnatelná dopravní dostupnost, lepší stavebně technický stav a standard vybavení, srovnatelná úroveň občanské vybavenosti. Byt bez garáže. 2. srovnatelná nemovitost Bytová jednotka v obci Kroměříž, k.ú. Kroměříž, okres Kroměříž, kraj Zlínský. Zdroj informace realitní inzerce nabídky: s-reality, datum změny inzerátu 13.1.2015 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 71.0 m 2 Cena za nemovitost 1 350 000 Kč 19 000 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 215 000 Kč 17 100 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt srovnatelné velikostní kategorie- 3+1, s menší výměrou podlahových ploch, ve stejném městě, v panelovém domě, srovnatelná místní poloha z pohledu rušivých vlivů, ve srovnatelné lokalitě pro trvalé bydlení, srovnatelná dopravní dostupnost, lepší stavebně technický stav a standard vybavení, srovnatelná úroveň občanské vybavenosti. Byt bez garáže. 3. srovnatelná nemovitost Bytová jednotka v obci Kroměříž, ulice Úprkova, k.ú. Kroměříž, okres Kroměříž, kraj Zlínský. Zdroj informace realitní inzerce nabídky: s-reality, datum změny inzerátu 15.12.2014 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 76.0 m 2 Cena za nemovitost 1 060 000 Kč 13 900 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 848 000 Kč 11 200 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt srovnatelné velikostní kategorie- 3+1, s menší výměrou podlahových ploch, ve stejném městě, v panelovém domě, srovnatelná místní poloha z pohledu rušivých vlivů, ve srovnatelné lokalitě pro trvalé bydlení, srovnatelná dopravní dostupnost, srovnatelný stavebně technický stav a standard vybavení, srovnatelná úroveň občanské vybavenosti. Byt bez garáže. 4. srovnatelná nemovitost Bytová jednotka v obci Kroměříž, k.ú. Kroměříž, ulice Rumunská, okres Kroměříž, kraj Zlínský. Zdroj informace realitní inzerce nabídky: s-reality, datum změny inzerátu 6.1.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 75.0 m 2 Cena za nemovitost 1 050 000 Kč 14 000 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 945 000 Kč 12 600 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt srovnatelné velikostní kategorie- 3+1, s menší výměrou podlahových ploch, ve stejném městě, v panelovém domě, srovnatelná místní poloha z pohledu rušivých vlivů, ve srovnatelné lokalitě pro trvalé bydlení, srovnatelná dopravní dostupnost, srovnatelný stavebně technický stav a standard vybavení, srovnatelná úroveň občanské vybavenosti. Byt bez garáže. - 7 -
- 8 - Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 11 200-19 500 Kč/m 2 848 000-1 251 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 12 000 Kč/m 2 Vzhledem k poloze objektu, stavebně technickému stavu a standardu vybavení a stavu poptávky po bytech v panelových domech stanovuji obvyklou tržní cenu za 1m 2 pod střední úrovní redukovaných (obchodovaných) cen. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Na základě vyhodnocení obchodovaných cen je možno konstatovat, že ceny srovnatelných nemovitostí bytových jednotek ve stejné obci a ve srovnatelných lokalitách se pohybují v rozpětí cen 11.200,-- 19.500,-- Kč/m 2 s ohledem na polohu obce, místní polohu, dopravní dostupnost, úroveň technické infrastruktury a občanské vybavenost, stavebně technický stav a standard vybavení domu. Na základě provedeného porovnání byla obvyklá cena odhadnuta nad horní hranici obchodovaných cen ve výši 12.000,-- Kč/m 2 Orientační propočet: Podlahová plocha 76,50 m 2 x 12.000,-- Kč/m 2 918.000,--Kč Celkem zaokrouhl. 920.000,-- Kč
- 19 - R E K A P I T U L A C E Obvyklá tržní cena bytové jednotky č. 3195/3, dle LV č. 10389, v k.ú.kroměříž 920.000,--Kč Slovy: =Devětsetdvacettisíckorunčeských=. Seznam příloh: - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10389, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 22.09.2014 - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6669, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 22.09.2014 - Kopie kat.mapy k.ú. Kroměříž, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 14.01.2015 - Vlastní databáze odhadce - Fotodokumentace V Olomouci, dne 19.ledna 2015 Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117 Olomouc